Üst Hakkı Süresi Dolunca Bina Kime Kalır, Bedel Alınır mı?

Üst hakkı süresi dolunca, hak sona ermişse yapı arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur. Ancak yatırımcının binanın bedelini isteyip isteyemeyeceği ayrı bir konudur. Türk Medeni Kanunu’nun 829. maddesine göre, aksi kararlaştırılmadıkça arazi maliki kendisine kalan yapı için bedel ödemez. Bu nedenle binayı sizin yaptırmış olmanız, süre sonunda mutlaka inşaat bedelini alacağınız anlamına gelmez.

Bedel ödenmesi geçerli biçimde kararlaştırılmışsa ödeme koşulları, hesap yöntemi ve üst hakkı üzerindeki ipotekler birlikte incelenmelidir. Kararlaştırılan bedel ödenmez veya güvenceye bağlanmazsa kanundaki koşullarla ipotek tescili istenebilir. TMK m.829, bu ipoteğin üst hakkının sona ermesinden başlayarak üç ay içinde tescilini öngörür. Bu süreyi yalnız para alacağı davası açma süresi gibi değerlendirmek doğru değildir.

Sürenin doğal biçimde dolmasıyla, arazi malikinin sözleşmeye aykırılık nedeniyle üst hakkını erkenden devralmak istemesi de aynı değildir. Erken devirde TMK m.831 ve 832’deki koşullar ile uygun bedel ödenmesi kuralı ayrıca uygulanır.

Bu yazı, öncelikle özel mülkiyetteki taşınmazlarda kurulmuş üst hakkını ele alır. Hazine taşınmazı, kamu tahsisi veya özel yatırım izni bulunan projelerde ilgili özel mevzuat ve sözleşmeler ayrıca incelenmelidir.

Üst hakkı nedir, kira sözleşmesinden farkı nedir?

Üst hakkı, başkasının arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak ya da mevcut yapıyı korumak için kurulan bir irtifak hakkıdır. Arazi mülkiyeti bir kişide bulunurken, üst hakkına dayanan yapının mülkiyeti hak sahibine ait olabilir. Bu ayrımın temeli TMK m.726 ve 826 hükümleridir.

Bir sözleşmeye “üst hakkı sözleşmesi” adının verilmesi tek başına yeterli değildir. Tapu kaydı, kuruluş belgesi ve resmî işlem incelenerek gerçekten ayni hak kurulup kurulmadığı belirlenmelidir. Yalnız kullanım izni veya kira ilişkisi bulunan yerde farklı hükümler uygulanabilir.

Özellikle fabrika, depo, otel ve ticari tesis yatırımlarında bu ayrım yüksek ekonomik değer taşır. Yatırımcı inşaat harcamasını uzun yıllara yayarak karşılamayı planlarken, malik süre sonunda taşınmazın hangi durumda geri döneceğini bilmek ister. Projenin finansman modeli de hakkın süresine ve devredilebilirliğine bağlı olabilir.

Genel irtifak hakkının terkini koşullarıyla üst hakkının sona ermesine ilişkin özel bedel hükümleri birbirine karıştırılmamalıdır.

Bağımsız ve sürekli üst hakkı ne anlama gelir?

TMK m.826 uyarınca üst hakkı, aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir ve mirasçılara geçer. Bağımsız ve sürekli nitelikteyse hak sahibinin istemiyle tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, süreklilik koşulu bakımından kanundaki ölçüyü karşılar.

Buradaki “sürekli” sözcüğü, hakkın hiç sona ermeyeceği anlamına gelmez. Tapuda ayrı sayfasının bulunması da süre sınırını ortadan kaldırmaz. Otuz yıllık veya daha uzun bir hakkı satın alan kişi, kalan süreyi ve sona ermenin sonuçlarını ayrıca kontrol etmelidir.

Üst hakkının ayrı taşınmaz sayfasıyla araziye ait sayfa birlikte okunmalıdır. Birindeki ipotek, şerh veya süre kaydı diğer kayıtlar görülmeden değerlendirildiğinde eksik sonuca ulaşılabilir. Sicil incelemesinde kuruluş senedinin ekleri ve sonradan yapılan değişiklikler de alınmalıdır.

Süre dolunca bina otomatik olarak arazi malikine mi geçer?

TMK m.828, üst hakkının sona ermesiyle yapıların arazi malikine kalacağını ve arazinin bütünleyici parçası olacağını düzenler. Dolayısıyla yapının mülkiyetini, süre bittikten sonra aynı üst hakkına dayanarak süresiz şekilde sürdürmek mümkün değildir.

Bununla birlikte hakkın gerçekten sona erdiği tarih belirlenmelidir. Sürenin başlangıcı, tapudaki kayıt, resmî sözleşme ve geçerli uzatma işlemleri birlikte incelenir. Tarafların farklı tarihleri esas aldığı dosyalarda ilk uyuşmazlık, bedelden önce sona erme tarihine ilişkin olabilir.

Hukuki sonuç ile fiilî teslim aynı işlem değildir. Anahtar teslimi, işletmedeki kişilerin durumu, taşınırların ayrılması ve tesisin mevcut hâlinin kayıt altına alınması ayrıca planlanır. Arazi maliki, uyuşmazlık varken yalnız mülkiyet iddiasına dayanıp kilit değiştirmemeli veya eşyaları dışarı çıkarmamalıdır.

Üst hakkı tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmişse sona erme üzerine ilgili sayfanın kapatılması gündeme gelir. Sicil işlemlerinin ve bedelle bağlantılı güvencelerin eşgüdüm içinde ele alınması gerekir.

Yatırımcı binanın bedelini isteyebilir mi?

Sürenin dolmasıyla gerçekleşen olağan sona ermede kanunun başlangıç kuralı bedelsiz geçiştir. TMK m.829’a göre aksine anlaşma bulunmadıkça malik, kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine ödeme yapmaz.

Bu kural, sözleşme incelemesini belirleyici hâle getirir. Yatırımcı yıllar önce yüksek tutarda inşaat gideri yapmış olsa da faturaların varlığı tek başına sözleşmede bulunmayan bir sona erme bedeli yaratmaz. Buna karşılık geçerli bedel hükmü varsa bunun kapsamı ve hesap yöntemi uygulanmalıdır.

Sözleşmede yalnız “bedel ödenir” denmesiyle, hesap tarihinin ve yönteminin açıkça belirlenmesi aynı değildir. Güncel yapı değeri, amortisman, kalan ekonomik ömür veya başka bir ölçü kararlaştırılmış olabilir. Bir kavramın diğerinin yerine kullanılması önemli tutar farkları doğurabilir.

Bedel talebi ile ayrıca doğmuş zarar, ödenmeyen başka alacak veya sözleşmeye aykırılık iddiası da ayrılmalıdır. Her masrafın aynı hukuki nedenle talep edilebileceği varsayılmamalıdır.

Bedel anlaşmasının şekli neden önemlidir?

TMK m.830, malike kalan yapılar için kararlaştırılan bedelin miktarı ve hesaplanış biçimiyle ilgili anlaşmaları üst hakkının kurulması için gerekli resmî şekle bağlar. Bedel borcunun kaldırılması ve arazinin ilk hâline getirilmesine ilişkin anlaşmalar da hükmün kapsamındadır. Bu anlaşmalar tapu kütüğüne şerh verilebilir.

Bu nedenle sonradan imzalanmış sıradan bir protokolün veya e-posta yazışmasının her durumda resmî senetle aynı sonucu doğurduğu söylenemez. Belgenin düzenleniş biçimi, içeriği ve hangi yükümlülüğü değiştirdiği incelenmelidir.

Yıllar sonra arazi el değiştirmişse, hangi düzenlemenin yeni maliki bağladığı ayrıca önem kazanır. Kuruluş senedindeki ayni hakkın kapsamına ilişkin kayıtlar ile taraflar arasındaki her türlü kişisel ödeme taahhüdü aynı şekilde değerlendirilmez. Resmî senet, şerhler ve devir zinciri birlikte ele alınmalıdır.

Belge incelemesi yapılmadan “önceki malik söz verdi, yeni malik de kesin öder” şeklinde bir sonuç kurulması doğru değildir.

Üç aylık ipotek tescil süresi hangi durumda gündeme gelir?

TMK m.829’da özel bir güvence düzenlenmiştir. Ödenmesi kararlaştırılan bedel ödenmez veya güvence altına alınmazsa üst hakkı sahibi ya da hak kendisine rehnedilmiş alacaklı, bedel alacağını güvenceye almak için terkin edilen üst hakkı yerine aynı derece ve sırada ipotek tescilini isteyebilir.

Kanun, bu ipoteğin üst hakkının sona ermesinden başlayarak üç ay içinde tescilini arar. Bu ifadeyi “üç ay içinde bir ihtar gönderirsem yeterlidir” şeklinde yorumlamak risklidir. Tescil, alacağın istenmesi ve dava açılması farklı işlemlerdir.

Sona erme tarihi yaklaşırken tapu belgeleri ve bedel hükmü hazırlanmalıdır. Malik gerekli işleme katılmıyorsa tescil talebinin dava yoluyla ileri sürülmesi ve koşullarına göre geçici tescil şerhi gibi korumalar gecikmeden değerlendirilmelidir. Yalnız görüşmelerin devam etmesi süreyi güvenceye aldığı anlamına gelmez.

Üç aylık süre, bütün para taleplerinin aynı sürede sona erdiği anlamına da gelmez. Özel ipotek güvencesi ile temel bedel alacağının süresi ayrı incelenmelidir. Somut dosyada hangi işlemle sürenin korunacağı, hak sona ermeden belirlenmelidir.

Üst hakkı üzerinde banka ipoteği varsa ne olur?

Bağımsız ve sürekli üst hakkı üzerinde finansman amacıyla rehin kurulmuş olabilir. TMK m.828, hakkın kayıtlı olduğu sayfanın kapatılmasıyla bu sayfadaki rehin ve diğer hakların sona ermesini düzenlerken bedele ilişkin hükümleri saklı tutar.

TMK m.829’a göre ödenmesi kararlaştırılan bedel, üst hakkının rehnedildiği alacaklıların henüz ödenmemiş alacaklarının güvencesini oluşturur. Bu alacaklıların rızası olmaksızın bedelin üst hakkı sahibine ödenmemesi gerekir.

Bu yüzden arazi maliki ile yatırımcının kendi aralarında anlaşması her zaman ödeme işlemini tamamlamaya yetmez. Güncel banka borcu, rehin sırası, alacaklının rızası ve gerekirse yeni ipotek güvencesi birlikte incelenmelidir.

Üst hakkı üzerindeki rehnin sona ermesiyle kredi borcunun kişisel olarak sona ermesi aynı sonuç değildir. Borcun bakiyesi ve diğer teminatlar finansman belgelerine göre ayrıca değerlendirilir. Teslim protokolüne “tarafların borcu kalmadı” yazmadan önce bankanın ve başka hak sahiplerinin durumu kontrol edilmelidir.

Süre dolmadan üst hakkının devri istenebilir mi?

Arazi malikinin sözleşmeden memnun olmaması veya arsanın değerinin artması tek başına erken devir hakkı vermez. TMK m.831, hak sahibinin yetki sınırlarını ağır biçimde aşması veya sözleşme yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranması hâlinde süresinden önce devir istemini düzenler.

Hangi yükümlülüğün ihlal edildiği açıkça gösterilmelidir. Kullanım amacı, yapı sınırları, bakım yükümlülükleri veya ödeme düzeni hakkındaki iddia somut olaylarla desteklenmelidir. İhlalin ağırlığı, devam edip etmediği ve sözleşmedeki ilgili koşullar ayrıca değerlendirilir.

Bu istem, üst hakkının bütün bağlı hak ve yükümlülükleriyle malike devrine yönelir. Sıradan bir kira feshi dilekçesiyle aynı işlem değildir. Hukuki nitelendirme, dava talebi ve bedel incelemesi birlikte kurulmalıdır.

TMK m.833 uyarınca sözleşmede saklı tutulan, yükümlülüklere aykırılık nedeniyle erken sona erdirme veya devir isteme yetkisi de erken devir hükümleri çerçevesinde ele alınır.

Erken devirde de bina bedelsiz mi alınır?

Hayır. Olağan süre sonunda bedel ödenmemesine ilişkin kural, erken devre doğrudan taşınamaz. TMK m.832, malikin kendisine geçecek yapılar için uygun bedel ödeyerek devir isteyebileceğini belirtir.

Üst hakkı sahibinin kusuru, bedelin belirlenmesinde indirim nedeni olarak dikkate alınabilir. Ancak kusur iddiası ileri sürülmesi, yapının bedelinin otomatik olarak sıfır kabul edileceği anlamına gelmez. Davranışın ve ekonomik etkisinin incelenmesi gerekir.

Kanuna göre devir, bedelin ödenmesine veya güvence altına alınmasına bağlıdır. Bu nedenle arazi malikinin dava hazırlığında yalnız ihlali kanıtlaması değil, bedel ve güvence konusunu da değerlendirmesi gerekir.

Hak sahibinin savunmasında ise ihlalin bulunmadığı, ağır olmadığı veya ileri sürülen zararla bağlantısının kurulamadığı yönündeki olgular önem taşıyabilir. Her iki taraf için teknik ve mali inceleme, sözleşmenin yorumuyla birlikte yürütülmelidir.

Üst hakkı süresi uzatılabilir mi?

TMK m.836’ya göre bağımsız üst hakkı en çok yüz yıl için kurulabilir. Sürenin dörtte üçü geçtikten sonra, kuruluş için gereken şekle uyularak en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatma yapılabilir. Kanun, bu konudaki önceden verilmiş taahhüdün bağlayıcı olmadığını da belirtir.

Sözleşmede yer alan “süre sonunda kendiliğinden yenilenir” cümlesinin her durumda tapudaki üst hakkını uzatacağı varsayılmamalıdır. Tarafların ticari niyeti ile ayni hakkın geçerli biçimde uzatılması ayrı konulardır.

Yatırımın geri dönüş hesabı yapılırken yalnız işletme gelirleri değil, mevcut hakkın kalan süresi de hesaba katılmalıdır. Süresi bitmek üzere olan üst hakkına dayalı bir tesisi satın almak, arazinin sınırsız mülkiyetini satın almakla aynı değildir.

Uzatma düşünülüyorsa finansman kuruluşlarının koşulları, resmî işlem takvimi, bedel ve sona erme hükümleri birlikte görüşülmelidir. Son ayda başlayan müzakerelerin sonuçlanacağına güvenilmemelidir.

Bina bedeli nasıl hesaplanır, hangi deliller gerekir?

Önce hukuki hesap yöntemi belirlenir. Olağan sona ermede geçerli bedel anlaşmasının ölçüleri; erken devirde ise uygun bedel ve kusurun etkisi önem taşır. Bu iki durumda aynı tabloyu kullanmak yanlış sonuca götürebilir.

Değerleme çalışmasında yapının yaşı, fiziksel durumu, kullanım amacı, ruhsat ve proje bilgileri, ekonomik ömrü ile sözleşmede belirlenen değerleme tarihi incelenebilir. İlk inşaat maliyeti ile bugünkü değer her zaman aynı değildir.

Yalnız arsanın çevresindeki satış ilanlarına bakarak yapı bedeli hesaplanmamalıdır. Arazi değeri, bina değeri, işletmenin ticari değeri ve taşınır ekipmanlar birbirinden ayrılmalıdır. Hangi kalemin bedel kapsamına girdiği hukuki ilişkiye göre belirlenir.

Kuruluş senedi, bütün ek protokoller, tapu kayıtları, ödeme belgeleri, yapı ruhsatı, onaylı proje, yapı kullanma izin belgesi, bakım kayıtları ve eski değerleme raporları hazırlanmalıdır. Yapının mevcut durumu değişecekse mahkeme aracılığıyla delil tespiti değerlendirilmelidir.

Tesisteki makineler de arazi malikine mi geçer?

Yapının araziye katılması, tesiste bulunan her makinenin ve malzemenin de aynı kişiye ait olacağı anlamına gelmez. Bütünleyici parça, eklenti ve bağımsız taşınır ayrımı yapılmalıdır. Üçüncü kişiye veya finansal kiralama şirketine ait ekipman ayrıca incelenir.

Bir makinenin binaya sabitlenmiş olması tek başına bütün hukuki soruları çözmez. Teknik bağlantı, sökümün etkisi, kullanım amacı, mülkiyet belgesi ve sözleşme hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.

Teslimden önce seri numaralı ekipman listesi hazırlanması, fotoğrafların alınması ve hangi varlığın kime ait olduğunun belirlenmesi uyuşmazlığı azaltabilir. Bu konuda fabrika ve makinelerin mülkiyeti hakkındaki ayrım da önem taşır.

Uyuşmazlık devam ederken söküm yapılması, binaya zarar verilmesi veya üçüncü kişiye ait ekipmanın teslim edilmesi ayrı sorumluluk doğurabilir.

Hangi mahkemeye başvurulur, arabuluculuk gerekir mi?

Özel hukuk kapsamındaki malvarlığı davalarında genel görevli mahkeme, özel bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir. Ancak uyuşmazlığın ticari dava niteliği veya başka özel görev kuralı bulunup bulunmadığı ayrıca değerlendirilmelidir. Tarafların şirket olması her dosyada incelemesiz bir mahkeme seçimini haklı kılmaz.

HMK m.12 uyarınca taşınmaz üzerindeki ayni hakka veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer kesin yetkilidir. Yalnız para alacağına yönelen talep bakımından ise yetki ayrıca incelenir. İstanbul’daki bir taşınmaz uyuşmazlığında da hangi ilçedeki taşınmazın ve hangi talebin söz konusu olduğu belirlenmelidir.

Üst hakkı uyuşmazlığını sırf taşınmazla ilgili olduğu için kira davası saymak doğru değildir. Gerçek hukuki ilişki kira ise farklı görev ve arabuluculuk hükümleri uygulanabilir.

6325 sayılı Kanun m.17/B, taşınmaz devri ve sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıkların arabuluculuğa elverişliliğini düzenler. Elverişlilik ile dava şartı arabuluculuk aynı değildir. Ticari para alacağı veya başka zorunlu arabuluculuk kapsamındaki talep varsa, ilgili şartlar ayrıca incelenmelidir.

Dava sürerken yapıyı ve alacağı korumak mümkün mü?

Yapının yıkılması, donanımın sökülmesi veya uyuşmazlık konusu hakkın devri tehlikesi varsa somut olaya uygun geçici hukuki koruma değerlendirilebilir. İhtiyati tedbir için yalnız dava açıldığını söylemek yeterli değildir.

HMK m.389 ve devamı uyarınca hakkın elde edilmesini güçleştirecek değişiklik veya ciddi zarar tehlikesi açıklanmalı, talebin dayanakları gösterilmelidir. Koruma, hangi yapı veya hak bakımından isteniyorsa açıkça belirtilmelidir. Teminat koşulu da gündeme gelebilir.

Bedel alacağını güvenceye almakla yapının fiziksel durumunu korumak farklı amaçlardır. Para alacağı için uygun güvence yolu, kanuni ipotek imkânı ve diğer geçici korumalar ayrı değerlendirilmelidir. Bir tedbirin bütün ihtiyaçları karşılayacağı varsayılmamalıdır.

Özellikle üç aylık tescil süresi yaklaşırken, yalnız genel nitelikte tedbir talep edilmesiyle gerekli sicil korumasının sağlandığı kabul edilmemelidir. İstenen kararın tapudaki sonucu açıkça planlanmalıdır.

Teslim protokolünde hangi noktalar açık olmalıdır?

Protokolde tarafların yetkileri, taşınmaz ve üst hakkı bilgileri, teslim tarihi, yapının durumu ve bedel düzeni açıkça yazılmalıdır. Kullanımda olan alanlar ve devam eden üçüncü kişi ilişkileri ayrıca belirtilmelidir.

Makineler, demirbaşlar ve belgeler ek listeyle tanımlanmalıdır. Eksik veya hasarlı kısımlar varsa bunların fotoğraf, ölçüm ve tutanakla gösterilmesi yararlı olur. Anahtarların verilmesi her konuda karşılıklı ibra verildiği anlamına gelmemelidir.

Bedel henüz hesaplanmamışken genel bir “hiçbir hak ve alacak kalmamıştır” açıklaması imzalanması sonradan tartışma yaratabilir. Hangi taleplerin saklı tutulduğu ve hangi borcun ödendiği anlaşılır biçimde belirtilmelidir.

Rehinli alacaklıların hakları, resmî şekil gerektiren anlaşmalar ve tapu işlemleri basit teslim tutanağıyla geçiştirilmemelidir. Fiilî teslim belgesi, gerekli resmî işlemin yerine kullanılmamalıdır.

İki kısa uygulama örneği

Örnek 1: Otuz yıllık üst hakkıyla depo yaptıran yatırımcının hakkı sona ermektedir. Resmî sözleşmede yapı için bedel ödeneceği kararlaştırılmamıştır. Yatırımcının yalnız geçmiş inşaat faturalarına dayanarak malikten otomatik ödeme beklemesi TMK m.829’daki başlangıç kuralıyla bağdaşmaz.

Örnek 2: Üst hakkı sözleşmesinde süre sonunda belirli yöntemle hesaplanacak bedel öngörülmüştür; hak üzerinde banka ipoteği vardır. Ödeme, bankanın hakkı ve rızasıyla birlikte ele alınır. Bedel ödenmez veya güvenceye bağlanmazsa üç aylık ipotek tescil süresi ayrıca korunmalıdır.

Sık sorulan sorular

Üst hakkı süresi dolunca binamı yıkıp götürebilir miyim?

Kendiliğinden böyle bir yetki bulunduğu söylenemez. Yapının mülkiyet sonucu, resmî sözleşmedeki arazinin eski hâline getirilmesi hükümleri, imar kuralları ve üçüncü kişi hakları birlikte incelenmelidir. Uyuşmazlık varken yıkım veya söküm yapılması yeni zararlar doğurabilir.

Üst hakkı bedeli ile bina bedeli aynı mıdır?

Hayır. Üst hakkı karşılığında malike ödenen dönemsel bedel, sona ermede yatırımcıya ödenmesi kararlaştırılan yapı bedelinden farklıdır. Sözleşme ve hesaplarda bu iki ödeme yönü açıkça ayrılmalıdır.

Üç ay içinde ihtar göndermek ipotek hakkını korur mu?

Kanun üç ay içinde ipoteğin tescilini öngörür. Yalnız ihtar gönderilmesinin yeterli olduğu varsayılmamalıdır. Tescil gerçekleşmiyorsa uygun dava ve sicil koruması gecikmeden değerlendirilmelidir.

Sözleşmede bedel yoksa hiçbir talep ileri sürülemez mi?

Olağan sona ermede yapı bedeli için kanunun başlangıç kuralı bedelsiz geçiştir. Bununla birlikte ayrı sözleşme ihlali veya başka bir hukuki nedenden doğan talep bulunup bulunmadığı dosyaya göre incelenir. Böyle bir talebin varlığı otomatik kabul edilmez.

Arazi satılırsa üst hakkı hemen sona erer mi?

Sırf arazi mülkiyetinin değişmesi, tapudaki geçerli üst hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Hakkın kapsamı, süresi ve sicil kayıtları incelenmelidir. Bedel anlaşmalarının yeni malike etkisi de belgenin niteliğine ve şerhlere göre ayrıca değerlendirilir.

Malik sözleşmeye aykırılık iddiasıyla binayı bedelsiz alabilir mi?

Erken devirde TMK m.831 ve 832’nin koşulları uygulanır. Uygun bedel, kusurun bedele etkisi ve ödeme veya güvence şartı incelenir. İhlal iddiası tek başına bedelsiz devir sonucunu doğurmaz.

Sonuç

Üst hakkı süresi dolunca bina kime kalır sorusunun temel cevabı, hak sona erdiğinde yapının arazi malikine geçmesidir. Yatırımcıya bedel ödenmesi ise geçerli sözleşme hükümlerine ve sona erme biçimine bağlıdır.

Süre sonundaki bedelsiz geçiş kuralıyla erken devirde uygun bedel kuralı ayrılmalıdır. Üst hakkına bağlı banka ipoteği varsa bedelin ödenmesi ve güvencesi üçüncü kişi haklarıyla birlikte planlanmalıdır.

İlk işlem, kuruluş senedi ve güncel tapu kayıtları üzerinden sona erme tarihini belirlemektir. Ardından bedel hükmü, üç aylık ipotek tescil süresi, teslim koşulları ve gerekiyorsa dava yolu ele alınmalıdır. Gayrimenkul uyuşmazlığının hukuki incelemesi, bu belgelerin birlikte değerlendirilmesini gerektirir.

Resmî kaynaklar

Kontrol tarihi: 19 Ekim 2026. Konuyla doğrudan ilgili güncel bir yüksek mahkeme kararının resmî tam metni bu çalışmada doğrulanamadığından karar künyesi kullanılmamıştır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu: Özellikle m.726 ve 826–836.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: Görev, yetki, ihtiyati tedbir ve delil tespiti hükümleri.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: Özellikle m.17/B ve 18/B.

6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu: Ticari dava ve dava şartı arabuluculuk hükümleri.

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Sözleşme, tapu kaydı, proje teminatı, ödeme belgeleri, arsa sahibiyle yapılan sözleşme ve iflas veya konkordato gibi ilgili yasal belgeler ile kararlar görülmeden somut uyuşmazlık hakkında kesin değerlendirme yapılamaz.