Tapudaki İrtifak Hakkı Nasıl Kaldırılır? Terkin ve Güzergâh Değişikliği

Tapudaki irtifak hakkının kaldırılması; hak sahibinin uygun terkin talebi, kanunda öngörülen sona erme hâli veya mahkeme kararıyla mümkün olabilir. Taşınmaz lehine kurulmuş bir irtifak artık hiçbir yarar sağlamıyorsa malik, Türk Medeni Kanunu’nun 785. maddesine dayanarak hakkın tapudan silinmesini isteyebilir. Hak, taşınmaza yüklediği külfete oranla çok az yarar sağlıyorsa bedel karşılığında tamamen veya kısmen kaldırılması değerlendirilebilir.

Ancak irtifakın uzun süredir kullanılmaması, arsanın değer kazanması veya malikin yeni inşaat yapmak istemesi tek başına hakkı sona erdirmez. Öncelikle tapu kaydı, hakkın kuruluş belgesi, yararlanan taşınmazın ihtiyacı ve mevcut kullanım koşulları incelenmelidir.

Bazı dosyalarda doğru çözüm hakkın tamamen kaldırılması değildir. Geçit veya kullanım alanının, hakkın kullanılmasını zorlaştırmadan taşınmazın başka bir bölümüne taşınması mümkün olabilir.

Bu rehber, ağırlıklı olarak özel hukuk kapsamında taşınmaz lehine kurulmuş irtifakları ele alır. İntifa, üst hakkı ve kamulaştırmayla kurulan irtifakların kendi özel hükümleri bulunduğundan aynı terkin yöntemi her kayıt için uygulanmamalıdır.

İrtifak Hakkı Nedir, Arsayı Nasıl Etkiler?

Taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde başka bir taşınmaz yararına kurulmuş sınırlı ayni haktır. Malik, mülkiyetinden doğan bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmak veya diğer taşınmaz malikinin belirli kullanımına katlanmak zorunda kalabilir.

Üzerinde yük bulunan taşınmaza yüklü taşınmaz, bu haktan faydalanan taşınmaza ise yararlanan taşınmaz denir.

Geçit hakkı bu ilişkinin en bilinen görünümüdür. Bunun dışında kuruluş belgesine göre farklı kullanım veya kaçınma yükümlülükleri de söz konusu olabilir. Hakkın kapsamını yalnız günlük kullanım üzerinden belirlemek yeterli değildir.

TMK m.779–781, taşınmaz lehine irtifakın temel yapısını, tescilini ve kuruluş sözleşmesinin resmî şeklini düzenler. Tapuda kayıtlı hakkın hangi işleme dayandığı belirlenmeden “bu yol artık gereksiz” şeklindeki açıklamayla sonuca gidilemez.

Küçük Bir İrtifak Neden Büyük Parasal Kayıp Yaratabilir?

İrtifakın ekonomik etkisi yalnız kapladığı alanın metrekare değerinden ibaret değildir. Parselin ortasından geçen bir güzergâh, yapı yerleşimini değiştirebilir. Araç girişi, otopark, yükleme alanı veya bodrum düzeni etkilenebilir.

Satış görüşmelerinde alıcı, irtifak nedeniyle taşınmazı beklediği şekilde kullanamayacağını düşündüğünde fiyatını düşürebilir. Yatırımcı açısından proje değişikliği ve bekleme süresi de maliyet oluşturabilir.

Bununla birlikte her ekonomik rahatsızlık terkin sebebi değildir. Hukuki değerlendirme, malikin kaybıyla hakkın yararlanan taşınmaza sağladığı faydayı birlikte ele alır.

Bu nedenle değerleme çalışması ile hukuki inceleme eş zamanlı yürütülmelidir. İmar planı, yapılaşma koşulları, parsel geometrisi ve teknik erişim seçenekleri görülmeden kaybın kapsamı güvenilir biçimde belirlenemez.

Önce Tapudaki Kaydın Türü Belirlenmelidir

Tapu belgesinde “irtifak” yazması, bütün kayıtların aynı kurallara tabi olduğunu göstermez. Taşınmaz lehine irtifak, kişisel irtifak, intifa, üst hakkı veya kamu hizmeti amacıyla kurulmuş bir hakla karşılaşılabilir.

İlk incelemede şu sorular cevaplanmalıdır:

1. Hak hangi taşınmaz veya kişi lehine kurulmuştur?
2. Kuruluş işleminin tarihi ve yevmiye numarası nedir?
3. Hak sözleşmeyle mi, mahkeme kararıyla mı, özel kanuna göre mi kurulmuştur?
4. Belirli bir süre öngörülmüş müdür?
5. Kullanım alanı ve güzergâh bir planla gösterilmiş midir?
6. Hak daha sonra değiştirilmiş veya başka parsellere aktarılmış mıdır?

Güncel tapu örneği kadar kuruluş işleminin belgeleri de önemlidir. Sicildeki kısa açıklama, hakkın genişliğini, kullanım amacını veya tarafların yükümlülüklerini tamamen göstermeyebilir.

Genel kayıt incelemesi bakımından gayrimenkul hukuku hizmetleri sayfasındaki çalışma alanları bu uyuşmazlıklarla bağlantılıdır.

İrtifak Hakkının Sağladığı Hiçbir Yarar Kalmamışsa Ne Olur?

TMK m.785’in ilk fıkrası, lehine irtifak kurulan taşınmaz için hakkın hiçbir yarar sağlamaması hâlinde yüklü taşınmaz malikine terkin isteme imkânı verir.

Buradaki ölçüt, malikin hakkı gereksiz bulması değildir. Yararlanan taşınmaz açısından korunmaya değer faydanın kalıp kalmadığı araştırılır.

Geçit bakımından alternatif erişimin hukuken ve fiilen kullanılabilir olması önemlidir. Haritada yol çizgisi bulunmasıyla taşınmazın gerçekten bu yola yeterli biçimde ulaşabilmesi aynı durum değildir.

Mahkeme; mevcut güzergâhı, alternatif bağlantıyı, taşınmazların kullanımını ve hakkın kuruluş amacını değerlendirebilir. Terkin isteyen malik, iddiasını bu somut koşullarla desteklemelidir. Hukuki dayanak TMK m.785’tir.

Yeni Yol Açılması Eski Geçit Hakkını Otomatik Kaldırır mı?

Yeni bir yol, geçit hakkının kaldırılması açısından önemli olabilir; fakat tapudaki kayıt kendiliğinden silinmez.

Öncelikle yeni bağlantının genel yola erişim sağlayıp sağlamadığı incelenmelidir. Yolun planda bulunması, açılmış olması, kullanımının hukuken mümkün olması ve taşınmazın ihtiyacını karşılaması ayrı sorulardır.

Yeni yolun çok dik, dönemsel olarak kullanılamayan veya başka kişinin iznine bağlı bir bağlantı olması, eski geçidin yararının devam ettiğini gösterebilir. Buna karşılık güvenli ve yeterli yeni erişim, mevcut hakkın gerekliliğinin yeniden değerlendirilmesini sağlayabilir.

Geçit kurulmasının koşulları, arsanın genel yola bağlantısının bulunmaması konusundaki yazıda açıklanmaktadır. Mevcut hakkın terkini için kuruluş koşullarının yanında sonradan değişen durum da incelenir.

Kullanılmayan Geçit Hakkı Tapudan Silinir mi?

Hakkın bir süredir kullanılmaması tek başına genel bir sona erme sebebi değildir. Malikler başka bir yolu tercih ediyor olabilir; ancak tapudaki hakkın sağladığı hukuki fayda devam edebilir.

Arazi geçici olarak boş tutulmuş, üretim durmuş veya yararlanan taşınmaz henüz yapılaşmamış olabilir. Bu durumlar, irtifakın gelecekteki kullanım bakımından hiçbir yararının kalmadığını otomatik göstermez.

Aynı şekilde hakkın yıllardır kullanılması, mevcut koşulların hiçbir zaman değişmeyeceği anlamına gelmez. Yeni yol, parsel düzeni veya kullanım şartları terkin değerlendirmesine temel oluşturabilir.

“Kaç yıl kullanılmazsa geçit hakkı silinir?” sorusuna bütün dosyalarda geçerli tek bir yıl sayısı vermek güvenilir değildir. Somut sona erme sebebi, hakkın süresi ve kanundaki koşullar araştırılmalıdır.

Yüküne Göre Çok Az Yarar Sağlayan Hak Bedelle Kaldırılabilir mi?

TMK m.785’in ikinci fıkrası, hakkın tamamen yararsız olmadığı durumlar için farklı bir imkân tanır. İrtifak, yüklü taşınmaza getirdiği külfete oranla çok az yarar sağlıyorsa bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkin istenebilir.

Bu değerlendirme yalnız taşınmaz fiyatlarına dayanmaz. Hakkın yararlanan parsel için önemi, alternatif kullanım imkânı ve yüklü taşınmaz üzerindeki etkisi birlikte incelenir.

Arsanın çok değerli olması, hak sahibinin ihtiyacını kendiliğinden önemsiz hâle getirmez. Buna karşılık hakkın sağladığı sınırlı fayda ile yarattığı ciddi kullanım engeli arasında belirgin orantısızlık bulunabilir.

Bedel hesabı da otomatik bir formüle bağlı değildir. Hakkın kaldırılmasının etkisi, teknik değerlendirme ve somut dosyanın özellikleri dikkate alınmalıdır. İlk kuruluş sırasında ödenen bedelin aynen geri verilmesi gerektiği varsayılmamalıdır.

Tam Terkin ile Kısmi Terkin Arasındaki Fark Nedir?

Tam terkin, ilgili hakkın bütünüyle sona erdirilmesini amaçlar. Kısmi terkin ise hakkın belirli bölüm veya kapsam bakımından kaldırılmasına yöneliktir.

Yararlanan taşınmazın ihtiyacı devam ederken hakkın bütün genişliği veya mevcut kapsamı artık gerekli olmayabilir. Bu durumda talebin ölçülü biçimde kurulması önemlidir.

Dava dilekçesinde “hakkın azaltılması” gibi belirsiz bir ifade kullanılmamalıdır. Hangi alanın veya yetkinin kaldırılmasının istendiği, geriye kalan kullanımın nasıl sürdürüleceği teknik belgelerle açıklanmalıdır.

Tam terkin talebinin şartları bulunmadığında kısmi terkin veya güzergâh değişikliğinin ayrıca değerlendirilmesi gerekebilir. Bu taleplerin hukuki dayanakları ve sonuçları aynı değildir.

Geçit Hakkı Başka Yere Taşınabilir mi?

TMK m.791, irtifakın taşınmazın yalnız belirli kısmının kullanılması koşuluyla kurulduğu durumlarda yer değişikliği isteme imkânı tanır.

Yüklü taşınmaz maliki menfaatini ispat etmeli, giderleri üstlenmeli ve yeni yerin hakkın kullanılmasını güçleştirmediğini göstermelidir. Kullanım yeri tapu kütüğünde belirtilmiş olsa bile bu imkân kanunda düzenlenmiştir.

Malikin “projem için daha uygun” dediği güzergâh tek başına yeterli değildir. Yolun uzunluğu, genişliği, eğimi, dönüş imkânı ve kullanım amacı değerlendirilmelidir.

Yalnız kâğıt üzerinde çizilen alternatif, fiilen kullanılamıyorsa uyuşmazlığı çözmez. Yeni güzergâhın hazırlanması, bağlantılarının tamamlanması ve giderlerinin karşılanması planlanmalıdır.

Güzergâh Değişikliğinde Hangi Teknik Konular İncelenir?

Güzergâh değişikliğinde hukuki talep ile teknik proje birbirini desteklemelidir. Mevcut yolun ve önerilen alternatifin karşılaştırılması gerekir.

Başlıca konular şunlardır:

1. Güzergâhın parsel içindeki koordinatları.
2. Uzunluk ve genişlik.
3. Eğim ve kot farkları.
4. Yaya, araç veya ağır vasıta kullanımına uygunluk.
5. Dönüş ve manevra alanı.
6. Genel yola bağlantı.
7. Drenaj ve altyapı ihtiyacı.
8. Yapım, bakım ve kullanım giderleri.

Talep, hakkın kullanılmasını güçleştirmeyen bir çözüm göstermelidir. Yalnız malikin yeni projesini kolaylaştıran fakat diğer taşınmazın erişimini bozan öneri, TMK m.791’in koşullarını karşılamayabilir.

Yeni İnşaat Projesi İrtifakın Kaldırılması İçin Yeterli mi?

Yeni bir inşaat veya yatırım projesi, malikin menfaatini açıklayabilir. Ancak mevcut ayni hakkı kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

İmar izni veya ruhsat alınmasıyla özel hukuk kapsamındaki irtifakın sona erdiği varsayılmamalıdır. Projenin tapudaki haklarla birlikte incelenmesi gerekir.

Yükleniciye boş ve engelsiz alan teslimi taahhüt edilmişse irtifak, sözleşmenin uygulanmasını da etkileyebilir. Güzergâhın değiştirilmesi için gereken işlem ve masrafın kim tarafından üstlenileceği açıklaştırılmalıdır.

Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hazırlanmasında tapudaki sınırlı ayni hakların proje ve teslim yükümlülükleriyle birlikte değerlendirilmesi önemlidir. Henüz kaldırılmamış hakkı kaldırılmış gibi kabul ederek takvim oluşturmak uyuşmazlık riskini artırır.

Her İki Taşınmaz Aynı Kişiye Geçerse Hak Biter mi?

TMK m.784’e göre yüklü ve yararlanan taşınmazların aynı kişiye ait olması hâlinde malik irtifakı terkin ettirebilir. Ancak terkin yapılmadıkça hak ayni hak olarak varlığını sürdürür.

İki parselin tek malik elinde birleşmesi, sicildeki kaydın kendiliğinden temizlendiğini göstermez. Parseller daha sonra farklı kişilere satılacaksa bu durum özellikle önem taşır.

Satış öncesinde hakkın korunması veya kaldırılması bilinçli biçimde kararlaştırılmalıdır. Fiilen tek alan gibi kullanılan taşınmazların tapuda farklı parseller olmaya devam etmesi de hesaba katılmalıdır.

Malik, sonraki satış ve proje planını değerlendirerek uygun tapu işlemini tamamlamalıdır. Tapu kaydının görünümü ile fiilî kullanım birbirine karıştırılmamalıdır.

Parseller Bölünürse İrtifak Her Yeni Parselde Devam Eder mi?

TMK m.792 ve 793, yararlanan veya yüklü taşınmazın parsellere bölünmesini ayrı düzenler.

Yararlanan taşınmaz bölünürse kural olarak hak her parsel yararına devam eder. Ancak yalnız bir parsel yararına kullanılabiliyorsa diğer parseller için terkin istenebilir.

Yüklü taşınmaz bölünürse kural olarak hak her parsel üzerinde devam eder. Belirli parsellerde kullanılmıyor ve koşullara göre kullanılması da mümkün değilse ilgili malik kendi parseli üzerindeki terkini isteyebilir.

Bu özel usullerde tapu sicil memuru talebi hak sahibine bildirir. Kanun, bir ay içinde itiraz edilmemesi hâlinde terkin yapılmasını öngörür. Bu süre genel irtifak terkin davalarının tamamına uygulanmaz.

Tapu Müdürlüğünden Doğrudan Terkin İstenebilir mi?

Her dosyada dava açılması zorunlu değildir. Hak sahibinin uygun istemi, sürenin dolması veya kanunda açıkça düzenlenen başka bir sebep bulunması hâlinde tapu işlemiyle terkin mümkün olabilir.

Tapu Sicili Tüzüğü m.69, terkinin hak sahibinin istemine veya yetkili makam ya da mahkeme kararına dayanmasını düzenler. Belirli süreli irtifaklarda sürenin dolmasına ilişkin özel hüküm de bulunur.

Buna karşılık taraflar arasında “hakkın yararı kalmadı” tartışması varsa tapu müdürlüğünün teknik ve hukuki uyuşmazlığı yargılama yaparak çözmesi beklenmemelidir.

TMK m.1026 kapsamında hukuki değerini kaybeden kaydın terkininde ise ilgili kişilerin tebliğden itibaren otuz gün içinde dava açması gündeme gelebilir. Bu otuz günlük süre, parsel bölünmesindeki bir aylık itiraz süresinden farklıdır.

İrtifak Hakkının Kaldırılması Davası Kime Karşı Açılır?

TMK m.785’e dayalı terkin talebinde yüklü taşınmaz malikinin sıfatı belirlenmelidir. Karşı tarafta ise hakkın sağladığı yarardan faydalanan güncel hak sahipleri araştırılır.

Taşınmaz lehine irtifakta eski sözleşmenin tarafını bulmakla yetinilmemelidir. Yararlanan parsel sonradan satılmış, mirasçılara geçmiş veya bölünmüş olabilir.

Birden fazla hak sahibi, paydaş veya mirasçı bulunması taraf teşkilini etkileyebilir. Dava açılmadan güncel tapu kayıtları ve ilgili miras belgeleri alınmalıdır.

Yalnız tapu müdürlüğüne dava yöneltmenin bütün özel hukuk irtifak uyuşmazlıklarını çözmeye yeterli olduğu düşünülmemelidir. Talebin muhatabı, hakkın niteliği ve istenen sonuç üzerinden belirlenir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Özel görev düzenlemesi bulunmayan taşınmaz lehine irtifakın terkinine ilişkin davalarda genel görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Özel kanuna veya farklı hukuki ilişkiye dayanan uyuşmazlıklar ayrıca değerlendirilmelidir.

HMK m.12/2, irtifak haklarına ilişkin davanın üzerinde irtifak kurulan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmasını düzenler.

İstanbul’daki bir arsa bakımından hangi adliyenin yetkili olduğu taşınmazın bulunduğu yer üzerinden belirlenir. Beyoğlu’nda görüşme yapılması, başka ilçedeki taşınmazın mahkeme yetkisini değiştirmez.

Ayni hakkın sona erdirilmesi ile yolsuz tescilin düzeltilmesi de farklı dava sebepleridir. Tapu iptal ve tescil uyuşmazlıklarında olduğu gibi, doğru talep kayıt ve dayanak belgeler üzerinden kurulmalıdır.

Dava Öncesinde Arabuluculuk Zorunlu mu?

HUAK m.18/B, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı olarak düzenler.

Geçit ve komşuluk ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkta bu kapsam değerlendirilmelidir. Ancak her irtifak aynı hukuki kaynaktan doğmaz. Sözleşmeyle veya özel kanuna göre kurulmuş hakkın niteliği, dava sebebi ve birlikte ileri sürülen talepler incelenmelidir.

Yalnız dava başlığında “terkin” yazılması arabuluculuk ihtiyacını tek başına belirlemez. Dava şartı bulunduğu hâlde başvuru yapılmadan dava açılması usulden ret riski yaratır.

Arabuluculukta güzergâh, bedel veya terkin konusunda anlaşılırsa yalnız genel bir uzlaşma cümlesiyle yetinilmemelidir. Tapu uygulaması için gereken belgeler, şekil ve varsa icra edilebilirlik şerhi ayrıca tamamlanmalıdır.

Keşif ve Bilirkişi İncelemesi Neden Önemlidir?

İrtifakın yararının kalmadığı veya yeni güzergâhın kullanımı zorlaştırmadığı iddiası çoğu zaman teknik inceleme gerektirir.

Bilirkişiden yalnız “uygundur” şeklinde sonuç alınması yeterli olmayabilir. Mevcut kullanım, alternatif bağlantı, parsel yapısı ve ihtiyaç somut biçimde karşılaştırılmalıdır.

Dosyanın niteliğine göre harita, inşaat, ulaşım veya değerleme alanlarında uzmanlık gerekebilir. Raporda tapudaki güzergâhın fiilî yol ile örtüşüp örtüşmediği de açıklanmalıdır.

Tarafların aynı rapordaki ölçüm ve varsayımları kontrol etmesi önemlidir. Yanlış parsel, hatalı koordinat veya fiilen kullanılamayan alternatif yol esas alındığında hukuki değerlendirme de yanlış temele oturabilir.

Hangi Belgeler Hazırlanmalıdır?

İlk inceleme için yalnız tapu belgesi yeterli olmayabilir. Aşağıdaki belgeler dosyanın kurulmasını kolaylaştırır:

1. Yüklü ve yararlanan taşınmazların güncel tapu kayıtları.
2. İrtifakın kuruluş belgesi ve varsa mahkeme kararı.
3. Güzergâh planı ve koordinatları.
4. Eski ve yeni parsel kayıtları.
5. Kadastro ve aplikasyon belgeleri.
6. İmar planı ve mevcut proje.
7. Yeni yolun hukuki ve fiilî durumuna ilişkin kayıtlar.
8. Fotoğraf, video ve kullanım belgeleri.
9. Tarafların yazışmaları ve tebligatlar.
10. Varsa arabuluculuk tutanağı.

Her belgenin hangi iddiayı desteklediği gösterilmelidir. Fotoğraf kullanım biçimini anlatabilir; ancak yolun kamuya açık veya hukuken kullanılabilir olduğunu tek başına kanıtlamaz.

Dava Sürerken Geçit Kapatılabilir mi?

Terkin davasının açılması, mevcut hakkın kullanımının durduğu anlamına gelmez. TMK m.786, yüklü taşınmaz malikinin irtifakın kullanılmasını engelleyen veya zorlaştıran davranışlarda bulunamayacağını düzenler.

Malik yolu kapatır, bağlantıyı keser veya güzergâha yapı yaparsa karşı taraf koruma talebinde bulunabilir. Hak sahibi de irtifakı yüklü taşınmaza en az zarar verecek biçimde kullanmalıdır.

Somut zarar veya değişiklik riski varsa ihtiyati tedbir değerlendirilebilir. Tedbir talebinde korunacak hakkın, riskin ve istenen geçici düzenlemenin açıkça belirtilmesi gerekir.

Delilin kaybolması veya sonradan elde edilmesinin zorlaşması ihtimalinde delil tespiti istenebilir. Keşif ve tespit, hakkın kaldırıldığı anlamına gelmez; mevcut durumun belgelenmesine hizmet eder.

Kısa Süreler Birbirine Karıştırılmamalıdır

Dava öncesi tedbirde dava açıldığını gösteren evrakın uygulayan memura sunulması ve kanundaki belge işlemlerinin tamamlanması da gerekir.

Arabuluculuk sürecinin bu sürelerle ilişkisi ayrıca hesaplanmalıdır. Yukarıdaki tablo her dosyada bütün sürelerin aynı anda uygulanacağı anlamına gelmez. Gelen bildirimin hangi hukuki işleme ilişkin olduğu belirlenmelidir.

Karardan Sonra Tapu İşlemi Nasıl Tamamlanır?

Terkin veya güzergâh değişikliği kararı alındığında sicilde uygulanması için gereken aşamalar takip edilmelidir. Kararın kapsamı, kesinleşmesi gereken hususlar ve tapu işleminin teknik belgeleri kontrol edilir.

Kısmi terkin veya nakilde kararın hangi alanı kapsadığı anlaşılır olmalıdır. Güzergâhın koordinatları ve ilgili planın kararla uyumu uygulama açısından önemlidir.

Sicil işlemi tamamlandıktan sonra güncel kayıt alınmalıdır. Proje, satış veya kredi planı yeni hukuki duruma göre yürütülmelidir.

Taşınmaz sınırını etkileyen başka bir müdahale varsa komşu binanın arsaya taşması konusu ayrıca değerlendirilmelidir. İrtifakın terkini, farklı bir sınır veya yapı uyuşmazlığını kendiliğinden çözmez.

İki Karşılaştırmalı Uygulama Örneği

Örnek 1: Bir parsel lehine kurulan geçitten sonra, yararlanan taşınmaza yeterli ve hukuken kullanılabilir doğrudan yol bağlantısı sağlanmıştır. Malik, eski geçidin hiçbir yararının kalmadığını ileri sürmektedir. Yeni bağlantı teknik ve hukuki olarak doğrulanırsa terkin koşulları değerlendirilebilir.

Örnek 2: Yararlanan taşınmazın başka erişimi bulunmamaktadır; ancak mevcut geçit değerli arsanın ortasından geçmektedir. Malik, kenardan alternatif yol önermektedir. Burada tamamen kaldırmadan çok, yeni güzergâhın kullanımı zorlaştırmadığı ve giderlerin üstlenildiği bir nakil talebi değerlendirilebilir.

Sık Sorulan Sorular

Tapudaki irtifak hakkı nasıl kaldırılır?

Hakkın türü ve kuruluş belgesi incelenir. Uygun tapu başvurusu, hak sahibinin terkin istemi veya şartları bulunan dava yoluyla sicil işlemi tamamlanır.

Yeni yol açılınca eski geçit hakkı kendiliğinden kalkar mı?

Hayır. Yeni yolun sağladığı erişim değerlendirilir; tapudaki hakkın kaldırılması için gerekli işlem ayrıca yapılır.

Geçit hakkı yıllardır kullanılmıyorsa silinebilir mi?

Kullanılmama tek başına otomatik sona erme sebebi değildir. Hakkın yararı, süresi ve somut sona erme koşulları araştırılır.

İrtifak hakkının kaldırılması için mutlaka bedel ödenir mi?

Hayır. Hiçbir yararın kalmamasıyla yüküne oranla çok az yarar sağlayan hakkın bedelle kaldırılması farklı durumlardır.

Geçit hakkı arsanın kenarına taşınabilir mi?

TMK m.791’in koşulları varsa istenebilir. Malik menfaatini göstermeli, giderleri üstlenmeli ve kullanımı zorlaştırmayan çözüm sunmalıdır.

İnşaat ruhsatı almak geçit hakkını kaldırır mı?

Ruhsat, tapudaki özel hukuk hakkını kendiliğinden sona erdirmez. Proje ile irtifak birlikte değerlendirilmelidir.

İki parseli de satın alırsam irtifak biter mi?

Terkin isteme imkânı doğar. Ancak TMK m.784’e göre terkin edilmedikçe hak varlığını sürdürür.

İrtifakın terkini davası nerede açılır?

Özel düzenleme bulunmayan durumda asliye hukuk mahkemesinde; irtifakın kurulu olduğu taşınmazın bulunduğu yerde açılır.

Dava açtıktan sonra yolu kapatabilir miyim?

Dava açılması mevcut kullanım hakkını kendiliğinden durdurmaz. Mahkemece geçici düzenleme yapılmadıkça hakkı engelleyen davranışlardan kaçınılmalıdır.

İrtifak uyuşmazlığında arabuluculuk zorunlu mu?

Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda zorunludur. Diğer irtifaklarda hakkın kaynağı ve talebin niteliği ayrıca incelenmelidir.

Sonuç

İrtifak hakkının kaldırılması, değerli bir arsanın kullanımını kolaylaştırabilir; ancak yalnız malikin ekonomik beklentisine dayanılarak mevcut ayni hak sona erdirilemez.

Hakkın hiçbir yararının kalmaması, yüküne oranla çok az yarar sağlaması ve başka yere taşınması ayrı hukuki seçeneklerdir. Tapu kaydı, kuruluş belgesi, teknik erişim ve proje koşulları birlikte değerlendirilmelidir.

İnşaat veya satış takvimi oluşturulmadan önce kayıtların incelenmesi; mevcut hakkın kullanımının korunması ve uygun terkin ya da nakil işleminin tamamlanması önem taşır.

Güncel kaynaklar

1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, özellikle m.779–793 ve 1025–1027.
2. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, özellikle m.2, 12, 389–397 ve 400–405.
3. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, özellikle m.18/A ve 18/B.
4. TKGM, Tapu Sicili Tüzüğü, özellikle m.69 ve 72.