Kentsel dönüşüm uygulamasında günlük dilde “bina ortak karar protokolü” denilen belge, maliklerin yeni uygulamaya ilişkin kararlarını yazılı hale getiren tutanak ve karar belgelerini ifade eder. Güncel 6306 uygulamasında kararın geçerliliği için her malikin imzası zorunlu değildir. Esas olan, Kanun ve Uygulama Yönetmeliği’nde öngörülen hisseleri oranında salt çoğunluğun sağlanmasıdır.

Toplantı nasıl yapılır?

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin güncel 15. maddesine göre, riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeni uygulama hakkında karar alınmak üzere maliklerden birinin istemiyle bütün malikler toplantıya çağrılır. Toplantı yeri ve zamanı, Yönetmelikteki güncel bildirim usullerine uygun şekilde maliklere duyurulmalıdır. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel açıklamalarına KDB mevzuat sayfasından ulaşılabilir.

Karar nisabı nedir?

Toplantı, hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğu ile yapılır ve yine hisseleri oranında salt çoğunluk ile alınan karar taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanır. Bu nedenle eski uygulamalardaki “2/3 çoğunluk” anlatımları güncel hukuk bakımından kullanılmamalıdır.

Hangi konularda karar alınabilir?

Güncel düzenleme; parsellerin tevhit edilmesi, münferit veya birleştirilerek uygulama yapılması, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri, yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi yeni uygulamaya ilişkin önemli işlemler hakkında salt çoğunlukla karar alınmasına imkân tanır.

Karar tutanağında neler bulunmalı?

Taşınmazın ada, parsel ve açık adres bilgileri,
toplantı tarihi, yeri ve çağrı usulü,
maliklerin ve arsa paylarının listesi,
toplantıya katılanların temsil ve vekâlet bilgileri,
müteahhit seçimi ve sözleşmenin temel koşulları,
bağımsız bölüm paylaşımı ve varsa bedel farkları,
teminat, teslim süresi ve gecikme hükümleri,
kararın hangi arsa payı çoğunluğuyla alındığının açık hesabı.

Karara katılmayan malik ne olur?

Salt çoğunlukla alınan karar ve anlaşma şartları, Yönetmelikteki usule göre karara katılmayan maliklere bildirilir. Anlaşmayan maliklerin paylarının satışı 6306 sayılı Kanun ve Yönetmelikteki özel usule tabidir. Bu aşamada tebligat, değer tespiti ve satış işlemlerindeki usul eksiklikleri ayrıca önem taşır.

“Bina ortak karar protokolü” mü, karar tutanağı mı?

Belgenin adı tek başına hukuki sonucu belirlemez. Önemli olan toplantı ve bildirim usulünün, arsa payı hesabının, karar içeriğinin ve imzaların güncel 6306 mevzuatına uygun olmasıdır. Müteahhitle yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmesi ise malik kararından ayrı bir sözleşmedir ve noterlik şekli, teminatlar, paylaşım ve teslim hükümleri ayrıca düzenlenmelidir.

Kentsel dönüşümde karar, pay satışı ve sözleşme süreci hakkında Kentsel Dönüşüm Avukatı sayfasına ve Kentsel Dönüşümde Azınlık Hakları yazısına bakabilirsiniz.