Hisseli Tapu Habersiz Satıldı: Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır?

“Hisseli tapu habersiz satıldı” diyen bir paydaşın ilk olarak satışın gerçekten üçüncü bir kişiye yapılıp yapılmadığını, tapudaki işlem tarihini ve kendisine noter aracılığıyla bildirim gönderilip gönderilmediğini araştırması gerekir.

Paylı mülkiyetteki bir hissedar, kural olarak diğer paydaşlardan izin almadan kendi payını satabilir. Bu nedenle satış yalnız haber verilmediği için kendiliğinden geçersiz olmaz. Ancak payın paydaş olmayan üçüncü bir kişiye satılması, diğer paydaşlara kanuni önalım hakkı verebilir.

Önalım hakkı, satışın doğrudan iptal edilmesinden farklıdır. Hak sahibi paydaş, dava açarak alıcının ödediği bedel yerine güncel düzenlemede esas alınan rayiç bedel ve ilgili tapu giderleri karşılığında payın kendi adına tescilini ister.

Hissedar Payını Diğer Ortaklardan İzin Almadan Satabilir mi?

Evet. Paylı mülkiyette her paydaş, hukuki veya sözleşmesel bir sınırlama bulunmadıkça kendi payı üzerinde tasarruf edebilir. Diğer paydaşların satışa önceden onay vermesi zorunlu değildir.

Bununla birlikte payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşların Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinden doğan yasal önalım hakkı gündeme gelir.

Bu sistem:

1. Pay sahibinin satış yapmasını yasaklamaz.
2. Diğer paydaşlara, satılan payı kanundaki koşullarla edinme imkânı verir.
3. Satışı yapan eski paydaş yerine payı satın alan kişiye karşı dava açılmasını gerektirir.
4. Hak düşürücü süre içinde harekete geçilmesini zorunlu kılar.

Satıştan önce yalnız sözlü olarak “hisseyi ben alırım” denilmiş olması, tek başına payın devrini sağlamaz. Taşınmaz mülkiyeti tapuda yapılan resmî işlemle geçer.

Şufa Hakkı Nedir?

Şufa hakkı, kanundaki adıyla önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi taşınmazdaki bir payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşlara o payı öncelikle edinme yetkisi verir.

Yasal önalım hakkının temel koşulları şunlardır:

• Taşınmaz paylı mülkiyete tabi olmalıdır.
• Davacı, satış tarihinde taşınmazda paydaş olmalıdır.
• Pay, paydaş olmayan üçüncü kişiye satılmış olmalıdır.
• İşlem önalım hakkı doğuran gerçek bir satış niteliği taşımalıdır.
• Dava kanuni sürede açılmalıdır.
• Mahkemenin belirlediği rayiç bedel ile alıcıya ait tapu giderleri süresinde yatırılmalıdır.

Önalım hakkı taşınmazın tamamı üzerinde değil, üçüncü kişiye satılan pay üzerinde kullanılır.

Elbirliği Mülkiyetinde Önalım Hakkı Kullanılabilir mi?

Kanuni önalım hakkı doğrudan paylı mülkiyet esasına dayanır. Elbirliği mülkiyetinde ortakların taşınmazın belirli oranlı payı üzerinde tek başına tasarruf yetkisi bulunmaz.

Özellikle miras kalan taşınmazlarda önce mülkiyet türü kontrol edilmelidir. Tapu kaydında miras ortaklığı elbirliği mülkiyeti olarak devam ediyorsa, belirli bir taşınmaz payının sıradan paylı mülkiyet satışı gibi devredilmesi mümkün olmayabilir.

Miras payının üçüncü kişiye devri ile belirli bir taşınmaz payının tapuda satılması da aynı işlem değildir. Miras payının devrinde Türk Medeni Kanunu’nun miras ortaklığına ilişkin özel hükümleri uygulanır.

Hangi Satışlarda Önalım Hakkı Doğar?

Önalım hakkı kural olarak payın üçüncü kişiye satılmasıyla doğar.

Şu işlemler önalım hakkı doğurabilir:

• Payın para karşılığında üçüncü kişiye satılması,
• Satış olarak gösterilen ve gerçekte de satış niteliği taşıyan pay devri,
• Trampa veya karma sözleşme görüntüsü altında gerçekte satış yapılması,
• Payın bir bölümünün üçüncü kişiye satılması.

İşlemin tapuda “satış” olarak gösterilmesi önemli bir başlangıç delilidir. Ancak tarafların gerçek iradesinin başka bir işlem olduğu ileri sürülüyorsa muvazaa iddiası ve deliller ayrıca incelenir.

Hangi Devirlerde Şufa Hakkı Kullanılamaz?

Her tapu devri önalım hakkı doğurmaz. Kural olarak şu işlemlerde yasal önalım hakkı kullanılamaz:

• Payın başka bir paydaşa satılması,
• Gerçek bağış,
• Miras yoluyla intikal,
• Mal rejimi veya miras paylaşımı kapsamında yapılan devir,
• Kamulaştırma,
• Cebrî artırmayla satış,
• Şirket sermayesi veya başka bir hukuki işlem karşılığındaki gerçek devir,
• Ölüme bağlı tasarruf.

İşlemin adı tek başına belirleyici değildir. Örneğin görünüşte bağış yapılmış fakat gerçekte satış bedeli ödenmişse işlemin gerçek niteliği araştırılabilir. Buna karşılık sırf önalım hakkını kullanabilmek için gerçek bağışın satış olduğu ileri sürülemez.

Payın Akrabaya Satılmasında Şufa Hakkı Var mıdır?

Alıcının satıcının akrabası olması, önalım hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Önemli olan alıcının satıştan önce taşınmazda paydaş olup olmadığı ve işlemin gerçek niteliğidir.

Pay, paydaş olmayan:

• Kardeşe,
• Çocuğa,
• Eşe,
• Kuzen veya başka bir yakına

gerçek bir satışla devredilmişse önalım hakkı doğabilir.

Ancak aile içindeki temlikin gerçek amacı bağış, miras paylaşımı veya aile hukukundan kaynaklanan başka bir işlemse hukuki nitelendirme değişebilir. Tapu senedi, banka hareketleri ve tarafların işlem iradesi birlikte değerlendirilmelidir.

Bir Paydaştan Diğer Paydaşa Satışta Şufa Hakkı Kullanılır mı?

Kural olarak hayır. Kanuni önalım hakkı, payın üçüncü kişiye satılmasına karşı tanınmıştır.

Alıcı satıştan önce aynı taşınmazda paydaşsa diğer paydaşlar bu satış nedeniyle yasal önalım hakkını kullanamaz. Alıcının çok küçük bir paya sahip olması da sonucu kendiliğinden değiştirmez.

Alıcının satıştan hemen önce yalnız önalım hakkını etkisizleştirmek amacıyla muvazaalı biçimde paydaş hâline getirildiği ileri sürülüyorsa işlemlerin sırası ve gerçek amacı ayrıca incelenebilir. Böyle bir iddia güçlü ve hukuka uygun delillere dayanmalıdır.

Cebrî İhalede Satılan Hisse Geri Alınabilir mi?

Türk Medeni Kanunu uyarınca taşınmaz payının cebrî artırmayla satılmasında yasal önalım hakkı kullanılamaz.

İcra ihalesi ile paydaşın kendi iradesiyle gerçekleştirdiği tapu satışı birbirinden ayrılmalıdır. Ortaklığın giderilmesi sonucunda satış memurluğunca yapılan açık artırma da sıradan özel satış değildir.

İhalede usulsüzlük bulunduğu düşünülüyorsa önalım davası yerine, koşullarına göre ihalenin feshi veya ilgili icra ve satış işlemlerine karşı başvuru yolları değerlendirilmelidir.

Hisseli Tapu Satışı Paydaşlara Nasıl Bildirilmelidir?

Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesine göre satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir.

Bildirimin:

• Hangi taşınmazın hangi payına ilişkin olduğu,
• Satışın yapıldığı,
• Alıcının kimliği,
• Satış tarihi,
• Hakkın kullanılabilmesi için gerekli işlem bilgileri

bakımından açık ve anlaşılır olması önemlidir.

Telefon konuşması, aile içi duyum, tapu sorgusu veya sıradan mesaj noter bildiriminin yerine geçtiği kabul edilerek güvenli süre hesabı yapılmamalıdır. Bununla birlikte mutlak üst süre satış tarihinden itibaren işlediği için noter bildirimi yapılmamış olması süresiz dava hakkı vermez.

Önalım Davası Kaç Ay İçinde Açılmalıdır?

Önalım hakkı, usulüne uygun noter bildiriminin hak sahibine ulaşmasından itibaren üç ay içinde kullanılmalıdır.

Üç aylık süre hak düşürücü niteliktedir. Sürenin geçirilmesi hâlinde ilgili satış bakımından önalım hakkı sona erer. Dava açmadan yalnızca alıcıya ihtar göndermek veya “payı almak istiyorum” demek süreyi korumaz.

Süre hesabında özellikle:

1. Noter bildiriminin tebliğ tarihi,
2. Tapudaki satış tarihi,
3. Kanun değişikliğinin yürürlük tarihi,
4. Davanın açıldığı tarih

kontrol edilmelidir.

2026 Yılında Şufa Hakkının Üst Süresi Bir Yıl mıdır?

Evet. 25 Aralık 2025 tarihli ve 33118 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesindeki mutlak üst süre değiştirilmiştir.

Güncel düzenlemeye göre önalım hakkı:

• Noter bildiriminin üzerinden üç ay,
• Her hâlde satışın üzerinden bir yıl

geçmekle düşer.

İnternetteki birçok içerikte hâlen “satıştan itibaren iki yıl” bilgisi bulunmaktadır. Bu, değişiklik öncesindeki kanun metnine dayanmaktadır.

Satışın veya davanın 25 Aralık 2025’ten önce gerçekleştiği dosyalarda geçiş hükümleri ayrıca incelenmelidir. Eski ve yeni süre, yalnız bugünkü madde metnine bakılarak geçmiş işlemlere otomatik biçimde uygulanmamalıdır.

Güncel değişiklik 7571 sayılı Kanun’un yayımlandığı Resmî Gazete ile Türkiye Barolar Birliğinin 25 Aralık 2025 tarihli duyurusundan kontrol edilebilir.

Satış Bildirilmezse Süre Başlamaz mı?

Usulüne uygun noter bildirimi yapılmazsa üç aylık süre bakımından başlangıç tartışması doğar. Ancak satış tarihinden başlayan bir yıllık mutlak süre işlemeye devam eder.

Bu nedenle paydaşın:

• Tapu kaydını bekletmeden incelemesi,
• Satış tarihini gösteren resmî senedi araştırması,
• Noter tebligatlarını kontrol etmesi,
• Bir yıllık üst süre dolmadan dava hazırlığını tamamlaması

gerekir.

“Bana haber verilmediği için istediğim zaman dava açabilirim” düşüncesi güncel kanuna uygun değildir.

Önalım Davası Kime Karşı Açılır?

Önalım hakkı, satışı yapan eski paydaşa değil, tapuda payı satın alan alıcıya karşı kullanılır.

Davanın temel talebi:

• Alıcı adına kayıtlı payın tapu kaydının iptali,
• Bu payın önalım hakkı sahibi davacı adına tescili

şeklinde kurulur.

Satıcının işlemin muvazaalı olduğu veya farklı bir hukuki sorumluluğunun bulunduğu iddia ediliyorsa taraf teşkili ayrıca değerlendirilebilir. Ancak yalnız yasal önalım talebinin esas muhatabı payı satın alan kişidir.

Pay sonraki bir kişiye devredilmişse yeni malikin iyiniyeti, tapu siciline güven ve devir zinciri ayrıca incelenmelidir. İlk alıcıya karşı dava açılması her durumda yeterli olmayabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.

Taşınmazın aynına ilişkin olduğundan dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Taşınmazın bulunduğu yere ilişkin yetki kuralı kesin yetki niteliğindedir.

Önalım davası ile ortaklığın giderilmesi davası aynı dava değildir. Biri satılan payın paydaşa geçirilmesini, diğeri ortak mülkiyetin sona erdirilmesini amaçlar.

Önalım Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu mudur?

Yasal önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası bakımından genel olarak dava şartı arabuluculuk öngörülmemiştir. Dava doğrudan görevli mahkemede açılabilir.

Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında ise 1 Eylül 2023’ten itibaren dava şartı arabuluculuk bulunmaktadır. Bu nedenle iki dava türü birbirine karıştırılmamalıdır.

Uyuşmazlıkta önalım talebinin yanında para alacağı, ticari talep veya başka bir dava sebebi bulunuyorsa arabuluculuk şartı her talep bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.

Önalım Davasında Hangi Bedel Yatırılır?

7571 sayılı Kanun öncesinde önalım bedeli genel olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderleri üzerinden ele alınıyordu.

25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren değişiklikle dava konusu payın rayiç bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi sistemi kabul edilmiştir. Önalım hakkı sahibi, mahkemenin belirlediği süre içinde:

• Mahkemece belirlenen rayiç bedeli,
• Alıcıya düşen tapu giderlerini

nakden yatırmak zorundadır.

Bu değişiklik, tapuda satış bedelinin gerçek değerden düşük gösterilmesi üzerinden payın çok düşük bir tutarla edinilmesini önlemeyi amaçlayan önemli bir güncellemedir.

Rayiç bedel genellikle bilirkişi incelemesiyle; taşınmazın konumu, imar durumu, yüzölçümü, pay oranı, kullanım şekli ve emsal satışlar dikkate alınarak belirlenir.

Eski tarihte açılmış veya satış işlemi eski kanun döneminde yapılmış dosyalarda hangi bedel sisteminin uygulanacağı geçiş hükümleriyle birlikte incelenmelidir.

Bedel Mahkemece Verilen Sürede Yatırılmazsa Ne Olur?

Mahkemenin belirlediği rayiç bedel ve tapu giderlerinin verilen kesin süre içinde yatırılmaması, önalım talebinin reddedilmesine yol açabilir.

Davacı bu nedenle:

1. Bilirkişi raporunu ve bedel hesabını süresinde incelemeli,
2. Rapora itirazı varsa kanuni sürede bildirmeli,
3. Mahkemenin depo kararındaki hesap ve süreyi kontrol etmeli,
4. Ödemeyi doğru dosyaya ve belirtilen yere yapmalı,
5. Dekontu süresinde mahkemeye sunmalıdır.

Dava açılırken bedelin tamamının bilinmemesi dava açılmasına engel değildir. Ancak mahkemenin daha sonra belirlediği bedelin karşılanabileceği ekonomik olarak baştan değerlendirilmelidir.

Tapuda Satış Bedeli Düşük Gösterilmişse Ne Olur?

Güncel düzenlemede yalnız tapuda yazan düşük bedel üzerinden payın davacıya geçirilmesi mümkün olmayabilir. Mahkeme dava konusu payın rayiç değerini belirler.

Tapu bedelinin gerçeğe aykırı düşük gösterilmesi ayrıca:

• Eksik tapu harcı,
• Vergi ziyaı ve mali yaptırım,
• Gerçek satış bedelinin ispatı,
• Tarafların güvenilirliği

bakımından sonuç doğurabilir.

Davacı, tapu kaydındaki bedeli esas alarak dava maliyetinin mutlaka düşük olacağını varsaymamalıdır.

Satış Bedeli Gerçekte Tapudakinden Yüksekse Ne Olur?

Alıcı, tapudaki bedelden daha yüksek ödeme yaptığını ileri sürebilir. Güncel sistemde temel inceleme payın mahkemece belirlenecek rayiç değerine yönelmiştir.

Yine de alıcının:

• Banka dekontları,
• Satış protokolü,
• Kredi belgeleri,
• Ödeme makbuzları,
• Tapu harcı kayıtları

dosyada önem taşıyabilir.

Bedelin bir bölümünün kayıt dışı ödendiği iddiası otomatik olarak kabul edilmez. İddia, hukuka uygun ve güvenilir delillerle ispatlanmalıdır.

Payın Bir Kısmı İçin Önalım Hakkı Kullanılabilir mi?

Önalım hakkı, üçüncü kişiye satılan payın tamamı için kullanılır. Hak sahibi, kural olarak satılan payın yalnız istediği bölümünü seçerek alamaz.

Birden fazla paydaş önalım hakkını kullanırsa satılan pay, haklarını kullanan paydaşlar arasında mevcut payları oranında paylaştırılabilir.

Davacının yalnız küçük bir kısmı edinmek istediğini belirtmesi veya bedelin tamamını yatırmaması talebin sonucunu etkileyebilir.

Birden Fazla Hissedar Dava Açarsa Ne Olur?

Birden fazla paydaş aynı satış için önalım hakkını kullanabilir. Bu durumda satılan pay, hakkı kullanan paydaşlar arasında mevcut payları oranında dağıtılır.

Dava ve süre bakımından her paydaşın kendi hakkını süresinde kullanması gerekir. Bir paydaşın açtığı dava, diğer paydaşların hak düşürücü süresini kendiliğinden korumaz.

Paydaşlardan biri dava açtıktan sonra diğerinin davaya katılması, birleşme veya ayrı dava seçenekleri usul hükümlerine göre değerlendirilmelidir.

Önalım Hakkından Önceden Vazgeçilebilir mi?

Yasal önalım hakkından genel olarak vazgeçme, resmî şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir.

Belirli bir satış bakımından önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekilde yapılabilir. Genel vazgeçme ile tek bir satışa özgü vazgeçme aynı değildir.

Şu belgeler dikkatle incelenmelidir:

• Noter veya tapu belgeleri,
• Paydaşlar sözleşmesi,
• Belirli satışa verilen yazılı onay,
• İbraname veya feragat beyanı,
• Tapudaki şerhler.

“Satsın, sorun değil” biçimindeki sıradan bir konuşmanın her durumda kanuni vazgeçme şartlarını karşıladığı kabul edilemez.

Fiilî Taksim Önalım Davasını Etkiler mi?

Paydaşların uzun süredir taşınmazın belirli bölümlerini kendi aralarında paylaşarak kullanması, uygulamada fiilî taksim tartışmasına yol açabilir.

Her paydaş kendi bölümünü bağımsız gibi kullanıyor ve satış da satıcının fiilen kullandığı bölümle bağlantılı gerçekleştiriliyorsa, sonradan önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralı bakımından değerlendirilebilir.

Ancak yalnız herkesin taşınmazın farklı yerini geçici olarak kullanması fiilî taksimin varlığını kesin olarak göstermez. Kullanımın sürekliliği, paydaşların anlaşması, sınırlar, yapılaşma ve satıştan önceki davranışlar araştırılmalıdır.

Doğrulanmış somut bir mahkeme kararı kullanılmadan, “fiilî taksim varsa kesinlikle şufa hakkı yoktur” şeklinde mutlak sonuç verilmemelidir.

Satıştan Sonra Yapılan İkinci Devir Davayı Engeller mi?

Payı satın alan kişi, önalım davasından önce veya dava sırasında payı başka bir kişiye devredebilir.

Bu durumda:

• Yeni malikin iyiniyeti,
• Davanın tapuya bildirilip bildirilmediği,
• İkinci satışın tarihi,
• Devir alanın uyuşmazlığı bilip bilmediği,
• Davanın yeni malike yöneltilmesi gerekip gerekmediği

incelenir.

Payın tekrar satılma riski varsa tapu kaydına dava şerhi veya koşulları bulunuyorsa ihtiyati tedbir talebi değerlendirilmelidir. Tedbir otomatik olarak verilmez; devir tehlikesi ve hukuki yarar somutlaştırılmalıdır.

Dava Açmadan Önce Hangi Belgeler Toplanmalıdır?

Başlıca belgeler şunlardır:

1. Güncel ve geçmiş tarihli tapu kayıtları.
2. Satışı gösteren resmî senet.
3. Taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri.
4. Davacının satış tarihindeki paydaşlığını gösteren kayıt.
5. Noter bildirimi ve tebliğ belgesi.
6. Satış ve bildirim tarihlerini gösteren belgeler.
7. Payın rayiç değerine ilişkin emsal kayıtlar.
8. Muvazaa iddiası varsa banka ve ödeme belgeleri.
9. Fiilî taksim iddiasına ilişkin kullanım kayıtları.
10. Varsa önalım hakkından vazgeçme belgesi.

Web Tapu veya e-Devlet ekran görüntüsü ilk kontrol için yararlı olsa da dava aşamasında resmî tapu kayıtları ve işlem belgeleri esas alınır.

İzlenebilecek Uygulama Sırası

1. Güncel tapu kaydı alınmalıdır.
2. Payın kime ve hangi tarihte satıldığı belirlenmelidir.
3. Alıcının satıştan önce paydaş olup olmadığı kontrol edilmelidir.
4. İşlemin satış, bağış, miras paylaşımı veya başka bir devir olduğu araştırılmalıdır.
5. Noter bildirimi ve tebliğ tarihi tespit edilmelidir.
6. Üç aylık ve bir yıllık süre ayrı ayrı hesaplanmalıdır.
7. Satış tarihi eskiyse 7571 sayılı Kanun’un geçiş hükümleri incelenmelidir.
8. Payın yaklaşık rayiç değeri belirlenmelidir.
9. Davanın ekonomik olarak sürdürülebilirliği değerlendirilmelidir.
10. Taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde dava açılmalıdır.
11. İkinci devir riski varsa şerh veya tedbir talebi hazırlanmalıdır.
12. Mahkemenin belirlediği bedel ve tapu giderleri süresinde yatırılmalıdır.

İki Kısa Örnek

Örnek 1: Üç ortaklı bir arsadaki pay, 1 Mart 2026’da dışarıdan bir kişiye satılmış ve diğer paydaşa 10 Nisan 2026’da noter bildirimi yapılmıştır. Paydaşın kural olarak bildirimin tebliğinden itibaren üç ay içinde önalım davası açması gerekir.

Örnek 2: Pay tapuda düşük bir bedelle gösterilmiş, ancak bilirkişi payın rayiç değerini daha yüksek belirlemiştir. Güncel düzenleme uyarınca davacının yalnız tapudaki bedeli değil, mahkemenin belirlediği rayiç bedel ile ilgili tapu giderlerini süresinde yatırması gerekir.

Sık Sorulan Sorular

Hisseli tapunun satılması için diğer ortakların onayı gerekir mi?

Kural olarak hayır. Paydaş kendi payını satabilir. Ancak üçüncü kişiye satış diğer paydaşlara önalım hakkı verebilir.

Bana haber verilmeden yapılan satış geçersiz midir?

Hayır. Bildirim yapılmaması satışı kendiliğinden geçersiz kılmaz. Hak sahibi, süresinde önalım davası açmalıdır.

Şufa hakkı süresi 2026 yılında kaç yıldır?

Usulüne uygun noter bildiriminden itibaren üç ay; her hâlde satıştan itibaren bir yıldır. 25 Aralık 2025 öncesindeki işlemlerde geçiş hükümleri ayrıca incelenmelidir.

Pay kardeşe satılırsa önalım hakkı kullanılabilir mi?

Kardeş satıştan önce paydaş değilse ve işlem gerçek bir satışsa önalım hakkı doğabilir. Gerçek bağış veya miras paylaşımı farklı değerlendirilir.

Önalım davasında tapudaki bedel mi yatırılır?

Güncel düzenlemede mahkemenin belirlediği rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerinin yatırılması gerekir.

Satışı internetten veya komşudan öğrenmek üç aylık süreyi başlatır mı?

Kanun noter aracılığıyla bildirimi düzenlemektedir. Bununla birlikte satıştan başlayan bir yıllık üst süre devam ettiği için noter bildirimi beklenerek hareketsiz kalınmamalıdır.

Önalım davasında arabuluculuk zorunlu mudur?

Yasal önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası için genel olarak zorunlu arabuluculuk bulunmaz. Ortaklığın giderilmesi davasında ise önce arabuluculuk gerekir.

Sonuç

“Hisseli tapu habersiz satıldı” durumunda satış kendiliğinden geçersiz olmaz. Ancak pay, paydaş olmayan üçüncü kişiye gerçek bir satışla devredilmişse diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanabilir.

Önalım davası taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde, payı satın alan kişiye karşı açılır. Usulüne uygun noter bildiriminden itibaren üç aylık süre geçirilmemelidir. 25 Aralık 2025 tarihli değişiklik sonrasında mutlak üst süre, kural olarak satış tarihinden itibaren bir yıldır.

Yeni düzenlemede yalnız tapuda gösterilen satış bedeli değil, mahkeme tarafından belirlenecek rayiç bedel ve alıcıya düşen tapu giderleri yatırılır. Bu nedenle dava açılmadan önce yalnız süre değil, payın güncel değeri ve ödeme imkânı da araştırılmalıdır.

Güncel Kaynaklar

1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu – özellikle m.732–734
2. 7571 sayılı Kanun – 25 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete
3. Türkiye Barolar Birliği – 7571 sayılı Kanun duyurusu
4. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu – görev, kesin yetki ve tedbir hükümleri
5. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü – Web Tapu

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Tapu kaydı, resmî senet, satış ve bildirim tarihleri, alıcının paydaşlık durumu, işlem türü ve rayiç değer incelenmeden somut uyuşmazlık hakkında kesin değerlendirme yapılamaz.