Belediye Arsamdan Yol Geçirdi: Bedel Nasıl Alınır?

“Belediye arsamdan yol geçirdi” diyen taşınmaz malikinin öncelikle yolun yalnız imar planında mı bulunduğunu, yoksa arazi üzerinde fiilen açılarak kamu kullanımına mı sunulduğunu belirlemesi gerekir.

Belediye veya başka bir kamu idaresi geçerli bir kamulaştırma işlemi tamamlamadan özel mülkiyetteki taşınmazı yol olarak kullanıyorsa fiilî kamulaştırmasız el atma gündeme gelebilir. Taşınmaz yalnız uygulama imar planında yol, park veya başka bir kamu hizmetine ayrılmış fakat araziye fiziksel müdahale yapılmamışsa sorun genellikle hukukî el atma niteliğindedir.

Bu ayrım yalnız kullanılan kavramı değil; görevli mahkemeyi, davalı idareyi, başvuru usulünü ve talep edilebilecek hukuki korumayı değiştirir.

Kamulaştırmasız El Atma Nedir?

Kamulaştırmasız el atma, kamu idaresinin özel mülkiyetteki bir taşınmaza usulüne uygun kamulaştırma işlemi ve bedel ödemesi olmadan müdahale etmesidir.

Fiilî kamulaştırmasız el atmanın başlıca özellikleri şunlardır:

1. Taşınmaz özel mülkiyette bulunmalıdır.
2. Geçerli ve tamamlanmış bir kamulaştırma işlemi bulunmamalıdır.
3. İdare taşınmaza kalıcı veya sürekli nitelikte fiziksel müdahalede bulunmalıdır.
4. Müdahale yol, park, okul, altyapı veya benzeri bir kamu hizmetiyle bağlantılı olmalıdır.
5. Malikin taşınmaz üzerindeki kullanma ve yararlanma hakkı önemli ölçüde engellenmelidir.

Yolun asfaltlanması, kaldırım yapılması veya herkesin kullanımına açılması fiilî el atmayı gösterebilir. Yalnızca araziden zaman zaman araç geçirilmesi ise kalıcı müdahale bulunup bulunmadığı bakımından ayrıca incelenir.

İmar Planında Yol Görünmesi ile Fiilen Yol Yapılması Aynı mıdır?

Hayır. İki durumun sonuçları farklıdır:

Durum	Hukuki nitelik	Genel yargı yolu
Parsel üzerinde yol açılmış, asfalt veya kaldırım yapılmış	Fiilî el atma	Adli yargı
Parsel yalnız imar planında yol alanında kalmış	Hukukî el atma veya plan kısıtlaması	Kural olarak idari yargı
Usulüne uygun kamulaştırma yapılmış fakat bedel veya değerleme tartışmalı	Kamulaştırma uyuşmazlığı	Talebin niteliğine göre adli veya idari yargı
Yol, hukuka uygun imar uygulaması ve DOP sonucu oluşturulmuş	İmar uygulaması uyuşmazlığı	Kural olarak idari yargı

Anayasa Mahkemesi, hukukî el atma nedeniyle bedel davalarının adli yargıda görülmesini öngören 2942 sayılı Kanun ek 1. maddesindeki cümleyi 16 Ocak 2025 tarihli E.2024/135, K.2025/20 sayılı kararıyla iptal etmiştir. Karar 30 Nisan 2025’te yayımlanmış ve iptal hükmü dokuz ay sonra, 30 Ocak 2026’da yürürlüğe girmiştir. Bu nedenle 4 Eylül 2026 itibarıyla hukukî el atma taleplerinde eski adli yargı bilgisinin güncel kabul edilmemesi gerekir. Anayasa Mahkemesi kararı

Önce Kamulaştırma Yapılıp Yapılmadığı Araştırılmalıdır

Tapuda taşınmazın hâlen malik adına görünmesi, hiçbir kamulaştırma işlemi yapılmadığını tek başına kanıtlamaz. Eski tarihli kamulaştırma kararı, ödeme, ferağ, mahkeme kararı veya tapuya işlenmemiş bir işlem bulunabilir.

Şu kayıtlar birlikte incelenmelidir:

1. Güncel ve geçmiş tedavüllü tapu kaydı.
2. Kadastro paftası ve çap belgesi.
3. Belediyedeki imar planı ve imar uygulaması kayıtları.
4. Encümen ve belediye meclisi kararları.
5. Kamulaştırma kararı ve kıymet takdir dosyası.
6. Malik veya mirasçılara yapılan tebligatlar.
7. Yolun yapım ve bakım sorumlusunu gösteren kayıtlar.
8. Yolun fiilen kullandığı alanı gösteren aplikasyon krokisi.

Kamulaştırma kararı alınmış fakat bedel ödenmeden veya tescil tamamlanmadan yola girilmiş olması da ayrıca değerlendirilmelidir.

Yol Belediyeye Aitse Dava Her Zaman Belediyeye mi Açılır?

Hayır. Yolun belediye sınırları içinde bulunması, sorumlu idarenin mutlaka belediye olduğu anlamına gelmez.

Müdahalenin niteliğine göre sorumlu idare:

• İlçe belediyesi,
• Büyükşehir belediyesi,
• Karayolları Genel Müdürlüğü,
• İl özel idaresi,
• Bakanlık,
• Başka bir kamu kurumu

olabilir.

Doğru davalı belirlenirken yolu kimin yaptığı, hangi kurumun hizmet ağına dâhil olduğu, bakım ve işletmenin kim tarafından yürütüldüğü araştırılmalıdır. İmar planını yapan belediye ile yolu fiilen yapan kurum farklı olabilir.

Yanlış idareye yöneltilen dava, yargılamanın uzamasına ve gider riskine yol açabilir.

Yolun Geçtiği Alan Nasıl Belirlenir?

Tapu yüzölçümüyle sahadaki yol alanı gözle karşılaştırılarak kesin sonuca ulaşılamaz. Harita veya kadastro mühendisi tarafından teknik ölçüm gerekebilir.

Aplikasyon ve bilirkişi incelemesinde:

1. Yolun parsel içinde kapladığı alan,
2. Yol sınırı ile tapu sınırının örtüşüp örtüşmediği,
3. Müdahalenin başlangıç tarihi,
4. Kalan bölümün büyüklüğü ve şekli,
5. Kalan parselin yola çıkış ve yapılaşma imkânı,
6. Varsa yapı, ağaç ve altyapı unsurları

belirlenebilir.

Uydu görüntüleri ve belediye kayıtları müdahale tarihini göstermeye yardımcı olsa da kesin yüzölçümü için teknik ölçüm daha güvenlidir.

Malik Hangi Taleplerde Bulunabilir?

Somut duruma göre başlıca iki koruma yolu gündeme gelir:

El Atmanın Önlenmesi

Taşınmazın eski hâline getirilmesi mümkünse malik müdahalenin sona erdirilmesini ve yolun kaldırılmasını isteyebilir.

Ancak yol uzun süredir genel kullanıma açılmış ve kamu hizmetinin ayrılmaz parçası hâline gelmişse mahkeme, kamu hizmetinin devamını ve mülkiyet hakkını birlikte değerlendirir. Böyle bir durumda taşınmaz bedelinin ödenmesi ve kullanılan bölümün idare adına tescili daha uygun görülebilir.

Taşınmaz Bedelinin Tahsili

Malik, kamulaştırılmadan kullanılan kısmın gerçek karşılığının kendisine ödenmesini talep edebilir. Kararla birlikte el atılan bölümün tapu kaydının iptali ve yol niteliğine göre idare adına tescili veya yol olarak terkin edilmesi gündeme gelebilir.

Malik aynı alan için hem taşınmazı geri alıp hem de tam mülkiyet bedelini elde edemez. Talep sonucu müdahalenin niteliğine uygun kurulmalıdır.

Yol Yalnız Parselin Bir Bölümünden Geçiyorsa Ne Olur?

Sadece yol altında kalan alanın yüzölçümü hesaplanmamalıdır. Müdahale nedeniyle geriye kalan bölümün ekonomik değeri de azalabilir.

Değer kaybı özellikle şu durumlarda ortaya çıkabilir:

• Kalan parsel yapılaşmaya elverişsiz hâle gelmişse,
• Parselin geometrik şekli bozulmuşsa,
• Tarımsal bütünlük parçalanmışsa,
• Giriş ve çıkış imkânı kaybolmuşsa,
• İnşaat cephesi veya asgari parsel büyüklüğü sağlanamıyorsa,
• Kullanılabilir alan önemli ölçüde azalmışsa.

Buna karşılık yeni yol cephesinin kalan bölüme değer kazandırdığı ileri sürülebilir. Artış veya azalış, genel varsayımla değil taşınmazın somut imar ve kullanım koşullarıyla belirlenmelidir.

Kamulaştırmasız El Atma Bedeli Nasıl Hesaplanır?

Değerleme sırasında 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesindeki ölçütlerden yararlanılır. Yöntem, taşınmazın arsa veya arazi niteliğine göre değişir.

Arsalarda değerlendirme tarihine yakın, gerçek ve özel amacı bulunmayan emsal satışlar karşılaştırılabilir. İmar durumu, konum, ulaşım, yüzölçümü, cephe ve altyapı olanakları dikkate alınır.

Arazilerde taşınmazın mevkii ve koşullarına göre sağlayabileceği net gelir esas alınabilir. Ürün deseni, verim, giderler ve kapitalizasyon oranı araştırılır.

Ayrıca:

• Yapı ve tesisler,
• Ağaçlar,
• El atılan gerçek yüzölçümü,
• Kalan kısmın değer kaybı veya artışı,
• Taşınmazın hukuki ve fiilî kullanım durumu

hesaba katılmalıdır. Mevzuatın güncel metnine 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu üzerinden ulaşılabilir.

Dava Açmadan Önce Belediyeye Başvurmak Zorunlu mudur?

Fiilî kamulaştırmasız el atmaya ilişkin güncel uyuşmazlıkların tamamı için geçerli genel bir zorunlu arabuluculuk veya uzlaşma şartı bulunmamaktadır. Bununla birlikte idareye yazılı başvuru yapılması:

• Müdahaleyi yapan kurumu belirlemek,
• Kamulaştırma dosyasını istemek,
• Yolun yapım tarihini öğrenmek,
• İdarenin mülkiyet veya ödeme savunmasını görmek,
• Uyuşmazlığı dava açmadan çözme ihtimalini değerlendirmek

bakımından yararlıdır.

9 Ekim 1956 ile 4 Kasım 1983 arasındaki tarihsel müdahaleler bakımından 2942 sayılı Kanun’un geçici 6. maddesindeki özel hükümler ayrıca incelenmelidir. Eski tarihli el atma dosyalarında güncel olaylara ilişkin genel usul doğrudan uygulanmamalıdır.

Hukukî el atmada ise idari eylemsizlik ve imar planı nedeniyle İdari Yargılama Usulü Kanunu kapsamındaki idari başvuru ve dava süreleri ayrıca önem taşır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Uyuşmazlık	Görevli yargı ve mahkeme
Yolun arazi üzerinde fiilen yapılması	Adli yargıda asliye hukuk mahkemesi
Parselin yalnız imar planında yol alanında kalması	Kural olarak idari yargı
DOP veya parselasyon işleminin iptali	İdare mahkemesi
Kamulaştırma işleminin iptali	İdare mahkemesi
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili	Asliye hukuk mahkemesi

Fiilî el atma taşınmazın aynını etkilediğinden, HMK 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi gündeme gelir. Güncel görev ve yetki hükümleri 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda bulunmaktadır.

Davadan önce yolun mevcut olup olmadığı, talebin bedel mi yoksa imar planı kısıtlaması mı olduğu kesinleştirilmelidir. Görevli olmayan yargı kolunda başvuru yapılması süre ve gider sorunu yaratabilir.

Dava İçin Arabuluculuk Zorunlu mudur?

Kamulaştırmasız el atma nedeniyle taşınmaz bedeli veya el atmanın önlenmesi davası, sırf taşınmazla ilgili olduğu için zorunlu arabuluculuk kapsamında değildir.

6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesindeki taşınmaz uyuşmazlıkları bütün gayrimenkul davalarını değil; kanunda sayılan kira, ortaklığın giderilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu ve komşu hakkı uyuşmazlıklarını kapsar. Kamulaştırmasız el atma davası bu nedenle otomatik olarak dava şartı arabuluculuğa tabi tutulmamalıdır. 6325 sayılı Kanun

Ancak tarihsel el atmalardaki özel uzlaşma düzenlemeleri ve tarafların ihtiyari görüşme yapması farklı konulardır.

Düzenleme Ortaklık Payı Alınarak Yol Oluşturulmuşsa Bedel İstenebilir mi?

İmar uygulaması sırasında taşınmazdan hukuka uygun biçimde düzenleme ortaklık payı alınarak yol, park veya başka bir umumi hizmet alanı oluşturulmuş olabilir. Bu durumda doğrudan fiilî kamulaştırmasız el atma bulunduğu varsayılmamalıdır.

Şu ihtimaller ayrıca incelenmelidir:

1. DOP oranının kanuni sınırı aşıp aşmadığı.
2. Aynı taşınmazdan ikinci kez hukuka aykırı kesinti yapılıp yapılmadığı.
3. Parselasyon işleminin kesinleşip kesinleşmediği.
4. Yol alanının uygulama sınırları ve kamu hizmeti amacı.
5. Kesintinin eşitlik ve ölçülülük ilkelerine uygun olup olmadığı.

Sorun parselasyon işleminin hukuka aykırılığıysa görevli yer idare mahkemesi olabilir. İptal davası süreleri bulunduğundan işlem tarihi ve tebligat gecikmeden araştırılmalıdır.

Kamulaştırmasız El Atmada Zamanaşımı Var mıdır?

Fiilî müdahale devam ettiği sürece mülkiyet hakkına yönelik ihlal de sürer. Bu nedenle devam eden el atmaya karşı mülkiyet bedeli veya müdahalenin önlenmesi talebinin sıradan bir alacak gibi belirli tarihte kendiliğinden zamanaşımına uğradığı söylenemez.

Bununla birlikte:

• Geçmiş dönem kullanım karşılığı,
• Ecrimisil,
• Haksız fiil zararı,
• Eski tarihli müdahaleler,
• Miras yoluyla geçen talepler,
• Daha önce yapılmış ödeme veya feragatler

farklı süre ve kurallara tabi olabilir. “Kamulaştırmasız el atmada hiçbir süre yoktur” biçiminde genel bir sonuca güvenilmemelidir.

Yol İçin Daha Önce Ödeme Yapıldığı İleri Sürülürse Ne Olur?

İdare, önceki malike ödeme yapıldığını, rızaen terk bulunduğunu veya yol alanının bağışlandığını savunabilir.

Bu durumda:

• Ödeme makbuzu,
• Banka ve muhasebe kayıtları,
• Kamulaştırma tutanağı,
• Tapu ferağ belgesi,
• Malik veya mirasçı imzaları,
• Ödemenin hangi parsel ve alan için yapıldığı

incelenmelidir.

Yalnız eski bir encümen kararı veya kamulaştırma kararı, bedelin gerçekten hak sahibine ödendiğini ve mülkiyetin hukuken kazanıldığını her durumda göstermez.

Hangi Belgeler Toplanmalıdır?

1. Güncel ve geçmiş tedavüllü tapu kaydı.
2. Mirasçılık belgesi ve intikal kayıtları.
3. Kadastro çapı ve aplikasyon krokisi.
4. Güncel ve eski imar planları.
5. Parselasyon ve DOP belgeleri.
6. Kamulaştırma kararı, tebligat ve ödeme kayıtları.
7. Yolun yapım tarihini gösteren belediye veya Karayolları kayıtları.
8. Tarihli fotoğraf, video ve uydu görüntüleri.
9. Emsal satış kayıtları.
10. Kalan bölümdeki değer kaybını gösteren imar ve teknik belgeler.

Taşınmaz birden fazla kişiye aitse bütün paydaşların tapu payları ve davadaki talepleri ayrıca belirlenmelidir.

İki Kısa Örnek

Örnek 1: Tapulu parselin 300 metrekarelik kısmı asfaltlanarak mahalle yolu hâline getirilmiş, kamulaştırma bedeli ödenmemiştir. Teknik ölçümle müdahale alanı belirlendikten sonra fiilî kamulaştırmasız el atma nedeniyle asliye hukuk mahkemesinde bedel talebi değerlendirilebilir.

Örnek 2: Parselde fiilen yol bulunmamakta, taşınmaz yalnız on yıldır uygulama imar planında yol alanında görünmektedir. Bu olay fiziksel el atma davası olarak değil, hukukî el atma ve idari plan kısıtlaması bakımından incelenmelidir.

Sık Sorulan Sorular

Tapu hâlâ benim adıma ise belediye yolu kaldırmak zorunda mı?

Her durumda değil. Yolun kamu hizmetindeki yeri ve eski hâle getirmenin mümkün olup olmadığı değerlendirilir. Kalıcı kamu yolunda bedel ve tescil çözümü gündeme gelebilir.

Belediyenin bütçesi olmadığını söylemesi ödeme hakkını kaldırır mı?

Hayır. Bütçe yetersizliği, özel mülkiyetteki taşınmazın bedelsiz olarak sürekli kullanılmasını tek başına hukuka uygun hâle getirmez.

İmar planında yol görünen arsaya hemen bedel davası açabilir miyim?

Fiilî müdahale yoksa hukukî el atma, planın tarihi, uygulama programı ve idari başvuru yolları değerlendirilmelidir. Güncel durumda görevli yargı kolu fiilî el atmadan farklıdır.

Yalnız kullanılan yol bölümünün bedeli mi alınır?

Kalan bölümün ekonomik veya imari değeri azalmışsa bu değer kaybı da koşulları dâhilinde talep edilebilir.

Belediye yerine Karayolları sorumlu olabilir mi?

Evet. Yolun yapım, bakım ve işletmesinden sorumlu kurum belirlenmelidir. Yolun belediye sınırında bulunması tek başına yeterli değildir.

Sonuç

“Belediye arsamdan yol geçirdi” durumunda ilk yapılması gereken, yolun tapulu parsel içinde ne kadar alan kapladığını ve geçerli bir kamulaştırma veya imar uygulaması bulunup bulunmadığını resmî belgelerle belirlemektir.

Arsa üzerinde fiilen yol açılmışsa kamulaştırmasız el atma nedeniyle asliye hukuk mahkemesinde taşınmaz bedeli veya müdahalenin önlenmesi talep edilebilir. Taşınmaz yalnız imar planında yol olarak ayrılmışsa hukukî el atma ve idari yargı süreci değerlendirilmelidir. AYM’nin E.2024/135, K.2025/20 sayılı iptal kararı nedeniyle hukukî el atma konusunda eski tarihli “adli yargı” bilgilerinin güncelliği özellikle kontrol edilmelidir.

Dava öncesinde doğru idare, müdahale alanı, yolun yapım tarihi, DOP işlemleri, taşınmazın değeri ve kalan bölümdeki değer kaybı belirlenmelidir. Teknik ölçüm yapılmadan ve görevli yargı kolu netleştirilmeden başvuru yapılması hak kaybı yaratabilir.

Güncel Kaynaklar

1. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu
2. 3194 sayılı İmar Kanunu
3. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu
4. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu
5. AYM, E.2024/135, K.2025/20, 16.01.2025; RG 30.04.2025
6. Anayasa Mahkemesi – mülkiyet hakkına ilişkin emsal kararlar

 

Mevcut kaynak URL	Önerilen anchor metni	Yeni yazının hedef URL’si
Kamulaştırmasız El Atma Nedir ve Sonuçları	tapulu arsanın kamulaştırılmadan yol olarak kullanılması	https://www.iltanekmekcioglu.com/belediye-arsamdan-yol-gecirdi/
Hukuki El Atma ve Tazminat Davası Süreci	imar planında yol görünen arsa ile fiilen yol yapılan arsa arasındaki fark	https://www.iltanekmekcioglu.com/belediye-arsamdan-yol-gecirdi/
Kamulaştırma Hukuku Avukatı Seçerken Nelere Dikkat Edilmeli?	belediyenin arsa üzerinden kamulaştırmasız yol geçirmesi	https://www.iltanekmekcioglu.com/belediye-arsamdan-yol-gecirdi/

 

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Tapu, kadastro ve imar kayıtları, kamulaştırma dosyası, yolun yapım tarihi ve teknik ölçüm incelenmeden somut uyuşmazlık hakkında kesin değerlendirme yapılamaz.