Maliyet Artı Kâr İnşaat Sözleşmesi: Maliyet + Yüzde ve Sabit Ücret Modeli

Maliyet artı kâr inşaat sözleşmesi, sözleşmeye göre kabul edilen ve belgelendirilen yapım giderlerine, yüklenici için kararlaştırılmış yüzde veya sabit ücret eklenerek bedelin hesaplandığı modeldir. Yüzde modelinde ücretin hesaplanacağı maliyet tabanı; sabit ücret modelinde ise ücretin kapsadığı iş ve süre açıkça belirlenmelidir. Sabit yüklenici ücreti, toplam inşaat bedelini sabitlemez. Bütçe, gider onayı, kayıt denetimi ve varsa azami bedel sınırı ayrıca düzenlenmelidir.

Projenin bütün ayrıntıları belirlenmeden işe başlanması, mevcut bir yapıda söküm sonrası ihtiyaçların ortaya çıkması veya iş sahibinin tasarımı uygulama sırasında geliştirmesi, başlangıçta kesin toplam bedel belirlenmesini güçleştirebilir. Böyle işlerde taraflar, gerçekleşen maliyetlerin ödenmesi ve yükleniciye ayrıca bir ücret verilmesi üzerinde anlaşabilir.

Ancak “Ne harcanırsa ödenir, üzerine de yüzde eklenir” şeklindeki kısa bir anlaşma ciddi uyuşmazlık riski taşır. Hangi harcamanın projeye ait olduğu, genel giderlerin nasıl dağıtılacağı, pahalı satın almaların kim tarafından onaylandığı ve yüklenicinin hatasından kaynaklanan maliyetlerin kime ait olduğu açıklığa kavuşturulmalıdır.

Bu makale, özel inşaat işlerinde maliyet artı kâr sözleşmesinin hazırlanması ve uygulanmasına odaklanmaktadır. Maliyet + yüzde, maliyet + sabit ücret, açık kayıt yöntemi ve bütçe sınırı birbirinden ayrılarak incelenmektedir.

Maliyet artı kâr sözleşmesinin hukuki niteliği nedir?

Yüklenici belirli bir yapı veya imalatı meydana getirmeyi, iş sahibi de karşılığını ödemeyi üstleniyorsa ilişkinin temelinde Türk Borçlar Kanunu’nun 470. maddesindeki eser sözleşmesi bulunur. Maliyet artı kâr, bu sözleşmede bedelin belirlenmesi için kullanılabilecek bir yöntemdir. Taraflar, emredici hükümlerin sınırları içinde sözleşmenin içeriğini belirleyebilir. [1, m. 26, 470]

Bu modelde yüklenicinin yalnızca harcama yapması değil, kararlaştırılan sonucu gerçekleştirmesi beklenir. Bedelin maliyet üzerinden hesaplanması, kalite, süre, sadakat ve özen yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz. TBK m. 471 uyarınca yüklenici, iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek hareket etmek zorundadır. [1]

Yapım yükleniciliği ile proje yönetimi aynı şey midir?

Hayır. Bir kişinin inşaatın sonucunu üstlenmesi ile yalnızca iş sahibi adına satın alma ve koordinasyon yapması farklı ilişkiler olabilir. Alt yüklenicilerle sözleşmeyi kimin imzaladığı, faturaların kime düzenlendiği, teknik sonuçtan kimin sorumlu olduğu ve verilen yetkiler incelenmelidir.

Sözleşmeye “maliyet artı kâr” yazılması, ilişkinin mutlaka tek tip olmasını sağlamaz. Yapım, danışmanlık, temsil ve tedarik yükümlülükleri birlikte bulunabilir. Bu durumda farklı borçların ve sorumlulukların ayrı düzenlenmesi gerekir. İş sahibinin bütün tedarikçilere doğrudan ödeme yapması da ana yüklenicinin sözleşmede üstlendiği yapım sorumluluğunu kendiliğinden kaldırmaz.

Maliyet + yüzde modeli nasıl işler?

Bu modelde, yüklenicinin ek ücreti belirli bir maliyet tabanına uygulanan oranla hesaplanır. Maliyet tabanı, yüzde hesabına dâhil edilen giderlerin toplamıdır. Ödenebilir giderlerle bu tabanın aynı olup olmadığı sözleşmede belirtilmelidir.

Yüklenici ücreti = Ücret hesabına esas kabul edilen maliyet × Kararlaştırılan oran.

Toplam sözleşmesel bedel = Geri ödenecek kabul edilmiş maliyetler + Yüklenici ücreti.

Vergiler, avanslar ve diğer ödeme kalemleri kendi hukuki ve sözleşmesel durumlarına göre ayrıca değerlendirilir. Bu formül, bütün giderlerin mutlaka kabul edileceği veya her gider üzerinden kâr hesaplanacağı anlamına gelmez.

Yüzde hangi giderlere uygulanır?

Malzeme, işçilik, ekipman, alt yüklenici ödemeleri ve şantiye giderleri farklı biçimde ele alınabilir. İş sahibinin doğrudan satın aldığı malzemelerin yüklenici ücretine esas olup olmayacağı da açıkça yazılmalıdır. Bedelin iş sahibi tarafından ödenmesi, yüklenicinin bu malzemeye ilişkin koordinasyon ücretini mutlaka kaybettiği veya mutlaka kazandığı anlamına gelmez.

İade, iskonto ve sonradan alınan primler maliyet hesabını etkileyebilir. Brüt fatura üzerinden yüzde hesaplanıp daha sonra elde edilen indirimlerin hiç dikkate alınmaması, tarafların kararlaştırdığı maliyet tanımına aykırı sonuç yaratabilir. Yüzdenin hangi net tutara uygulandığı izlenebilir olmalıdır.

Maliyet üzerine eklenen yüzde, kâr marjıyla aynı mıdır?

Her zaman değildir. Maliyet üzerine uygulanan oran ile toplam satış bedeli içindeki kâr oranının paydaları farklıdır. Sözleşmede yalnızca “yüzde kâr” yazılması, hesap yöntemini belirsiz bırakabilir. Oranın maliyet üzerinden mi, toplam bedel üzerinden mi uygulanacağı açıkça gösterilmelidir.

Ayrıca “kâr” diye adlandırılan tutarın yüklenicinin saf kazancı olduğu varsayılmamalıdır. Merkez ofis giderleri, yönetim hizmeti, koordinasyon veya bazı riskler bu ücretin içinde olabilir. Bunların ayrıca maliyete yazılması, aynı giderin iki defa ödenmesine neden olabileceği için kapsam netleştirilmelidir.

Maliyet + sabit ücret modelinin farkı nedir?

Bu modelde kabul edilen giderler ödenir; yüklenicinin ücreti ise başlangıçta belirlenen tutar olarak hesaplanır. Maliyet yükseldiğinde, yalnızca bu nedenle sabit ücretin de aynı oranda yükselmesi beklenmez. Ancak işin kapsamı değişmişse veya sözleşmede başka bir ayarlama öngörülmüşse bunun ayrıca incelenmesi gerekir.

Toplam sözleşmesel bedel = Geri ödenecek kabul edilmiş maliyetler + Kararlaştırılmış sabit yüklenici ücreti.

Sabit ücretin ne karşılığında verildiği belirlenmelidir. Tüm proje için tek ücret, aylık yönetim ücreti ve belirli bir aşama için kararlaştırılmış ücret farklı sonuçlar doğurur. Özellikle aylık ücrette, iş uzadıkça toplam ücret artabilir. Bu nedenle “sabit ücret” ifadesi tek başına bütçe güvencesi sağlamaz.

Sabit ücret, götürü bedelli inşaat anlamına gelir mi?

Hayır. Maliyet + sabit ücret modelinde sabitlenen unsur yüklenicinin ücretidir; geri ödenecek yapım giderleri değişebilir. Götürü bedelde ise tanımlanmış işin toplam karşılığı kararlaştırılır. İki modelin maliyet riskleri aynı değildir.

Bedel modelleri arasındaki genel ayrım için anahtar teslim sözleşme ve birim fiyat karşılaştırması incelenebilir. Maliyet artı ücret sözleşmesinde ayrıca toplam bedel sınırı bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.

Yüzde ücret ve sabit ücret nasıl karşılaştırılır?

Bu modellerin hiçbiri her proje için kendiliğinden daha uygun değildir. İşin belirsizliği, tarafların kayıt tutma kapasitesi, satın alma düzeni ve iş sahibinin denetime ayırabileceği kaynak birlikte değerlendirilmelidir.

Hangi maliyetler iş sahibine yansıtılabilir?

Öncelikle sözleşmede kabul edilebilir maliyet tanımı yapılmalıdır. Bir giderin gerçekten yapılmış olması, o giderin mutlaka iş sahibince karşılanacağını göstermez. Giderin sözleşme konusu işle ilişkili, kapsam içinde ve kararlaştırılan onay düzenine uygun olması gerekir. Yüklenicinin özen borcu da değerlendirmeye dâhildir.

Aşağıdaki tablo, her projede uygulanacak zorunlu bir kanuni liste değildir. Sözleşmede açıklığa kavuşturulması gereken gider gruplarını gösterir:

Yüklenicinin kendi makinesi veya personeli nasıl hesaplanır?

Yükleniciye ait makinenin projede kullanılması, makinenin satın alma bedelinin tamamının bu projeye yazılmasını kendiliğinden haklı kılmaz. Kullanım bedeli, süre, gider kapsamı ve başka projelerle paylaşım yöntemi belirlenmelidir. Hem kira benzeri kullanım bedeli hem aynı gideri karşılayan başka bir kalemin eklenmesi önlenmelidir.

Birden fazla projede çalışan personelin bütün ücretinin tek projeye yüklenmesi de ayrıca açıklama gerektirir. Puantaj, yani çalışma gün ve saat kayıtları, görev dağılımı ve projeye ayrılan süre hesabı önemlidir. Sözleşmede kabul edilen maliyet yöntemine göre uygun dağıtım yapılmalıdır.

Vergiler, iadeler ve iskontolar nasıl ele alınmalıdır?

Maliyet hesabında vergilerin niteliği ve tarafların vergi statüsü dikkate alınmalıdır. Her verginin her durumda nihai proje maliyeti olduğu veya maliyet dışında kaldığı yönünde genel bir kabul doğru olmaz. KDV’nin maliyet tabanındaki yeri ile düzenlenecek faturadaki vergi hesabı birbirine karıştırılmamalıdır.

Sözleşme, indirimleri, iade faturalarını, tedarikçi primlerini ve kullanılmayan malzemelerin durumunu açıklamalıdır. Ücret yüzdesinin hangi tutar üzerinden uygulanacağı mali müşavirlik değerlendirmesiyle de uyumlu kurulmalıdır. Bu yaklaşım hem eksik hem mükerrer ödeme riskini azaltır.

Her fatura ödenmesi gereken bir maliyeti kanıtlar mı?

Hayır. Fatura, önemli bir belgedir; fakat tek başına giderin belirli projeye ait olduğunu, malzemenin teslim edildiğini veya sözleşme kapsamında kabul edilmesi gerektiğini her durumda göstermez. Sipariş, teslim, kullanım ve ödeme kayıtları birlikte incelenmelidir.

İrsaliye malzemenin sevkini; banka kaydı ödemeyi; saha teslim tutanağı malzemenin projeye girişini gösterebilir. Bu belgeler farklı aşamaları açıklar. Aynı faturanın başka bir hakedişte veya başka projede tekrar kullanılıp kullanılmadığı kontrol edilmelidir.

Faturanın yüklenici adına mı, iş sahibi adına mı düzenlendiği de önemlidir. İş sahibi tarafından doğrudan ödenen bir bedelin yükleniciye ayrıca gider olarak ödenmesi önlenmelidir. Buna karşılık doğrudan ödemenin yüklenicinin ücret tabanına etkisi, sözleşmedeki ayrı düzenlemeye göre belirlenir.

Alt yüklenici kârı üzerine yeniden yüzde eklenebilir mi?

Alt yüklenici fiyatının içinde kendi kârının bulunması, ana yükleniciye ayrıca ücret ödenmesini tek başına hukuka aykırı yapmaz. Ana yüklenicinin koordinasyon ve yapım sorumluluğu için ayrı ücret kararlaştırılabilir. Ancak alt yüklenici bedelinin ana yüklenici ücret tabanına dâhil edilip edilmediği açık olmalıdır.

Alt yüklenici bedeli ile ana yüklenici ücreti arasındaki ilişki gizlenmemelidir. Ana yüklenici ücretinin içinde olduğu kabul edilen bir hizmetin ayrıca alt yüklenici gideri gibi gösterilmesi veya aynı yönetim giderinin iki defa hesaba alınması farklı bir sorundur.

Açık kayıt yöntemi ve denetim hakkı nasıl düzenlenir?

Uygulamada “open book” veya “açık defter” denilen yöntem, projeye ilişkin maliyet kayıtlarının iş sahibinin incelemesine açılmasını ifade eder. Bu ifade tek başına sınırsız bir inceleme yetkisinin bütün ayrıntılarını belirlemez. Hangi kayıtların, ne zaman ve kim tarafından inceleneceği sözleşmede yazılmalıdır.

Denetim maddesinde en az şu noktalar bulunmalıdır:

1. Her maliyet satırı için sunulacak dayanak belgeler.
2. Projeye özel gider kodu ve kayıt sistemi.
3. Kayıtların paylaşım sıklığı ve inceleme süresi.
4. Bağımsız teknik veya mali incelemeye izin verilip verilmediği.
5. Gizli ticari bilgiler ve kişisel veriler için erişim sınırları.
6. Eksik belge, itiraz ve düzeltme yöntemi.
7. Fazla ödeme tespit edilirse iade veya mahsup süreci.
8. Proje tamamlandıktan sonraki denetimin kapsamı.

İş sahibine bütün şirket şifrelerinin veya ilgisiz projelerin verilerinin verilmesi, maliyet denetiminin zorunlu sonucu değildir. İlgili kayıtların güvenli ve ölçülü paylaşımını sağlayan bir yöntem kurulmalıdır. Dava aşamasındaki belge ibrazı ve ispat kuralları ise HMK m. 190, 199 ve 219 kapsamında ayrıca değerlendirilir. [2]

İlişkili şirketten yapılan satın almalarda neye dikkat edilmelidir?

Yüklenicinin ortağına veya bağlı şirketine ait tedarikçiden alış yapılması tek başına usulsüzlük anlamına gelmez. Bununla birlikte ilişki açıklanmalı; fiyat, kalite ve ödeme koşulları incelenebilir olmalıdır. Teklif karşılaştırması ve ön onay yöntemi sözleşmede öngörülebilir.

Sözleşme, ilişkili alımlarda maliyetin hangi esasla kabul edileceğini belirleyebilir. Bağımsız piyasa koşullarıyla karşılaştırma veya özel fiyat sınırı uygulanacaksa bunun yöntemi yazılmalıdır. Sadece fatura bulunması, çıkar çatışmasına ilişkin bütün soruları ortadan kaldırmaz.

Bütçe tahmini, hedef maliyet ve azami bedel aynı şey midir?

Hayır. Tahmini bütçe, belirli varsayımlara dayanan öngörüdür. Hedef maliyet, tarafların ulaşmayı amaçladığı ve bazen tasarruf paylaşımına bağladığı tutardır. Azami bedel, kapsamı ve istisnaları tanımlanmış sözleşmesel bir üst sınırdır. Belgede kullanılan kelime kadar hükmün bütünü önemlidir.

Uluslararası uygulamada “GMP” olarak adlandırılan azami bedel modeli, maliyet artı ücret sistemine üst sınır ekleyebilir. Ancak hangi değişikliklerin sınırı artıracağı, sınırın vergi ve ücreti içerip içermediği ve aşımın hangi tarafça taşınacağı açıklanmadıkça yalnızca kısaltma kullanılması bütçe güvencesi sağlamaz.

Hedef bütçenin aşılması her durumda yüklenicinin aşan kısmı üstlendiği anlamına gelmez. Aynı şekilde üst sınır bulunduğu söylenirken çok geniş istisnalar yazılması, iş sahibinin beklediği korumayı azaltabilir. Başlangıç kapsamı, tasarım sorumluluğu ve değişiklik prosedürü bu nedenle birlikte incelenmelidir.

TBK m. 482 maliyet artı kâr sözleşmesine uygulanır mı?

Başlangıçtaki bütçenin TBK m. 482 anlamında yaklaşık bedel anlaşması oluşturup oluşturmadığı incelenmelidir. Her bilgilendirme tablosu veya iç bütçe bu nitelikte değildir. Ayrıca yaklaşık bedelin iş sahibinin kusuru olmadan aşırı ölçüde aşılması gibi kanuni şartlar değerlendirilir. [1]

Madde, şartlarına göre dönme veya iş sahibinin arsasında yapılan inşaatta uygun indirim ve fesih imkânları düzenler. Sabit bir yüzdeyi bütün projeler için aşırı artış sınırı olarak kabul etmek doğru değildir. İş sahibinin sonradan genişlettiği kapsamla oluşan maliyet artışı da ayrı ele alınmalıdır.

Bütçe aşımı nasıl erken fark edilir?

Rapor yalnızca bugüne kadar ödenen tutarı göstermemelidir. Gerçekleşen giderler, henüz ödenmemiş sipariş ve sözleşme taahhütleri, kalan işlerin tahmini maliyeti ve yüklenici ücreti birlikte izlenmelidir. Aynı gider hem gerçekleşen hem taahhüt edilmiş tutar içinde tekrar sayılmamalıdır.

Sözleşmede belirli bütçe eşiklerine yaklaşılınca bildirim ve yeni onay aranması kararlaştırılabilir. Böylece iş sahibi, maliyetin arttığını ancak faturalar geldikten sonra öğrenmez. Bu eşikler sözleşmesel kontrol aracıdır; kanunda her proje için belirlenmiş ortak bir bildirim yüzdesi yoktur.

Proje değişikliği ve işin uzaması ücreti artırır mı?

İş sahibinin yeni bir bölüm eklemesi veya malzeme standardını değiştirmesi maliyet hesabını etkileyebilir. Ancak maliyet artışının yüklenici ücretini nasıl etkileyeceği ayrıca belirlenmelidir. Yüzde modelinde değişiklik giderlerinin ücret tabanına girmesi; sabit ücrette ise ek kapsam için yeni ücret kararlaştırılması gündeme gelebilir.

Değişiklik belgesinde talep eden ve onaylayan kişi, yeni kapsam, maliyet öngörüsü, ücret etkisi ve süre etkisi birlikte bulunmalıdır. Teknik bir çalışanın talimat verme yetkisi ile iş sahibini yeni mali yükümlülük altına sokma yetkisi aynı olmayabilir.

İşin uzaması hâlinde de sebep belirlenmelidir. İş sahibinin geç proje teslimi, yüklenicinin yetersiz organizasyonu ve dış etkenler aynı sonuçlara bağlanamaz. Şantiye genel giderinin veya aylık ücretin uzayan dönemde nasıl hesaplanacağı açık olmalıdır. İşin gereği gibi veya zamanında yapılmasını tehlikeye düşüren durumların bildirimi için yüklenicinin ihbar borcu ayrıca önem taşır. [1, m. 472]

Hatalı imalat ve gereksiz harcama iş sahibine yüklenebilir mi?

Maliyet artı kâr modelinde giderin gerçekleşmiş olması, yüklenicinin kendi hatasının ekonomik sonucunu mutlaka iş sahibine aktarabileceği anlamına gelmez. Sözleşme kapsamı, özen borcu, kusur ve zararın sebebi incelenmelidir. Ayıplı imalatın düzeltilmesi, gereksiz yeniden sipariş veya kusurlu organizasyondan doğan giderler ayrı değerlendirilir.

İş sahibinin verdiği hatalı proje veya uygunsuz malzeme bakımından da yüklenicinin mesleki inceleme ve bildirim yükümlülüğü önemini korur. İş sahibinin bir ödeme belgesini onaylaması, her durumda yüklenicinin bütün kalite sorumluluğunu üstlendiği anlamına gelmez. [1, m. 471, 472, 474–478]

Sözleşmede kabul edilmeyen giderler ayrıca sayılabilir. Ancak ağır kusur sorumluluğunu baştan kaldıran hükümler bakımından TBK m. 115 gibi emredici sınırlar dikkate alınmalıdır. “Bütün giderler iş sahibine aittir” ifadesi, her sorumluluk tartışmasını sona erdiren sınırsız bir hüküm olarak görülmemelidir. [1]

Hakediş, avans ve kesin hesap nasıl düzenlenmelidir?

Maliyet raporu ile ödeme talebi birbirini desteklemelidir. Her hakedişte maliyet dönemi, gider türü, belge numarası, önceki ödeme, yüklenici ücreti ve bakiye anlaşılır biçimde gösterilmelidir. Avansın verilmesi, henüz belgelendirilmemiş bütün giderlerin kesin kabulü anlamına gelmez.

Sözleşmede maliyetin ne zaman talep edilebilir olacağı belirlenmelidir. Faturanın düzenlenmesi, malzemenin sahaya gelmesi veya tedarikçiye ödeme yapılması farklı aşamalardır. Giderin tahakkuk etmesi, yani doğmuş olması ile nakden ödenmesi aynı değildir. Taraflar hangi aşamayı esas aldıklarını açıkça yazmalıdır.

Hakedişin onaylanması ile kesin hesap ve ibra aynı işlem değildir. Sonradan ortaya çıkan iadeler veya hatalı gider kayıtları için düzeltme yöntemi bulunmalıdır. Bu konuda hakediş raporlarının alacağa etkileri ayrıca incelenebilir.

Kesin hesapta hangi kalemler kapatılmalıdır?

Kullanılmayan avanslar, iade edilen malzemeler, açık siparişler, ödenmemiş alt yüklenici faturaları ve varsa teminat kesintileri birlikte değerlendirilmelidir. İş sahibinin doğrudan ödediği tutarlar yükleniciye ikinci kez ödenmemelidir. Nihai ücret tabanı, sözleşmede öngörülen düzeltmelerden sonra belirlenmelidir.

Sözleşme tasarruf primi öngörüyorsa kalite, kapsam ve kesin maliyet doğrulanmadan sadece ilk bütçenin altında kalındığı gerekçesiyle prim hesaplanmamalıdır. Yapılmayan bir işin maliyet düşüşü ile aynı kapsamın daha verimli tamamlanması farklıdır.

Birim fiyatlı ve kamu ihale sözleşmeleriyle karıştırılmaması gerekenler

Birim fiyatlı işte temel hesap, ödemeye esas miktarla kararlaştırılan birim fiyatın çarpılmasıdır. Maliyet artı ücret modelinde ise sözleşmeye göre kabul edilen maliyetler ve ücret düzeni belirleyicidir. Fatura toplamıyla metraj hesabının aynı sözleşmede hangi bölümler için uygulanacağı açık olmalıdır. Bu ayrım için birim fiyatlı inşaat sözleşmesi hakkındaki yazı incelenebilir.

Karma model kurulması mümkündür; fakat aynı imalatın hem birim fiyatla hem maliyet olarak ödenmesi önlenmelidir. Ayrıca 4735 sayılı Kanun kapsamındaki kamu ihale sözleşmelerinde sözleşme türleri ve değişiklikler özel kurallara tabidir. Özel kişiler arasında hazırlanan maliyet artı kâr modeli, bu kamu sözleşmelerine kendiliğinden aktarılamaz. [4]

Bedel modeli ile tasarım, tedarik ve yapım kapsamını birlikte karşılaştırmak için EPC ve anahtar teslim proje sözleşmeleri rehberini de inceleyebilirsiniz.

Sözleşme sona ererse hangi bedeller istenebilir?

Sona erme hesabı, yalnızca o güne kadar kesilen faturaların toplanmasından ibaret değildir. Tamamlanan işler, kullanılabilir malzemeler, iptal edilen siparişler, avanslar ve sözleşmenin sona ermesine bağlı zararlar incelenir. Sabit ücretin tamamının mı yoksa hangi bölümünün mü hak edildiği, ücretin kapsamı ve sona erme sebebine bağlıdır.

İş sahibinin eser tamamlanmadan tazminat karşılığı feshi bakımından TBK m. 484 önem taşır. Bu durumda yalnızca yapılan maliyeti ödeyerek her koşulda sorumluluktan kurtulunduğu varsayılmamalıdır. İş sahibinin inşaat sözleşmesini gerekçe göstermeden feshetmesinin sonuçları ayrıca değerlendirilmelidir. [1]

Yüklenici ödeme yapılmadığı gerekçesiyle işi bırakmayı düşünüyorsa muacceliyet, temerrüt, bildirim ve varsa süre verme koşulları incelenmelidir. Muacceliyet, alacağın ödenmesinin istenebilir hâle gelmesidir. Tarafların ödeme takvimi ile TBK m. 479’daki temel düzenleme birlikte dikkate alınmalıdır.

Uyuşmazlıkta delil, mahkeme ve zamanaşımı

Maliyet uyuşmazlığında sözleşme ve ekleri, satın alma onayları, teklifler, faturalar, irsaliyeler, ödeme kayıtları, puantajlar, ekipman çizelgeleri, maliyet raporları ve değişiklik belgeleri birlikte hazırlanmalıdır. İnceleme, her gideri sözleşmedeki bir ödeme hakkıyla ilişkilendirmelidir.

İmalatın mevcut durumunun değişmesi veya delilin kaybolması ihtimali varsa HMK m. 400 ve devamı kapsamında delil tespiti gündeme gelebilir. Dava sırasında belge ibrazı ve bilirkişi incelemesi istenebilir. Bilirkişinin teknik veya mali hesabı ile sözleşmenin hukuki yorumu aynı değerlendirme değildir. [2]

Görevli mahkeme, tarafların sıfatına ve işlemin niteliğine göre belirlenir. Her maliyet artı ücret sözleşmesi otomatik olarak ticari dava oluşturmaz. Ticari alacak davalarında veya tüketici uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk ve istisnaları ayrıca kontrol edilmelidir. [3]

Eser sözleşmesinden doğan alacaklarda TBK m. 147/6’daki beş yıllık süre ve istisnası, muacceliyet için m. 149, ayıp talepleri için m. 478 ayrı değerlendirilir. Yüklenici ücretinin, geri ödenecek giderin ve iş sahibinin sorumluluk taleplerinin başlangıçları aynı kabul edilmemelidir. Kesilme veya durma sebepleri de dosya üzerinden incelenmelidir. [1]

İki karşılaştırmalı örnek

Karşılaştırmalı örnek 1: Maliyet artınca yüzde ücret ve sabit ücret

Birinci durum: Kabul edilen maliyetlerin tamamının ücret tabanını oluşturduğu bir sözleşmede oran yüzde 10’dur. Maliyet 10 milyon TL olduğunda ücret 1 milyon TL, toplam 11 milyon TL olur. Aynı kapsamda kabul edilen maliyet 12 milyon TL’ye çıkarsa ücret 1,2 milyon TL, toplam 13,2 milyon TL olur.

İkinci durum: Aynı proje için maliyet üzerine 1 milyon TL sabit ücret kararlaştırılmıştır. Kapsam ve ücret değişikliği bulunmadığı varsayımında maliyet 12 milyon TL’ye çıktığında toplam 13 milyon TL olur. Ücret maliyet artışına bağlı olarak kendiliğinden büyümez.

Karşılaştırma: Sabit ücret toplam inşaat bedelini sabitlememiş, yalnızca yüklenici ücretinin maliyetle birlikte artmasını önlemiştir. Rakamlar açıklama amaçlıdır; vergi, avans, kesinti ve özel fiyat ayarlamaları hesaba katılmamıştır.

Karşılaştırmalı örnek 2: Belgelenen satın alma ile bütünü açıklanmayan gider

Birinci durum: Yüklenici, proje için onaylanan malzemeyi satın alır. Sipariş, teslim, saha kullanım kaydı ve ödeme belgesi birbiriyle uyumludur. Tedarikçi indirimi de maliyet hesabından düşülür. Ücret, sözleşmede belirlenen net tabana uygulanır.

İkinci durum: Yüklenici, birden fazla şantiyeye ait toplu faturanın tamamını tek projeye yazar. Kullanım dağılımını göstermez; iadeyi ve indirimi açıklamaz. İş sahibinin daha önce doğrudan ödediği tutarı da maliyet içinde yeniden talep eder.

Karşılaştırma: Fatura bulunması her iki durumda aynı ödeme hakkını doğurmaz. İkinci hesapta projeye aidiyet, net maliyet ve mükerrer ödeme araştırılmalıdır. Bu tespit tek başına ceza hukuku bakımından kesin bir nitelendirme yapılmasını da sağlamaz.

Sık sorulan sorular

1. Maliyet artı kâr sözleşmesi Türk hukukunda yapılabilir mi?

Özel inşaat işlerinde bedelin bu yöntemle belirlenmesi kararlaştırılabilir. Ancak sözleşmenin kapsamı, emredici kurallar, varsa tüketici hükümleri ve taşınmaz devrine ilişkin şekil şartları ayrıca değerlendirilir. Kamu ihale sözleşmeleri özel düzenlemelere tabidir.

2. Yüklenici kârı için kanunda sabit bir yüzde var mı?

Özel sözleşmelerin tamamına uygulanacak tek ve zorunlu bir kâr oranı yoktur. Oran ve hesap tabanı taraflarca belirlenmelidir. Başka bir tarifedeki veya kamu hesabındaki oran, özel sözleşmeye kendiliğinden uygulanmaz.

3. Sabit ücret seçersem toplam bütçe değişmez mi?

Değişebilir. Sabitlenen unsur yüklenici ücretidir; kabul edilen yapım maliyetleri artabilir. Toplam bütçenin sınırlandırılması isteniyorsa kapsamı ve istisnaları belirlenmiş ayrı bir üst sınır düzenlemesi gerekir.

4. İş sahibinin aldığı malzemeden de yüzde ücret hesaplanır mı?

Sözleşmeye bağlıdır. Doğrudan alımlar ücret tabanına dâhil edilmiş olabilir veya açıkça hariç tutulabilir. Malzemenin ikinci kez maliyet olarak ödenmesi ile koordinasyon karşılığı ücret hesaplanması birbirinden ayrılmalıdır.

5. Yüklenici bütün harcamalarını belgelemek zorunda mı?

Ödeme talebinin sözleşmedeki maliyet tanımına uygunluğu ortaya konulmalıdır. Hangi belgelerin sunulacağı açıkça düzenlenmelidir. Fatura, ödeme ve proje kullanım kayıtları farklı hususları gösterdiğinden tek belge türüyle yetinilmesi uyuşmazlık yaratabilir.

6. Merkez ofis giderleri ayrıca ödenir mi?

Bu giderlerin yüklenici ücretine mi yoksa geri ödenecek maliyetlere mi dâhil olduğu belirlenmelidir. Ayrıca ödenmesi kararlaştırılmışsa projeye dağıtım yöntemi açıklanmalıdır. Aynı giderin iki farklı başlık altında tekrar hesaplanması önlenmelidir.

7. İş uzarsa sabit ücret otomatik artar mı?

Hayır. Ücretin tüm proje için mi, belirli süre veya aşama için mi kararlaştırıldığı incelenmelidir. Uzamanın nedeni ve sözleşmedeki değişiklik hükümleri önemlidir. Aylık ücrette toplam tutarın süreyle artabileceği ayrıca dikkate alınmalıdır.

8. Hatalı imalatın yeniden yapılması maliyete eklenir mi?

Giderin gerçekleşmesi tek başına yeterli değildir. Hatanın sebebi, tarafların sorumluluğu ve sözleşmenin gider hükümleri incelenir. Maliyet artı kâr modeli, yüklenicinin kusurlu ifasının bütün sonuçlarını otomatik olarak iş sahibine aktarmaz.

9. İş sahibi faturaları gördüyse sonradan denetim isteyemez mi?

Belgeyi görmek, her durumda kesin kabul veya ibra anlamına gelmez. Sözleşmedeki inceleme ve itiraz düzeni, verilen onayın kapsamı ve sonradan ortaya çıkan bilgiler değerlendirilir. Kesin hesap öncesi ve sonrası denetimin sınırları açıkça düzenlenmelidir.

10. Bütçe aşılırsa iş sahibi yalnızca yapılan giderleri ödeyip çıkabilir mi?

Her durumda değil. Yaklaşık bedelin aşılması, üst sınırın ihlali, yüklenicinin kusuru ve tazminat karşılığı fesih farklı hukuki sebeplerdir. Sona erme nedeni belirlenmeden yalnızca fatura toplamıyla nihai hesap yapılamaz.

Sözleşme imzalanmadan önce hangi maddeler netleştirilmelidir?

İşin kapsamı, kabul edilen maliyetler, ücret tabanı ve ödeme takvimi aynı sözleşme içinde birbirini tamamlamalıdır. Satın alma yetkisi, ilişkili tedarikçiler, maliyet raporları, denetim, bütçe bildirimleri ve değişiklikler için uygulanabilir bir düzen kurulmalıdır. Yalnızca kâr yüzdesini pazarlık etmek, toplam mali riski yönetmeye yetmez.

Hukuki destek; maliyet ve ücret tanımlarının hazırlanması, denetim ve bütçe hükümlerinin kurulması, değişiklik taleplerinin belgelenmesi ve ödeme uyuşmazlıklarının takibi bakımından yarar sağlar. Teknik kapsam, mali kayıt ve sözleşme değerlendirmesinin gerektiğinde mühendis, mimar ve mali müşavir katkısıyla birlikte yürütülmesi önemlidir.

Hukuki kaynaklar

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, Adalet Bakanlığı UYAP Mevzuat. Özellikle m. 12, 19, 26, 115, 147, 149 ve 470–484. Sözleşme içeriği, eser meydana getirme, özen, bedel, yaklaşık bedel, fesih ve zamanaşımı.
2. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, Adalet Bakanlığı UYAP Mevzuat. Özellikle m. 190, 199, 219 ve 400 ve devamı. İspat, belgeler, ibraz ve delil tespiti.
3. Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı, dava şartı arabuluculuk açıklamaları. Ticari ve tüketici uyuşmazlıklarında başvuru çerçevesi; ilgili düzenlemeler TTK m. 5/A ve TKHK m. 73/A.
4. 4735 sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu, Adalet Bakanlığı UYAP Mevzuat. Özellikle m. 4 ve 6. Kamu ihale sözleşmelerinde değişiklik sınırları ve sözleşme türleri.

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Sözleşme, proje, bütçe, maliyet ve ücret cetvelleri, satın alma onayları, hakedişler, faturalar ve ödeme belgeleri görülmeden somut uyuşmazlık hakkında kesin değerlendirme yapılamaz.