Anahtar Teslim Sözleşme ve Birim Fiyat: Bedel Nasıl Belirlenir, Risk Kimde Kalır?

Kısaca

• Anahtar teslim sözleşme, kararlaştırılan işin tamamlanarak kullanıma hazır teslimini esas alır. Bedelin mutlaka sabit olduğu sonucu yalnızca bu ifadeden çıkarılamaz.
• Götürü bedelde, belirlenen kapsamın olağan maliyet artışı riski kural olarak yüklenicidedir.
• Birim fiyat sözleşmesinde toplam bedel, ödemeye esas gerçekleşen miktarlarla sözleşmedeki birim fiyatların çarpımından oluşur.
• Metraj farkı, ek iş ve malzeme fiyatı artışı farklı sorunlardır. Her biri aynı ödeme hakkını doğurmaz.
• Proje değişiklikleri, ek iş onayları ve ölçümler iş devam ederken belgelenmelidir.

Anahtar teslim sözleşme nedir?

Anahtar teslim sözleşme, yüklenicinin sözleşmede belirlenen yapıyı veya işi tamamlayıp kararlaştırılan kullanıma hazır durumda teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. “Anahtar teslim” teslim kapsamını, “götürü bedel” ise ücretin nasıl belirlendiğini anlatır; bu nedenle iki kavram her durumda aynı anlama gelmez.

Günlük kullanım ile hukuki anlam arasındaki fark nedir?

Günlük dilde “anahtar teslim”, çoğu zaman “bütün işler tek fiyata dâhil” şeklinde anlaşılır. Hukuken ise ruhsat işlemlerinden çevre düzenlemesine kadar hangi yükümlülüklerin üstlenildiği sözleşme ve eklerinden belirlenir.

Anahtar teslim sözleşme, özel inşaat ilişkilerinde kanunda ayrı bir sözleşme tipi olarak düzenlenmemiştir. Yapım borcu esas olarak eser sözleşmesi, yani belirli bir sonucun meydana getirilmesi karşılığında bedel ödenmesini öngören sözleşme kapsamında değerlendirilir. Tasarım, ekipman tedariki ve işletmeye alma gibi ek yükümlülükler de sözleşmeye eklenebilir.

Bu ilişkinin temel dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’dur (TBK).  (TBK m. 470).

Götürü bedel, sözleşmede belirlenen işin tamamı için kararlaştırılan toplam ücrettir. Örneğin projeleri ve malzeme özellikleri belirlenmiş bir villanın 12 milyon TL’ye yapılması bu yönteme örnektir.

Sözleşme başlığında “anahtar teslim” yazarken ödeme maddesinde gerçekleşen metrajın birim fiyatla çarpılacağı kararlaştırılmış olabilir. Böyle bir durumda yalnızca başlığa bakılmaz; tarafların gerçek ve ortak iradesi araştırılır (TBK m. 19).

Tasarım, tedarik ve yapım aşamalarının birlikte ele alındığı proje modeli için EPC ve anahtar teslim proje sözleşmeleri başlıklı rehberi inceleyebilirsiniz.

Birim fiyat sözleşmesi nedir?

Birim fiyat sözleşmesi, her iş kalemi için kararlaştırılan birim ücretin ödemeye esas gerçekleşen miktarla çarpıldığı bedel modelidir. Birim ücretler sabit olsa bile toplam miktar değiştiğinde toplam ödeme de değişebilir.

Metraj, yapılacak veya yapılmış imalatın metre, metrekare, metreküp, ton veya adet gibi birimlerle ölçülmesidir. Örneğin beton metreküp, seramik kaplama metrekare üzerinden hesaplanabilir.

Hakediş, belirli bir dönemde yapılan işlerin sözleşmeye göre hesaplanan parasal karşılığını ve ödeme hesabını gösteren belgedir. Hakedişte miktarlar, birim fiyatlar, önceki ödemeler ve uygulanacak kesintiler yer alabilir.

Birim fiyatın kapsamı ayrıca yazılmalıdır. “Seramik kaplama: 900 TL/m²” ifadesinde seramiğin kendisi, yapıştırıcı, işçilik ve nakliyenin dâhil olup olmadığı belirtilmezse ölçüm doğru olsa da ödeme tartışması çıkabilir.

Götürü bedelli işlerde de ilerleme oranına göre hakediş düzenlenebilir. Dolayısıyla hakediş hazırlanması, tek başına sözleşmenin birim fiyatlı olduğunu göstermez.

Anahtar teslim sözleşmede bedel değişebilir mi?

Anahtar teslim sözleşmede bedelin değişip değişmeyeceği, öncelikle ücretin götürü bedel olarak belirlenip belirlenmediğine bağlıdır. Götürü bedelde olağan maliyet artışı kural olarak yükleniciye aittir; kapsam değişikliği, geçerli fiyat ayarlama hükümleri ve kanuni uyarlama şartları ayrıca değerlendirilir (TBK m. 26, 480).

Götürü bedelde temel kural nedir?

Yüklenici, üstlendiği işi kararlaştırılan bedelle tamamlamak zorundadır. İşin beklediğinden fazla emek veya gider gerektirmesi, tek başına bedel artışı istemesine imkân vermez (TBK m. 480/1).

Tersi de geçerlidir. İş daha düşük maliyetle tamamlanırsa iş sahibi, sırf yüklenici tasarruf ettiği için bedeli azaltamaz (TBK m. 480/3).

Örneğin yüklenicinin teklif hesabında iskele giderini düşük hesaplaması, normal şartlarda kendi maliyet riskidir. İş sahibinin sonradan projeye eklediği yeni bir teras ise aynı kapsam içindeki maliyet artışı olarak değerlendirilemez.

Olağanüstü durumlarda ne yapılabilir?

Başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülebilse de taraflarca hesaba katılmayan durumlar, işin belirlenen bedelle yapılmasını engeller ya da son derece güçleştirirse yüklenici hâkimden uyarlama, yani sözleşmenin yeni koşullara göre düzenlenmesini isteyebilir (TBK m. 480/2).

Uyarlama mümkün değilse veya iş sahibinden beklenemiyorsa sözleşmeden dönme gündeme gelebilir. Dürüstlük kurallarının gerektirdiği hâllerde ise sözleşmenin ileriye etkili sona erdirilmesi anlamındaki fesih uygulanır (TBK m. 480/2).

TBK m. 138 ile m. 480 arasındaki ilişki nedir?

TBK m. 480/2, götürü bedelli eser sözleşmesi bakımından özel düzenlemedir. TBK m. 138 ise aşırı ifa güçlüğünü, yani borcun yerine getirilmesinin olağanüstü koşullar nedeniyle dürüstlük kuralına aykırı ölçüde ağırlaşmasını genel olarak düzenler.

TBK m. 138 bakımından olayın öngörülememesi ve öngörülmesinin beklenmemesi, borçludan kaynaklanmaması ve sözleşme dengesini ağır biçimde değiştirmesi aranır. Borç henüz yerine getirilmemiş veya aşırı güçlükten doğan haklar saklı tutularak yerine getirilmiş olmalıdır (TBK m. 138).

Götürü bedelli işlerde önce özel hüküm incelenir. TBK m. 138, TBK m. 480’in koşullarını aşmak için otomatik bir alternatif değildir; hangi hükmün uygulanacağı somut sözleşmeye göre belirlenir.

Enflasyon, döviz veya malzeme fiyatı artışı tek başına otomatik zam hakkı doğurmaz. Sözleşme tarihi, risk hükümleri, artışın öngörülebilirliği ve işe somut etkisi birlikte değerlendirilmelidir.

Birim fiyat sözleşmesinde bedel nasıl hesaplanır?

Birim fiyat sözleşmesinde temel hesap, ödemeye esas iş miktarının sözleşmedeki birim fiyatla çarpılmasıdır. Bütün iş kalemlerinin tutarları toplanır; ödeme hesabında sözleşmeye uygun fiyat farkı, vergi, avans ve kesintiler ayrıca dikkate alınır.

İş kalemi bedeli = Ödemeye esas gerçekleşen miktar × Sözleşmedeki birim fiyat

Örnek hesapta, aynı nitelikte ve sözleşmeye uygun beton imalatı için şu sonuç ortaya çıkar:

Buradaki 240.000 TL fark, birim fiyatın yükselmesinden değil, ödemeye esas miktarın artmasından doğar. Örnek, fiyat farkı ve KDV hariçtir.

Yüklenicinin kusuru nedeniyle sökülüp yeniden yapılan imalat veya gereksiz malzeme tüketimi, kendiliğinden ödenecek miktar sayılmaz. Ölçümün yanında imalatın sözleşmeye uygunluğu ve ödeme kapsamı da incelenmelidir.

TBK m. 481 ne zaman uygulanır?

Bedel önceden belirlenmemiş veya yaklaşık olarak belirlenmişse, işin yapıldığı yer ve zamandaki değeri ile yüklenicinin giderleri esas alınır (TBK m. 481). Bu hüküm, her birim fiyat sözleşmesinde sözleşme fiyatlarının güncel piyasa fiyatlarıyla değiştirilmesi anlamına gelmez.

Bağlayıcı birim fiyatlar kararlaştırılmışsa hesap öncelikle bu fiyatlarla yapılır. Toplam bedelin başlangıçta kesin bilinmemesi, belirlenmiş birim ücretleri kendiliğinden geçersiz kılmaz.

Sözleşme dışında ayrıca sipariş edilen bir imalatın fiyatı belirlenmemişse, ücretin tespitinde TBK m. 481 gündeme gelebilir. Ancak önce ek işin yaptırıldığı ve karşılığının istenebileceği ortaya konulmalıdır.

TBK m. 482 iş sahibini nasıl korur?

TBK m. 482, başlangıçta yaklaşık belirlenen bedelin iş sahibinin kusuru olmadan aşırı ölçüde aşılması hâlini düzenler. Her tahmini bütçe rakamı bu hüküm kapsamındaki yaklaşık bedel kabul edilmez; tarafların anlaşması incelenir.

Kanun genel olarak iş sahibine sözleşmeden dönme imkânı tanır. İş sahibinin arsasına yapılan inşaatta ise bedelden uygun indirim isteme veya iş tamamlanmamışsa yükleniciyi durdurup yapılan kısım için hakkaniyete uygun bedel ödeyerek sözleşmeyi feshetme imkânı düzenlenmiştir (TBK m. 482).

Bu maddede aşırı artış için sabit bir yüzde belirlenmemiştir. İş sahibinin sonradan istediği kapsam genişlemesi de onun kusuru olmadan gerçekleşen yaklaşık bedel aşımıyla aynı şekilde ele alınamaz.

Anahtar teslim ve birim fiyat farkı nedir?

Götürü bedelle kurulan anahtar teslim modelinde belirlenmiş iş kapsamının maliyet riski ağırlıklı olarak yüklenicidedir. Birim fiyat modelinde ise ödemeye esas miktar değişikliğinin bütçeye etkisini ağırlıklı olarak iş sahibi taşır; birim maliyet artışı riski fiyat ayarlama hükümleri yoksa kural olarak yüklenicide kalır.

Aşağıdaki karşılaştırma, anahtar teslim işin götürü bedelle üstlenildiği ve ayrıca fiyat ayarlaması kararlaştırılmadığı varsayımına dayanır.

Metraj farkı, öngörülen miktarla ölçülen miktar arasındaki farktır. Ek iş, başlangıçta üstlenilen kapsamın dışında ayrıca yapılan imalattır. Fiyat farkı ise aynı iş için maliyet değişiminin sözleşmedeki veya uygulanabilir kanuni düzenlemedeki yönteme göre bedele yansıtılmasıdır.

Kamu ihalelerinde iş artışı ve iş eksilişi nasıl uygulanır?

Kamu ihale sözleşmelerinde iş artışı, özel inşaat sözleşmelerindeki serbest anlaşma mantığıyla yürütülemez. Artışın şartları ve sınırları kanunla belirlenmiştir; idarenin onayı veya yüklenicinin kabulü tek başına yeterli değildir.

İhale aşamasında 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu [DIŞ BAĞLANTI: 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu], sözleşmenin uygulanmasında 4735 sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu [DIŞ BAĞLANTI: 4735 sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu] temel düzenlemelerdir.

Uygulama projesi bulunan yapım işlerinde anahtar teslimi götürü bedel teklif alınması esastır ve kanunda zorunluluk olarak düzenlenmiştir. Kanunda ayrıca belirtilen proje ve iş koşullarında birim fiyat yöntemine başvurulabilir (4734 sayılı Kanun m. 62/c).

Anahtar teslimi götürü bedel, birim fiyat ve karma sözleşme türleri ayrıca tanımlanmıştır. Karma sözleşmede işin bazı kısımları götürü bedel, bazı kısımları birim fiyat üzerinden yürütülür (4735 sayılı Kanun m. 6).

İş artışı hangi şartlarla yapılabilir?

Öngörülemeyen bir durum nedeniyle artış zorunlu olmalı, ilave iş sözleşmeye esas proje içinde kalmalıdır. Ayrıca işin, idareye külfet getirmeden asıl işten teknik veya ekonomik olarak ayrılması mümkün olmamalıdır (4735 sayılı Kanun m. 24).

Bu şartlarla aynı yükleniciye yaptırılabilecek artışın sınırları şöyledir:

• Anahtar teslimi götürü bedel yapım işlerinde sözleşme bedelinin %10’u.
• Birim fiyatlı yapım işlerinde sözleşme bedelinin %20’si.
• Birim fiyatlı yapım işlerinde Cumhurbaşkanı tarafından sözleşme bazında artırılması hâlinde %40’a kadar.

%40 sınırı kendiliğinden uygulanmaz. Bu oranların altında kalan her iş de otomatik olarak mevcut sözleşmeye eklenemez (4735 sayılı Kanun m. 24).

İş eksilişinde yükleniciye ne ödenir?

İşin sözleşme bedelinin %80’inden daha düşük bedelle tamamlanacağı anlaşılırsa yüklenici işi bitirmek zorundadır. Bu durumda, sözleşme bedelinin %80’i ile sözleşme fiyatları üzerinden gerçekleştirilen iş tutarı arasındaki farkın %5’i, geçici kabul tarihindeki fiyatlar üzerinden ödenir (4735 sayılı Kanun m. 24).

Bu ödeme, gerçekleşen iş bedelini doğrudan %80’e tamamlama garantisi değildir. İş artışı ile fiyat farkı da ayrı mekanizmalardır; fiyat farkının kanuni çerçevesi ayrıca düzenlenmiştir (4735 sayılı Kanun m. 8).

Kamu ihalelerindeki %10 ve %20 sınırları, özel kişiler arasındaki inşaat sözleşmelerine kendiliğinden uygulanmaz.

Kamu yapım işlerinde fiyat farkı konusunun ayrıntıları için kamu ihalelerinde fiyat farkı kararnameleri başlıklı yazıya bakabilirsiniz.

İhale aşamasından hakediş, kabul ve teminat iadesine kadar sürecin bütünü için kamu yapım işleri sözleşmeleri rehberine bakabilirsiniz.

Uygulamada en sık hangi sorunlar çıkar?

En sık sorunlar, projenin eksikliği, beklenmeyen zemin koşulları, metraj hataları ve yazılılaştırılmayan ek iş talepleridir. Hangi tarafın ödeme yapacağını belirlemek için sorunun kaynağı, başlangıç kapsamı ve sözleşmedeki risk paylaşımı birlikte incelenmelidir.

Aşağıdaki senaryolar açıklama amaçlı varsayımsal örneklerdir.

Proje hatası: Havalandırma sistemi yetersiz kalırsa

İş sahibinin sağladığı restoran projesindeki havalandırma kapasitesi yetersiz çıkar. Yüklenici daha büyük cihaz alınmasını ister.

Önce tasarım sorumluluğunun kimde olduğu ve hatanın yüklenici tarafından fark edilmesinin beklenip beklenemeyeceği araştırılır. Yüklenicinin mesleki özen ve işi tehlikeye düşüren durumları bildirme yükümlülüğü vardır; projeyi iş sahibinin vermesi bütün sorumluluğu otomatik olarak ona yüklemez (TBK m. 471, 472).

Zemin sorunu: Beklenmeyen su veya kaya çıkarsa

Temel kazısında mevcut raporlarda gösterilmeyen yoğun yeraltı suyu ortaya çıkar. İlave drenaj ve temel çözümü gerekir.

Zemin raporları, inceleme yükümlülükleri ve öngörülebilirlik değerlendirilmelidir. Yüklenici durumu hemen iş sahibine bildirmeli; farklı koşullar ve alınan önlemler teknik raporlarla belgelenmelidir (TBK m. 472/3).

Götürü bedelde her zemin sorunu otomatik ek ücret doğurmaz. Başlangıç kapsamı, sorumluluk dağılımı ve şartları varsa uyarlama birlikte incelenir (TBK m. 480).

Metraj hatası: Cephe alanı fazla çıkarsa

Değişmeyen projede cephe alanı 1.000 m² sanılmış, uygulamada 1.150 m² ölçülmüştür. Götürü bedelli işte yüklenicinin kendi teklif hesabındaki eksiklik kural olarak onun riskidir.

Birim fiyatlı işte ise sözleşmeye uygun ve ödemeye esas 1.150 m² üzerinden hesap yapılabilir. Fazlalık sonradan eklenen bir kattan kaynaklanıyorsa artık yalnızca ölçüm farkı değil, kapsam değişikliği de vardır.

Ek iş: Mal sahibi daha pahalı malzeme isterse

Sözleşmede seramik kaplama varken iş sahibi mermer kullanılmasını ister. Yüklenici değişikliği yapar, ancak ek iş bedeli konusunda anlaşma kaydı tutulmaz.

Burada eski imalatın yerine gelen yeni imalatın net fiyat farkı hesaplanmalıdır. Yapılmayan seramiğin bedeli dikkate alınmadan mermerin tamamını ayrıca istemek mükerrer hesaba yol açabilir.

Değişikliğin kapsamı, onaylayan yetkili, bedel hesabı ve teslim süresine etkisi işe başlamadan yazılmalıdır.

[İÇ BAĞLANTI: İnşaat sözleşmelerinde ek iş bedeli ve proje değişikliği]

İnşaat sözleşmesi imzalarken nelere dikkat edilmeli?

Sözleşmede işin kapsamı, bedel hesabı ve değişiklik prosedürü birlikte düzenlenmelidir. “Her şey dâhil” veya “anahtar teslim” gibi genel ifadeler, hangi imalatın hangi bedelle yapılacağını tek başına açıklamaz.

İmzadan önce şu kontrol listesi kullanılabilir:

1. Taraflar ve yetki: İmza atan kişilerin ve sonradan değişiklik onayı vereceklerin yetkisini kontrol edin.
2. İş kapsamı: Proje tarihini, sürümünü, malzeme özelliklerini ve kapsam dışında kalan işleri belirtin.
3. Belgelerin sırası: Sözleşme, proje, teknik şartname ve teklif çelişirse hangi belgenin esas alınacağını düzenleyin.
4. Bedel modeli: Götürü bedel, birim fiyat veya karma modeli açıkça seçin. Tahmini toplamın bağlayıcılığını yazın.
5. Fiyata dâhil giderler: KDV, nakliye, işçilik, iskele, testler ve izin işlemlerinin hangi tarafa ait olduğunu belirtin.
6. Metraj yöntemi: Ölçümü kimin, ne zaman, hangi kuralla yapacağını ve itiraz yöntemini belirleyin.
7. Fiyat ayarlaması: Uygulanacaksa endeksi, başlangıç tarihini, hesabı ve kapsamı açıkça yazın.
8. Ek iş prosedürü: Talep, yetkili onayı, fiyat ve süre etkisini içeren değişiklik formu kullanın.
9. Ödeme düzeni: Avans, hakediş, ödeme tarihleri, kesintiler ve teminatların iade şartlarını belirleyin.
10. Başlangıç ve teslim: Yer teslimi, proje onayı ve gerekli izinlerle iş programının ilişkisini kurun.
11. Risk ve bildirim: Zemin, proje hatası, gecikme ve olağanüstü olaylarda bildirim usulünü yazın.
12. Belgelendirme: Revize projeleri, ölçüm tutanaklarını, fotoğrafları ve yazışmaları tarih sırasıyla saklayın.

Özellikle kiracıya göre düzenlenen ticari alanlarda, nihai kira sözleşmesi ve kiracının teknik ihtiyaçları netleşmeden kesin fiyat taahhüdü verilmesi risk yaratır. İşe başlama şartları ile sonradan istenen değişikliklerin bedeli birlikte düzenlenmelidir.

Bedel incelemesi için avukat ile metraj ve maliyet hesabını yapabilecek mühendis veya mimarın birlikte çalışması yararlıdır. Zemin sorunu varsa ilgili teknik uzmanlık da değerlendirmeye katılmalıdır.

Sözleşme modellerini karşılaştırırken hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi başlıklı yazıdaki gelir paylaşımı modelini de inceleyebilirsiniz.

Hangi model hangi projeye uygun? Sonuç ve değerlendirme

Projesi, malzeme kalitesi ve kapsamı yeterince belirlenmiş işlerde götürü bedelli anahtar teslim sözleşme daha öngörülebilir bir bütçe sağlayabilir. İş miktarlarının önceden güvenilir biçimde belirlenemediği projelerde ise güçlü ölçüm ve onay sistemi bulunan birim fiyat sözleşmesi daha uygun olabilir.

Örneğin bütün projeleri tamamlanmış bir konut yapımında götürü bedel tercih edilebilir. Söküm sonrası ihtiyaçların ortaya çıkacağı bir yenileme işinde birim fiyat; kapsamı net bölümlerle belirsiz imalatları birlikte içeren özel projelerde karma model düşünülebilir.

Anahtar teslim sözleşme seçiminde belirleyici olan, sözleşmenin adı değil, kapsamın açıklığı ve risklerin kime bırakıldığıdır. İş sahibi yalnızca toplam rakama, yüklenici de yalnızca birim fiyatlara bakmamalıdır.

İnşaat sözleşmesi bedel artışı tartışmasında önce talebin niteliği belirlenmelidir: Aynı iş pahalandı mı, ödenecek miktar mı arttı, yoksa yeni iş mi istendi? Doğru bedel hesabı bu ayrımla başlar.

Sıkça sorulan sorular

Anahtar teslim ve birim fiyat sözleşmelerinde en sık sorulan konular fiyat artışı, miktar değişikliği ve ek işin nasıl belgeleneceğidir. Aşağıdaki cevaplar temel ayrımı gösterir; somut talep sözleşme ve ekleriyle birlikte değerlendirilmelidir.

Anahtar teslim sözleşmede malzeme pahalanırsa müteahhit zam isteyebilir mi?

Bedel götürü olarak belirlenmişse malzemenin pahalanması tek başına zam hakkı doğurmaz. Olağan maliyet artışı kural olarak yüklenicinin riskidir. Geçerli fiyat ayarlama hükmü varsa uygulanır; olağanüstü koşullarda ise uyarlama şartları ayrıca incelenir. Yüklenici, talep ettiği artışı tek taraflı olarak kesinleşmiş bir borç gibi kabul ettiremez (TBK m. 480).

Birim fiyat sözleşmesinde toplam bedel baştan kesin midir?

Birim fiyat sözleşmesinde birim ücretler baştan kesin olabilir, ancak toplam bedel gerçekleşen miktara göre değişebilir. Örneğin beton miktarı artarsa aynı birim fiyatla daha yüksek toplam ödeme hesaplanır. Sözleşmede ayrıca üst sınır, miktar garantisi veya özel onay şartı bulunuyorsa bunların etkisi de değerlendirilmelidir. Başlangıç toplamı tek başına kesin fiyat garantisi değildir.

Metraj farkı her zaman ek iş bedeli doğurur mu?

Hayır. Metraj farkı, tahmin edilen miktarla ölçülen miktar arasındaki farktır; ek iş ise başlangıç kapsamı dışındaki imalattır. Götürü bedelli sözleşmede değişmeyen projenin yanlış hesaplanması kural olarak yüklenicinin riskidir. Birim fiyatlı sözleşmede ise sözleşmeye uygun ve ödemeye esas gerçek miktar ücret hesabını değiştirebilir. Önce farkın nedeni belirlenmelidir.

Sözlü talep edilen ek işin bedeli alınabilir mi?

Sözlü talep edilen ek işin bedeli bazı durumlarda istenebilir; ancak talebin, yetkinin, kapsamın ve ücret hakkının ispatı sorun yaratabilir. Kanuni veya sözleşmesel şekil şartları ayrıca incelenir. Yazışmalar, revize projeler ve tutanaklar birlikte değerlendirilmelidir. En güvenli yöntem, değişiklik yapılmadan önce işin bedelini ve süreye etkisini yetkili kişilere yazılı olarak onaylatmaktır (TBK m. 12, 17).

Yaklaşık bedel yüzde kaç aşılırsa iş sahibi sözleşmeyi sona erdirebilir?

TBK m. 482, yaklaşık bedelin aşılması için sabit bir yüzde öngörmez. Aşımın aşırı olması ve iş sahibinin kusurundan kaynaklanmaması gerekir. İş sahibinin arsasındaki inşaatlarda bedel indirimi veya tamamlanmamış işin hakkaniyete uygun bedel ödenerek sona erdirilmesi ayrıca düzenlenmiştir. Sadece bütçenin aşılması bütün şartların gerçekleştiği anlamına gelmez.

Anahtar teslim sözleşmede bütün riskler yükleniciye mi aittir?

Hayır. Anahtar teslim ifadesi, her riskin sınırsız biçimde yükleniciye geçtiği anlamına gelmez. Götürü bedelde olağan maliyet riski ağırlıklı olarak yüklenicide olsa da proje değişikliği, iş sahibinin yükümlülükleri ve olağanüstü koşullar ayrıca değerlendirilir. Risk dağılımı belirlenirken sözleşme, teknik belgeler ve kanuni yükümlülükler birlikte incelenmelidir (TBK m. 471, 472, 480).

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacı taşır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Sözleşme, proje, teknik şartname, zemin raporu, metraj, hakediş, ödeme belgeleri ve tarafların yazışmaları incelenmeden somut uyuşmazlık hakkında kesin değerlendirme yapılamaz.