İNŞAAT HUKUKUNDA YAPININ TAMAMLANMA ORANININ SÖZLEŞMENİN FESHİNE ETKİSİ

 

TBK 473/1 uyarınca iş sahibine tanınan dönme hakkı:

İnşaat sözleşmelerinde yüklenicinin işe başlama ve işi yürütme borcu bulunmaktadır. Meydana getirilecek eserin sözleşmede kararlaştırılan şartlara uygun olarak tamamlanması ve teslim edilmesi için yüklenici belirlenen sürede inşaatı meydana getirmelidir. Eğer müteahhit işe başlamış, belirli bir seviyeye geldikten sonra işi bırakmışsa iş sahibi TBK 473/1 hükmüne göre vade tarihini beklemeksizin sözleşmeden dönebilecektir.

TBK 473/1: Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.

TBK 473/1 hükmüyle iş sahibi belirli koşulların varlığı halinde yükleniciyi vade tarihi gelmeden temerrüde düşürebilmektedir. Erken temerrüt de denilen bu durumda müteahhit bir şekilde inşaata başlamış fakat inşaatın geldiği seviye itibariyle zamanında tamamlanamayacağı anlaşılmışsa iş sahibi sözleşmeden dönebilir. İşe yürütmede gecikmeye düşen müteahhite karşı bu yolun kullanılabilmesi için işin yürütülmesinde gecikilmesi ve bütün ihtimallerde işin geri kalanının vade süresi içinde tamamlanamayacağının kesin olması gerekir. Eğer müteahhit gecikmeye rağmen eseri vade tarihine kadar tamamlayabilecek ise 473/1 uygulama alanı bulamayacaktır.  Kalan sürede işin bitirilip bitirilemeyeceğinin tespiti ise teknik bilirkişi raporuyla ortaya konulur.

6098 sayılı TBK’nın 473. maddesinin 1. fıkrasına göre yüklenicinin ise zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanında bitiremeyeceği açıkça anlaşılıyorsa iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebileceğinden, dava tarihi itibari ile delil belge tutanak ve yapılan keşifte tespit edilen bulgulara göre işin kalan kısmını da göz önünde tutarak davalı yüklenicinin teslimi gereken süreye kadar işi tamamlayıp tamamlayamayacağı konusunda gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınıp sözleşmeye aykırılık iddiası tartışılarak sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken, teknik konuda bilirkişiden rapor alınmaksızın yanlış değerlendirme ve eksik inceleme ile davanın reddi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.[1]

İş sahibinin TBK 473/1 hükmüne göre yükleniciyi temerrüde düşürmesi için ihtarname çekmesi ve bu ihtarnameyle uygun bir süre tanıması gerekmektedir. Süre verilmesi, borçlu müteahhitin içinde bulunduğu duruma ve tutumuna göre etkisiz olacaksa örneğin müteahhit inşaat alanını terk etmiş ya da inşaatı tamamlaması kendisinden beklenemeyecek bir durumda ise TBK 124 gereği süre verilmesine gerek yoktur.

Geriye etkili fesih: Eğer inşaat yüzde doksanın altında tamamlanmışsa iş sahibi sözleşmeyi geriye etkili feshedebilir. Geriye etkili fesihte taraflar sebepsiz zenginleşme kuralına göre aldıklarını geri vermekle yükümlüdürler. Fakat inşaat belirli oranda tamamlanmışsa ve durum arsa sahibinin lehine ise hakkaniyet gereği tamamlanan yapının serbest piyasa rayiç bedeli yükleniciye ödenmelidir.

Sözleşmenin geriye etkili feshi halinde taraflar fesihten önce edimde bulunmuşlarsa bunları karşılıklı olarak iade etmeleri gereklidir. Fesihle ilgili davada alınan bilirkişi raporlarında sözleşme konusu taşınmazda davacı yüklenicinin bir takım imalat yaptığı anlaşılmaktadır… davaya konu olan parsel üzerinde yüklenici davacının yaptığı, arsa sahibinin yararına ve onun malvarlığında artışa neden olan imalat bulunup bulunmadığının ve varsa bedelinin tespitiyle hüküm altına almaktan ibarettir.[2]

Yine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde geriye etkili fesih durumunda yükleniciye teminat verilen arsa payının da devri gerekir.

Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin yükümlerinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Geriye etkili fesihte alacaklı BK’nın 108/I maddesine dayanarak yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Geriye etkili feshin en önemli sonucu da tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına getirilmeleridir. Bunun anlamı tarafların hiç sözleşme yapılmamış gibi sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına dönmeleridir. Kısaca söylemek gerekirse, geriye etkili fesihte yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez. [3]

İleriye etkili fesih: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ya da inşaat sözleşmelerinde eğer inşaat yüzde doksan ve üzeri oranda tamamlanmışsa sözleşme sadece ileri etkili olarak feshedilebilir. Büyük kısmı tamamlanmış inşaatlarda geriye etkili fesih özellikle yüklenici açısından ağır şartlar oluşturmaktadır. Yargıtay ın yerleşik içtihatlarında inşaatın büyük oranda tamamlanmasından sonra geriye etkili fesih mekanizmasının işletilmesinin dürüstlük kuralıyla bağdaşmaması da ifade edilmiştir.

Ancak mahkemenin gerekçesinde de belirtildiği üzere inşaatın getirildiği seviye dikkate alındığında 25.01.1984 tarih ve 3/1 nolu İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca akdin ileriye etkili sonuçlar doğuracak şekilde feshine karar verilmesi hakkaniyet kurallarına ve MK.’nın 2. maddesine uygun düşücektir. Bu durumda mahkemece akdin ileriye etkili feshine ve inşaatın getirildiği seviye itibariyle taraflara ait olacak bağımsız bölüm adeti tespit olunarak akdin feshine karar verilmeli ancak davanın açılmasına davalının sebebiyet verdiği gözetilerek yargılama gideri ve vekâlet ücreti takdir olunmalıdır. Mahkemece bu hususlar göz önünde bulundurulmadan fesih şartları gerçekleştiği halde davanın tümden reddi doğru olmamış ve kararın bozulması gerekmiştir.[4]

İleriye etkili olarak feshedilen sözleşmede yüklenici yaptığı inşaatın rayiç bedeli üzerinden alacağa hak kazanacaktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ise yüklenici kendi payına düşen bağımsız bölümlerin devrini talep edebilecektir. Fakat yüklenicinin bunları talep edebilmesi için inşaatı en az yüzde doksan seviyesine getirmesi gerekmektedir.

Zira, ileriye etkili fesihte öne çıkan düşünce yükleniciyi korumak, inşaatları getirdiği seviyeye göre sembolik bir para ile feshin sonuçlarından zarar görmesinin önüne geçmektir. Bilirkişi raporlarına bakılırsa, yüklenicinin arsa sahiplerine ait parseller üzerinde yaptığı inşaatın seviyesi ancak %86’dır. Sözleşme konusunun bütününe göre bu fiziki seviyenin çok daha düşük olacağı açık-seçiktir. O halde, olayda borçlu temerrüdüne düşen yüklenicinin yapmayı tamamladığı kısmın kapsamına göre ileriye etkili feshin sonuçlarından yararlanma olanağı yoktur. Başka bir anlatımla, yüklenicinin tasfiyenin ileriye etkili fesih hükümlerine göre yapılması istemi kabul edilemez. [5]

 

Kaynakça:

Faruk Acar: Eser Sözleşmesinde Eserin Tamamlanma Oranı ve Bu Oranın Bazı Etkileri, E-Akademi

İlker Hasan Duman, İnşaat Hukuku, 9.baskı

Kazancı İçtihat Bankası

Lexpera

 

[1] Yargıtay 15.HD Esas:2018/3930 Karar:2019/685

[2] Yargıtay 23.HD Esas:2013/1818 Karar: 2013/4300

[3] Yargıtay 23. HD Esas:2016/6059 Karar:2020/1489

[4] Yargıtay 15.HD Esas:2010/25 Karar:2011/71

[5] Yargıtay 15.HD Esas :2003/4328 Karar :2004/1320

Menü