İnşaat Ruhsatına Aykırı Uygulamaların Hukuki Sonuçları ve İmar Mevzuatındaki Yaptırımlar
1) Aykırılığın Kapsamı ve Terimler
İmar hukukunda “mevzuata aykırı yapı” kavramı; hiç ruhsat alınmadan başlatılan inşai faaliyetleri, alınmış ruhsatın veya ek projelerin dışına taşan uygulamaları ve fen-sağlık kurallarına uymayan imalatları kapsar. Taban alanı katsayısı, komşu yapı yaklaşma mesafeleri, ön bahçe-arka bahçe sınırları, yapı derinliği, bölgeleme (imar planı kullanım kararları) gibi plan ve yönetmelik parametrelerine ters düşen her inşa faaliyeti bu kategoriye girer. Ayrıca komşu parsel sınırını aşan, imar planında yol/park/yeşil alan/otopark gibi kamu hizmetleri için ayrılmış yerleri işgal eden ya da mutlak yapı yasağı bulunan bölgelerde gerçekleştirilen yapılar da idare hukukunda “taşkın” veya “kesin yasak alana yapılmış yapı” olarak nitelendirilir.
2) Ruhsat Zorunluluğu ve Kamu Düzeni İlişkisi
İmar mevzuatının temel ilkesi, her türlü inşaatın yetkili idarelerden alınacak izne (ruhsata) bağlı olmasıdır. Ruhsatsız (kaçak) başlayan ya da ruhsat alınmış olsa dahi ruhsat ve eki projelere aykırı sürdürülen imalatlar, İmar Kanunu uyarınca idarece tespit edilir; gerekli tutanaklarla kayıt altına alınır ve işlemler resen yürütülür. Bu alan, kamu düzenine ilişkin sayıldığından, mahkemeler de uyuşmazlığı çözerken aykırılığı kendiliğinden (re’sen) dikkate almakla yükümlüdür.
3) Yüklenicinin Kusuru ve Sözleşmeye Yansıması
Yüklenicinin ruhsat almaksızın inşaata girişmesi yahut ruhsat temininden bilinçli şekilde kaçınması başlı başına kusur teşkil eder. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı bina, sonradan tadilat/uyum projeleriyle mevzuata uygun hâle getirilmedikçe, bu yapı üzerinden tescil, aynî veya şahsî edimlerin ifası, “nefaset (kalite) farkı” talepleri ve genel zarar kalemleri gibi istemler dinlenmez. Bu dönemde yüklenici aleyhine gündeme gelebilecek tipik talep, taahhüt edilen ruhsata uygun eserin teslimindeki gecikmeye bağlı kira kaybı (gecikme tazminatı) hesabıdır. Dolayısıyla öncelikli hukuki sorun, aykırılığın teknik olarak tadilat projesiyle giderilip giderilemeyeceğinin saptanmasıdır.
4) Tadilat Projesi ve Uygunlaştırmanın Olanaklılığı
İdarece veya yargılamada yapılacak incelemede, mevcut aykırılığın mühendislik ve plan kuralları çerçevesinde tadilat projesiyle giderilebileceği anlaşılırsa, yükleniciye makul bir süre verilmesi gerekir. Bu süre içinde aykırılıkların tamamen ortadan kaldırılması hâlinde, sözleşmesel hak edişler ve yüklenicinin diğer hakları, ruhsata uygun eserin teslimi esas alınarak değerlendirilir. Buna karşılık, teknik-hukuki sebeplerle uygunlaştırma mümkün değilse, yapı ruhsatsız/aykırı statüsünü korur ve idari yaptırımlar ile özel hukuk sonuçları buna göre doğar.
5) “Ruhsatsız” Yapı ile “Ruhsata Aykırı” Yapı Ayrımı
- Ruhsatsız (izinsiz) yapı: Kural olarak belediye veya valilikten hiçbir izin alınmaksızın, malik olunan taşınmaz üzerinde başlatılan inşaatlardır. Öğretide ve uygulamada “kaçak inşaat” tabiri de bu grubu ifade eder. Bu statü, yapı henüz kaba inşaat aşamasındayken de, fiilen kullanıma açıldıktan sonra da söz konusu olabilir.
- Ruhsata aykırı yapı: Yapı ruhsatı mevcut olmakla birlikte, ruhsat eki mimari-statik-elektrik-mekanik projelere, yönetmelik ölçütlerine veya fen ve sağlık kurallarına uygun yürütülmeyen ya da projeden sapmalarla sürdürülen imalatları anlatır. Bu hâlde “ruhsat varlığı” tek başına meşruiyet sağlamaz; fiilî imalatın projeye ve mevzuata uyumu aranır.
- Taşkın yapı: Komşu parsel sınırını ihlal eden, yahut imar planında kamu hizmetlerine tahsis edilmiş yerlere doğru taşan ve/veya mutlak yapı yasağı olan bölgelere yapılan imalatlar, taşkın yapı olarak ayrıca nitelendirilir ve daha ağır sonuçlar doğurabilir.
6) Ruhsatın Süreye Bağlı Geçerliliği ve Kazanılmış Hak
Ruhsat, belirli takvim koşullarına bağlı bir idari izindir. Ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşaata fiilen başlanmazsa ruhsat kendiliğinden hükümsüz hâle gelir ve yapı, hukuki bakımdan ruhsatsız statüsüne düşer. İnşaata başlanmış olmakla birlikte, başlangıçla birlikte beş yıl içinde yapının bitirilmemesi de aynı sonucu doğurur. Bu gibi durumlarda yeniden ruhsat alınması zorunludur; idare tespitte bulunur, mühürleme ve durdurma işlemleri yapılır.
“Kazanılmış hak” ilkesi, hukuka uygun şekilde doğmuş ve kişiye güvence sağlayan durumların sonradan tek taraflı olarak geriye etkili biçimde ortadan kaldırılamamasını ifade eder. Ancak iki yıl içinde hiç başlanmayan yapılar yönünden böyle bir kazanılmış haktan söz edilemez. Çünkü ruhsat, süreye bağlı olarak ortadan kalkmış ve hukuki dayanak yitirilmiştir. Bu nedenle, inşaata başlanmayan veya süresinde tamamlanmayan projeler için yeni ruhsat talebinde idare, güncel imar planı kararlarını, yürürlükteki yapılaşma koşullarını ve mevzuatı esas alarak değerlendirme yapar. Plan veya yönetmeliklerde aradan geçen sürede değişiklik olmuşsa, yeni ruhsat bu yeni kurallara göre verilir; koşulları sağlamayan başvurular reddedilir. Önceki ruhsatın tek pratik sonucu, kimi durumlarda yeniden harç alınmamasına ilişkin sınırlı bir yarar doğurabilmesidir; bunun dışındaki tüm teknik-hukuki şartlar güncel düzenlemeler ışığında yeniden sınanır.
7) İdari Tespit, Durdurma ve Yaptırım Süreci
Ruhsatsız ya da ruhsata aykırı durum tespit edildiğinde idare, zabıt düzenleyerek işe derhâl müdahale eder. Tipik idari işlem sıralaması; inşaatın durdurulması (mühürlenmesi), aykırılıkların giderilmesine yönelik süre verilmesi, bu süreye rağmen aykırılığın devamı hâlinde ruhsatın iptali ve idari para cezası uygulanması ile sonuçta yıkım işlemine kadar uzanabilir. Yıkım, özellikle tadilatla uygunlaştırılması imkânsız olan, kamu düzenini ağır ihlal eden veya kesin yasak alana yapılmış yapılar için gündeme gelir. Sürecin her aşamasında, idarenin ölçülülük ve hukuka uygunluk denetimi esas olup, ilgililerin idari yargı mercileri önünde dava açma hakkı saklıdır.
8) Özel Hukuk İlişkilerine Etkisi ve Talep Rejimi
Aykırı/ruhsatsız bir yapının mevcudiyeti, tarafların birbirlerinden doğrudan doğruya “eser teslimi karşılığı edimler” ya da kalite farkı gibi kalemler talep etmelerini kural olarak engeller; çünkü teslim edilmesi gereken şey, ruhsata ve projeye uygun bağımsız bölümdür. Bu aşamada talep edilebilecek başlıca kalem, gecikmeden doğan kira kaybı veya sözleşmede kararlaştırılmışsa gecikme cezalarıdır. Uygunlaştırma (tadilat) yapılabilir ise bu yolun tüketilmesi esastır; tadilatla mevzuata tam uygunluk sağlandığında, aykırılık yüzünden ötelenmiş teslim ve hesaplaşma hükümleri devreye girer. Aksinin kabulü, imar hukukunun kamu düzenine ilişkin yapısıyla bağdaşmaz.
9) Başlanmış İnşaatlar ve Uygulamada Dikkat Edilecek Noktalar
İnşaata başlanmış projelerde, yukarıda belirtilen süreler ve kazanılmış hak tartışması farklı etkiler doğurabilir. Başlangıç süresi içinde ruhsatlı olarak işe başlanmış ve belirli ilerleme kaydedilmişse, idare kural olarak mevcut ilerleme düzeyini, plan-proje uyumunu ve tadilatla uygunlaştırmanın mümkün olup olmadığını değerlendirir. Öte yandan iki yıl içinde hiç başlanmayan projeler bakımından ruhsatın kendiliğinden hükümsüzlüğü söz konusu olduğundan, kazanılmış hak iddiası ileri sürülemez; yeni ruhsat başvurusunda güncel plan kararları bağlayıcıdır. “3194 sayılı İmar Kanunu’nun 29 uncu maddesi ve Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin 12 nci maddeleri uyarınca; İnşasına 2 yıl içinde başlanmayan veya 5 yıllık ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve ruhsat yenilemesi yapılmayan yapıların ruhsatı hükümsüz hale gelir”
Özetle, imar izni alınmadan yapılan ya da alınan izin ve eki projelere aykırı sürdürülen her inşa faaliyetinin yaptırımı, İmar Kanunu çerçevesinde idari müdahale ve yaptırımlar olarak sistematik bir bütünlük gösterir:
- İnşaatın derhâl durdurulması ve mühürlenmesi,
- Aykırılıkların giderilmesi için süre verilmesi,
- Ruhsatın iptali (koşulları varsa),
- İdari para cezaları,
- Uygunlaştırma mümkün değilse veya verilen sürede yapılmazsa yıkım.
Bu mekanizma, hem şehircilik ilkelerinin ve kamu güvenliğinin korunması, hem de planlı ve sağlıklı kentleşme hedeflerinin sürdürülmesi amacıyla kamu düzenini teminat altına alır. Özel hukuk düzleminde ise, ruhsata uygun eserin teslimi sağlanmadan, tescil ve benzeri talep-hakların işletilmesi kural olarak mümkün değildir; bu süreçte tarafların talep edebileceği başlıca kalem, gecikmeden kaynaklanan kira kaybı gibi zamanla bağlantılı zararlardır. Nihai olarak, her somut olayda tadilatla uygunlaştırmanın teknik ve hukuki olarak mümkün olup olmadığı belirleyici niteliktedir; mümkünse süre verilerek aykırılıkların giderilmesi, mümkün değilse yaptırımların kademeli biçimde uygulanması gerekir.
Av. iltan Ekmekçioğlu
