İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Temerrüdünden Dolayı İş Sahibinin Hakları
I. Temel Kavramlar ve Tanımlar
A. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tanımı ve Unsurları
Yüklenicinin arsa üzerine bağımsız bölüm inşa etmesi karşılığında, iş sahibinin arsanın belirli paylarını yükleniciye devretmeyi taahhüt ettiği atipik, karma bir sözleşmedir. Yargıtay’a göre “yüklenicinin finansı kendisi sağlayarak arsa sahiplerine ait arsa üzerinde bina yapım işini yüklendiği, arsa sahibinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir.”
- İş Sahibinin Belirli Arsa Paylarının Mülkiyetini Yükleniciye Devir Borcu: İş sahibinin asli borcu, kararlaştırılan arsa paylarını yükleniciye devretmesidir. Arsa teslimi ile mülkiyetin devri farklı şeylerdir. Arsa, inşaata elverişli ve sorunlardan arındırılmış şekilde teslim edilmelidir. Taşınmazın tapuya kayıtlı olması gerekliliği doktrinde tartışmalı olmakla birlikte, tapuya kayıtlı olması pratik sorunları önler.
- Yüklenicinin Söz Konusu Bağımsız Bölümleri, Sözleşmeye Uygun Şekilde Tamamlayarak Teslim Etme Borcu: Yüklenicinin asli borcu, taşınmazı tamamlayarak bağımsız bölümlerin teslimini sözleşmeye uygun şekilde yapmasıdır. Yalnızca iş sahibinin bağımsız bölümlerini tamamlamakla kalmaz, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ana taşınmazın bütünü ve ortak alanların da tamamlanması gerekir.
- Tarafların Anlaşması: Tarafların iradelerini karşılıklı ve uygun olarak açıklamalarıyla kurulur. Özellikle inşaat ve teslim borcu ile arsa payı devri borcu üzerindeki anlaşma esastır. Birden fazla arsa sahibinin olması halinde paylı veya elbirliği mülkiyeti hükümleri uygulanır; genellikle tüm hak sahiplerinin rızası aranır.
B. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Bir Sözleşmedir: Her iki taraf da borçlu ve alacaklı konumundadır. Bir tarafın borcunun kaynağı diğer tarafın borcudur.
Atipik ve Karma Yapıda Bir Sözleşmedir: Kanunla düzenlenmemiştir (atipik). Taşınmaz satım ve eser sözleşmesinin özelliklerini barındırır (karma). Yargıtay “çift tipli karma sözleşme” terimini kullanır. Uygulanacak hükümler kıyas kuramı ile belirlenir.
Geçici – Sürekli Karmaşası Bir Borç İlişkisidir: Doktrinde ani edimli mi yoksa sürekli edimli mi olduğu tartışmalıdır. Yargıtay “geçici-sürekli karmaşığı” bir sözleşme olarak kabul eder. Somut olayın menfaat dengesine göre ani veya sürekli edimli sözleşme hükümleri uygulanabilir.
C. Resmi Şekilde Yapılma Zorunluluğu
Taşınmaz devrini içerdiğinden resmi şekle tabidir (TMK m.706, TBK m.237). Noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur (Noterlik Kanunu m.60, 89).
Resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler kural olarak geçersizdir (kesin hükümsüzlük).
Ancak, tarafların edimlerini büyük ölçüde yerine getirdiği veya bir tarafın sözleşmeye güvenerek edimini ifa ettiği durumlarda, şekil eksikliğinin ileri sürülmesi TMK m.2 uyarınca dürüstlük kuralına aykırı sayılabilir ve sözleşme geçerli kabul edilebilir (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları).
D. Tarafların Yükümlülükleri
1. Arsa Sahibinin Yükümlülükleri
Arsa Paylarının Devri Borcu: Asli borcu, kararlaştırılan arsa paylarını yükleniciye devretmektir. Taraflar devir süresini sözleşmeyle belirleyebilir; aksi halde TBK m.479 gereği eser teslim edildiğinde muaccel olur.
İnşaatın Yapılması İçin Üzerine Düşen Yükümlülükleri Yerine Getirme Borcu: Arsayı inşaata elverişli şekilde teslim etmek, yapı ruhsatı alma, kiracı tahliyesi gibi ek yükümlülükler sözleşmeyle getirilebilir. Bu yükümlülüklere aykırılık halinde yüklenici temerrüt hükümlerine başvurabilir.
2. Yüklenicinin Yükümlülükleri
Yapıyı Teslim Borcu: Asli borcu, sözleşmeye uygun şekilde tamamlayarak iş sahibine teslim etmektir. Teslim, eserin tamamlandığının bildirilmesi ve kullanıma hazır hale getirilmesiyle gerçekleşir. İskan ruhsatı alması da genellikle yüklenicinin sorumluluğundadır.
Sadakat ve Özen Yükümlülüğü: Yüklenici, iş sahibinin menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle hareket etmelidir (TBK m.471).
Sadakat Yükümlülüğü: İş sahibinin çıkarlarını gözetme, ona zarar verecek davranışlardan kaçınma.
Özen Yükümlülüğü: Benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken mesleki ve teknik kurallara uygun davranıştır. Kusurlu davranışlarda sorumlu olur.
İşi Kendi Sağlayacağı Araç Gereçlerle Yapma Borcu: Sözleşmede aksi belirtilmedikçe her türlü araç/gereç masrafı yükleniciye aittir (TBK m.471/III). Malzeme masrafları da ticari teamüller gereği yükleniciye yüklenir.
İşi Bizzat Yapma Yükümlülüğü: Kural olarak işi bizzat yapmalı veya yönetimi altında yaptırmalıdır. Kişisel özelliklerin önemli olmadığı durumlarda başkasına yaptırabilir. Alt yüklenici kullanımında ifa yardımcılarından sorumludur.
İşe Zamanında Başlama ve Devam Etme Yükümlülüğü: TBK m.473/1’e göre, yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya geciktirmesi durumunda iş sahibi teslim süresini beklemeksizin sözleşmeden dönebilir.
II. Yüklenicinin Temerrüdünün Koşulları
A. Genel Olarak
Borçlunun temerrüdü, muaccel olan ve ifası mümkün olan borcun zamanında ifa edilmemesidir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin temerrüdü, teslim borcunun ifasında gecikmedir.
Borçlunun temerrüde düşmesi için; borcun muaccel olması, alacaklının ihtarı ve ifanın mümkün olmasına rağmen yerine getirilmemesi gerekir. Kusur, tazminat gibi sonuçlar açısından önemlidir.
B. Edimin Muaccel Olması
Muacceliyet: Alacaklının borçlandığı edimi borçludan talep ve dava edebilme yetkisidir.
Sözleşmede İfa İçin Belirlenen Vadenin Gelmesi: Vade kararlaştırılmışsa ihtar gerekmez.
Sözleşmede İfa İçin Vade Belirlenmemişse Makul Sürenin Geçmesi: TBK m.90 uyarınca dürüstlük kuralı ve işin özelliğine göre makul bir süre tanınır.
C. Borcun İfasının Olanaklı Olması
Temerrüdün oluşabilmesi için borcun ifasının olanaklı olması gerekir. İmkansızlık durumunda temerrütten bahsedilemez.
Kusurlu İmkansızlık: TBK m.112 gereği zarar tazmin edilir.
Kusursuz İmkansızlık: TBK m.136 gereği borçlar karşılıklı sona erer.
Objektif İmkansızlık: Borcun ifası herkes için imkansızdır (örneğin imar değişikliği).
Sübjektif İmkansızlık: Borcun ifası sadece borçlu için imkansızdır.
Geçici İmkansızlık: İdari durdurma gibi durumlarda teslim süresi uzar, temerrüt oluşmaz.
Yüklenicinin Ölümü veya Yeteneğini Kaybetmesi (TBK m.486): Şahsi vasıflara dayalı sözleşmelerde kendiliğinden sona erer. Tamamlanan kısmın bedeli ödenir.
İfanın Arsa Sahibine Yüklenecek Nedenlerle İmkansızlaşması (TBK m.485): Yüklenici tamamladığı işin bedelini ve masraflarını talep edebilir.
D. Yüklenicinin Edimini İfa Edememiş Olması
Yüklenicinin borcunu ifa edememesi, binanın bitirilmemesi veya bitirilmesine rağmen arsa sahibine teslim edilmemesidir.
Arsa sahibinin kabul edebileceği önemsiz kusurlar veya sözleşmeye aykırılıklar ifa eksikliği sayılmaz.
İskan ruhsatı alma yükümlülüğü yüklenicide ise, ruhsat alınmadan yapılan teslim ifa sayılmaz.
Arsa sahibinin teslim almaktan kaçınması alacaklı temerrüdüdür.
E. Yüklenicinin Gecikmesinde Haklı Sebebin Varlığı
Yüklenicinin gecikmesinde haklı bir neden varsa temerrüde düşmez.
Arsa sahibinden kaynaklanan gecikmeler (ruhsat almaması, arsa teslim etmemesi) yüklenicinin temerrüdünü engeller.
Mücbir sebepler (deprem, sel) veya ek iş anlaşmaları da sürenin uzamasına neden olur.
Yüklenicinin ödemezlik def’i gibi haklı bir def’i öne sürmesi de temerrüdü engeller.
F. Arsa Sahibinin İhtarda Bulunması ve Ek Süre Belirlenmesi
Kural olarak yüklenicinin temerrüde düşmesi için arsa sahibinin ihtarda bulunması gerekir (TBK m.117/1).
Kesin vade kararlaştırılmışsa ihtara gerek yoktur (TBK m.117/2).
İhtar şekle bağlı değildir, ancak ispat kolaylığı için yazılı olması faydalıdır.
Arsa sahibi, TBK m.125’deki seçimlik haklarını kullanmak için uygun bir ek süre tanıyabilir veya mahkemeden isteyebilir.
Ek Süre Verilmesine Gerek Olmayan Haller (TBK m.124):Süre verilmesinin faydasız olacağının anlaşılması.
Temerrüt sebebiyle edimin ifasının alacaklı bakımından faydasız kalması.
Borcun kesin vadeye bağlanması.
III. Yüklenicinin Temerrüdünden Dolayı İş Sahibinin Seçimlik Hakları
A. Genel Olarak
Yüklenicinin temerrüdü durumunda TBK’nın borçlunun temerrüdüne dair genel hükümleri (m.117-125) uygulanır.
Arsa sahibi; aynen ifa ve gecikme tazminatı, ifa yerine müspet zararın tazmini veya sözleşmeden dönme ve menfi zararın tazmini haklarından birini seçebilir.
B. Arsa Sahibinin Aynen İfa Talep Etmesi
Arsa sahibi, yükleniciden borcunu olduğu gibi (aynen) ifa etmesini ve gecikme nedeniyle uğradığı zararın (gecikme tazminatı) giderilmesini talep edebilir.
Yapma borçlarında aynen ifaya zorlama mümkündür (İİK m.30, TBK m.113/1). Arsa sahibi, masrafları yükleniciye ait olmak üzere işi başkasına yaptırma yetkisini mahkemeden isteyebilir (nama ifa).
C. Arsa Sahibinin Gecikme Tazminatı Talep Etmesi
Yüklenicinin temerrüde düşmesi halinde arsa sahibi, gecikme nedeniyle uğradığı fiili zararı ve kar mahrumiyetini talep edebilir.
Kira kaybı, üçüncü şahıslara ödenen tazminatlar, faiz ödemeleri gibi kalemler fiili zarara örnektir.
Gecikme tazminatı, sözleşmenin feshedilmediği ve geçerliliğini koruduğu durumlarda istenebilir.
D. İfaya Ekli Cezai Şart Talebi
Sözleşmede kararlaştırılan, borcun gereği gibi yerine getirilmemesi durumunda ödenecek borç veya yaptırımdır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde genellikle gecikme süresince işleyecek ifaya ekli cezai şart (TBK m.179/2) belirlenir. Bu, aynen ifayla birlikte istenebilir.
Cezai şart, kural olarak kusur koşuluna tabidir; yüklenici kusursuz olduğunu kanıtlarsa ödemekten kurtulabilir.
Cezai şartı aşan zararlar, yüklenicinin kusuru kanıtlandığı takdirde talep edilebilir (TBK m.180).
E. Arsa Sahibinin Aynen İfadan Vazgeçtiğini Derhal Bildirmesi ve Müspet Zararın Tazminini Talep Etmesi
Yüklenicinin temerrüdü durumunda ek sürenin bitmesiyle arsa sahibi, aynen ifadan vazgeçtiğini derhal bildirerek müspet zararının tazminini isteyebilir.
Müspet Zarar: Borcun sözleşmeye uygun olarak yerine getirilmesi halinde alacaklının malvarlığında meydana gelecek artış ile fiili durum arasındaki farktır. Sözleşme devam eder ancak asli edim tazminat borcuna dönüşür.
Yüklenicinin kusurlu olması gerekir.
F. Arsa Sahibinin Sözleşmeden Dönerek Menfi Zararın Tazminini İstemesi
Yüklenici temerrüde düşer ve ek sürede ifayı yerine getirmezse, arsa sahibi sözleşmeden dönerek menfi zararının tazminini talep edebilir.
Sözleşmeden Dönme: Yenilik doğuran bir haktır. Kural olarak yüklenicinin kusurlu olmasına bağlı değildir. Ancak menfi zararın tazmini için kusur aranır.
Menfi Zarar: Sözleşme hiç yapılmamış olsaydı uğranılmayacak zararlardır. Sözleşmenin yapılmasına ilişkin giderler, kaçırılan fırsatlar, dava masrafları gibi kalemleri içerir.
Dönmenin Hukuki Sonuçları:Tarafların ifa edilmemiş borçları sona erer.
Dönmeden önce ifa edilen edimler karşılıklı olarak iade edilir.
Geriye veya İleriye Etkili Sona Erme Tartışması: Yargıtay karma görüşü benimsemiş olup, inşaatın tamamlanma oranına (genellikle %90 ve üzeri) göre sözleşmenin ileriye dönük feshine karar verebilir. Daha düşük oranlarda ise geriye dönük fesih esastır.
Üçüncü Kişilere Etkisi: Yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişiler, yüklenicinin halefi konumunda olduklarından, kural olarak arsa sahibinin dönme hakkından etkilenirler ve iyi niyet savunmaları genellikle dinlenmez. Yüklenicinin borcunu ifa etmemesi durumunda üçüncü kişilerin tescil talepleri reddedilebilir.
