Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Hakların Devri

I. Sözleşme Yapısı

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, başlangıçta arsa sahibi ile yüklenici arasında iki taraflı bir ilişki olarak ortaya çıksa da, yüklenicinin haklarını ve bazen borçlarını üçüncü şahıslara devretmesiyle karmaşık, üçlü bir hukuki ilişkiye dönüşmüştür. Bunun temel nedeni, yüklenicilerin kendilerine kalacak bağımsız bölümlerin mülkiyetini üzerlerinde tutmak yerine, bunları pazarlayarak finansman sağlamaya çalışmalarıdır.

“Hiçbir inşaat yüklenicisi, bu sözleşmelerle kendilerine kalacak bağımsız bölümlerin mülkiyetini kendi üzerinde tutmak istememekte bunları pazarlayarak bu surette elde ettiği finans kaynakları ile inşaatı tamamlamaya çalışmaktadır.”

Bu durum, aşağıdaki gibi kritik soruları gündeme getirmektedir:

Müteahhidin haklarını bu şekilde devri hangi şekil şartlarına tabidir?
Müteahhidin arsa sahibine karşı borçları da üçüncü şahsa geçer mi?

II. Hukuki Değerlendirme

1. Şekil Bakımından

a. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şekli: Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğurduğu için Türk Medeni Kanunu (MK) m.634 ve Borçlar Kanunu (BK) m.213 gereğince resmi şekilde yapılması zorunludur. Yargıtay uygulaması, noterlerce düzenlenen bu tür sözleşmeleri Tapu Kanunu m.26 anlamında taşınmaz satış vaadi olarak geçerli kabul etmektedir.

“Bu bakımdan her şeyden önce arsa sahibi ile müteahhit arasındaki bu sözleşmelerin en azından noterlerce düzenlenmiş olması bir geçerlilik koşuludur. Sadece noterce imza tasdiki yeterli değildir.” Aksi takdirde, işlem MK m.2’nin sınırları saklı kalmak üzere kesin hükümsüz sayılır.

b. Müteahhitle Üçüncü Şahıslar Arasında Yapılan Satış Sözleşmeleri: Müteahhitlerin kendilerine bırakılan bağımsız bölümleri üçüncü şahıslara satması, alacağın temliki (devri) olarak geçerli sayılmaktadır (Yargıtay 15.HD.3.10.1989). Uygulamada, bu tür devirler taşınmaz mülkiyetine ilişkin olsa da, genellikle adi yazılı şekilde yapılmakta ve BK m.163 gereğince yeterli kabul edilmektedir.

Müteahhitle arsa sahibi arasındaki sözleşme resmi şekilde yapılmamışsa geçersizdir. Bu durumda, müteahhidin bu sözleşmeden doğan hakkını adi yazılı şekilde temlik etmesi geçerli olsa bile, BK m.167 gereğince arsa sahipleri müteahhide karşı ileri sürebilecekleri geçersizlik savunmasını bu üçüncü şahıslara karşı da ileri sürebilirler. Bu durumda müteahhidin üçüncü şahıslara karşı BK m.169/1 gereğince sorumluluğu vardır.

c. Devrin Yasaklanması: İnşaat sözleşmelerinde, müteahhidin haklarını başkalarına devrini yasaklayan hükümler konulabilir. Ancak, alacağın devrine ilişkin BK m.162 emredici olmadığı gibi, inşaat işinin niteliği de aksini gerektirmemektedir. Alacaklı müteahhidin alacağını başkasına temlik etmesi için arsa sahibinden onay alma zorunluluğu yoktur; sözleşmeyle böyle bir zorunluluk konulabilir.

2. Arsa Sahiplerinin Bağımsız Bölümleri Devir Borcunun Muacceliyeti

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müteahhidin arsa sahibine karşı açabileceği cebri tescil davasını (MK m.642), ondan bu alacağı devir alan kişiler de açabilir. Ancak, BK m.81 gereğince müteahhit kendi edimlerini ifa etmeden, kendi alacağının ifasını arsa sahibinden isteyemez.

“Veri olayda müteahhitten alacağı temellük eden kooperatifin, taahhüt edilen bağımsız bölümlerin, arsa paylarının devrini talep hakları müteahhidin inşaatı tamamlama borcunun yerine getirilmiş olmasına (BK 360) veya sözleşmede kararlaştırılan aşama kaydının… gerçekleşmesine bağlıdır, aksi takdirde arsa sahibinin ödemezlik defi (BK 81) ile karşılaşabilir.”

3. Kooperatif Müteahhide Halef Olarak İnşaatı Tamamlayabilir mi?

a. Müteahhide Karşı Kooperatifin Durumu: Müteahhidin temerrüdü halinde (örneğin inşaatı süresinde tamamlayamaması ve iflas etmesi gibi), alacaklı iş sahibi (örneğin kooperatif), BK m.97’ye göre borçlunun yerine borcun (inşaat işinin) kendisi tarafından ifasına izin verilmesini hakimden talep edebilir ve uğradığı zararların tazminini isteyebilir.

b. Kooperatifin Arsa Sahiplerine Karşı Durumu: Kooperatif ile arsa sahipleri arasında doğrudan yapılmış bir sözleşme yoktur. Kooperatif, sadece müteahhit firmayla yaptığı alacağın temliki sözleşmesi ile müteahhidin haklarına halef olur; ancak müteahhidin arsa sahiplerine karşı borçları (inşaat yapma) kooperatife doğrudan geçmez. Alacağın nakli için borçlunun onayına gerek yokken, borcun nakli için alacaklının (arsa sahiplerinin) onayı gereklidir (BK m.173, 174).

“Borçlu sıfatıyla müteahhidin yerine bu kişiler geçmez, bu kişiler BK 100.m. anlamında ifa yardımcısı durumundadır.” Ayrıca, sözleşmelerde müteahhidin inşaat yapma yükümlülüğünü başkasına devrini yasaklayan hükümler bulunabilir. Müteahhit haklarını devredebilir ancak yükümlülüklerini arsa sahiplerinin muvafakati (BK m.174) olmadan devredemez.

c. Örtülü Muvafakat: Arsa sahipleri, müteahhidin iflas edip faaliyetlerine son vermesinden sonra, inşaatı finanse eden kooperatifin taşeronlarla inşaata devam ettiğini bildikleri halde buna karşı çıkmazlarsa, hatta işbirliğinde bulunurlarsa, bu durum BK m.174/3 anlamında örtülü muvafakat olarak yorumlanabilir. Bu durumda arsa sahiplerinin, kooperatifin inşaata devamını engellemesi hukuka uygun olmaz ve alacaklı arsa sahiplerinin temerrüdü söz konusu olabilir.

4. Mükerrer Temliklerde Kimin Öncelikli Olacağı

İnşaat halindeki binalarda bağımsız bölüm satın almada üçüncü şahıslar için en güvenilir yol, arsa payına bağlı olarak bağımsız bölümlerin kat irtifakını satın almaktır. Ancak uygulamada bu her zaman mümkün olmamaktadır.

a. Şerh Mekanizması: Sorunu çözebilecek mekanizmalardan biri şerh müessesesidir. MK m.919’a göre lehine şerh konulan alacaklı, hakkını aynı bağımsız bölümü daha sonra satın alanlara göre öncelik kazanır. Ancak bunun için satış vaadi sözleşmesinin arsa maliki ile alıcı arasında noterlerce düzenlenmiş olması gerekir. Müteahhitle alıcı arasında adi yazılı yapılan temliklerde bu genellikle mümkün değildir.

Üçüncü kişiler için bir şerh imkanı, MK m.920/1 ve HUMK m.101’e göre mahkemeden ihtiyati tedbir kararı alıp çekişmeli hak olarak tapuya şerh ettirmektir.

b. Birden Fazla Temlik Durumu: Müteahhitlerin aynı bağımsız bölümü birden fazla kişiye satması durumunda, ilk temlikin yapıldığı alacaklının tercih edilmesi doğru olacaktır. Çünkü müteahhit, alacağını bir kez temlik etmekle malvarlığından çıkarmış olur; sonraki temlikler artık mevcut olmayan bir alacağın temliki hükmündedir ve sadece temlik edeni BK m.169’a göre sorumlu kılar (Yargıtay 14.HD. 15.2.1987).

Ancak, BK m.165’in de dikkate alınması gerekir. Müteahhit önceki temlikleri arsa sahiplerine ihbar etmemiş, daha sonraki bir temliği ihbar etmiş ve arsa sahipleri de bu sonraki alacaklı üzerine tescil işlemini yapmışsa, arsa sahipleri borçtan kurtulur ve bu tescil geçerli olur. Önceki alacaklıların hakları müteahhide karşı tazminat hakkına dönüşecektir.

c. Şerh Edilmiş/Edilmemiş Haklar Arasında Öncelik: Satış vaadi sözleşmesi yapılmış ancak tapuya şerh edilmemişse ve müteahhit/arsa sahibi aynı bağımsız bölümü başkasına satıp tapuya şerh koydurursa, şerhsiz alacaklının sözleşme önce yapıldı diye şerhli alacaklıya önceliği olur mu? Yargıtay bu soruya “evet” derken, kaynak makale “hayır” cevabını vermektedir.

Kaynak makaleye göre eleştiri: “Bu şekilde Eşya Hukukunun iki önemli kuralı ihlal edilmiş oluyor. Birincisi şahsi hakların, herkese karşı ileri sürülemeyeceği, sadece taraflar arasında geçerli olduğu kuralı. Şerh edilmemiş bir şahsi hakka, daha sonra doğmuş şerh suretiyle ayni etki kazanmış şahsi hakka karşı üstünlük tanımak, hukukumuzdaki ayni-şahsi hak ayrımını gözardı etmek anlamına gelir.”

III. Örneklerle Yargıtay Kararları

1. Şekil Eksikliği ve Geçersizliğin Düzeltilmesi (MK m.2)

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde şekil eksikliğinden kaynaklanan geçersizlik, MK m.2’ye dayanarak yumuşatılabilir. Yargıtay, bu geçersizliğin iki durumda düzeltilebileceğini kabul etmektedir:

Arsa payının tapuda yükleniciye devredilmesi hali: Sözlü veya adi yazılı geçersiz bir sözleşmeye rağmen arsa sahibi, arsa payını tapuda yükleniciye devrettiğinde, başlangıçta geçersiz olan sözleşme geçerli hale gelir ve geçersizlik iddiası ileri sürülemez. Önemli Alıntı: “Arsa payının tapuda yükleniciye devredilmesi hali. Notere gitmeden sözlü veya adi yazılı biçimde yapılan, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi “ geçersiz ise de, arsa sahibi, bu sözleşmeye bedel olarak vermeyi yüklendiği arsa payını tapuda yükleniciye devretmekle, başlangıçta geçersiz olan sözleşme, geçerli hale gelmekte ve artık geçersizlik ileri sürülememektedir.”

İnşaatın tamamen veya büyük oranda tamamlanması hali: Sözleşme noterde düzenlenmemiş ve tapuda pay devri yapılmamış olsa bile, yüklenicinin inşaatı tamamlaması veya büyük oranda ikmal etmesi durumunda, arsa sahibinin şekil noksanlığını ileri sürmesi hakkın kötüye kullanılması yasağını ihlal eder (15.HD.8.5.1996). Önemli Alıntı: “İnşaatın tamamen veya büyük oranda tamamlanması hali… yüklenicinin de sözleşmenin yerine getirileceği inancına iyiniyetle bağlanarak inşaatı tamamlaması veya büyük oranda ikmal edilmiş olması halinde de sözleşmeye geçerlilik tanınmaktadır. Zira bu halde de şekil noksanlığını nedeniyle sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmek MK.2.m.sinde kabul edilen hakkın kötüye kullanılması yasağının ihlali niteliğinde olup böyle bir iddia yasaca himaye edilemez.”

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı (30.9.1988, 2/2): Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve şekil şartlarına uymadığı için geçersiz olan bir sözleşmeye dayanılarak açılan cebri tescil davası kural olarak kabul edilmez. Ancak, bağımsız bölüm satımında tarafların anlaşarak alıcının tüm borçlarını ifa etmesi ve satıcının bağımsız bölümü teslim ederek alıcının malik gibi kullanmasına rağmen satıcının devire yanaşmaması hallerinde, MK m.2 gözetilerek tescil davası kabul edilebilir.

2. Noksanlığın Tamamlanması ve Kişisel Hakların Devri

Yüklenicinin kişisel hakkı, arsa sahibinden inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin mülkiyetinin adına tescilini isteme hakkıdır. Yüklenici bu hakkı, arsa sahibinin rızası olmaksızın üçüncü kişilere temlik edebilir (BK m.162).

“Yüklenici bu kişisel hakka dayanarak arsa sahibinden inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin mülkiyetinin adına tescilini isteyebilir veyahutta BK. 162. ve onu izleyen maddeleri hükmünce yazılı olmak kaydı ile arsa sahibinin rıza ve muvafakatini almaya gerek olmadan söz konusu kişisel hakkını 3.kişilere temlik edebilir.”

Noksan İşler ve Tescil: Yüklenici ediminin tamamını yerine getirmezse, ancak noksan kalan edimler “pek cüzi” ise ve arsa sahiplerince bu miktarın paraya dönüştürülmesi tahammül edilebilecek boyutlarda ise, bu noksanlığın para ile tamamlanması sağlanarak tescil isteme olanağı doğabilir.

“Yüklenicinin noksan bıraktığı işler arsa sahibi tarafından tahammülü mümkün ölçüde ise ve bu eksikliğin davacı tarafından karşılanması yahut bedelinin ödenmesi şartıyla yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişilerin arsa sahibinden tescil isteme hakkı doğar. İşin % 70’inin yapılmış olması halinde eksikliğin cüz’i mahiyette olduğunun kabulü mümkün değildir.” (Yargıtay 14.HD. 21.12.1998)

3. Arsa Sahibi ile Müteahhidin Danışıklı İşlemleri

Yüklenici, kendisine bırakılan bağımsız bölümü üçüncü şahsa temlik ettikten sonra, arsa sahibi ile anlaşıp kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshetme girişimleri, Yargıtay tarafından hükümsüz sayılabilir.

“Dava konusu bağımsız bölümü arsa sahibi satış vaadi ile yükleniciye, yüklenici de davacıya temlik ettikten sonra, yüklenicinin yerine bu davacı geçtiğinden, arsa sahibi ile yüklenicinin bir araya gelerek BK 11, 12 m.leri uyarınca belge ile satış vaadi sözleşmesini fesih ile ortadan kaldıramaz.” (Yargıtay HGK 19.6.1996)

Bu hükümsüzlük, yüklenicinin tasarruf ehliyetinin kalmamasına veya fesih işleminin resmi şekilde yapılmamış olmasına bağlanabilir. Satış vaadi sözleşmesi resmi şekilde yapıldığından, feshi de resmi şekilde yapılmalıdır.

4. Muvazaa ve Kanuna Karşı Hile Durumları

Bir müteahhit, bir daireyi önce adi yazılı bir sözleşmeyle (A)’ya satar, ardından borcu karşılığı (B)’ye tapuda devri için arsa sahibine talimat verir ve arsa sahibi de bu daireyi (B)’ye tescil eder. Ancak (B)’nin müteahhidin yakını olduğu, mali gücü olmadığı ve bu durumun kanuna karşı hile teşkil ettiği anlaşılırsa, (B)’nin iktisabı hükümsüz olacaktır.

“Muvazaanın, her türlü delille ispatı (3.şahıslarca) mümkündür… Müteahhidin hakkını temellük etmiş (BK 162) olan davacının ona halef olarak dava hakkının tanınması iddiasını (muvazaa) ispata imkan verilmesi gerekmektedir. Zira bunun aksine düşünmek, faize para veren ve kanuna karşı hile kullanarak bir muvazaa düzeni meydana getireni mükafatlandırmak ve adaleti şekle kurban etmek demektir.” (Yargıtay 14.HD. 4.10.1983)

Bu durumda, (B)’nin iktisabı hükümsüz olduğundan, (A) tercih edilecek ve (A), (B) adına yapılan yolsuz kaydın terkinini ve taşınmazın kendi adına tescilini dava edebilecektir. Ancak, arsa sahibinden daireyi resmi şekilde ve iyiniyetle iktisap eden kişi (MK m.931), muvazaa veya kanuna karşı hile sayılmazsa korunacaktır.