İnşaat Sözleşmesinde Ek Süre Verilmesine Gerek Olmayan Haller

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi (uygulamadaki yaygın adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesi), arsa sahibinin taşınmazının belirli paylarını devretme; yüklenicinin ise buna karşılık bağımsız bölümleri sözleşmeye uygun biçimde ve kararlaştırılan sürede meydana getirip teslim etme borcu altına girdiği, iki tarafa borç yükleyen karma nitelikli bir sözleşmedir. Bu sözleşmelerde en sık yaşanan uyuşmazlık, yüklenicinin edimini zamanında ifa etmemesi, yani yüklenicinin temerrüdü hâlinde arsa sahibinin başvurabileceği hukukî yollardır.

Kural olarak arsa sahibinin, dönme (fesih) hakkını kullanmadan önce yükleniciye ifa için uygun bir ek süre (mehil) tanıması gerekir. Ancak bu kural mutlak değildir. Türk Borçlar Kanunu, bazı hâllerde ek süre verilmesini anlamsız ve gereksiz saymıştır. Bu makalede, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye ek süre verilmesine gerek olmayan hâller, kanunî dayanaklarıyla ve güncel Yargıtay içtihadıyla birlikte ele alınmaktadır.

Genel Kural: Temerrüt, İhtar ve Ek Süre (Mehil)

Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde borçlu temerrüde düştüğünde, alacaklının seçimlik haklarını kullanabilmesi için önce borçluya ifa imkânı tanıması esastır. Türk Borçlar Kanunu m.123 bu kuralı şöyle ifade eder:

“Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, taraflardan biri temerrüde düştüğü takdirde diğeri, borcun ifa edilmesi için uygun bir süre verebilir veya uygun bir süre verilmesini hâkimden isteyebilir.”

Ek sürenin sonunda borç ifa edilmezse alacaklı, m.125 uyarınca seçimlik haklarını kullanır: aynen ifa ile birlikte gecikme tazminatı isteyebileceği gibi; ifadan vazgeçtiğini derhâl bildirerek ifa etmemeden doğan (müspet) zararının giderilmesini isteyebilir ya da sözleşmeden dönebilir. Dönme hâlinde taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulur ve verdikleri edimleri geri isteyebilir.

Dolayısıyla ek süre (mehil), arsa sahibinin dönme hakkını kullanabilmesinin önkoşulu olarak öngörülmüştür. Peki bu önkoşulun aranmadığı, yani mehil vermenin en baştan gereksiz sayıldığı hâller nelerdir?

Kanunî Dayanak: TBK m.124 ve Eser Sözleşmesine Özgü m.473

Ek süre verilmesine gerek olmayan hâllerin iki temel dayanağı vardır.

Birincisi, genel hüküm niteliğindeki TBK m.124‘tür:

“Aşağıdaki durumlarda süre verilmesine gerek yoktur:

Borçlunun içinde bulunduğu durumdan veya tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa.
Borçlunun temerrüdü sonucunda borcun ifası alacaklı için yararsız kalmışsa.
Borcun ifasının, belirli bir zamanda veya belirli bir süre içinde gerçekleşmemesi üzerine, ifanın artık kabul edilmeyeceği sözleşmeden anlaşılıyorsa.”

İkincisi, eser sözleşmesine özgü ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine de uygulanan TBK m.473/1‘dir:

“Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.”

Bu iki hükmün ortak mantığı şudur: Ek süre tanımanın işlevi, borçluya ifa için son bir fırsat vermektir. Ne var ki ifanın gerçekleşmeyeceği objektif olarak belliyse, bu fırsatın hiçbir pratik değeri kalmaz. Hukuk düzeni, sonuçsuz kalacağı baştan belli bir bekleyişi alacaklıya (arsa sahibine) yüklemez.

Ek Süre Verilmesine Gerek Olmayan Hâllerin Sınıflandırması

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ek süre aranmayan hâller, aşağıdaki başlıklar altında toplanabilir.

1. Yüklenicinin İşi Terk Etmesi veya İfayı Açıkça Reddetmesi

Yüklenicinin şantiyeyi tümüyle terk etmesi, uzun süredir imalata ara vermesi veya sözleşmeyi ifa etmeyeceğini açıkça ortaya koyan bir tutum sergilemesi hâlinde, TBK m.124/1 devreye girer: borçlunun tutumundan, süre vermenin etkisiz olacağı anlaşılmaktadır. Böyle bir durumda arsa sahibinin bir de resmî mehil tanıması beklenmez.

Yargıtay, yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan sürede ve verilen ek sürede dahi inşaata fiilen başlamadığı; keşif sırasında şantiyede hiçbir çalışmanın bulunmadığı bir olayda, yüklenicinin edimini yerine getirmediğini kabul ederek sözleşmenin feshini yerinde bulmuştur (Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 2013/4203 E., 2013/3983 K.). Bu karar, edimini yerine getirmeye yanaşmayan yüklenici bakımından ek sürenin nasıl işlevsiz kaldığını göstermesi bakımından yol göstericidir.

2. İfanın İmkânsız Hâle Gelmesi (Hukukî veya Fiilî İmkânsızlık)

İnşaatın tamamlanmasının hukuken veya fiilen mümkün olmadığı hâllerde, ifayı sağlamaya yönelik bir mehlin hiçbir anlamı yoktur. İmar durumunun elverişsizliği, ruhsatın alınamaması, projeye/imara aykırılık nedeniyle yapının hukuken tamamlanamayacak olması bu grupta değerlendirilir.

Yargıtay, yüklenicinin ek sözleşmeye rağmen edimini ifa etmediği ve inşaat izninin belirli kat sayısından fazla verilmemiş olması nedeniyle yapının bu aşamadan sonra tamamlanmasının mümkün olmadığı bir olayda, arsa sahiplerinin sözleşmenin feshini istemekte haklı olduklarını kabul etmiştir (Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 2013/3588 E., 2013/5446 K.). İfanın objektif olarak gerçekleşemeyeceği ortaya konduğunda, önceden ek süre verilmesi aranmaz.

3. İşin Kararlaştırılan Sürede Bitirilemeyeceğinin Açıkça Anlaşılması

TBK m.473/1’in özgün katkısı buradadır: Yüklenici işe hiç başlamamışsa, imalat kararlaştırılan tarihe göre son derece düşük bir seviyede kalmışsa veya gecikme öylesine ağırsa ki bütün tahminlere göre işin kararlaştırılan zamanda bitirilemeyeceği açıkça anlaşılıyorsa, arsa sahibi teslim gününü beklemek ve ek süre vermek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.

Nitekim Yargıtay, yüklenicinin kararlaştırılan sürede işi tamamlayamadığı bir olayda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine hükmedilmesini onaylamıştır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2022/1199 E., 2023/1386 K.). Bu güncel karar, yüklenicinin süre içinde teslim edimini yerine getirmemesinin dönme hakkını doğurduğunu ortaya koyar.

4. Kesin Vadeli (Kesin Süreli) Teslimin Kararlaştırılması

Sözleşmede teslimin belirli bir tarihte yapılmasının, o tarihten sonraki ifanın artık kabul edilmeyeceği biçiminde kesin bir vadeye bağlandığı hâllerde, vadenin geçmesiyle ek süre verilmesine gerek kalmaz (TBK m.124/3). Burada belirleyici olan, sözleşmenin lafzından ve amacından ifanın belirli zamana sıkı sıkıya bağlandığının anlaşılmasıdır; salt bir teslim tarihi öngörülmüş olması tek başına kesin vade sayılmaz.

5. İfanın Gecikme Nedeniyle Arsa Sahibi İçin Yararsız Kalması

Temerrüt sonucunda ifanın arsa sahibi bakımından yararını yitirdiği hâllerde de mehil aranmaz (TBK m.124/2). Bu hâl, uygulamada çoğunlukla kesin vade ve imkânsızlık hâlleriyle iç içe geçse de, bağımsız bir dönme sebebi olarak değerlendirilebilir.

6. Sözleşmede İhtar/Mehil Şartından Vazgeçilmiş Olması

Taraflar sözleşme serbestisi çerçevesinde, yüklenicinin temerrüdü hâlinde ayrıca ihtar veya ek süreye gerek olmaksızın arsa sahibinin dönme hakkını kullanabileceğini kararlaştırabilirler. Bu tür bir hükmün varlığında da mehil verilmesi aranmaz.

Özet Tablo

Hâl	Kanunî dayanak	Ölçüt
İşin terk edilmesi / ifanın açıkça reddi	TBK m.124/1	Borçlunun tutumundan sürenin etkisiz kalacağının anlaşılması
İfanın imkânsızlaşması (imar/ruhsat engeli)	TBK m.124/1 – m.473/1	Yapının hukuken/fiilen tamamlanamayacak olması
Sürede bitirilemeyeceğinin açıkça anlaşılması	TBK m.473/1	İşe başlanmaması, çok düşük seviye, ağır gecikme
Kesin vadeli teslim	TBK m.124/3	İfanın belirli zamana sıkı sıkıya bağlanmış olması
İfanın yararsız kalması	TBK m.124/2	Gecikme nedeniyle ifanın arsa sahibi için değerini yitirmesi
Sözleşmesel ihtar/mehil muafiyeti	Sözleşme serbestisi	Tarafların ek süre şartını bertaraf etmesi

Ek Süre Gerekmese de Feshin Usulü: Tek Taraflı Beyanla Fesih Mümkün Değildir

Burada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine özgü kritik bir ayrım vardır. Ek süre verilmesine gerek olmaması, arsa sahibinin tek taraflı bir ihtarla sözleşmeyi kendiliğinden feshedebileceği anlamına gelmez. Zira bu sözleşmeler tapuda pay devri borcu doğurduğundan, tek taraflı irade beyanıyla feshi mümkün değildir; fesih ya tarafların bu yöndeki iradelerinin birleşmesiyle ya da mahkeme kararıyla gerçekleşir. Yargıtay bu ilkeyi açıkça vurgulamıştır:

“Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda pay devrini de içerdiğinden tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Açılacak fesih-dönme davası sonucu feshedilmesi ya da tarafların fesih-dönme konusundaki iradelerinin birleşmesi gerekir.” (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2020/1709 E., 2020/2345 K.)

Dolayısıyla ek süre verilmesine gerek olmayan hâllerin pratik sonucu şudur: Arsa sahibi, önceden mehil tanıma yükümlülüğünden kurtulur ve doğrudan dönme (fesih) davası açabilir; ancak feshin hukukî sonucunu yine mahkeme kararı doğurur.

Geriye Etkili mi, İleriye Etkili mi Fesih?

Feshin türü, inşaatın gelinen seviyesine göre belirlenir. İmalatın çok ileri bir seviyede olduğu (örneğin fiziki gerçekleşmenin büyük oranda tamamlandığı) hâllerde, tarafların menfaatleri ve iyiniyet kuralları gereği fesih ileriye etkili olarak sonuç doğurur ve sözleşme tasfiye edilir; imalatın düşük seviyede kaldığı hâllerde ise geriye etkili fesih gündeme gelir. Yargıtay, inşaat seviyesinin yüksek olduğu bir uyuşmazlıkta bu değerlendirmenin yapılması gerektiğine işaret etmiştir (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2018/1048 E., 2018/2724 K.). Bu ayrım, dönme davasında talep ve terditli taleplerin doğru kurgulanması bakımından belirleyicidir.

Uygulamaya Yönelik Değerlendirme

Arsa sahibi vekili sıfatıyla dava hazırlığında dikkat edilmesi gereken noktalar şöylece özetlenebilir:

Mehil verilip verilmediği tartışmasını baştan bertaraf edin. Dava dilekçesinde, somut olayın hangi kanunî hâle (TBK m.124/1-2-3 veya m.473/1) girdiğini gerekçelendirerek ek süreye gerek bulunmadığını açıkça ortaya koyun.
İfanın gerçekleşmeyeceğini objektif delillerle belgeleyin. Delil tespiti, seviye tespit tutanakları, bilirkişi raporları ve ilgili idare yazışmaları (imar/ruhsat durumu), “işin süresinde bitirilemeyeceğinin açıkça anlaşılması” ölçütünü karşılamakta belirleyicidir.
Talebi feshin türüne göre kurgulayın. İnşaat seviyesine göre ileriye/geriye etkili fesih ve buna bağlı tapu iptal-tescil ile tazminat taleplerini terditli biçimde ileri sürmek isabetli olur.
Feshin mahkeme kararıyla gerçekleşeceğini gözden kaçırmayın. Tek taraflı ihtarla feshin gerçekleştiği varsayımına dayanan taleplerin reddi riski bulunmaktadır.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Arsa sahibi yükleniciye ihtar çekmeden dava açabilir mi? Kural olarak önce ihtarla ek süre tanınması gerekir. Ancak yüklenicinin işi terk etmesi, ifanın imkânsızlaşması, işin süresinde bitirilemeyeceğinin açıkça anlaşılması ya da kesin vadeli teslim gibi hâllerde ek süre aranmaz ve doğrudan dönme davası açılabilir.

Ek süreye gerek olmaması, sözleşmenin kendiliğinden feshedildiği anlamına gelir mi? Hayır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tapu devri içerdiğinden tek taraflı beyanla feshedilemez; fesih ya tarafların anlaşmasıyla ya da mahkeme kararıyla gerçekleşir.

İnşaat büyük oranda tamamlanmışsa yine dönme mümkün müdür? Yüklenicinin temerrüdü varsa dönme gündeme gelebilir; ancak imalat ileri seviyedeyse fesih genellikle ileriye etkili sonuç doğurur ve sözleşme tasfiye edilir.

Kaynaklar

YARGI KARARLARI

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde tarafların borçları, arsa sahibi için belirlenen tarihte arsasını inşaata uygun şekilde ve borçsuz teslim etmek, Yüklenici ise, eseri inşaa ederek teslim etmektir. Sözleşmede belirlenen süreler içinde yapının teslim edilmiş olması gerekmektedir. Aksi takdirde yüklenicinin temerrüdü söz konusu olacaktır. Müteahhittin temerrüde düşmesinin koşullarına bakıldığında ; eseri teslim borcunun istenebilir olması, yüklenicinin edimi yerine getirmesinin olanaklı olması, yüklenicinin edimi yerine getirmemiş olması, temerrüde engel nedenlerin bulunmaması ve iş sahibinin yükleniciyi uyarıp ek süre vermesi gerekmektedir. Temerrüt halinde iş sahibinin seçimlik hakları söz konusu olur. TBK m. 125’te bulunan bu seçimlik hakların kullanılabilmesinin şartlarından birisi de yukarıda sayıldığı üzere yükleniciye ek süre verilmesidir. Ancak her koşulda ek süre verilmesi şartı aranmaz. Bu durum TBK m. 124’te düzenlenmektedir. TBK m. 124 : Aşağıdaki durumlarda süre verilmesine gerek yoktur: 1. Borçlunun içinde bulunduğu durumdan veya tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa. 2. Borçlunun temerrüdü sonucunda borcun ifası alacaklı için yararsız kalmışsa. 3. Borcun ifasının, belirli bir zamanda veya belirli bir süre içinde gerçekleşmemesi üzerine, ifanın artık kabul edilmeyeceği sözleşmeden anlaşılıyorsa.

“Alacaklının aynen ifa ve gecikmeden dolayı tazminat isteyebilmesi için ( TBK m. 125 ), borçluya uygun bir mehil verilmiş olması ve verilen mehilden sonuç alınamaması gerekir. Bu koşulların varlığı diğer seçeneklerin kullanılabilmesinde de aranır. Temerrüde düşen borçluya alacaklının uygun bir mehil vermesi demek, temerrüde rağmen alacaklının daha ne kadar süreyle ifayı kabule rıza gösterdiğini bildirmesi demektir. Kuşku yok ki, yasa uygun bir mehil tayini suretiyle borçluyu temerrüdün sonuçlarından korumak istemiştir. Verilen sürenin uygun olup olmadığını saptamak için olayın özelliğinin gerektirdiği iyi niyet kurallarına riayet edilip edilmediğine bakmak gerekir. Borç, alacaklının tayin ettiği süre sonunda da ifa edilmezse, ayrıca bir ihtara gerek olmadan TBK m.125’teki seçeneklerden biri kullanılabilir.” (YARGITAY HUKUK GENEL KURULU, E. 2012/13-592, K. 2013/65, T. 16.1.2013)

1- Borçlunun içinde bulunduğu durumundan veya tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağının anlaşılmasıdır. Örneğin ifa zamanı gelmesine karşın yüklenicinin çalışmaya henüz başlamaması, yükleniciye verilen ek süre içerisinde inşaat tamamlanamayacak ölçüde geri kalmışa, yüklenicinin inşaatı tamamlamayacağını/tamamlayamayacağını kesin ve ciddi olarak belirmesi, iş sahibine herhangi bir bildirimde bulunmaksızın inşai faaliyetleri durdurması, yüklenicini inşaat alanını tümüyle terk etmesi vb.

2- Borçlunun temerrüdü durumunda borcun yerine getirilmesinin artık alacaklı iş sahibi için yararsız hale gelmesidir.

3- Borcun ifasının belirli bir zamanda veya belirli bir süre içinde gerçekleşmemesi üzerine ifanın artık kabul edilemeyeceğinin sözleşmeden anlaşılması halidir. Borcun mutlaka belli bir tarihte veya belli bir tarihe kadar yerine getirilmesinin kararlaştırıldığı durumlarda kesin vadenin bulunduğu kabul edilmelidir. Başka bir anlatımla sözleşmeyle belirlenen vadenin yanında borcun mutlaka “en son” bu tarihte yerine getirilmek zorunda olduğu gibi terimlerin bulunması, bu hukuki işlemlere kesin vadeli işlem niteliği verecektir.

Sözleşmede kararlaştırılan kesin vade bulunmamaktadır. Davacının 18.06.2004 tarihli ihtarnamesi davalıya 11.08.2004 tarihinde tebliğ edilmiş, ihtarnamede tanınan 20 günlük süre eklendiğinde ihtar tarihine kadar gerçekleşen gecikme tazminatı yönünden temerrüt 01.09.2004 tarihinde gerçekleşmiştir. Dava tarihine kadar başkaca bir ihtar bulunmamaktadır. Bu durumda ihtarnamenin keşide edildiği 18.06.2004 tarihine kadar davacının istemekte haklı olduğu gecikme tazminatı hesaplattırılarak bu miktara 01.09.2004 temerrüt tarihinden, ihtar tarihinden dava tarihine kadar gerçekleşen gecikme tazminatı alacağı için dava tarihinden temerrüt faizi uygulanmasına karar verilmesi gerekirken kira sözleşmesi varmış gibi değerlendirilerek ait olduğu ay sonundan itibaren işlemiş faiz hesabı yapan bilirkişi raporuna itibar edilerek işlemiş faiz alacağına hükmedilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur. (YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ, E. 2008/6774, K. 2008/7626, T. 24.12.2008)

AV.iltan Ekmekçioğlu