İnşaat ve konut uyuşmazlıklarında ayıp, teslim edilen eserin sözleşmede kararlaştırılan veya dürüstlük kuralı gereği taşıması gereken nitelikleri taşımaması anlamına gelir. Çatlak, su yalıtımı sorunu, hatalı tesisat, projeye aykırı imalat, düşük nitelikli malzeme veya kullanım amacını etkileyen teknik kusurlar ayıp niteliği taşıyabilir. Buna karşılık hiç yapılmamış bir imalat çoğu durumda eksik iş olarak değerlendirilir.

Ayıp bildirimi neden önemlidir?

Türk Borçlar Kanunu m.474 uyarınca iş sahibi, teslimden sonra imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmeli ve tespit ettiği ayıpları uygun sürede yükleniciye bildirmelidir. Açık ayıplar teslimde veya kısa süre içinde fark edilebilen kusurlardır. Sonradan ortaya çıkan gizli ayıpların ise öğrenildiğinde gecikmeden bildirilmesi gerekir.

Ayıplı eserde hangi haklar kullanılabilir?

TBK m.475’e göre şartları varsa iş sahibi; eserin kullanılamayacak veya hakkaniyet gereği kabul edilemeyecek derecede ayıplı olması halinde sözleşmeden dönme, eseri alıkoyup bedelden indirim isteme veya aşırı masraf gerektirmediği sürece ücretsiz onarım talep etme haklarından yararlanabilir. Yüklenicinin kusuru varsa seçimlik haklara ek olarak zararların tazmini de istenebilir.

Delil nasıl toplanmalıdır?

Ayıplı daire uyuşmazlıklarında yalnızca fotoğraf çekmek çoğu zaman yeterli değildir. Teslim tutanağı, ihtarname, proje, teknik şartname, belediye dosyası, faturalar ve onarım teklifleri birlikte saklanmalıdır. Ayıbın onarım sırasında ortadan kalkma ihtimali varsa, dava öncesinde mahkemeden delil tespiti talep edilmesi özellikle önemlidir.

İskân ve projeye aykırılık

Yapı kullanma izin belgesinin bulunması, her somut olayda özel hukuk bakımından bütün imalatların ayıpsız olduğu anlamına gelmez. Aynı şekilde iskânın bulunmaması da tek başına her uyuşmazlığın sonucunu belirlemez. Sözleşme, ruhsat, onaylı proje, teslim koşulları ve fiilî durum birlikte değerlendirilmelidir.

Ayıp ile eksik iş arasındaki fark

Ayıplı iş yapılmış fakat sözleşmeye uygun nitelikte olmayan bir imalattır. Eksik iş ise kararlaştırılan edimin hiç veya tamamen yerine getirilmemesidir. Bu ayrım; ihbar yükümlülüğü, zamanaşımı, talep türü ve hesaplama yöntemini etkileyebilir.

İnşaat sözleşmeleri ve ayıplı imalat uyuşmazlıklarının genel çerçevesi için İnşaat Hukuku Avukatı sayfasına da bakabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Teslim tutanağını imzaladım, yine de ayıp talebinde bulunabilir miyim?

Gizli ayıplar ve teslim sırasında bilinmesi mümkün olmayan kusurlar bakımından koşullar oluştuğunda talep hakkı devam edebilir. Ancak açık ayıplarda çekincesiz kabul önemli sonuçlar doğurabilir.