Aynı Taşınmaz İçin İki Tapu Kaydı Var: Hangisi Geçerli?

Aynı taşınmaz için iki tapu kaydı bulunuyorsa, hangi kaydın korunacağı yalnız tapu senedinin tarihine bakılarak belirlenemez. Mükerrer tapu kaydı durumunda, önce kayıtların aynı araziyi kapsayıp kapsamadığı, nasıl oluştuğu ve hukuken geçerli bir temele dayanıp dayanmadığı incelenmelidir.

Mükerrer tapu kaydı, taşınmazın tamamını veya bir bölümünü kaybetme riski yaratabilir. Özellikle tapu ya da kadastro müdürlüğünden bildirim geldiğinde, yalnız kuruma dilekçe vermekle yetinilmemelidir. Bildirimde açıklanan işlem ve dava süresi birlikte değerlendirilmelidir.

Kadastrodan kaynaklanan mükerrerlik ile kadastro sonrasında başka işlemlerle oluşan mükerrerlik aynı usule tabi değildir. TKGM’nin 2025/3 sayılı Genelgesi, ilk grupta belirli işlemler için 30 günlük, ikinci grupta ise ilgili bildirim sürecinde iki aylık süre öngörmektedir.

İlk yapılması gereken; tebligatı, mükerrerlik raporunu, krokisini ve her iki kaydın geçmişini edinmektir. Hangi kaydın iptal edilmek istendiği ve taşınmazın ne kadarının etkilendiği bu belgeler üzerinden anlaşılır.

Mükerrer tapu kaydı nedir?

Mükerrer tapu kaydı, aynı fiziksel alanın birden fazla taşınmaz kaydı içinde gösterilmesi nedeniyle ortaya çıkan sicil uyuşmazlığıdır. Çakışma taşınmazın tamamını kapsayabileceği gibi yalnız belirli bir bölümünde de bulunabilir.

TKGM’nin düzenlemesinde, taşınmaz geometrilerinin iç içe geçmesi “binme” olarak tanımlanır. Ancak haritada görülen her binme, doğrudan iki ayrı mülkiyet kaydının iptalini gerektiren kesin bir mükerrerlik değildir.

Önce ölçü, sınırlandırma, çizim veya hesap hatası araştırılır. Teknik hatalar giderildikten sonra çakışma devam ediyorsa kayıtların hukuki oluşumu incelenir.

Bu ayrım önemlidir. Harita üzerindeki çizim hatasıyla gerçekten aynı alan için iki ayrı kayıt oluşturulması, farklı inceleme ve çözüm yolları gerektirir. İşlemin yalnız “tapu hatası” şeklinde adlandırılması doğru başvurunun belirlenmesine yetmez.

Hukuki çerçeve, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 22. maddesi ve TKGM’nin Mükerrerliklerin Giderilmesi Hakkında 2025/3 sayılı Genelgesi üzerinden değerlendirilmelidir.

İki tapu senedinin bulunması her zaman mükerrerlik midir?

Hayır. Elinizde iki ayrı tapu senedi bulunması, aynı taşınmaz üzerinde iki bağımsız ve güncel mülkiyet kaydı olduğu anlamına gelmeyebilir.

Satıştan önceki malik adına düzenlenmiş eski senet ile sonraki alıcı adına düzenlenmiş senet, aynı kaydın farklı tarihlerdeki durumunu gösterebilir. Benzer şekilde parsel numarasının değişmesi, ifraz veya birleştirme yapılması nedeniyle eski ve yeni belgeler birlikte bulunabilir.

Paylı mülkiyette farklı kişilerin aynı taşınmazda pay sahibi olması da mükerrerlik değildir. Burada tek taşınmaz kaydı üzerinde birden fazla kişinin hissesi vardır.

Bu nedenle yalnız kâğıt tapu senetleri karşılaştırılmamalıdır. Güncel sicil, kapatılmış kayıtlar, önceki parsel numaraları ve devir bağlantıları birlikte incelenmelidir. Eski belgenin hâlen işlem yapılabilir bir kayda karşılık gelip gelmediği özellikle kontrol edilmelidir.

Sorun aynı araziye ait iki kayıt yerine yanlış bağımsız bölümün devriyse, tapuda yanlış dairenin sahibi görünmesi için farklı bir değerlendirme gerekir.

Mükerrer kadastro ile diğer mükerrer kayıtlar nasıl ayrılır?

Kadastrodan kaynaklanan mükerrerlik

Daha önce kadastrosu veya tapulaması yapılmış bir yerin yeniden kadastroya alınması sonucunda çakışan kayıtlar oluşabilir.

Kadastro Kanunu m.22, kanuni istisnalar dışında ikinci kadastroyu yasaklar. Buna rağmen ikinci defa kadastro yapılmışsa ikinci kadastronun bütün sonuçlarıyla hükümsüz sayılacağını düzenler.

Burada araştırılacak konu, yalnız hangi kişinin önce satın aldığı değildir. Kadastro tespitlerinin tarihleri, dayanakları, çalışma alanları ve kayıtların doğru temele dayanıp dayanmadığı belirlenmelidir.

Kadastro dışındaki işlemlerden kaynaklanan mükerrerlik

Çakışma, kadastro sonrasında idari tescil veya başka bir işlem nedeniyle de ortaya çıkabilir. TKGM Genelgesi, kadastro mahkemesi dışındaki mahkeme kararlarıyla yapılan hükmen tescilden doğan mükerrerlikleri de ayrı grupta ele almaktadır.

Ayrıca iptali gereken taşınmazın kadastro sınırlarını ortadan kaldıran parselasyon veya toplulaştırma işlemlerine uğraması, uygulanacak usulü etkileyebilir.

Bu grupta “daha eski kayıt mutlaka kazanır” yaklaşımı uygulanmaz. Kayıtların oluşum biçimi ve mükerrerliğin hukuki nedeni ayrıca değerlendirilir.

Eski tarihli tapu her durumda geçerli midir?

Hayır. Tapu senedinin eski olması tek başına üstünlük sağlamaz.

Kadastrodan kaynaklanan mükerrerlikte kıdeme itibar ilkesi önemlidir. Bununla birlikte TKGM Genelgesi, kıdemi belirlerken tapulama veya kadastro tutanağının düzenlenme tarihini esas alır. Tespitin kesinleşme tarihinin daha erken olması tek başına üstünlük ölçütü değildir.

Üstelik önceki tarihli tespitin korunabilmesi için kaydın doğru bir temele ve geçerli hukuki sebebe dayanması gerekir. Yetki alanı veya çalışma sınırlarının aşılması gibi sorunlar bu değerlendirmeyi değiştirebilir.

Tespit tarihleri aynı olan kayıtlar bakımından ise ayrı kurallar vardır. Bazı durumlarda kıdem ölçütü uygulanamaz ve hangi kaydın iptal edileceği yargı mercilerince belirlenir.

Bu nedenle satış tarihi, miras intikali tarihi, tapu senedinin basım tarihi, kadastro tespit tarihi ve kesinleşme tarihi aynı kavramlar gibi kullanılmamalıdır. Dosyada her tarih, ait olduğu işlemle eşleştirilmelidir.

Kadastro yenilemesi ikinci kadastro sayılır mı?

Kanuna uygun kadastro güncellemesi, sırf aynı alanda yeniden çalışma yapıldığı için yasak ikinci kadastro kabul edilmez.

Kadastro Kanunu m.22/a kapsamında teknik nedenlerle yetersiz kalan haritaların yenilenmesi ve gerekli sicil düzeltmelerinin yapılması mümkündür. Kanun ve ilgili düzenlemelerde diğer özel çalışma türleri için de hükümler bulunmaktadır.

Dolayısıyla yeni ölçüm yapılması, parsel numarasının değişmesi veya yüzölçümünün azalması tek başına “ikinci kadastro hükümsüzdür” sonucunu doğurmaz.

İnceleme sonunda sorun gerçekten yenileme veya teknik düzeltmeden kaynaklanıyorsa, kadastro yenilemesinde arsanın küçülmesine karşı başvuru yolları değerlendirilmelidir. Mükerrerliğin giderilmesine ilişkin süre ve mahkemeler bu işlemlere doğrudan aktarılmamalıdır.

Tapuda mükerrerlik bildirimi geldiyse ilk ne yapılmalıdır?

Bildirim ve zarfı birlikte saklanmalı, tebliğ tarihi kaydedilmelidir. Elektronik tebligat varsa hukuken tebliğ edilmiş sayılan tarih ayrıca belirlenmelidir.

Ardından ilgili müdürlükten mükerrerlik raporu ve ekleri istenmelidir. Raporda hangi taşınmazların çakıştığı, çakışmanın kaç metrekare olduğu ve hangi kaydın tamamen ya da kısmen iptal edilmesinin önerildiği anlaşılmalıdır.

Başlangıçta şu soruların cevabı bulunmalıdır:

1. İşlem hangi kanun ve genelge hükümlerine dayandırılıyor?
2. Benim kaydım mı, karşı tarafın kaydı mı iptal edilmek isteniyor?
3. Çakışma bütün taşınmazı mı, belirli bir bölümü mü kapsıyor?
4. Teknik hata araştırması yapılmış mı?
5. Dava açılması için bildirilen süre ne zaman sona eriyor?
6. Taşınmazda ipotek, haciz veya başka hak sahipleri bulunuyor mu?

Belge istemek ve kurumla görüşmek yararlı olmakla birlikte, bunların dava süresini kendiliğinden durdurduğu varsayılmamalıdır. Müdürlükten cevap beklerken mahkemeye başvurma imkânı kaybedilmemelidir.

Mükerrer tapuda 30 günlük süre ne zaman uygulanır?

TKGM’nin 2025/3 sayılı Genelgesi m.14, kadastrodan kaynaklanan mükerrerlik bakımından özel bir bildirim süreci düzenler.

İptali öngörülen taşınmazın malikleri ile ayni ve şahsi hak sahiplerine, tebliğden itibaren 30 gün içinde mahallin asliye hukuk mahkemesinde dava açılmazsa rapor doğrultusunda işlem yapılacağı bildirilir.

Genelgede, son tebligattan itibaren 30 gün içinde dava açılmaması üzerine yürütülecek terkin işlemleri de açıklanmıştır. Ancak ilgili kişi kendi başvurusunu planlarken başka kişiye yapılacak son tebligatı beklememeli; kendisine yapılan tebliği esas alarak hareket etmelidir.

Ayrıca TMK m.1026/2, tapu memurunun gerçekleştirdiği terkin işleminin ilgiliye tebliğinden itibaren 30 gün içinde terkine karşı dava açılmasını düzenler.

Bunlar farklı işlem aşamalarıdır. İptal öncesindeki bildirim ile gerçekleşmiş terkinin bildirimi birbirine karıştırılmamalıdır. Gelen belgenin hangi aşamaya ilişkin olduğu anlaşılmadan süre hesabı yapılması risklidir.

İki aylık süre hangi mükerrerliklerde söz konusu olur?

Genelgenin m.18 hükmü, kadastrodan kaynaklanmayan mükerrerliklerde uygulanacak bildirim usulünü düzenler.

İlgililere, anlaşmaları hâlinde muvafakat yoluyla mükerrerliğin giderilebileceği; anlaşamamaları durumunda ise iki ay içinde mahallin asliye hukuk mahkemesinde mükerrer tapu kaydının iptali davası açmaları gerektiği bildirilir.

Bu usulde son tebligattan itibaren iki ay içinde dava açılmaması hâlinde idarenin dava açmasına ilişkin düzenleme bulunmaktadır. Dolayısıyla iki aylık süreyi, bütün tapu haklarını otomatik olarak sona erdiren genel bir süre gibi anlatmak doğru değildir.

Parselasyon veya toplulaştırma kaynaklı bazı durumlarda önce ilgili idareye bildirim yapılması da gerekebilir. İdareye tanınan düzenleme süresi ile maliklere yapılacak dava bildirimi ayrı aşamalardır.

On yıl geçtiyse mükerrer tapu artık iptal edilemez mi?

Mükerrerliğin giderilmesi bakımından bu düşünceye dayanmak güvenli değildir.

TKGM Genelgesi m.20, mükerrerliğin giderilmesinin Kadastro Kanunu m.12’deki on yıllık hak düşürücü süreye tabi olmadığını açıkça belirtmektedir.

Ancak buradan bütün taşınmaz davalarının süresiz olduğu sonucu çıkarılamaz. Kadastrodan önceki bir mülkiyet iddiası, mükerrerliğin giderilmesi talebi ve tazminat davası farklı hukuki sorunlardır.

Özellikle “taşınmaz zaten eskiden aileme aitti” iddiası ile “aynı alan sonradan ikinci kez kadastroya alındı” iddiası aynı değildir. Dilekçede hangi olaya dayanıldığı açıkça ortaya konulmalıdır.

On yıllık sürenin uygulanmaması, gelen 30 günlük bildirimin önemini de ortadan kaldırmaz. Uzun süreye ilişkin genel değerlendirme yapılırken somut işlemdeki kısa başvuru süresi ihmal edilmemelidir.

Mükerrer tapu davası hangi mahkemede açılır?

Kesinleşmiş kayıtlar arasındaki mükerrerliğin giderilmesine ilişkin tapu iptal uyuşmazlıklarında kural olarak asliye hukuk mahkemesi görevlidir.

Taşınmaz üzerindeki ayni hakkı etkileyen davalarda, HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Davacının yaşadığı şehir veya avukatın ofisinin bulunduğu yer tek başına yetki oluşturmaz.

Buna karşılık devam eden kadastro çalışmaları, askı ilanı aşaması, teknik düzeltme veya ayrıca iptali istenen bir idari işlem varsa görev incelemesi farklılaşabilir.

Bu nedenle İstanbul’da bulunan bir taşınmaz için dosya hazırlanırken yalnız “İstanbul mahkemeleri” denilmesi yeterli değildir. Taşınmazın bulunduğu ilçenin yargı çevresi ve dava konusu işlem belirlenmelidir.

Dosya hazırlığının genel çerçevesi için tapu iptal ve tescil uyuşmazlıklarında hukuki inceleme sayfasındaki belge ve talep ayrımlarından yararlanılabilir.

Dava kime karşı açılmalıdır?

Tapu kaydının iptali isteniyorsa, kaydı ve hakkı etkilenecek kişilerin belirlenmesi gerekir. Yalnız tapu müdürlüğüne karşı dava açılmasının her uyuşmazlık için yeterli olacağı düşünülmemelidir.

Güncel malik, ölen malikin mirasçıları, ipotek alacaklıları ve diğer hak sahiplerinin durumu talep sonucuna göre incelenir. İdarenin açacağı mükerrerlik davasıyla malikin kendi hakkını korumak amacıyla açacağı dava da aynı taraf yapısına sahip olmayabilir.

Devletten tazminat istenmesi ise ayrı bir taleptir. Tapu iptal davasındaki karşı taraf ile TMK m.1007 kapsamında sorumluluğu ileri sürülecek Hazine birbirine karıştırılmamalıdır.

Dava açılmadan önce güncel kayıt alınması bu nedenle önem taşır. Aylar önceki tapu senedi üzerinden taraf belirlenmesi, arada gerçekleşen devirlerin veya yeni hakların gözden kaçmasına yol açabilir.

Dava açmadan önce arabuluculuk gerekir mi?

Sırf taşınmazla ilgili olduğu için her uyuşmazlık zorunlu arabuluculuğa tabi değildir.

Mükerrer kaydın giderilmesine yönelik tapu iptal talebi bakımından genel bir dava şartı arabuluculuk zorunluluğu öngörülmüş değildir. Bununla birlikte aynı dosyada ileri sürülmesi düşünülen başka talepler ayrıca incelenmelidir.

Komşuluk hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklar, ortaklığın giderilmesi, tüketici işlemleri veya ticari para talepleri farklı kurallara tabi olabilir. Yan yana bulunan iki parselin uyuşmazlığı olması, mükerrer tapu talebini kendiliğinden komşuluk hukuku davasına dönüştürmez.

Arabuluculuk konusunda yanlış sınıflandırma yapılması kısa sürelerin yönetimini de etkileyebilir. Bu nedenle önce talebin hukuki niteliği belirlenmelidir.

Mükerrerlik belirtmesi satışın önüne geçer mi?

Tapu kaydında mükerrerlik bulunduğunu açıklayan bir belirtme yer alması önemlidir. Ancak bu belirtmenin, mahkemece verilmiş her türlü devri engelleyen ihtiyati tedbirle aynı sonucu doğurduğu varsayılmamalıdır.

Taşınmazın başkasına devredilmesi, üzerinde yeni hak kurulması veya uyuşmazlığın çözümünü zorlaştıracak işlemler yapılması ihtimali varsa ayrıca geçici hukuki koruma değerlendirilmelidir.

HMK m.389 ve devamı uyarınca ihtiyati tedbir talep edilirken, korunacak hak ve somut tehlike açıklanmalıdır. Yalnız “taşınmaz değerlidir” denilmesi yeterli olmayabilir. Satış girişimi, mevcut ilanlar, yazışmalar veya işlem hazırlığı gibi veriler değerlendirmeyi destekleyebilir.

Tedbirin kapsamı da ölçülü kurulmalıdır. Yalnız belirli bir bölümde çakışma bulunan dosyada, bütün malvarlığını ilgilendiren belirsiz talepler yerine uyuşmazlığa uygun koruma istenmelidir.

Tedbir kararı alınırsa uygulanması ve dava öncesinde alınmışsa esas davanın açılması için öngörülen süreler ayrıca takip edilmelidir.

Bilirkişi incelemesinde hangi konular araştırılır?

Mükerrer tapu uyuşmazlığı yalnız hukuki metinlerle çözülemez. Kayıtların araziye uygulanması ve çakışan bölümün teknik olarak gösterilmesi gerekir.

İncelemede eski ve yeni paftalar, ölçü krokileri, koordinatlar, kadastro tutanakları ve kayıtların oluşum belgeleri birlikte değerlendirilmelidir. Farklı ölçüm sistemleriyle hazırlanmış haritaların uygun teknik dönüşüm yapılmadan üst üste konulması yanıltıcı olabilir.

Raporda özellikle şu noktalar açıklığa kavuşturulmalıdır:

1. Kayıtlar gerçekten aynı fiziksel alanı mı kapsıyor?
2. Önce giderilmesi gereken teknik hata var mı?
3. Çakışma hangi işlem sonucunda oluşmuş?
4. Her kaydın tespit tarihi ve hukuki dayanağı nedir?
5. Çakışan bölümün sınırları ve yüzölçümü nedir?
6. Yapılar, tesisler ve irtifaklar hangi bölümde kalıyor?
7. Önerilen düzeltme sonrasında parsellerin durumu nasıl olacak?

Malik açısından önemli olan yalnız raporun sonuç cümlesi değildir. Sonucun hangi belge ve ölçüme dayandığının denetlenebilir olması gerekir. Rapora itiraz edilecekse somut teknik veya hukuki eksiklik gösterilmelidir.

Tapuya güvenerek satın aldım: Mülkiyetim korunur mu?

TMK m.1023, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak ayni hak kazanan üçüncü kişinin korunmasını düzenler. Ancak bu hüküm, mükerrer tapu dosyalarında otomatik sonuç veren bir güvence gibi sunulmamalıdır.

Gerçekten ikinci kadastro bulunup bulunmadığı, kaydın neden hükümsüz olduğu ve özel hükümlerin etkisi birlikte değerlendirilir. “Tapuda üzerime aldım, artık hiçbir şekilde iptal edilemez” yaklaşımı güvenli değildir.

Alıcının uyuşmazlığı bilip bilmediği, bilmesini gerektiren açık belirtiler bulunup bulunmadığı ve kayıttaki açıklamalar da önem taşıyabilir. TMK m.1024, yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişinin bu kayda dayanamayacağını düzenlemektedir.

Satın alma aşamasındaki tapu belgeleri, yazışmalar ve ekspertiz raporları bu nedenle korunmalıdır. Bunlar mülkiyet tartışmasının yanında satıcıya veya sorumlu kişilere yöneltilecek taleplerde de önem taşıyabilir.

Tapu iptal edilirse satıcıdan ne istenebilir?

Taşınmazın satış sırasında mevcut bir üçüncü kişi hakkı nedeniyle alıcının elinden alınması, Türk Borçlar Kanunu’nun zapttan sorumluluk hükümlerini gündeme getirebilir.

Taşınmazın tamamının elden çıkmasıyla yalnız bir bölümünün kaybedilmesi aynı sonuçları doğurmaz. TBK m.214 ve devamında satış bedeli, giderler ve zararlar bakımından farklı hükümler bulunmaktadır.

Alıcının elinden alınma tehlikesini sözleşme sırasında bilmesi ve satıcının ayrıca sorumluluk üstlenip üstlenmemesi de değerlendirmeyi etkileyebilir. Satıcının üçüncü kişinin hakkını gizlemesi ayrıca önem taşır.

Tapu iptal davasının satıcıya zamanında bildirilmesi ihmal edilmemelidir. TBK m.215, davanın satıcıya bildirilmesinin sonuçlarını düzenler. Satıcıya karşı hakların korunması için tapu davasının kesinleşmesini bekleyip ilk kez o aşamada harekete geçmek her dosyada uygun olmayabilir.

Devletten tazminat alınabilir mi?

Tapu sicilinin tutulmasıyla bağlantılı bir hata nedeniyle zarar doğmuşsa TMK m.1007 kapsamında Devletin sorumluluğu değerlendirilebilir.

Bununla birlikte iki kayıt bulunması, tek başına belirli bir miktarda tazminat ödeneceği anlamına gelmez. Sicil işlemi, hukuka aykırılık, gerçekleşen zarar ve nedensellik bağlantısı incelenmelidir.

Taşınmazın korunmasına yönelik dava ile kaybedilen değer için açılacak tazminat davası farklı amaçlar taşır. Zararın ne zaman belirginleştiği, hangi talebin hangi aşamada ileri sürüleceği ve zamanaşımı ayrıca değerlendirilmelidir.

Satıcıdan ve Devletten talepte bulunulabilecek ihtimallerde aynı zararın iki kez karşılanması istenemez. Ödemeler ve zarar kalemleri birlikte izlenmelidir.

Bu konuya ilişkin ayrıntılar, tapu iptali nedeniyle Devletten tazminat isteme şartları yazısında ayrıca açıklanmaktadır.

Taşınmazda bina veya ipotek varsa ne olur?

Çakışan bölümde bina, fabrika, depo, ağaç veya başka tesis bulunması uyuşmazlığın ekonomik önemini artırır.

Arsanın kime ait olduğu ile üzerindeki yapının kim tarafından yapıldığı ayrı ayrı incelenebilir. Yapı ruhsatı, kullanım belgesi veya vergi kaydı, tek başına tapu mülkiyetindeki sorunu çözmez.

İpotekli taşınmazlarda ise bankanın hakkı ve kaydın iptalinden nasıl etkileneceği ayrıca değerlendirilmelidir. Mülkiyet uyuşmazlığı ortaya çıkması, kullanılan kredinin kendiliğinden sona erdiği anlamına gelmez.

Bu nedenle banka, yapı sahibi, kiracı ve diğer ilgililerin belgeleri dosyada birlikte görülmelidir. Yalnız malikler arasında yapılacak bir anlaşmanın bütün üçüncü kişi haklarını ortadan kaldırabileceği varsayılmamalıdır.

Yüksek değerli taşınmazlarda bu inceleme, gayrimenkul mülkiyeti ve sözleşme uyuşmazlıkları kapsamında bütüncül olarak yürütülmelidir.

Her mükerrer tapu olayı dolandırıcılık mıdır?

Hayır. Mükerrer kayıt teknik veya idari hata sonucunda oluşabilir. İki kişinin aynı alan üzerinde tapu göstermesi, her iki kişinin veya görevlilerin suç işlediğini kanıtlamaz.

Buna karşılık sahte belge, gerçeğe aykırı beyan veya bilinen uyuşmazlığın hileyle gizlenmesi gibi somut olgular varsa ceza hukuku yönünden ayrıca inceleme gerekebilir.

Savcılığa başvurulması tapu kaydını kendiliğinden düzeltmez. Ceza soruşturması yürütülürken tapu davası, tebligat süreleri ve tedbir ihtiyacı ayrıca takip edilmelidir.

Başvurularda doğrulanabilir olaylar anlatılmalı; yalnız teknik çakışmadan hareketle kişiler hakkında kesin suç isnadı kurulmasından kaçınılmalıdır.

Dosya hazırlığında hangi belgeler gerekir?

Başlangıç incelemesi için aşağıdaki belgeler yararlıdır:

1. Her iki taşınmazın güncel ve geçmiş tapu kayıtları.
2. Kadastro veya tapulama tutanakları.
3. Tespit ve kesinleşme tarihlerini gösteren belgeler.
4. Eski ve yeni paftalar ile ölçü krokileri.
5. Mükerrerlik raporu ve ek krokisi.
6. Tebligatlar ve tebliğ tarihini gösteren belgeler.
7. Satış senetleri, ödeme kayıtları ve sözleşmeler.
8. İpotek, haciz ve diğer hak kayıtları.
9. Önceki mahkeme kararları ve kesinleşme bilgileri.
10. İmar, parselasyon veya toplulaştırma dosyaları.
11. Yapı ve kullanım durumunu gösteren belgeler.
12. Mevcut davaların dilekçeleri, raporları ve ara kararları.

Erişilemeyen belgeler için hangi kurumda bulunduğu belirtilerek başvuru veya mahkeme aracılığıyla getirtme seçenekleri değerlendirilmelidir. Eksik belge bulunması, süreli bir bildirimin bekletilmesini haklı kılan otomatik bir neden değildir.

İki kısa uygulama örneği

Örnek 1: Farklı tarihlerde yapılan kadastrolar çakışıyor

Bir arsanın bir bölümü, farklı tarihlerde düzenlenmiş iki kadastro tutanağında yer almaktadır. Satın alma tarihlerinden önce tespit tarihleri ve her kaydın doğru temele dayanıp dayanmadığı incelenir. İptal bildirimi alan kişi, teknik rapora itirazını ve dava ihtiyacını 30 günlük bildirim süresi içinde değerlendirir.

Örnek 2: Sonraki işlem ikinci kayıt oluşturuyor

Kadastrosu tamamlanmış arazi üzerinde daha sonra yapılan idari tescil nedeniyle çakışan kayıt oluşmuştur. Bu durumda doğrudan “ikinci kadastro” sonucuna gidilmez. Kaydın oluşum biçimi araştırılarak kadastro dışı mükerrerliğe ilişkin usul ve iki aylık bildirim değerlendirilir.

Sık sorulan sorular

Aynı arsa için iki tapu varsa hangisi geçerlidir?

Kayıtların oluşum sebebi, kadastro tespit tarihleri, hukuki dayanakları ve araziye uygulanması incelenir. Yalnız tapu senedinin tarihine bakılarak karar verilemez.

Mükerrerlik bütün tapunun iptaline neden olur mu?

Her zaman değil. Çakışma yalnız belirli bir bölümü kapsıyorsa kısmi iptal gündeme gelebilir. Etkilenen alanın teknik olarak açıkça belirlenmesi gerekir.

Tapu müdürlüğüne itiraz dilekçesi vermek yeterli midir?

Bildirim mahkemede dava açılmasını gerektiriyorsa yalnız kuruma dilekçe verilmesi yeterli olmayabilir. Dilekçenin dava süresini durdurduğu varsayılmamalıdır.

Mükerrer tapuda süre her zaman 30 gün müdür?

Hayır. Kadastro kaynaklı mükerrerlik, kadastro dışı mükerrerlik ve gerçekleşmiş terkin işlemine karşı başvuru ayrı değerlendirilir.

Taşınmazı mirasla aldım; yine de kayıt iptal edilebilir mi?

Miras yoluyla edinilmiş olması, kaydın oluşumundaki sorunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Mirasçıların hakları ve usuldeki konumları ayrıca belirlenir.

İki kayıt da benim adıma ise sorun önemini kaybeder mi?

Hayır. Mükerrerlik satış, ipotek ve sonraki işlemleri etkileyebilir. Aynı kişiye ait kayıtların giderilmesi için de ilgili usul uygulanmalıdır.

Uzun yıllardır kullanmam tapuyu kesin olarak korur mu?

Fiilî kullanım önemli bir veri olabilir; ancak tek başına mükerrer kayıt sorununu çözmez. Kullanımın hukuki etkisi taşınmazın niteliği ve kaydın oluşumuna göre değerlendirilir.

Tapuda mükerrerlik belirtmesi varsa satış kesinlikle yapılamaz mı?

Belirtmenin etkisiyle mahkemece verilen tedbirin etkisi aynı değildir. Yapılmak istenen işlem ve sicildeki bütün kısıtlamalar incelenmelidir.

Tapum iptal edilirse satın alma bedeli otomatik iade edilir mi?

Otomatik ödeme yapılmaz. Satıcının sorumluluğu, sözleşme ve zapta ilişkin hükümler kapsamında ayrıca ileri sürülmelidir.

Dava ne kadar sürer?

Tebligatlar, kayıtların getirtilmesi, keşif, bilirkişi incelemesi ve kanun yolu aşamalarına göre değişir. Dosya incelenmeden kesin süre verilemez.

Sonuç

Mükerrer tapu kaydında ilk mesele, aynı araziyi kapsayan kayıtların nasıl oluştuğunu belirlemektir. Kadastrodan kaynaklanan mükerrerlik ile sonraki işlemlerden doğan mükerrerlik aynı başvuru düzenine tabi değildir.

Tebligat geldiğinde rapor ve kroki alınmalı, tebliğ tarihi kaydedilmeli ve dava ihtiyacı gecikmeden değerlendirilmelidir. Kayıtların tarihleri, hukuki dayanakları, teknik çakışma alanı ve üçüncü kişi hakları birlikte incelenmelidir.

Taşınmazın korunması mümkün olmazsa satıcının sorumluluğu ve koşulları bulunan dosyalarda Devletten tazminat seçenekleri ayrıca ele alınabilir. Her talebin tarafı, süresi, delili ve ekonomik sonucu farklıdır.

Kaynakça

1. 3402 sayılı Kadastro Kanunu, özellikle m.12 ve 22.
2. TKGM, 28 Nisan 2025 tarihli 2025/3 sayılı Mükerrerliklerin Giderilmesi Hakkında Genelge; 30 Nisan 2025 değişikliklerini içeren metin.
3. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, özellikle m.1007 ve 1023–1027.
4. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, özellikle m.2, 12 ve 389–397.
5. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle m.214–218.
6. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, özellikle m.18/B.