Müteahhittin İşe Süresinde Başlamaması Ve Sözleşmeden Dönme Hakkı
- Genel Hukuki Çerçeve: TBK m. 473/1’in Yorumu
Türk Borçlar Kanunu’nun 473. maddesinin birinci fıkrasında yer alan düzenlemeye göre; yüklenici, sözleşme konusu işe belirlenen süre içinde başlamazsa, iş sahibi, işi zamanında teslim etmeme ihtimali ortaya çıkmadan önce, teslim günü gelmeden sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Bu düzenleme, yalnızca yüklenicinin henüz teslim borcu doğmadan işe başlamamasını konu alır. Burada önemli olan nokta, yüklenicinin işe hiç başlamamış olmasıdır; yoksa başladığı halde işin ilerleyememesi veya tamamlanamaması farklı hukuki sonuçlar doğuracaktır.
- Teslim Tarihi Belirtilmeyen veya Süre İşe Başlama Kararlaştırılan Sözleşmelerde Durum
Sözleşmede inşaatın tamamlanacağı tarih açıkça belirtilmemişse veya tamamlanma süresinin işe başlandıktan itibaren belli bir süre olduğu kararlaştırılmışsa, yüklenicinin inşa faaliyetine hiç girişmemesi halinde, bu durum “işe başlamama” olarak değerlendirilir. Örneğin; “inşaata başlama tarihinden itibaren 12 ayda teslim” hükmü içeren bir sözleşmede yüklenici hiçbir somut faaliyet yürütmemişse, iş sahibi süre dolmamış olsa dahi sözleşmeyi feshedebilir. Zira bu durumda henüz teslim günü gelmemiştir ancak işe başlanmamış olması, teslimin zamanında yapılmasının imkansız hâle gelmesine neden olabilir.
Yargıtay 15. HD., E. 2018/3123, K. 2020/2906, T. 16.06.2020 tarihli kararında, “işe başlama faaliyeti hiç gerçekleştirilmemişse, iş sahibinin TBK m. 473/1 uyarınca dönme hakkının doğduğu” açıkça belirtilmiştir.
- “İşe Başlama” Kavramının İçeriği
İşe başlamanın yalnızca fiziksel inşaat faaliyetleriyle sınırlı olmadığı, işin türüne göre değişkenlik gösterebileceği kabul edilmektedir. Başka bir ifadeyle, yüklenicinin yalnızca temel kazısı yapması ya da beton dökmesi değil; işe ilişkin projelerin çizdirilmesi, imar onaylarının alınması, şantiye binası kurulması, gerekli malzeme tedariklerinin yapılması, işin sigortalanması gibi hazırlık mahiyetindeki işlemleri de işe başlama kapsamında değerlendirilmelidir.
Örneğin;
- Mimari projelerin çizdirilmesi ve belediyeden ruhsat alınması,
- Eski yapının yıkılarak arsanın inşaata hazır hale getirilmesi,
- Şantiye alanının kurulması ve teknik ekipmanın getirilmesi,
- İnşaat sigortasının yapılması
gibi adımlar, yüklenicinin işe başladığını gösterebilecek işlemlerdir. Bu işlemlerin hiçbiri yapılmamışsa, yüklenici işe başlamamış kabul edilir.
- İş Sahibinin Dönme Hakkını Kullanabilmesi İçin Gerekli Koşullar
İş sahibi, yüklenicinin işe zamanında başlamamış olması sebebiyle sözleşmeden dönebilmek için bazı koşulların birlikte gerçekleşmiş olması gerekir. Bu koşullar şu şekilde özetlenebilir:
a) Yüklenici, işe başlamada gecikmiş olmalıdır
Yüklenicinin işe başlamadığı ya da makul bir sürede başlamadığı açıkça ortaya konulmalıdır. Bu durum, sırf teslim süresinin yaklaşması değil, mevcut haliyle işin zamanında bitirilemeyeceğinin anlaşılması ile ortaya çıkar.
b) Teslim süresinin dolmamış olması gerekir
Sözleşmede teslim tarihi varsa, bu tarih henüz gelmemiş olmalıdır. Zira TBK m. 473/1, işin teslim süresi geçmeden önce sözleşmeden dönmeyi düzenlemektedir. Teslim süresi geçmişse, artık sözleşmeden dönme değil, gecikmeye dayalı diğer yaptırımlar (ceza koşulu, tazminat vb.) gündeme gelir.
c) Gecikmenin iş sahibinden kaynaklanmaması gerekir
İş sahibinin kusurundan, örneğin arsayı teslim etmemesinden ya da gerekli onayları geciktirmesinden doğan bir gecikme varsa, bu durumda yükleniciye atfedilebilecek bir “işe başlamama” durumu söz konusu olamaz. Bu hâlde iş sahibinin dönme hakkı doğmaz.
Yargıtay 23. HD., E. 2021/745, K. 2022/1139, T. 22.03.2022 tarihli kararında, “inşaat yapılacak arsanın tesliminin geciktirilmesi yükleniciye atfedilemeyeceğinden, sözleşmeden dönme hakkı doğmamıştır” denilmiştir.
d) İş sahibinin yükleniciye ihtarda bulunarak makul ek süre tanıması gerekir
Yargıtay kararları doğrultusunda iş sahibinin doğrudan sözleşmeden dönmesi yeterli görülmemektedir. Uygulamada iş sahibinin yazılı şekilde yükleniciye işe başlaması yönünde ihtar çekmesi ve makul bir süre vermesi beklenir. Bu süre zarfında yüklenici işe başlamazsa, iş sahibi dönme hakkını kullanabilir.
Bu ihtar ve ek süre, ayrı ayrı işlemler şeklinde değil, aynı bildirimin içinde birlikte de yapılabilir. Örneğin; noter kanalıyla gönderilecek bir ihtarda hem işe başlanmadığı tespit edilip hem de 15 günlük ek süre tanınabilir.
- Sonuç ve Örnek Yargıtay Uygulaması
Özetle, TBK m. 473/1 kapsamında iş sahibinin sözleşmeden dönme hakkı, sadece işin teslimi için belirlenen sürenin dolması değil, yüklenicinin henüz işe hiç başlamamış olması ve geri kalan sürede işin tamamlanamayacak olması durumunda kullanılabilir.
Yargıtay 15. HD., E. 2016/3912, K. 2017/5873, T. 21.11.2017 tarihli kararında da belirtildiği üzere:
“Sözleşmede yer alan teslim süresi başlamış olmasına rağmen yüklenicinin projeye dair herhangi bir faaliyette bulunmaması, fiili ve hukuki anlamda işe başlanmadığını göstermektedir. Bu durumda, iş sahibinin TBK m. 473 uyarınca sözleşmeden dönme hakkı doğmuştur.”
Av iltan Ekmekçioğlu
