TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN TAPU SİCİLİNE ŞERHİ
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, ileride akdedilecek bir satım sözleşmesi borcunu doğurmaktadır. Satış vaadi sözleşmesi nitelik olarak bir “ön akittir”. Bu ön sözleşmenin bağlayıcı olabilmesi için, ilerde yapılacak sözleşmenin esaslı ögelerini içermesi ve esas sözleşme bir şekil şartına bağlı ise ön sözleşmenin de o şekilde yapılması gerekecektir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noterler aracılığı ile düzenlenmesi gerekmektedir. Şayet sözleşme bu şekle uyulmadan yapılırsa TBK’nın 12. Maddesi gereği uyarınca geçersiz olacaktır. Bu koşulları barındırmayan bir ön akit geçerli olmayacaktır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile birlikte taraflar karşılıklı borç altına girmektedir. Bir taraf taşınmazı satmayı vaad ederken diğer tarafta da taşınmazı satın almayı vaad etmektedir. Borçlunun taşınmaz satış vaadinde bulunabilmesi için mutlaka sözleşmeye konu taşınmazın maliki olması gerekmez. Taşınmazın mülkiyetini üzerine geçirdikten sonra alıcıya temliki taahhüt etmiş olur.
“Borçlar Kanunumuz kural olarak sözleşmelerde şekil serbestisini benimsemiştir. Nitekim bu husus Yasanın 11. maddesinin 1. fıkrasında açıkça belirtilmiş, ancak yasada tersine kural bulunması halinde şekle bağlılık kabul edilmiştir. Maddenin 2. fıkrasında da yasaca bir biçim öngörülmüşse ve bu biçimin kapsam ve sonuçları için başkaca kural konulmamışsa, sözleşmenin bu biçime uyulmadıkça geçerli olmayacağı hükme bağlanmıştır. Yine, “akit yapma vadi” başlığı altında aynı kanunun 22. maddesinde; ” Bir akdin ileride inşa edilmesine dair mukavele muteberdir. Kanun iki tarafın menfaatleri için bu akdin, sıhhatini bir nevi şekle riayet etmeye tabi kıldığı takdirde bu şekil o akdin yapılması taahhüdüne de tatbik olunur.” denilmektedir. Taşınmaz mülkiyetini devir borcunu doğuran sözleşmelerde Medeni Kanunun 634. maddesinin 1. fıkrası ” mülkiyeti vadeden akitler resmi şekilde yapılmadıkça muteber olmazlar.” genel hükmünü getirmektedir. Borçlar Kanununun 213. maddesinde de sözleşmenin biçimi başlığı altında ; taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmi senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür. Bu bağlamda 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddesi taşınmaz satışları için tapu sicil muhafız ya da memurlarını yetkili kılmışken, 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60/3 ve 89. maddeleri taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde ( resen ) yapılacağı kuralını getirmiştir. Bu açık hükümler göstermektedir ki, resmi senede bağlanmayan tapuda kayıtlı taşınmaz satımları ile noterde düzenleme biçiminde ( re’sen ) yapılmamış olan taşınmaz satış vaadine ilişkin sözleşmeler geçersizdir. Burada kanunun öngördüğü şeklin bir geçerlilik ( sıhhat ) şartı olarak düzenlendiğini, buna uyulmadan yapılan sözleşmelere “geçersizlik” müeyyidesinin bağlandığını, bunun hukuki mahiyet olarak emredici nitelikte olduğunu, bu nedenle de “geçersizlik” müeyyidesine bağlanan şekil eksikliğinin hakim tarafından taraflar ileri sürmeseler dahi, yargılamanın her aşamasında re’sen gözönüne alınması gerektiğini belirtmekte yarar vardır.” (YARGITAY HUKUK GENEL KURULU, E. 2001/13-1021, K. 2001/1101 T. 5.12.2001)
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kişisel bir hak sağlar ve yalnızca karşı taraf ileri sürebilir. Ancak bunun istisnası olarak, tapu kütüğüne şerh verilerek güçlendirilen bu sözleşme üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilecek bir sözleşme niteliğine sahip olur. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesini taraflardan her biri isteyebilir. Ancak uygulama; sözleşmenin vaad alacaklısı ile kayıt maliki arasında bir akdi ilişki söz konusu olmadığında, örneğin, yüklenici yapmakta olduğu bir binadan kendisine düşen bağımsız bölümün satışını vaad etmişse ve tapuda arsa sahibi üzerinde duruyorsa, bu durumda sözleşmenin bir mahkeme hükmü olmadan tapuya şerh edilme olanağı bulunmadığı görüşündedir.
Sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmesinden itibaren 5 yıl içerisinde satış yapılması gerekmektedir. Aksi takdirde şerh tapu memurunca re’sen terkin olunur. Bu uygulama Tapu kanunun 26. Maddesinde düzenlenmiştir. Madde uyarınca ; Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re’sen terkin olunur. Şerhin etkisi ile birlikte kişisel hak kazanan vaad edilen, taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürebilme imkanına sahip olur. Şerhin tapudan silinmesi için 5 yıllık sürenin dolmasını beklemeye gerek yoktur, taraflar diledikleri takdirde birlikte başvurarak 5 yıllık sürenin dolmasını beklemeksizin şerhi sicilden sildirebilirler. Burada dikkat edilmesi gereken husus, 5 yıllık süre dolduktan sonra şerh, taşınmaz malikinin istemi üzerine silinebilir, tapuca resen kaldırılamaz.
“ Somut olayda satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh verildiği 25.1.1989 tarihinden itibaren 5 yıl geçtiği halde satış işlemi yapılmadığında tarafların bir uyuşmazlığı yoktur. Ancak 2644 sayılı Tapu Kanununun 26/5 maddesinin Tapu Sicil Tüzüğünün 78/4. Maddesi karşısında terkin işleminin Tapu sicil müdürlüğü veya memurunca resen yapılacağı veya şerhin kendiliğinden hükümsüz kalacağı şeklinde anlamamak, terkin işleminin ancak 5 yıllık sürenin geçmesi ve taşınmaz maliklerinin bu sürenin geçtiğini belirterek terkin talep etmeleri üzerine yapılacağı şeklinde kabul etmek gerekir. Tapu işlemleri uygulamasındaki durumda böyledir. Başka bir anlatımla Tapu Kanununun 26. Maddesine dayanılarak 5 yıl geçtikten sonra satış vaadi sözleşmesinin şerhini kaldıracak olan tapu sicil müdürü veya memuru bu işlemi kendiliğinden değil aleyhine tapuda şerh bulunan malikin istemesi üzerine kaldırabilir. Böyle bir istem bulunmadığı sürece de Türk Medeni Kanununun 1021. Maddesi hükmünce tapu sicilleri herkese açık olduğundan kayıtlarda bulunan şereh taşınmaza sonradan malik olan kişileri bağlar. Mahkemece önüne gelen olayın yapılan açıklamalar çerçevesinde değerlendirerek bir hüküm kurulması yerine istemin somut olaya uygun düşmeyecek bazı nedenlerle reddi doğru olmamıştır. Karar bozulmalıdır.” (YARGITAY 14. HD. 9.3.2006, E. 1476/K.2652)
Taşınmazı satın alan 3. kişi, eğer tapudaki şerhi görmesine rağmen bu işlemi gerçekleştirmişse vaad alacaklısının şerhi ileri sürmesi olağandır. Bu durumda artık tapudan alan 3. kişi TMK 1023. Maddesinden yararlanamaz.
“Bir satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmiş olması davacı Birleşik Fon Bankasının kişisel hakkını kuvvetlendirir ve bu hak taşınmaza daha sonra malik olan 3. kişilere karşı da ileri sürülebilir. Bu durumda da davalı Damar Dış Tic. A.Ş. TMK m. 1013 korumasından yararlanamaz. Hal böyle olunca, davacı Birleşik Fon Bankasının mülkiyet nakline ilişkin talebinin kabulü gerekirken bu istemin reddi doğru değildir.” (YARGITAY 14. HD. 3.11.2009 T. 2009/7314-12024 s.k.)