Müteahhit İnşaatı Yarım Bıraktı: Arsa Sahibi Ne Yapabilir?

“Müteahhit inşaatı yarım bıraktı” diyen arsa sahibinin ilk tepkisi şantiyeye başka bir firma sokmak veya sözleşmenin kendiliğinden sona erdiğini düşünmek olmamalıdır. Önce inşaatın mevcut seviyesi, durmanın gerçek nedeni, sözleşmedeki teslim takvimi, müteahhide yapılan tapu devirleri ve şantiyedeki malzemelerin aidiyeti belirlenmelidir.

Yarım kalan inşaatlarda genel olarak şu seçenekler gündeme gelir:

1. Müteahhide süre verilerek işe devam etmesinin istenmesi.
2. İfanın ve gecikme zararının talep edilmesi.
3. İşin üçüncü kişiye müteahhit hesabına tamamlatılmasının değerlendirilmesi.
4. Sözleşmeden dönme veya ileriye etkili sona erdirme talebi.
5. Müteahhide devredilen tapuların iadesi.
6. Eksik iş, gecikme ve yeni tamamlama maliyetinin tazmini.
7. Tapu ve malvarlığı üzerine ihtiyati tedbir konulması.

Hangi yolun seçileceği yalnız inşaatın durmuş olmasına göre belirlenemez. Tamamlanma oranı, tarafların edimleri, tapu devirleri ve üçüncü kişilerin kazandığı haklar sonucu doğrudan etkiler.

İnşaatın Gerçekten Terk Edildiği Nasıl Belirlenir?

Şantiyede birkaç hafta çalışma yapılmaması, tek başına müteahhidin sözleşmeyi terk ettiğini göstermeyebilir. Hava koşulları, ruhsat işlemleri veya geçici tedarik sorunu kısa süreli durmaya neden olabilir.

Buna karşılık şu belirtiler işin fiilen terk edildiğini gösterebilir:

• Şantiye çalışanlarının tamamen çekilmesi,
• Alt yüklenicilerin işi bırakması,
• Şantiye elektriği veya suyunun kesilmesi,
• Yapı ruhsatı süresinin izlenmemesi,
• Uzun süre hiçbir imalat yapılmaması,
• Müteahhidin yazılı taleplere cevap vermemesi,
• Şirket merkezinin kapanması,
• Müteahhidin devam etmeyeceğini açıklaması,
• Finansman veya konkordato sürecinin ortaya çıkması,
• Şantiye malzemelerinin götürülmesi.

Fiilî durum fotoğraf, video, tarihli şantiye kayıtları ve mümkünse teknik raporla belgelenmelidir. Arsa sahibinin yalnız kendi hazırladığı tutanak, daha sonra çıkabilecek teknik uyuşmazlıkta yeterli olmayabilir.

Önce Sözleşme ve Tapu Kayıtları İncelenmelidir

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde özellikle şu hükümler kontrol edilmelidir:

1. İnşaatın başlama ve teslim tarihleri.
2. Ruhsat alma yükümlülüğü.
3. İş programı ve ara seviyeler.
4. Müteahhide yapılacak tapu devirlerinin aşamaları.
5. Gecikme cezası ve kira ödemesi.
6. Teminat mektubu, ipotek veya cezai şart.
7. Fesih ve ek süre hükümleri.
8. Mücbir sebep tanımı.
9. Eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi.
10. Şantiye ve projelerin teslim yöntemi.
11. Uyuşmazlık çözüm ve tahkim şartları.
12. Müteahhidin işi devretme yetkisi.

Tapu kayıtlarında müteahhide veya üçüncü kişilere devredilmiş arsa payları, ipotekler, hacizler, satış vaatleri ve diğer şerhler ayrıca araştırılmalıdır. Tapu durumu görülmeden yalnız sözleşme metnine göre yol seçilmemelidir.

Noter İhtarı Göndermek Gerekir mi?

Müteahhidin temerrüdü ve sözleşmenin sona erdirilmesi bakımından yazılı ve ispatlanabilir bir ihtar çoğu dosyada önemlidir.

İhtarda genel olarak:

• Sözleşme ve taşınmaz bilgileri,
• İnşaatın tamamlanması gereken aşama,
• Mevcut ilerleme seviyesi,
• Ne zamandır çalışma yapılmadığı,
• İhlal edilen sözleşme hükümleri,
• İşe başlanması veya eksiklerin giderilmesi için verilen süre,
• Sürede ifa gerçekleşmezse kullanılacak haklar,
• Gecikme, tazminat ve tapu iadesi haklarının saklı tutulduğu

açıklanabilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun karşılıklı borç yükleyen sözleşmelere ilişkin hükümleri uyarınca, borçluya kural olarak uygun bir ek süre verilmesi gerekir. Ancak müteahhidin işi kesin olarak yapmayacağını açıklaması, süre verilmesinin sonuçsuz kalacağının anlaşılması veya zamanında ifanın sözleşme bakımından vazgeçilmez olması hâlinde ek süre gerekmeyebilir.

Ek sürenin uzunluğu her inşaat için aynı değildir. İnşaatın seviyesi, mevsim, yapılması gereken işler ve müteahhidin hazırlık durumu dikkate alınmalıdır.

İhtardan Önce Delil Tespiti Yapılmalı mıdır?

Her dosyada zorunlu değildir; ancak şantiyenin durumu değişebilecekse delil tespiti ihtardan veya fesih işleminden önce yapılmalıdır.

HMK m.400 ve devamı kapsamında mahkemeden şu konularda tespit istenebilir:

• İnşaatın fiziki tamamlanma oranı,
• Projeye ve ruhsata uygunluk,
• Eksik ve ayıplı işler,
• Şantiyedeki malzeme ve ekipmanlar,
• Korunması gereken imalatlar,
• Tamamlama için gerekli süre,
• Güncel tamamlama maliyeti,
• Mevcut imalatın ekonomik değeri,
• Yapının güvenliği,
• Gecikme dönemi ve kira kaybı.

Tamamlanma oranı yalnız kaba inşaat yüzdesi üzerinden belirlenmez. Elektrik, mekanik tesisat, cephe, ortak alan, çevre düzenlemesi, asansör, iskan ve altyapı işleri de sözleşme kapsamına göre değerlendirilir.

Delil tespiti, sözleşmeyi sona erdiren veya tazminat ödenmesine hükmeden bir dava değildir. Mevcut durumu bilirkişi ve keşif aracılığıyla kayıt altına alır.

Arsa Sahibi Sözleşmeyi Tek Taraflı Feshedebilir mi?

Her durumda yalnız noter bildirimiyle kesin sonuç doğacağı söylenemez. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri taşınmaz devri ile eser meydana getirme borcunu birleştiren karma sözleşmelerdir.

Sözleşmenin:

• Resmî şekli,
• Fesih hükümleri,
• Tapuda yapılmış devirler,
• İnşaatın tamamlanma oranı,
• Müteahhidin temerrüdü,
• Üçüncü kişilerin hakları

sona erdirmenin yöntemini etkiler.

Taraflar fesih konusunda anlaşabiliyorsa sözleşme ve tapu işlemlerine uygun bir sona erdirme protokolü hazırlanabilir. Anlaşma yoksa mahkemeden sözleşmenin sona erdiğinin tespiti, tapu iptali ve tescil ile tazminat istenmesi gerekebilir.

Arsa sahibinin tek taraflı “feshettim” bildirimi önemli bir temerrüt ve irade açıklaması olabilir; fakat tapuları kendiliğinden geri döndürmez ve bütün uyuşmazlığı tek başına çözmeyebilir.

Sözleşmeden Dönme ile İleriye Etkili Fesih Arasındaki Fark Nedir?

İnşaat sözleşmesinin sona ermesinde başlıca iki farklı sonuç gündeme gelebilir:

Yarım kalan inşaatın hangi şekilde tasfiye edileceği her olayda aynı değildir. İnşaatın geldiği seviye, tamamlanan kısmın arsa sahibine sağladığı yarar, müteahhidin kusuru, tapu devirleri ve hakkaniyet birlikte değerlendirilir.

İnşaatın çok erken aşamada bırakılması ile büyük ölçüde tamamlandıktan sonra küçük bir bölümün yapılmaması aynı sonuca bağlanmayabilir. Bu nedenle tamamlanma oranı, fesih davasının en önemli teknik konularından biridir.

Yarım Kalan İnşaat Hemen Başka Müteahhide Verilebilir mi?

Genellikle önce mevcut hukuki ve teknik durumun güvenceye alınması gerekir.

Yeni müteahhit şantiyeye başlamadan önce:

1. Eski sözleşmenin hukuki durumu belirlenmelidir.
2. Mevcut imalat delil tespitiyle kayıt altına alınmalıdır.
3. Şantiye teslimi ve anahtar durumu çözülmelidir.
4. Malzeme ve ekipmanların mülkiyeti belirlenmelidir.
5. Ruhsat, proje ve müelliflik hakları incelenmelidir.
6. Yapı denetim ve şantiye şefi kayıtları güncellenmelidir.
7. Belediyedeki müteahhit değişikliği işlemleri tamamlanmalıdır.
8. Tapu ve finansman durumu kontrol edilmelidir.
9. Eski müteahhidin imalat bedeli iddiası hesaplanmalıdır.

Mevcut imalat değiştirilir veya sökülürse hangi işin eski müteahhit tarafından yapıldığı ve ne kadarının ayıplı olduğu sonradan ispatlanamayabilir. Bu durum tazminat talebini zayıflatabilir.

Yeni yüklenici sözleşmesi de “kalan işleri tamamlamak” şeklinde genel bırakılmamalı; mevcut durum raporu, kalan imalat listesi, bedel, süre, teminat ve sorumluluk ayrıntılı yazılmalıdır.

İş Başkasına Müteahhit Hesabına Yaptırılabilir mi?

Koşulları oluştuğunda, eksik veya hatalı işlerin üçüncü kişiye yüklenici hesabına yaptırılması talep edilebilir. TBK m.473, eserin ayıplı veya sözleşmeye aykırı yapılacağının açıkça görülmesi hâlinde iş sahibine uygun süre vererek aykırılığın giderilmesini isteme; sonuç alınamazsa işi üçüncü kişiye yüklenici hesabına yaptırma imkânı tanır.

Ancak bu yolun uygulanabilmesi için:

• Aykırılığın somut biçimde belirlenmesi,
• Uygun süre verilmesi,
• İhtarın ulaşması,
• Üçüncü kişiye yaptırılan işlerin kapsamının ayrılması,
• Bedelin piyasa koşullarına uygun olması,
• Eski ve yeni imalatların belgelenmesi

gerekir.

Bütün projeyi doğrudan başka bir şirkete devretmek ile belirli eksik veya ayıplı işleri yüklenici hesabına tamamlatmak aynı işlem değildir. Sözleşmenin sona erdirilmesi gerekip gerekmediği ayrıca incelenmelidir.

Müteahhide Devredilen Tapular Geri Alınabilir mi?

Sözleşmenin sona ermesi hâlinde, müteahhide edimin karşılığı olarak devredilmiş fakat hak edilmemiş arsa paylarının iadesi istenebilir. Tapu kaydı kendiliğinden değişmez; müteahhit devre yanaşmıyorsa tapu iptali ve tescil davası gerekebilir.

İncelemede şu sorular önem taşır:

• Hangi pay hangi inşaat seviyesi karşılığında devredildi?
• Müteahhit bu seviyeye ulaştı mı?
• Paylar üçüncü kişilere satıldı mı?
• Üçüncü kişiler iyiniyetli mi?
• Tapuda sözleşme veya satış vaadi şerhi var mı?
• Paylar üzerinde ipotek veya haciz bulunuyor mu?
• Devirler gerçek satış mı, teminat işlemi mi?
• Müteahhidin hak ettiği imalat bedeli var mı?

Müteahhidin üçüncü kişilere yaptığı devirler, tapu siciline güven ve üçüncü kişinin iyiniyeti nedeniyle uyuşmazlığı karmaşıklaştırabilir. Her üçüncü kişiden otomatik olarak tapu geri alınabileceği varsayılmamalıdır.

Devir riski sürüyorsa dava ile birlikte belirli taşınmazlar üzerine ihtiyati tedbir istenmesi değerlendirilebilir.

Tapuya İhtiyati Tedbir Konulabilir mi?

Müteahhidin adına geçmiş payları satması veya ipotek etmesi riski varsa mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilebilir.

Tedbir talebinde:

• Sözleşme,
• Tapu kayıtları,
• İnşaatın durumu,
• Temerrüt ve ihtarlar,
• Devredilme tehlikesi,
• Açılacak davayla tedbir arasındaki bağlantı

gösterilmelidir.

Tedbir otomatik değildir. Mahkeme yaklaşık ispat, ölçülülük ve teminat koşullarını değerlendirir. Talep hangi ada, parsel ve bağımsız bölüme yönelik olduğunun anlaşılacağı biçimde kurulmalıdır.

Tapuya tedbir konulması mülkiyeti arsa sahibine geçirmez; dava sonuçlanıncaya kadar yeni tasarrufların önlenmesine veya sınırlandırılmasına hizmet eder.

Arsa Sahibi Hangi Zararları İsteyebilir?

Müteahhidin sözleşmeye aykırılığı ve kusuru ispatlanırsa somut olaya göre şunlar talep edilebilir:

• Gecikme nedeniyle kira kaybı,
• Sözleşmedeki gecikme cezası,
• İnşaatın kalan kısmını tamamlama maliyeti,
• Ayıplı işleri düzeltme gideri,
• Koruma ve güvenlik masrafları,
• Ruhsat yenileme ve proje giderleri,
• Fazladan finansman maliyeti,
• Ödenmiş fakat karşılığı yapılmamış bedeller,
• Sözleşmenin sona ermesinden doğan diğer zararlar.

Tamamlama maliyeti, eski sözleşmedeki birim fiyatlarla otomatik olarak hesaplanmaz. Yeni yüklenicinin devreye gireceği tarihteki makul piyasa bedeli ve hangi işlerin gerçekten eksik olduğu bilirkişiyle belirlenebilir.

Arsa sahibinin aynı zararı farklı adlar altında iki defa talep etmemesi gerekir. Ceza koşulu, kira kaybı ve ek zarar arasındaki ilişki sözleşmeye göre kurulmalıdır.

Müteahhit Finansman Sıkıntısını Mücbir Sebep Gösterebilir mi?

Müteahhidin nakit sıkıntısı yaşaması, beklediği satışları yapamaması veya maliyetlerin artması kural olarak tek başına mücbir sebep değildir.

Mücbir sebep iddiasında:

• Olayın sözleşme kurulurken öngörülebilir olup olmadığı,
• Müteahhidin kontrol alanı dışında bulunup bulunmadığı,
• Kaçınılmazlığı,
• İnşaatı hangi tarihler arasında etkilediği,
• Alternatif önlemlerin alınıp alınmadığı,
• Bildirim yükümlülüğüne uyulup uyulmadığı

incelenir.

Genel ekonomik güçlük ile belirli bir resmî yasak, ağır afet veya uzun süreli idari engel aynı şekilde değerlendirilmez. Sözleşmedeki mücbir sebep maddesi de kanun ve dürüstlük kuralıyla birlikte ele alınmalıdır.

Müteahhit Konkordato İlan Ederse Ne Olur?

Müteahhidin konkordato talep etmesi, arsa sahiplerinin sözleşmesinin kendiliğinden sona erdiği anlamına gelmez. Geçici veya kesin mühlet kararının sözleşmeye, takiplere, teminatlara ve tapu taleplerine etkisi ayrı ayrı incelenmelidir.

Arsa sahipleri:

1. Konkordato dosyasını ve ilanları takip etmelidir.
2. Alacak bildirim sürelerini kaçırmamalıdır.
3. Tapu iadesi talebinin ayni mi şahsi mi olduğunu değerlendirmelidir.
4. Teminat mektubu, ipotek ve kefaletleri incelemelidir.
5. Devam eden davaların mühlet karşısındaki durumunu belirlemelidir.
6. Projenin devam ettirilip ettirilemeyeceğini komiser raporlarıyla değerlendirmelidir.

Konkordato, iflas ve şirket tasfiyesi farklı süreçlerdir. Şirketin ticaret sicilinde aktif görünmesi, inşaatı tamamlayabilecek mali güce sahip olduğunu tek başına göstermez.

Şantiyedeki Malzemeler Kime Aittir?

Şantiyede bulunan her malzemenin arsa sahibine ait olduğu varsayılamaz.

Malzemelerin:

• İnşaata kalıcı olarak bağlanıp bağlanmadığı,
• Bedelinin kim tarafından ödendiği,
• Müteahhide mi alt yükleniciye mi ait olduğu,
• Konsinye bırakılıp bırakılmadığı,
• Fatura ve teslim kayıtları,
• Sözleşmedeki mülkiyet hükümleri

incelenmelidir.

Arsa sahibinin hukuki durumu belirlenmemiş malzemeleri satması veya başka yerde kullanması tazminat ve ceza uyuşmazlığı yaratabilir. Şantiye envanteri mümkünse bilirkişi, noter tespiti veya ayrıntılı teslim tutanağıyla belirlenmelidir.

Ruhsat ve Proje İşlemleri Nasıl Devam Ettirilir?

Müteahhidin değişmesi, yalnız özel hukuk sözleşmesiyle çözülecek bir konu değildir. İmar ve yapı denetim kayıtları da güncellenmelidir.

Belediye ve ilgili kurumlarda:

• Yapı ruhsatının geçerliliği,
• Ruhsat süresinin dolup dolmadığı,
• Yapı müteahhidi kaydı,
• Yetki belge numarası,
• Şantiye şefi,
• Yapı denetim kuruluşu,
• Proje müellifleri,
• Fenni mesuller,
• Ruhsata aykırı imalatlar,
• Proje değişikliği ihtiyacı

kontrol edilmelidir.

Yeni müteahhidin yalnız şantiyeyi devralması, belediye kayıtlarında sorumluluğun kendiliğinden değişmesini sağlamaz. Ruhsata aykırı devam eden çalışma idari para cezası ve mühürleme riski doğurabilir.

Arsa Sahiplerinden Biri Feshe Karşı Çıkarsa Ne Olur?

Birden fazla arsa sahibinin taraf olduğu sözleşmelerde kimin hangi işlem için yetkili olduğu önemlidir.

Şu hususlar incelenmelidir:

• Sözleşmeyi bütün malikler imzalamış mı?
• Ortak bir temsilci atanmış mı?
• Vekâletnamenin kapsamı nedir?
• Fesih ve dava için birlikte hareket şartı var mı?
• Tapu payları ve bağımsız bölüm dağılımı nasıl?
• Proje 6306 sayılı Kanun kapsamında mı?
• Malikler kurulunda alınmış geçerli bir karar bulunuyor mu?

Olağan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm projesinin karar ve uygulama sistemi aynı değildir. Bir malik grubunun aldığı kararın bütün tarafları bağlayıp bağlamadığı somut hukuki rejime göre belirlenmelidir.

Ceza Şikâyeti Yapılması İnşaatı Tamamlatır mı?

Müteahhidin işi bırakması tek başına dolandırıcılık suçu oluşturmaz. Başlangıçtan itibaren hileli davranışla menfaat sağlama kastı bulunup bulunmadığı ayrıca araştırılır.

Örneğin:

• Aynı bağımsız bölümün birden fazla kişiye satılması,
• Sahte belge kullanılması,
• Gerçekte bulunmayan proje veya ruhsatın varmış gibi gösterilmesi,
• Alınan paraların baştan beri inşaat amacı dışında hileyle toplanması

ceza hukuku bakımından ayrıca değerlendirilebilir.

Buna karşılık finansman sorunu, gecikme veya sözleşmenin gereği gibi ifa edilmemesi çoğu durumda öncelikle özel hukuk uyuşmazlığıdır.

Savcılığa başvuru, sözleşmeyi kendiliğinden feshetmez, tapuyu geri döndürmez ve inşaatın tamamlanmasına karar verilmesini sağlamaz. Hukuk davası, tapu tedbiri ve teknik tespit seçenekleri ayrıca kullanılmalıdır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Görev, tarafların sıfatına ve talebe göre değişebilir.

Tapu iptali ve tescil gibi taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi önemlidir. Yalnız para alacağı veya sözleşme talebinde genel ve özel yetki kuralları ayrıca değerlendirilir.

Arabuluculuk Zorunlu mudur?

Her yarım inşaat uyuşmazlığında aynı cevap verilemez.

• Her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili para ve tazminat taleplerinde ticari dava şartı arabuluculuk gündeme gelebilir.
• Tüketici mahkemesinde görülecek uyuşmazlıklarda kanundaki istisnalar dışında arabuluculuk zorunlu olabilir.
• Bireysel arsa sahibiyle müteahhit arasındaki eser sözleşmesi uyuşmazlığı yalnız inşaatla ilgili olduğu için otomatik olarak zorunlu arabuluculuk kapsamında sayılmamalıdır.
• Tapu iptali, tescil ve sözleşmenin sona erdirilmesi taleplerinin birlikte ileri sürülmesi hâlinde her talep bakımından ayrıca inceleme yapılmalıdır.
• Sözleşmede tahkim veya uyuşmazlık kurulu şartı varsa bunun geçerliliği değerlendirilmelidir.

Yanlış görev veya arabuluculuk değerlendirmesi davanın usulden sonuçlanmasına ve zaman kaybına neden olabilir.

Zamanaşımı Ne Kadardır?

Talebin hukuki niteliğine göre farklı süreler uygulanabilir.

Sözleşmeye aykırılık ve gecikmeden doğan bazı alacaklarda TBK m.146’daki on yıllık genel zamanaşımı gündeme gelebilir. Taşınmaz yapılardaki ayıplı eser talepleri bakımından TBK m.478 uyarınca teslimden itibaren beş yıl; yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yıl değerlendirilebilir.

Ancak:

• Tapu iptali ve tescilin hukuki temeli,
• Sebepsiz zenginleşme,
• Sözleşmenin sona erme tarihi,
• Alacağın muacceliyet tarihi,
• Ayıbın gizli veya açık olması,
• İhtar, dava ve icra işlemleri

süre hesabını değiştirebilir.

“Yarım inşaatta her talep on yıldır” şeklindeki genelleme güvenli değildir. Dava ve ihtiyati tedbir ihtiyacı zamanaşımından bağımsız olarak gecikmeden değerlendirilmelidir.

İzlenebilecek Uygulama Sırası

1. Sözleşme, ek protokoller ve vekâletnameler toplanmalıdır.
2. Güncel tapu kayıtları ve takyidatlar alınmalıdır.
3. Belediye, ruhsat ve yapı denetim dosyası incelenmelidir.
4. Şantiyenin mevcut durumu fotoğraf ve videoyla korunmalıdır.
5. Teknik uzman ön incelemesi yaptırılmalıdır.
6. Gerekirse mahkemeden delil tespiti istenmelidir.
7. İnşaat seviyesi ve kalan maliyet belirlenmelidir.
8. Müteahhide uygun süre ve açık talepler içeren ihtar gönderilmelidir.
9. Teminat mektubu, ipotek ve cezai şartlar değerlendirilmelidir.
10. Tapu devri riski varsa ihtiyati tedbir hazırlanmalıdır.
11. Sona erdirmenin geçmişe mi ileriye mi etkili olacağı belirlenmelidir.
12. Tapu iadesi ve tazminat talepleri birlikte hesaplanmalıdır.
13. Eski hukuki ilişki çözülmeden şantiye kontrolsüz biçimde yeni yükleniciye verilmemelidir.
14. Yeni yüklenici sözleşmesinde kalan işler, teminat ve teslim takvimi ayrıntılı düzenlenmelidir.

İki Kısa Örnek

Örnek 1: Müteahhit kaba inşaat seviyesinde işi bırakmış ve yazılı ihtara rağmen şantiyeye dönmemiştir. Arsa sahipleri, mevcut imalat ve tamamlama maliyetini delil tespitiyle belirledikten sonra sözleşmenin sona erdirilmesi, hak edilmemiş tapuların iadesi ve zararlarının tahsili için dava açabilir.

Örnek 2: İnşaatın büyük bölümü tamamlanmış; ancak iskan, ortak alanlar ve bazı daireler eksik bırakılmıştır. Bu durumda geçmişe etkili dönme yerine mevcut imalatın korunması, eksiklerin üçüncü kişiye tamamlattırılması ve mali tasfiye seçenekleri değerlendirilebilir.

Sık Sorulan Sorular

Müteahhit işi bıraktıysa sözleşme otomatik olarak sona erer mi?

Hayır. İşin bırakılması temerrüt ve ağır sözleşme ihlali oluşturabilir; ancak sözleşmenin nasıl sona erdirileceği, tapuların durumu ve fesih hükümleri ayrıca incelenmelidir.

Müteahhide kaç gün süre verilmelidir?

Her dosyada geçerli sabit bir süre yoktur. Yapılacak işin niteliğine, inşaat seviyesine ve müteahhidin hazırlık durumuna göre makul süre verilmelidir.

Yarım kalan inşaatı hemen başka müteahhide verebilir miyiz?

Mevcut imalat ve şantiye durumu tespit edilmeden yeni yüklenicinin işe başlaması delillerin kaybolmasına yol açabilir. Önce sözleşme, delil, ruhsat ve şantiye teslimi çözülmelidir.

Müteahhide verilen tapular geri alınabilir mi?

Hak edilmeden devredilen payların iadesi talep edilebilir. Müteahhit veya üçüncü kişiler devre yanaşmazsa tapu iptali ve tescil davası gerekebilir.

Müteahhit iflas ettiyse sözleşme kendiliğinden biter mi?

Hayır. İflas veya konkordatonun sözleşmeye, tapu taleplerine ve alacak kaydına etkisi ilgili dosyaya göre ayrıca değerlendirilir.

Savcılığa şikâyet etmek yeterli midir?

Hayır. Ceza şikâyeti koşulları varsa yapılabilir; fakat sözleşmenin sona ermesi, tapu iadesi, delil tespiti ve tazminat için özel hukuk yolları ayrıca kullanılmalıdır.

Sonuç

“Müteahhit inşaatı yarım bıraktı” durumunda arsa sahibinin ilk yapması gereken, inşaatı hemen başka bir firmaya teslim etmek değil; mevcut imalatı, tapu kayıtlarını ve sözleşme durumunu güvence altına almaktır.

İnşaatın tamamlanma oranı ve kalan maliyeti bilirkişi incelemesiyle belirlenmeli; müteahhide gerekiyorsa uygun süre içeren yazılı ihtar gönderilmelidir. Sözleşmenin noter bildirimiyle mi, tarafların anlaşmasıyla mı yoksa mahkeme kararıyla mı sona erdirileceği somut dosyaya göre belirlenir.

Müteahhide devredilmiş tapular, üçüncü kişilere yapılan satışlar, ipotek ve hacizler uyuşmazlığın en kritik bölümüdür. Devir riski varsa belirli taşınmazlara yönelik ihtiyati tedbir gecikmeden değerlendirilmelidir.

Yeni yüklenici ancak deliller korunduktan, eski sözleşmenin durumu netleştirildikten ve belediye kayıtları düzenlendikten sonra şantiyeye alınmalıdır. Aksi hâlde eski ve yeni imalatın ayrılması ile zarar hesabı güçleşebilir.

Güncel Kaynaklar

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – özellikle m.112–125, 470–486
2. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu – ihtiyati tedbir ve delil tespiti hükümleri
3. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu – tapu sicili ve taşınmaz mülkiyeti hükümleri
4. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu – iflas ve konkordato hükümleri
5. 3194 sayılı İmar Kanunu
6. Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması ve Kayıtlarının Tutulması Hakkında Yönetmelik

SEO Etiketleri

Müteahhit inşaatı yarım bıraktı, yarım kalan inşaat, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, sözleşmenin feshi, müteahhide ihtar, inşaatın tamamlatılması, tapu iptali, arsa sahibinin hakları, delil tespiti, inşaat hukuku.

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Sözleşme, tapu kayıtları, ruhsat dosyası, inşaat seviyesi, müteahhide yapılan devirler ve varsa konkordato veya icra dosyaları incelenmeden somut uyuşmazlık hakkında kesin değerlendirme yapılamaz.