ARSA SAHİPLERİNİN İFAYA EK OLARAK BULUNABİLECEĞİ TALEPLER

 

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin inşaatı sözleşmeye uygun olarak meydana getirip teslim etmesi için vade belirlenmektedir. Bu vade çoğu zaman belirli ve kesin vade olarak karşımıza çıkmaktadır. Borcunun ifasında nitelikli bir gecikme yaşayan yüklenici karşısında iş sahibi seçimlik haklara sahip olmaktadır. Bu haklardan birisi ise aynen ifayı isteyip gecikme sebebiyle uğradığı zararların tazminini talep etmektir.  sebebiyle uğranılan zararlar bahsinde ne tür zararlar ortaya çıkmaktadır ve iş sahibi neleri talep edebilir?

Kira Kaybı; Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin yeni bir binaya ihtiyaç duyması ve yeni bir bina yapacak ekonomik güce sahip olmaması ile yüklenicilerin yeni bina için gerekli arsalar araması sonucu taraflar bir araya gelmektedir. İş sahibi kendi payına düşecek bağımsız bölümlerin kendisine sağlayacağı fayda ile hareket etmekte planlarını buna göre yapmaktadır. Sözleşmelerde de çoğu zaman yüklenicinin inşaatı tesliminde temerrüde düşmesi sonucu gecikilen süre için  belirli bir miktar kira tazminatı kararlaşıtırılmaktadır. Şayet sözleşmede gecikme tazminatı kararlaştırılmamış olsa dahi rayiç kira bedeli tutarında gecikme tazminatı istenebilir.(Yargıtay 15. HD Esas2019/2372 17.02.2020 tarihli karar).

Yüklenicinin yaptığı teslim üzerine düşen yükümlülükleri yaparak gerçekleştirdiği bir teslim olmalıdır. Bu yükümlülükler arasında iskan ruhsatının alınması ve diğer teslim için gerekli koşullar yerine getirilmelidir. Bunlar olmaksızın yapılan teslimde iş sahibi kendisine ait bağımsız bölümlerine kullanamayacağından  sözleşmeye uygun bir teslim olmayacaktır.

Sözleşmenin 5. maddesinde inşaat süresinin, binanın boş, borçsuz ve ilişiksiz olarak yükleniciye teslim edildiği tarihten itibaren 18 ay olacağı, binanın bu inşaat süresi içinde tamamen iş bu sözleşme ve eklerine uygun bir şeklinde bitirileceği ve iskân izninin de alınmış olacağı kararlaştırılmış, aynı maddenin devamında inşaat süresince ödenecek kira, teslim süresinin 12 ay ve 18 aydan daha fazla uzaması durumunda gecikilen her ay için ödenecek kira bedeli miktarları kararlaştırılmıştır. Teslimi gereken tarihten 12 aylık gecikmeye kadar kararlaştırılan kira bedeli miktar olarak belirlenmemiştir. Ancak 12 aya kadar olan gecikme süresi için gecikme tazminatı istenemeyeceğine dair bir hüküm de bulunmamaktadır. Buna göre arsa sahibi teslimi gereken tarihten 12 aylık gecikmeye kadar, 6098 Sayılı TBK’nın 125. maddesinin birinci fıkrası gereğince, sözleşmede kararlaştırılmamış olsa dahi gecikme tazminatı isteme hakkına sahip olacaktır. Sözleşmenin 5. maddesi kapsamında kararlaştırılan sürede iskân izninin de alınmış olacağı belirtildiğinden, yapı kullanma izin belgesi alma yükümlülüğünün yükleniciye bırakıldığı ve teslimin iskân koşuluna tabi tutulduğu anlaşılmaktadır. Dairemizin yerleşik içtihat ve uygulamalarında, yapı kullanma izin belgesi alma yükümlülüğünün yükleniciye bırakıldığı durumlarda bu belge alınmaksızın bağımsız bölümler arsa sahiplerine teslim edilse dahi, arsa sahibi yapı kullanma izin belgesi alınmayan bağımsız bölümleri kullanmaya zorlanamayacağından yapı kullanma izin belgesi bulunmayan bağımsız bölümleri fiilen kullanarak ya da kiraya vermek suretiyle ekonomik yarar sağladığı yüklenici tarafından yasal delillerle kanıtlanmadıkça arsa sahibinin fiilen teslim aldığı bağımsız bölümler için gecikme tazminatı isteyebileceği kabul edilmektedir.[1]

İfaya ekli cezai şart; Cezai şart yüklenicinin teslim borcunu zamanında yerine getirmesi için üzerinde baskı kuran bir mekanizmadır. İfaya ekli cezai şart ile de ifa ile birlikte gecikilen her gün için belirli bir miktar cezanın ödenmesi kararlaştırılmakadır. Cezai şart asıl borcun varlığına bağlı olduğundan iş sahibi eseri teslim alırken eğer ihtirazi kayıt ileri sürmemişse cezai şart da talep edemeyecektir.

“….tarafından, davalı yükleniciden gecikmeye bağlı cezai şart talep edileceğini içeren ihtirazî kayıt düşülmediği veya bu sebeple bir ihtarda bulunulmadığı görülmektedir. Sonuç olarak geçici kabulün yapıldığının anlaşıldığı, geçici kabule engel olabilecek eksik kusur ve arızanın bulunmadığı tesbit edildiğinden, BK 158/II. md. hükmü uyarınca ihtirazi kayıt ileri sürülmeksizin iş kabul edilmekle; sözleşmenin 31. maddesinde düzenlenen söz konusu ceza, kabul yapılmakla düşeceğinden, davanın tümden reddi gerekirken; mahsup yapılmak suretiyle davanın sonuçlandırılması doğru olmamış..”[2]

Cezai şart, gecikme tazminatından farklı olarak zarar unsurunun var olup olmamasına bağlı değildir. Yani sözleşmede gecikilen süre için belirli bir miktar paranın ödenmesi hükmü hukuki niteliği itibariyle bir cezai şart ise arsa sahibi zararını ispat etmek zorunda değildir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde gecikme için belirli bir miktar paranın ödenmesi hükümleri bazen götürü tazminat olarak nitelendirilmekte bazen de cezai şart olarak değerlendirilmektedir. Bu değerlendirme arsa sahibi açısından önem arz etmektedir. Çünkü cezai şart olarak nitelendirildiğinde zararı ispat yükü ortadan kalkacaktır. Yargıtay açısından da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerindeki bu hükümlerin gecikme tazminatı mı yoksa ifaya ekli cezai şart mı olduğu netlik kazanmış değildir.

Eksik ve ayıplı işler bedeli; Yüklenici eseri meydana getirirken sözleşmedeki hususlara , teknik şartnameye uygun bir şekilde yerine getirmelidir. Aynı zamanda eseri eksiksiz ve ayıpsız teslim borcu altındadır. Eksiklik ve ayıp hukuki niteliği itibariyle birbirinden farklı olduğundan meydana getirilen eserdeki eksiklerin zararında genel hükümlere gidilirken ayıpların varlığı halinde ayıp hükümlerine gidilerek zarar tazmin edilir.

İş sahibi meydana getirilen eserdeki eksik ve ayıplı işler için yükleniciden talepte bulunabilir. Eksik işler için TBK 112 e göre zararın giderilmesi gerekir. Ayıpların varlığı halinde ise TBK 474 -478 maddeleri uygulama alanı bulacaktır.

İş sahibi yüklenicinin temerrüdü karşısında seçimlik haklardan aynen ifa ile birlikte gecikme tazminatı hakkını kullandığında yüklenici inşaatı teslim borcu devam etmekte ve iş sahibinin gecikme sebebiyle uğradığı zararı tazmin etmelidir. Eğer iş sahibi yükleniciye karşı eksik ve ayıplı işlerin bedelini istemiş ise yüklenici aynen ifa borcu yerine bu bedeli ödeyerek borcundan kurtulabilir. Arsa sahibinin gecikme sebebiyle uğradığı zararları talep hakkı iki durumda da saklıdır.

Kaynakça:

Kazancı.com

Lexpera.com

[1] Yargıtay 15.HD Esas:2019/2704 Karar:2020/92

[2] Yargıtay 15.HD  Esas: 2018/ 4821 Karar: 2019 / 3113

Menü