İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE EKSİK İŞ NEDİR?
Eksik iş, inşaat sözleşmesinde ve buna uygun olarak hazırlanan proje ile yapılması planlanan imalatın yapılmamasıdır. Yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesinde öngörülen tüm imalatı eksiksiz olarak tamamlayıp sözleşmede kararlaştırıldığı gibi iş sahibine teslim etmek zorundadır.
Eksik işler bedeli teslim anında koşul ileri sürmek zorunda kalmaksızın zamanasimi içerisinde her zaman istenebilir.
Y 15. HD E. 2008/1681 K. 2009/1080 T. 2.3.2009 EKSİK İŞ BEDELİ
( Eser Sözleşmelerinde – Teslim Anında İhtirazi Kayıt İleri Sürülmemiş Olsa Bile Zamanaşımı Süresince Her Zaman İstenebileceği )
Eser sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, eksik işler bedeli teslim sırasında ihtirazi kayıt ileri sürülmemiş olsa bile zamanaşımı süresi içerisinde her zaman istenebilir. Açıklanan nedenlerle, taraf delilleri toplanarak eksik işlerin bulunup bulunmadığı araştırılarak sonuca göre karar verilmelidir.
İş sahibi eksik iş bedelini yüklenicinin daireyi sattığı üçüncü kişiden de isteyebilir temlik alan arsa payı oranında değil eksik ve bozuk iş bedelinin tamamından sorumludur.
Y 14. HD E. 1996/1724 K. 1996/2008 T. 25.3.1996 EKSİK BIRAKILAN İŞ
( Tahammülü Mümkün İse Yüklenici Veya Halefi Tarafından Giderilmesi ) Yüklenicinin halefi, eksikliğin tamamını ödemesi gerekir, arsa payı oranında sorumlu tutulması doğru değildir.Halefiyet, tecezzi kabul etmez. Bu nedenle yüklenicinin halefi olan davacının eksikliğin tamamını ödemesi gerekirken, bundan arsa payı oranında sorumlu tutulması doğru görülmemiştir.
Eksik işte yüklenici sözleşmeye uygun bir eser imal ve teslim etme borçu üstlenmiş olur, imalatın sözleşmeye göre yapılmadığı durumda, iş sahibi Tbk madde 113e göre masrafı yükleniciye ait olarak İnşaatı tamamlayabilir ya da yükleniciyi temerrüde düşürüp boşa kanunu 123-125 hükümlerine başvurabilir.
İş sahibi inşaat daha devam ederken,yani yapım aşamasında iken kendi yerini üçüncü kişiye satarsa eksik işlerden dolayı yükleniciden tazminat isteyemez bu hak taşınmazı alan üçüncü kişiye geçer fakat inşaat tamamlandıktan sonra taşınmasını üçüncü kişiye satsa bile iş sahibi yükleniciden bundan doğan zararını isteyebilir çünkü eksik iş yüzünden taşınmazın değer kaybına uğradığını iddia ederek bundan doğan zararını tazmin isteyebilir.
Yüklenici taşınmazın ortak alanlarında da eksik iş yapmış olabilir bu durumda Ortak alanlarda ki eksik işler için sadece arsa payı üzerinden talepte bulunula bilinecektir.
Y 15. HD E. 1995/2790 K. 1995/5069 T. 27.9.1995 – ORTAK YERLERDEKİ EKSİK İŞLER ( Davacının Ancak Arsa Payı Oranında Talepte Bulunabileceği )
ortak yerlerdeki eksik işlerden dolayı ancak tapudaki arsa payı oranında istekte bulunabilir. Eksik işler tutarının tümüyle hüküm altına alınması doğru değildir. Öyleyse, çatı izalasyonu projede öngörülmemiş veya imar mevzuatı uyarınca yapımı, bina iskan ruhsatı alımından sonra zorunlu hale getirilmişse, bu iş kalemi bedelinden yüklenici sorumlu tutulamaz.
İnşaat sözleşmelerinde, eğer ki inşaat yapım bedeli, bağımsız bölüm ve/veya arsa sayına bağlanmış ise, bedel malen ödenmiş olur ve bu bir götürü ücret olarak kabul edilir. Bu durumda inşaatta eksik iş olması durumunda, ve iş veren borcunu ödemiş ( arsa payını ve taşınmazını yükleniciye devretmiş ise ) avans niteliğinde olan bu devir iptal edilebilir. inşaatın geldiği seviye dikkate alınarak, yüklenicinin hak ediş oranı hesaplanır ve arta kalan kısım için iş sahibi, devredilen tapunun iptali ile taşınmazın kendi adına tescilini isteyebilir.
Y 15. HD. E. 2003/910 K. 2003/4077 T. 18.9.2003 GÖTÜRÜ İŞ BEDELİNİN HESAPLANMASI
( Gerçekleşen İmalatın Toplam İşe Göre Fiziki Oranının Bulunup Bunun Götürü Bedele Oranlanması Suretiyle Hesaplanması )
B.K.nun 365/1 maddesi hükmü gereğince, iş götürü olarak pazarlık edilmişse, yüklenici işi kararlaştırılan fiyata yapmaya zorunludur. Öyle ise taraflar arasında düzenlenen sözleşme de gözönünde bulundurularak davacı yüklenicinin işten elini çektiği gündeki yapılan işin durumuna göre inşaatın fiziksel olarak kaçta kaçının yapıldığı uzman bilirkişi aracılığıyla belirlenmeli ve bu yöntemle bulunacak oran götürü ücrete uygulanmalı ve kurulacak orantı sonucu yapılan işe düşen tutar saptanmalı, bu tutar yapılan işin karşılığı olarak kabul edilmeli, sözleşme arkasında yazılı ve davacı tarafından itiraza uğramayan ödeme miktarı gözetilerek varılacak uygun sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken bilirkişi görüşüne bağlı kalınarak karar verilmesi yasaya aykırı olmuş, kararın bozulması uygun bulunmuştur.
Y 15. HD E. 2003/4424 K. 2003/4772 T. 15.10.2003 – İŞ BEDELİ
( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Yapacağı İşin Yani İnşaatın Bedeli Arsa Üzerinden Arsa Sahibince Verilecek Pay ile Ayni Olarak Ödenmesi-İnşaat Bedelinin Yükleniciye Arsa Payı Olarak Ödenmesinin Sözleşmede Kararlaştırılması Halinde İş Bedelinin Götürü Olması )
Yüklenicinin yapacağı işin yani inşaatın bedeli, arsa üzerinden, arsa sahibince verilecek pay ile ayni olarak ödenmektedir. İnşaat bedelinin yükleniciye arsa payı olarak ödenmesinin sözleşmede kararlaştırılması halinde ise iş bedeli, “götürü” olur. İşin yapımı, götürü ( kesin ) bedelle yüklenildiği durumlarda; Borçlar Yasasının 365/2.maddesinde belirtilen yasal nedenlerle bedelin artırılmasını gerektiren koşulların oluştuğu yüklenici tarafından yasal delillerle kanıtlanmadıkça, yüklenici eseri götürü bedelle yapmak zorundadır ve eser yani bu kapsamda inşaat daha çok çalışmayı ve gideri gerektirmiş olsa bile, yüklenici iş bedelinin artırılmasını isteyemez.
Yüklenici, özen borcu gereği olarak, yapımını yüklendiği inşaatı, iş sahibi ile yaptığı sözleşme hükümleriyle, sözleşmenin eki olan onaylı projesine; fen ve sanat kurallarına ve kendisine duyulan güvene ve öngörülen amaca uygun olarak tamamlayıp temsil etmekle yükümlüdür. ( B.K.md.356 ) Yüklenicinin özen borcu, hazırlık çalışmalarından eserin tamamlanıp teslim edilmesine kadar devam eder. Yasal olması koşuluyla, inşaatın büyütülmesi proje dışı genişletilmesi, arsa sahibi yahut sahipleri ile yükleniciye verilen bağımsız bölümlere aynı oranda yansımış ise yüklenicinin fazla iş yaptığı kabul edilemez ve bu sebeple de ilave iş bedeli isteyemez. Yüklenici, yanlar arasındaki sözleşmede kabul edilen nitelik ve özellikteki malzemeleri kullanarak inşaatı imal etmek zorundadır.
Y 15. HD E. 2001/988 K. 2001/3298 T. 18.6.2001 – EKSİK İŞLER
( Yüklenicinin İnşaatı Terkettiği Aşama Belirlenerek Yüzde Olarak Ne Oranda İkmal Ettiğinin Saptanmasının Gerekmesi )
Davacı yüklenicinin inşaatı yarım bıraktığı, eksik işlerin davalı arsa sahipleri tarafından davacıya ait bir kısım bağımsız bölümlerin 3. kişilere satılması ve elde edilen paranın inşaata harcanması suretiyle ikmal edilmeye çalışıldığı dosya kapsamı ile sabit olup bu husus tarafların da kabulündedir. Bu durumda öncelikle davacı yüklenicinin inşaatı hangi aşamada terkettiğinin saptanması önem taşımaktadır. Mahkemece alınan bilirkişi raporu hüküm tesisine elverişli olmayıp, tesbit raporu, tanık beyanları ve tüm dosya kapsamı ile davacının inşaatı terkettiği aşama belirlenerek yüzde olarak ne oranda ikmal ettiği saptanmalı, inşaattan el çektiği tarih itibariyle inşaatın eksik bırakılan kısmının bedeli ile davacı namına satılarak bedeli inşaata sarf edilen 3 adet dairenin de aynı tarih itibariyle satış bedelleri araştırılarak satış bedellerinin eksik bırakılan işleri karşılayıp karşılamadığı araştırılmalı sonucuna göre tescili talep edilen dört adet daire yönünden bir karar verilmelidir.
Son olarak, İnşaatlarda ki eksik işler, sözleşmeye aykırılık olarak kabul edilir ve TBK 112 md uyarınca tazmini istenecektir.