İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE EKSİK İŞ NEDİR?

Eksik iş, eser/inşaat sözleşmesinde kararlaştırıldığı hâlde yüklenicinin hiç yapmadığı veya yarım bıraktığı imalatlardır (ör. teslim edilen dairede kapı, mutfak dolabı, asansör, otopark veya çevre düzenlemesinin bulunmaması). Ayıplı işten farkı: ayıplı iş yapılmış ama sözleşmeye/projeye/fen-sanat kurallarına aykırı iken eksik iş hiç ifa edilmemiştir. Bu sebeple eksik işler için TBK m.474’teki ayıp ihbarı külfeti aranmaz; iş sahibi ihbar yapmasa bile eksik iş bedelini veya bizzat yaptırma masrafını talep edebilir. Hukuki dayanak TBK m.470 ve 473‘tür; iş sahibi süre verip ihtarla eksiğin giderimini veya üçüncü kişiye yaptırma yetkisini kullanabilir. Eksik iş alacağı eser sözleşmesi bedeli niteliğinde olup TBK m.147/6 uyarınca 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Gayrimenkul avukatı kadromuz yanınızdadır.

Eksik iş, inşaat sözleşmesinde ve buna uygun olarak hazırlanan proje ile yapılması planlanan imalatın yapılmamasıdır. Yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesinde öngörülen tüm imalatı eksiksiz olarak tamamlayıp sözleşmede kararlaştırıldığı gibi iş sahibine teslim etmek zorundadır.

Eksik işler bedeli teslim anında koşul ileri sürmek zorunda kalmaksızın zamanasimi içerisinde her zaman istenebilir.

Y 15. HD E. 2008/1681 K. 2009/1080 T. 2.3.2009 EKSİK İŞ BEDELİ

( Eser Sözleşmelerinde – Teslim Anında İhtirazi Kayıt İleri Sürülmemiş Olsa Bile Zamanaşımı Süresince Her Zaman İstenebileceği )

Eser sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, eksik işler bedeli teslim sırasında ihtirazi kayıt ileri sürülmemiş olsa bile zamanaşımı süresi içerisinde her zaman istenebilir. Açıklanan nedenlerle, taraf delilleri toplanarak eksik işlerin bulunup bulunmadığı araştırılarak sonuca göre karar verilmelidir.

İş sahibi eksik iş bedelini yüklenicinin daireyi sattığı üçüncü kişiden de isteyebilir temlik alan arsa payı oranında değil eksik ve bozuk iş bedelinin tamamından sorumludur.

Y 14. HD E. 1996/1724 K. 1996/2008 T. 25.3.1996 EKSİK BIRAKILAN İŞ

( Tahammülü Mümkün İse Yüklenici Veya Halefi Tarafından Giderilmesi ) Yüklenicinin halefi, eksikliğin tamamını ödemesi gerekir, arsa payı oranında sorumlu tutulması doğru değildir.Halefiyet, tecezzi kabul etmez. Bu nedenle yüklenicinin halefi olan davacının eksikliğin tamamını ödemesi gerekirken, bundan arsa payı oranında sorumlu tutulması doğru görülmemiştir.

Eksik işte yüklenici sözleşmeye uygun bir eser imal ve teslim etme borçu üstlenmiş olur, imalatın sözleşmeye göre yapılmadığı durumda, iş sahibi Tbk madde 113e göre masrafı yükleniciye ait olarak İnşaatı tamamlayabilir ya da yükleniciyi temerrüde düşürüp boşa kanunu 123-125 hükümlerine başvurabilir.

İş sahibi inşaat daha devam ederken,yani yapım aşamasında iken kendi yerini üçüncü kişiye satarsa eksik işlerden dolayı yükleniciden tazminat isteyemez bu hak taşınmazı alan üçüncü kişiye geçer fakat inşaat tamamlandıktan sonra taşınmasını üçüncü kişiye satsa bile iş sahibi yükleniciden bundan doğan zararını isteyebilir çünkü eksik iş yüzünden taşınmazın değer kaybına uğradığını iddia ederek bundan doğan zararını tazmin isteyebilir.

Yüklenici taşınmazın ortak alanlarında da eksik iş yapmış olabilir bu durumda Ortak alanlarda ki eksik işler için sadece arsa payı üzerinden talepte bulunula bilinecektir.

Y 15. HD E. 1995/2790 K. 1995/5069 T. 27.9.1995 – ORTAK YERLERDEKİ EKSİK İŞLER ( Davacının Ancak Arsa Payı Oranında Talepte Bulunabileceği )

ortak yerlerdeki eksik işlerden dolayı ancak tapudaki arsa payı oranında istekte bulunabilir. Eksik işler tutarının tümüyle hüküm altına alınması doğru değildir. Öyleyse, çatı izalasyonu projede öngörülmemiş veya imar mevzuatı uyarınca yapımı, bina iskan ruhsatı alımından sonra zorunlu hale getirilmişse, bu iş kalemi bedelinden yüklenici sorumlu tutulamaz.

İnşaat sözleşmelerinde, eğer ki inşaat yapım bedeli, bağımsız bölüm ve/veya arsa sayına bağlanmış ise, bedel malen ödenmiş olur ve bu bir götürü ücret olarak kabul edilir. Bu durumda inşaatta eksik iş olması durumunda, ve iş veren borcunu ödemiş ( arsa payını ve taşınmazını yükleniciye devretmiş ise ) avans niteliğinde olan bu devir iptal edilebilir. inşaatın geldiği seviye dikkate alınarak, yüklenicinin hak ediş oranı hesaplanır ve arta kalan kısım için iş sahibi, devredilen tapunun iptali ile taşınmazın kendi adına tescilini isteyebilir.

Y 15. HD. E. 2003/910 K. 2003/4077 T. 18.9.2003 GÖTÜRÜ İŞ BEDELİNİN HESAPLANMASI

( Gerçekleşen İmalatın Toplam İşe Göre Fiziki Oranının Bulunup Bunun Götürü Bedele Oranlanması Suretiyle Hesaplanması )

B.K.nun 365/1 maddesi hükmü gereğince, iş götürü olarak pazarlık edilmişse, yüklenici işi kararlaştırılan fiyata yapmaya zorunludur. Öyle ise taraflar arasında düzenlenen sözleşme de gözönünde bulundurularak davacı yüklenicinin işten elini çektiği gündeki yapılan işin durumuna göre inşaatın fiziksel olarak kaçta kaçının yapıldığı uzman bilirkişi aracılığıyla belirlenmeli ve bu yöntemle bulunacak oran götürü ücrete uygulanmalı ve kurulacak orantı sonucu yapılan işe düşen tutar saptanmalı, bu tutar yapılan işin karşılığı olarak kabul edilmeli, sözleşme arkasında yazılı ve davacı tarafından itiraza uğramayan ödeme miktarı gözetilerek varılacak uygun sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken bilirkişi görüşüne bağlı kalınarak karar verilmesi yasaya aykırı olmuş, kararın bozulması uygun bulunmuştur.

Y 15. HD E. 2003/4424 K. 2003/4772 T. 15.10.2003 – İŞ BEDELİ

( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Yapacağı İşin Yani İnşaatın Bedeli Arsa Üzerinden Arsa Sahibince Verilecek Pay ile Ayni Olarak Ödenmesi-İnşaat Bedelinin Yükleniciye Arsa Payı Olarak Ödenmesinin Sözleşmede Kararlaştırılması Halinde İş Bedelinin Götürü Olması )

Yüklenicinin yapacağı işin yani inşaatın bedeli, arsa üzerinden, arsa sahibince verilecek pay ile ayni olarak ödenmektedir. İnşaat bedelinin yükleniciye arsa payı olarak ödenmesinin sözleşmede kararlaştırılması halinde ise iş bedeli, “götürü” olur. İşin yapımı, götürü ( kesin ) bedelle yüklenildiği durumlarda; Borçlar Yasasının 365/2.maddesinde belirtilen yasal nedenlerle bedelin artırılmasını gerektiren koşulların oluştuğu yüklenici tarafından yasal delillerle kanıtlanmadıkça, yüklenici eseri götürü bedelle yapmak zorundadır ve eser yani bu kapsamda inşaat daha çok çalışmayı ve gideri gerektirmiş olsa bile, yüklenici iş bedelinin artırılmasını isteyemez.

Yüklenici, özen borcu gereği olarak, yapımını yüklendiği inşaatı, iş sahibi ile yaptığı sözleşme hükümleriyle, sözleşmenin eki olan onaylı projesine; fen ve sanat kurallarına ve kendisine duyulan güvene ve öngörülen amaca uygun olarak tamamlayıp temsil etmekle yükümlüdür. ( B.K.md.356 ) Yüklenicinin özen borcu, hazırlık çalışmalarından eserin tamamlanıp teslim edilmesine kadar devam eder. Yasal olması koşuluyla, inşaatın büyütülmesi proje dışı genişletilmesi, arsa sahibi yahut sahipleri ile yükleniciye verilen bağımsız bölümlere aynı oranda yansımış ise yüklenicinin fazla iş yaptığı kabul edilemez ve bu sebeple de ilave iş bedeli isteyemez. Yüklenici, yanlar arasındaki sözleşmede kabul edilen nitelik ve özellikteki malzemeleri kullanarak inşaatı imal etmek zorundadır.

Y 15. HD E. 2001/988 K. 2001/3298 T. 18.6.2001 – EKSİK İŞLER

( Yüklenicinin İnşaatı Terkettiği Aşama Belirlenerek Yüzde Olarak Ne Oranda İkmal Ettiğinin Saptanmasının Gerekmesi )

Davacı yüklenicinin inşaatı yarım bıraktığı, eksik işlerin davalı arsa sahipleri tarafından davacıya ait bir kısım bağımsız bölümlerin 3. kişilere satılması ve elde edilen paranın inşaata harcanması suretiyle ikmal edilmeye çalışıldığı dosya kapsamı ile sabit olup bu husus tarafların da kabulündedir. Bu durumda öncelikle davacı yüklenicinin inşaatı hangi aşamada terkettiğinin saptanması önem taşımaktadır. Mahkemece alınan bilirkişi raporu hüküm tesisine elverişli olmayıp, tesbit raporu, tanık beyanları ve tüm dosya kapsamı ile davacının inşaatı terkettiği aşama belirlenerek yüzde olarak ne oranda ikmal ettiği saptanmalı, inşaattan el çektiği tarih itibariyle inşaatın eksik bırakılan kısmının bedeli ile davacı namına satılarak bedeli inşaata sarf edilen 3 adet dairenin de aynı tarih itibariyle satış bedelleri araştırılarak satış bedellerinin eksik bırakılan işleri karşılayıp karşılamadığı araştırılmalı sonucuna göre tescili talep edilen dört adet daire yönünden bir karar verilmelidir.

Son olarak, İnşaatlarda ki eksik işler, sözleşmeye aykırılık olarak kabul edilir ve TBK 112 md uyarınca tazmini istenecektir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Eksik iş ile ayıplı iş arasındaki fark nedir?

Ayrım, ifa olup olmadığı noktasında düğümlenir. Eksik iş, sözleşme/proje gereği yapılması taahhüt edildiği hâlde fiziken hiç yapılmamış veya yarım kalmış imalat kalemleridir; örneğin asansörün takılmaması, çevre düzenlemesinin yapılmaması, otopark döşemesinin bitirilmemesi. Ayıplı iş ise yapılmış, ancak sözleşmeye, onaylı projeye veya fen-sanat kurallarına aykırı ya da kullanım amacını karşılamayacak nitelikte yapılmış imalattır (çatlak, izolasyon hatası, düşük beton dayanımı vb.).

Bu ayrım, ihbar külfeti ve dava süresi bakımından sonuç doğurur. Yargıtay 6. HD’nin 2024/3512 E., 2025/3871 K. sayılı kararında, taraflar arasında “eksik ve gizli ayıplı işler” kalemleri ayrı ayrı incelenmiş; protokole konu edilen “yapılmamış işler” eksik iş, sonradan ortaya çıkan imalat hataları ise gizli ayıp olarak değerlendirilmiştir. Yargıtay 6. HD’nin 2025/1918 E., 2025/4436 K. sayılı kararı ise APKİS‘te yüklenicinin teslim ettiği binadaki “yapılmamış iş kalemleri” ile “yapılmış ama beton dayanımı düşük olan” işler arasındaki farkın bilirkişi raporu ile saptanması gereğini vurgular.

2. Eksik iş için noter ihtarı/ayıp ihbarı yapmam şart mı?

Hayır, eksik iş için TBK m.474’teki ayıp ihbarı külfeti uygulanmaz. Çünkü eksik işler hukuken teslim edilmiş sayılmaz ve ifa edilmediği için zaten “kabul” söz konusu değildir. TBK m.477/2’deki “ihmal hâlinde kabul edilmiş sayılma” sonucu eksik işler bakımından doğmaz. İş sahibi, ihbar yapmamış olsa dahi eksik iş bedelini her zaman isteyebilir.

Bununla birlikte TBK m.473/2 uyarınca, iş hâlen devam ederken sözleşmeye aykırı olarak eksik veya kusurlu yapılacağı görülürse, iş sahibinin uygun süre verip “giderilmediği takdirde hasar ve masraflar yükleniciye ait olmak üzere üçüncü kişiye yaptıracağı” yönünde ihtar göndermesi menfaatine olur. Yargıtay 6. HD’nin 2025/3335 E., 2025/4515 K. sayılı kararı bu yöntemde ihtarın ispat ve müdahale yetkisi açısından önemini ortaya koyar. Ayıplı iş için ihbar zorunlu, eksik iş için ihbar tavsiye edilir; ikisi karıştırılmamalıdır.

3. Eksik işi başka müteahhide yaptırıp bedelini talep edebilir miyim?

Evet. Bu yetki TBK m.473/2‘de açıkça düzenlenmiştir: iş sahibi, “vereceği veya verdireceği uygun bir süre içinde yükleniciye giderim için ihtarda bulunabilir; aksi takdirde hasar ve masrafları yükleniciye ait olmak üzere, onarımın veya işe devamın bir üçüncü kişiye verileceğini” bildirebilir. Süre boşuna geçerse iş sahibi, eksiği başka müteahhide yaptırıp fatura/gerçek harcama belgesi ile bedeli yükleniciden talep eder.

Yargıtay 6. HD’nin 2024/2489 E., 2025/1211 K. sayılı kararında bu mekanizma uygulanmış; iş sahibinin yaptırdığı eksik imalat bedelinin gerçek (rayiç) bedel üzerinden yükleniciden tahsiline karar verilmiştir. Yargıtay 15. HD’nin 2016/3757 E., 2017/3053 K. sayılı kararı da eksik iş bedelinin dava tarihindeki serbest piyasa rayicine göre bilirkişi marifetiyle hesaplanması gerektiğini vurgular. Pratikte iş sahibinin noter ihtarı, hak ediş tutanağı ve fatura üçlemesini saklaması ispat açısından kritik öneme sahiptir.

4. Eksik iş bedeli davasında zamanaşımı kaç yıldır?

Yargıtay yerleşik içtihadına göre eksik iş bedeli alacağı, eser sözleşmesi kaynaklı bedel niteliğinde olduğundan TBK m.147/6 uyarınca 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Süre, kural olarak teslim tarihinden (veya teslim sayılan günden) işlemeye başlar. Yargıtay 6. HD’nin 2025/1715 E., 2026/85 K. sayılı kararı bu noktayı netleştirmekte; eksik imalat bedelinin teslim tarihinden itibaren 5 yıl içinde dava edilmesi gerektiği aksi hâlde zamanaşımı def’inin başarıya ulaşacağı vurgulanmaktadır.

Gizli ayıp niteliğindeki sonradan ortaya çıkan kusurlar için ise süre TBK m.478 uyarınca taşınmaz yapılarda 5 yıl (ağır kusurda 20 yıl) olmakla birlikte başlangıç anı ayıbın öğrenildiği tarihtir. Yargıtay 3. HD’nin 2025/2162 E., 2025/6152 K. sayılı kararında, tüketici uyuşmazlığında eksik iş bedeli için ıslah ile artırılan miktarın zamanaşımına uğradığı belirlenerek talep yalnızca dava dilekçesindeki miktar üzerinden kabul edilmiştir; bu, dava açılırken eksik iş bedelinin doğru takdirinin önemini gösterir.

5. Yapı kullanma izni (iskân) alınmadan teslim, eksik iş sayılır mı?

Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımına göre yapı kullanma izninin (iskân ruhsatı) alınması, yüklenicinin asli edim borcunun ayrılmaz parçasıdır; iskân alınmadan yapılan teslim kural olarak gereği gibi ifa sayılmaz. Yüklenici, ruhsata ve onaylı projeye uygun, iskâna elverişli bina teslim etmek zorundadır. Yargıtay 6. HD’nin 2025/1918 E., 2025/4436 K. sayılı kararı bu noktayı vurgular: iskân ruhsatı, eksik ve ayıplı işler tamamlanmadığı sürece alınamayacağından, iskânsız teslim eksik iş bulunduğunun karinesidir.

Bununla birlikte, iskânın alınmamasının nedeni mevzuat değişikliği ya da iş sahibinin engellemesi ise sorumluluk değişir. Yapı kayıt belgesi (3194 sayılı İmar Kanunu Geçici m.16) alınması, iskân yerine geçmez ancak Yargıtay tarafından bazı hâllerde yasalmış gibi değerlendirilmektedir. Tartışma fiili ve hukuki incelemeyle çözülür; iskân eksikliği tek başına gecikme tazminatı, kira kaybı ve eksik iş bedeli alacaklarının doğmasına yol açabilir.