Kaba İnşaat Sözleşmesi Nedir? Teslim, Kabul ve Ayıp Sorumluluğu
Kaba inşaat sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda ayrı bir sözleşme tipi olarak tanımlanmamıştır. Uygulamada taşıyıcı sistem, duvar, çatı, sıva veya sözleşmede açıkça belirlenen diğer imalatların tamamlanmasını konu alan bir eser sözleşmesi görünümündedir. Bu nedenle uyuşmazlıkta ilk bakılması gereken belge yalnızca sözleşme başlığı değil; teknik şartname, proje, mahal listesi, metraj ve teslim kriterleridir.
Kaba inşaatın kapsamı nasıl belirlenir?
“Kaba inşaat tamamlandı” ifadesi tek başına yeterli değildir. Hangi imalatların yükleniciye ait olduğu, betonarme taşıyıcı sistemin hangi seviyede teslim edileceği, çatı, dış duvar, merdiven, tesisat altyapısı ve benzeri işlerin kapsamda olup olmadığı sözleşme ve eklerinden tespit edilmelidir. Eser sözleşmesine ilişkin temel düzenleme Türk Borçlar Kanunu m.470 ve devamında yer alır.
Teslim ve kabul aynı şey midir?
Teslim, yüklenicinin eseri iş sahibinin fiilî ve hukuki incelemesine sunmasıdır. Kabul ise iş sahibinin eseri sözleşmeye uygun bulduğunu açıkça veya davranışlarıyla ortaya koymasıdır. Bu iki kavramın birbirinden ayrılması önemlidir. Özellikle eksik işler veya ayıplar varsa, “teslim tutanağı” imzalanırken çekince konulması sonradan çıkabilecek ispat sorunlarını azaltır.
Ayıp ve eksik iş nasıl tespit edilir?
TBK m.474 uyarınca iş sahibi, eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmeli ve ayıpları uygun sürede yükleniciye bildirmelidir. Ayıp; eserin sözleşmede kararlaştırılan veya dürüstlük kuralı gereği taşıması gereken nitelikleri taşımamasıdır. Eksik iş ise kararlaştırılan imalatın hiç yapılmaması veya tamamlanmamasıdır. Uyuşmazlık halinde fotoğraf, video, teslim tutanağı, teknik rapor, belediye kayıtları ve gerektiğinde mahkemeden delil tespiti önem taşır.
İş sahibinin seçimlik hakları
TBK m.475 çerçevesinde şartları varsa sözleşmeden dönme, bedelden indirim veya aşırı masraf gerektirmediği sürece ücretsiz onarım talep edilebilir. Kusur varsa ayrıca zararların tazmini de gündeme gelebilir. Hangi hakkın kullanılacağı eserin tamamlanma oranı, ayıbın ağırlığı, giderilebilirliği ve sözleşmenin niteliğine göre değerlendirilmelidir.
Uygulamada sözleşmede bulunması gereken başlıklar
- Kaba inşaat kapsamındaki imalatların ayrıntılı listesi,
- proje ve teknik şartnameye açık atıf,
- başlangıç ve teslim tarihleri,
- hakediş ve ödeme sistemi,
- teslim ve kabul prosedürü,
- eksik ve ayıplı işlerin giderilme süresi,
- gecikme ve temerrüt hükümleri.
İnşaat sözleşmelerinin hazırlanması ve uyuşmazlıkların değerlendirilmesi hakkında ayrıca İnşaat Hukuku Avukatı sayfasındaki kapsamlı açıklamalara bakabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Kaba inşaatın bittiği nasıl ispatlanır?
Sözleşme, proje, teknik şartname, hakedişler, teslim tutanakları ve gerektiğinde bilirkişi incelemesi birlikte değerlendirilir.
İskân alınmamış olması teslimi otomatik olarak geçersiz kılar mı?
Her olayda aynı sonuç doğmaz. Ruhsat ve kullanım koşulları, sözleşmede iskânın teslim şartı yapılıp yapılmadığı ve fiilî teslim durumu birlikte incelenmelidir.
Güncelleme: Ağustos 2026. Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla güncellenmiştir.
