Tapuda Hala Kat İrtifakı Yazıyor: Kat Mülkiyetine Nasıl Geçilir?

Tapunuzda kat irtifakı yazıyorsa ve binanız için yapı kullanma izin belgesi (iskân) düzenlenmişse, kural olarak diğer maliklerden imza toplamanız gerekmez. İzni veren idare belgeleri kadastro müdürlüğüne gönderir; kadastro tescil bildirimini düzenler, tapu müdürlüğü de kaydı kat mülkiyetine çevirir. İşlemin resen yapılması, kurumların maliklerden ortak başvuru beklemeden hareket etmesi demektir. İskânın düzenlendiği gün tapunun da değiştiği anlamına gelmez. İlk kontrolünüz, iznin sizin parselinizi ve bloğunuzu kapsayıp kapsamadığı olmalı.

Tapuda yazan hak, izleyeceğiniz yolu nasıl değiştirir?

Kat irtifakında arsa payınız, onaylı projede belirli bir daireye, dükkâna veya başka bir bağımsız bölüme bağlıdır. Kat mülkiyetinde ise tamamlanmış bağımsız bölüm üzerinde mülkiyet hakkınız vardır. Elinizdeki eski tapu senedi yerine güncel kayıttaki ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numarasını okuyun. Yalnızca paylı arsa kaydı varsa ve kat irtifakı hiç kurulmamışsa, binanın iskân alması kendi başına o arsa payını belirli bir dairenin tapusuna dönüştürmez. Bu durumda kat mülkiyetinin ilk kez kurulması için proje, yönetim planı ve kuruluş belgeleri ayrıca incelenir.

Daire anahtarının teslimi, elektrik aboneliği veya yıllardır aidat ödenmesi tapudaki hakkın türünü kanıtlamaz. Hatta kat irtifaklı bir yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanılmaya başlanmışsa, yönetimde kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanabilmesi bile tapuda dönüşümün tamamlandığı anlamına gelmez (Kat Mülkiyeti Kanunu m. 17).

İskân var ama kayıt değişmemişse hangi kurumdan ne istenir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. maddesi işlemi üç kuruma dağıtır. Aynı belgelerle her kapıya yeniden başvurmak yerine son tamamlanan aşamayı bulun:

Örneğin belediyeden yalnızca “iskân verilmiştir” cevabı aldıysanız kadastroya gönderim henüz doğrulanmış değildir. Başvurunuza izin numarasını ve parseli yazıp gönderim bilgisini isteyin. Kadastro bildiriminin tapuya ulaştığı doğrulanmışsa aynı iskânı yeniden talep etmek yerine bildirimin tarihini vererek tapudaki işlemi sorun.

Eski iskân için yeniden belge düzenlenmesi gerekir mi?

Belgenin eski olması tek başına yeni iskân alınmasını gerektirmez. 19 Haziran 2021’den önce düzenlenen ve Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yüklenemeyen izinler için Kanun’un geçici 1. maddesi özel bir yol gösterir. Yetkili idare, eski yapı kullanma izin belgesini ve yapı aplikasyon projesini elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderirse 10. maddedeki usul uygulanır. Belediyeye yazarken yalnız “sistemde görünmüyor” demek yerine arşiv belgesinin tarihini, varsa eski parsel numarasını ve bugünkü kaydı birlikte belirtin.

Kat irtifakı önceden kurulmuşsa tapu müdürlüğü kuruluş sırasındaki resmî senedi ve belgeleri esas alır. Olağan resen geçiş için yeni bir yönetim planı düzenletmeniz gerekmez. Kanunun 10. maddesindeki resen işlemler döner sermaye hizmet bedelinden muaftır. Ayrıca mülkiyet başkasına devredilmiyorsa 55. maddedeki harç ve vergi muafiyeti uygulanır. Bu muafiyet, aynı gün yapılacak daire satışını veya projeye aykırılığın giderilmesi için gereken teknik işleri kapsayan genel bir ücretsiz işlem kuralı değildir.

Bir daire için kısmi iskân ile bitmiş bir bloğun tescili aynı mı?

Hayır. İmar Kanunu’nun 30. maddesi, tamamlanan ve ayrı kullanılabilen kısımlara kullanma izni verilmesine imkân tanır. Bu izin kullanım içindir. Tek apartmanda yalnız sizin daireniz bitmişse, o dairenin kullanılabilmesi bütün yapıdan bağımsız olarak yalnız onun kat mülkiyetine çevrilmesine yetmez. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 10’daki bütünlük kuralı burada önem taşır.

Toplu yapıda ise ölçü farklıdır. Kanun’un 66. maddesi, yapılar tamamlandıkça tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifaklarının çevrilmesine izin verir. Örneğin onaylı yerleşim planına göre A ve B bloklarından oluşan bir toplu yapıda A blok bütünüyle bitmiş, bu blok için iskân düzenlenmiş ve teknik bildirim hazırlanmışsa, sırf B blok inşaatı sürüyor diye A blok için mutlaka beklenmesi gerekmez. Buna karşılık A blok içinde yalnız giriş kattaki üç daire için izin varsa aynı sonuca varılmaz. Sitenin ilan veya tabela adını değil, onaylı yerleşim planında hangi yapının gösterildiğini ve izin belgesinin kapsamını esas alın.

İskân hiç çıkmamışsa önce hangi eksik giderilir?

İnşaat ruhsatı yapma iznidir; kullanma izni değildir. İskân dosyasında başvuru yoksa yapı sahibi olarak izni vermeye yetkili idareden başvuru koşullarını öğrenin. Dosya varsa eksikliğin yazılı bildirilmesini isteyin. İmzalı teknik belgenin eksikliğiyle, onaylı projedeki sığınağın dükkâna çevrilmesi farklı sorunlardır. İlkinde eksik belge tamamlanabilir. İkincisinde, aykırılığın giderilmesi veya hukuken mümkünse proje değişikliğinin onaylanması gerekir. Tapu müdürlüğü bu imar sorununu tescil yoluyla çözemez.

İmar Kanunu m. 30, mal sahibinin başvurusunun en geç otuz günde sonuçlandırılmasını, aksi hâlde yapının tamamı veya biten kısmı için kullanma izninin verilmiş sayılmasını öngörür. Süreyi anahtar tesliminden değil, idareye yapılan başvurudan kontrol edin. Başvuru kaydını, ekleri ve varsa eksiklik yazısını saklayın. Sürenin geçmesi projeye aykırılığı ortadan kaldırmaz ve tapuda tescil bildirimi yerine geçmez.

Yüklenici sözleşmede iskânlı teslim üstlenmişse, eksiklik yazısı ile teslim tarihini karşılaştırın. Yükleniciden hangi işin veya belgenin tamamlanmasını istediğinizi açıkça bildirin. İskânsız teslim nedeniyle satıcıdan giderim veya bedel indirimi istemek ile idareden iskân istemek farklı yollardır. Satışta size verilen taahhüdün etkisi için iskânsız ev alan kişinin hakları ayrıca incelenebilir.

Dosyada iskân yerine eski bir yapı kayıt belgesi bulunuyorsa olağan resen geçiş usulünü esas almayın. İmar Kanunu geçici m. 16 kapsamındaki geçerli bir belge için maliklerin tamamının muvafakati, imar planında umumi hizmet alanına rastlayan kısımların terki ve maddede öngörülen bedel gibi ayrı koşullar vardır. Bu, bugün inşa edilen projeye aykırı bir kat için yeni başvuru yolu değildir. Belgenin hangi yapıyı kapsadığını ve geçerliliğini önce düzenleyen idareden doğrulayın.

İşlem reddedilirse hangi süreye bakılır?

Tapu müdürlüğü tescil istemini reddettiyse gerekçeli ret yazısını alın. Tapu Sicili Tüzüğü m. 26 uyarınca tebliğden itibaren 15 gün içinde müdürlüğün bağlı olduğu bölge müdürlüğüne itiraz edilebilir. Bölge müdürlüğünün kararına karşı da o kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne itiraz edilebilir. Dilekçeye ret yazısını, tebliğ tarihini ve ret sebebini karşılayan belgeyi ekleyin. Belediye evrakının henüz tapuya ulaşmamış olması tek başına böyle bir ret kararı değildir.

Belediye iskânı yazılı olarak reddettiyse uyuşmazlık farklıdır. İmar işlemine karşı kural olarak taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde iptal davası açılır. Özel süre öngörülmemişse dava açma süresi yazılı bildirimi izleyen günden itibaren 60 gündür (İdari Yargılama Usulü Kanunu m. 7, 8 ve 34). Tapudaki 15 günlük itirazı belediyenin iskân reddine uygulamayın. İptal talebi ret işleminin hukuka uygunluğuna ilişkindir; yükleniciden eksik iş bedeli tahsili sağlamaz.

İlk adım: Güncel tapu kaydıyla iskân belgesini yan yana koyun. Ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm bilgileri örtüşüyorsa belgenin gönderim numarasıyla ilerleyin. Uyuşmuyorsa önce hangi kaydın hatalı olduğunu araştırın. Kat mülkiyetine geçiş, projede yanlış gösterilen daireyi veya hatalı dağıtılan arsa payını kendiliğinden düzeltmez.