RİSKLİ YAPILARDA 2/3 ün DIŞINDA KALAN ARSA PAYLARININ SATIŞI

Riskli yapıların yeniden yapılması veya onarımı için geçerli tebliğle yapılan toplantıda arsa paylarının 2/3 ünü temsil eden hak sahipleri karar almaya yetkilidir. Yine belirtmek gerekir ki belirtilen 2/3 nisabı kat maliklerinin sayısını değil arsa paylarının tamamının 2/3 ünü ifade eder. Geçerli tebliğe rağmen riskli yapının yeniden yapımı için uygulama toplantısına katılmayan ya da katılmakla birlikte 2/3 ün aldığı kararlara hayır diyen arsa payı sahiplerinin paylarının ne şekilde değerlendirileceği önem arz etmektedir.

Öncelikle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun un 6. Maddesinin ilgili kısmına göz atmak gerekir:

Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu  suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu paylar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır. (Ek cümle:29/11/2018-7153/23 md.) Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsalarının veya arsa paylarının Kanun uyarınca satış yapılıncaya kadar, anlaşma sağlayan paydaşlar dışındaki üçüncü kişilere satılması durumunda, tapuda tescil işlemi yapılabilmesi için satın alanın elektronik tebligat adresini tapu müdürlüğüne bildirmesi zorunludur. Açık artırma ile satışı yapılacak payların üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar, satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Satış işlemi sonrasında tapu kaydındaki haklar ve şerhler Bakanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir.

Görüldüğü üzere karara katılmayan arsa payı sahiplerinin arsa paylarının ne şekilde değerlendirileceği ifade edilmiştir. Kanuna göre bu arsa payları bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirildikten sonra anlaşma sağlayan paydaşlara açık arttırma yoluyla satılacaktır. Satış işleminin ne şekilde olacağını ise 6306 sayılı Kanunun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik açıklar. Adım adım incelemek gerekirse :

1:Gerekli Belgeler: İlk olarak açık arttırma yoluyla satışa müracaat için gerekli belgelerin toplanması gerekecektir. Bu belgeler Uygulama Yönetmeliği 15/A da:

  1. a) Maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait sözleşme veya vekâletname örnekleri gibi belgeler,
  2. b) Maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile alınan kararın ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre karara katılmayan malike bildirilerek kabulü için on beş gün süre verildiğine dair belgeler,
  3. c) Üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere ait taşınmazların Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değerine ilişkin belgeler,

ç) Satışı yapılacak arsa paylarının maliklerinin tebligata elverişli adres bilgileri,

şeklinde belirtilmiştir. Bu belgelerle birlikte Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü ne ya da bakanlığın yetki devri yapması durumunda ilgili idareye başvuru yapılır.

2:Tapu Müdürlüğüne Başvuru: Başvuru yapıldıktan sonra söz konusu taşınmazın süreç içinde devri ya da devrini içeren işlemlere tabi tutulması için tapu kütüğüne 6306 sayılı kanuna göre satış işlemine tabi olduğu ve bu hususun tapu kütüğünde beyanlar hanesine yazılması tapu müdürlüğünden yazılı başvuru yoluyla istenir.

3.Bedel Tespit Komisyonu Kurulması:  Söz konusu arsa paylarının rayiç değerlerini tespit ettirmek ve satış işlemini yerine getirmek amacıyla bir bedel tespit komisyonu kurulur. Komisyon Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü veya ilgili idare bünyesinde en az üç kişiden oluşmak üzere kurulur.

4.Rayiç Değerin Belirlenmesi:  Rayiç değer malikler tarafından Sermaye Piyasası Kurulu na kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerlendirme kuruluşu tarafından belirlenen değerin de göz önünde tutulması suretiyle Bedel Tespit Komisyonunca belirlenir.

5.Satış Yer ve Zamanının Bildirimi: Açık arttırma yoluyla yapılacak satışta satışın 2/3 çoğunluğuna yapılacaktır. Bu satış öncesinde ise 2/3 arsa payı maliklere bildirimin yapılması gerekmektedir. Bildirim 2/3 çoğunluğuna yapıldığından arsa payları açık arttırma suretiyle satılan arsa pay maliklerine ise bildirimin yapılmaması, izleyici olarak katılmamaları satışın geçerliliğine etki eden bir durum değildir. Bu maliklerin gıyaplarında yapılan satış geçerli olur. Uygulama yönetmeliği ise bildirimin kime ve ne şekilde yapılacağını açıkça düzenlemiştir. Bildirim;

*Üçte iki çoğunlukta anlaşan maliklere ya da

*Üçte iki çoğunluğun anlaştığı yükleniciye yüklenicinin de malik olması şartıyla yapılır.

Bildirim ise şu şekillerde yapılabilir;

*Elden

*Maliklerin adreslerine taahhütlü posta yoluyla

*7201 sayılı Tebligat Kanununa uygun olarak tebliğ edilir.

6.Satışa kimler katılacak? Yapılacak olan ilk satışa sadece 2/3 çoğunlukla anlaşan malikler katılabilir. Eğer yapılan ilk satışta 2/3 çoğunlukla anlaşan malikler söz konusu payları satın almak istemezse ikinci satışa üçüncü şahıslar da 2/3 çoğunlukla birlikte ikinci satışa katılabilir. Fakat üçüncü şahısların  satıştan önce üçte iki çoğunluk ile alınan kararı kabul edeceklerini ve üçte iki çoğunluk ile alınan karar doğrultusunda yapılan sözleşmeyi ve yapılacak uygulamanın gerektirdiği diğer belgeleri imzalayacaklarını yazılı olarak beyan etmeleri ve satışı yapılacak arsa payının üçüncü fıkra uyarınca belirlenen rayiç değerinin yüzde onu oranında nakit teminat vermeleri şarttır. Payı satışa çıkarılan malikler ile gözlemci olarak katılmak isteyenler satışın yapılacağı salona alınabilir fakat bu kişilerin satışın düzenini bozmaya yönelik hareketleri engellenir ve gerekirse salondan çıkarılabilir.  Zaten satış işlemi öncesinde de salona alınırken bütün katılımcıların kimliği kontrol edilir ve tutanak tutulur.

  1. Satışın yapılması: Satışa katılanlara söz konusu payla ilgili bilgiler verilir. Komisyon başkanı katılımcılara rayiç bedelden az olmamak koşuluyla pey sürmelerini ister. Sürülen peyler pey arttırma tutanağına yazılır ve karşılığı peyi arttıran katılımcı tarafından imzalanır. Eğer bir katılımcı arttırma işlemine devam edemeyecekse bu durum da pey arttırma tutanağına yazılır ve devam etmeyen katılımcı tarafından imzalanır. Pey arttırma işlemi sona erdikten sonra Komisyon rayiç bedelden az olmamak koşuluyla en yüksek peyi veren katılımcıya satışın yapılmasına karar verir. Satış işlemi bittikten sonra en yüksek peyi veren kişi yedi gün içerisinde banka hesabına parayı yatırmalıdır. Eğer belirtilen süre içinde satış bedeli hesaba yatırılmazsa sırasıyla diğer katılımcılara haber verilir ve satış bedelini yatıran katılımcıya satış yapılır. Satış işlemi bittikten sonra durum tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapuda yeni malik adına tescil yapıldıktan sonra yeni tapu kaydı idare veya Çevre Şehircilik İl Müdürlüğünce payı satılan malike bildirilir.

İlk satışta satışın gerçekleşmemesi durumunda satış işlemi;  anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.

Satışı Yapılan Pay Üzerindeki Hakların Durumu: Açık arttırma suretiyle satışı yapılan arsa payı üzerinde bir takım kısıtlayıcı haklar bulunabilir. Hem satış işleminin yapılması hem de pay üzerindeki hak sahiplerinin haklarının korunması için satış bedeli banka hesabına yatırıldıktan sonra hesaba bloke konularak malikin ödeme alması engellenir ve durum pay üzerinde hak sahibi olanlara bildirilir. Bu durum Uygulama Yönetmeliği 15/A-5 şu şekilde belirtilmiştir;

 Satışı yapılacak payın üzerinde ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi hakların bulunması satış işlemine engel teşkil etmez. Belirtilen haklar satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Satış işlemi sonrasında, satış bedelinin yatırıldığı banka hesabına malike ödeme yapılmaması için bloke koydurulur ve durum ipotek, haciz ve intifa hakkı gibi hakların alacaklısına veya ilgili icra müdürlüğüne veya mahkemeye bildirilir. Satış bedelinin belirtilen hak sahiplerine ödenmesi ile ilgili iş ve işlemler ilgili mevzuatına göre ve ilgililerince yürütülür. Tapu kaydındaki haklar ve şerhler satış sonrasında Müdürlüğün veya İdarenin talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilir.

 

 

 

Menü