(DOP) Düzenleme Ortaklık Payına İlişkin Yeni Düzenleme

Kentsel dönüşüm ve imar uygulamalarının merkezindeki kavramlardan biri olan Düzenleme Ortaklık Payı (DOP), 5/12/2024 tarihli 7534 sayılı Kanun ile kapsamlı biçimde yeniden düzenlenmiştir (RG: 12/12/2024). Bu düzenleme, DOP’tan karşılanacak alanların kapsamını, bedele dönüştürme usulünü ve kamuya geçiş yöntemlerini yeniden şekillendirmiştir.

(1) Düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin ihtiyacı olan umumi ve kamu hizmet alanları için, İmar Kanununun 18 inci maddesine göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini (%45) geçemez.
(2) DOP aşağıdaki öncelik sırasına göre alınması esastır:
a) Yol, su yolu, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi/parkı ve yeşil alan.
b) İbadet yeri, karakol ve Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, kamuya ait kreş alanları.
c) Pazar yeri, semt spor alanı ve şehir içi toplu taşıma istasyonları ve durakları.
ç) Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları.
d) Otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol.
e) Kent meydanı, kent parkı, spor alanı.
f) Belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı.
g) Teknik altyapı alanı, kamuya ait trafo alanı.
ğ) Rekreasyon alanı, mesire alanları ve özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan.
h) Resmî kurum alanı.
ı) Diğer umumi ve kamu hizmet alanları.
i) Mezarlık, otogar alanı.
(3) Düzenlemeye tabi tutulan alan içerisinde bulunan taşkın kontrol tesisi alanlarının öncelikle düzenleme sahasındaki Hazine taşınmazlarından karşılanması esastır. Yetmemesi halinde, ikinci fıkrada yer alan umumi ve kamu hizmet alanları için düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra yüzde kırk beşe (%45) tamamlayan fark kadar alan düzenleme ortaklık payından karşılanır.
(4) İmar planı bulunan ve arazi ve arsa düzenlemesi yapılacak alanlarda; kadastro yollarının imar adasına denk gelen kısımları, alan kazanmak amacıyla, parselasyon planı yapılmadan önce 22/12/1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 21 inci maddesi uyarınca ihdas edilemez ya da parselasyon planı ile belediye/köy tüzel kişiliği/Hazine adına ihdas edilerek parselasyon planına alınamaz. Düzenleme sahası içerisindeki kapanan imar ve kadastro yolları varsa, parselasyon planı sırasında toplam düzenleme ortaklık payından düşülerek düzenleme ortaklık payı oranı hesaplanır.
(5) Ancak kapanan kadastro ve imar yollarının toplam alanının, düzenleme sahasındaki düzenleme ortaklık payına konu olan umumi ve kamu hizmet alanlarından fazla olması durumunda; artan miktar Tapu Kanununun 21 inci maddesi hükümlerine göre köy tüzel kişiliği, belediye veya Hazine adına tescil edilir. Büyükşehir belediyesi olan yerlerde; Büyükşehir Belediyesi Kanununda belirtilen belediyelerin görev dağılımına göre ilgili belediye adına tescil edilir.
(6) Parselasyon planı yapılmadan ifraz, tevhit ve terk yoluyla; düzenleme ortaklık payına konu alanlara terk edilen ya da bağışlanan alan miktarının, uygulama sahasındaki düzenleme ortaklık payı oranına göre kesilecek alandan az olması durumunda, parselasyon planı sırasında düzenleme ortaklık payına tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılır.
(7) 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanunun 10 uncu maddesinin (b) fıkrası gereği özel parselasyon planı yapılan veya hisseli satışlar sonucu fiilen oluşan yol, çocuk bahçesi, otopark, meydan ve benzeri hizmetlere ayrılan yerler için bedelsiz terkin edilen alanların, uygulama sahasındaki düzenleme ortaklık payından az olması durumunda, parselasyon planı sırasında düzenleme ortaklık payına tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılır.
(8) Düzenleme sahasındaki taşınmazlardan bir kısmının umumi ve kamu hizmet alanlarında kullanılmak üzere bağışlanması ya da belediye veya hazine arazilerinin tahsis edilmesi durumunda; bağışlanan ya da tahsis edilen miktar, toplam umumi ve kamu hizmet alanlarından düşülmek suretiyle düzenleme ortaklık payı hesaplanır. Parselasyon planı yapılmadan ifraz, tevhit ve terk yoluyla; düzenleme ortaklık payına konu alanlara terk edilen ya da bağışlanan alanlar hariç olmak üzere, bağış ve tahsis yapılan taşınmazdan, bağış ve tahsis miktarı düşüldükten sonra geri kalan alandan düzenleme ortaklık payı alınır.
(9) İçme suyu havzasında kalması nedeniyle 28/10/2017 tarihli ve 30224 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan İçme-Kullanma Suyu Havzalarının Korunmasına Dair Yönetmelik kapsamında yerleşime konu edilemeyen ve rekreasyon amaçlı imar planı bulunup, plan kararı ile özel tesis yapılmasına imkan verilen alanlarda; etrafını sınırlayan alanların yerleşim durumu, yapı yoğunluğu ve daha önce imar uygulaması görmesi gibi nedenlerden ötürü bu alanlarla birleştirilerek imar uygulaması yapılamaması halinde, rekreasyon alanı kullanımındaki imar parsellerine özel mülkiyetten tahsis yapılmak suretiyle parselasyon planları yapılabilir, imar mevzuatındaki yapılaşma koşullarını aşmamak kaydıyla özel tesis yapımına izin verilebilir.

Düzenleme Ortaklık Payı Nedir?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca belediyeler (belediye ve mücavir alan dışında valilikler), imar sınırı içindeki arsa ve arazileri maliklerin muvafakati aranmaksızın birleştirmeye, imar planına uygun parsellere ayırmaya ve hak sahiplerine dağıtmaya yetkilidir (arazi ve arsa düzenlemesi/parselasyon).

DOP; düzenlemeye tabi tutulan taşınmazların yüzölçümünden, umumi hizmet alanlarının tesisi ve düzenleme dolayısıyla oluşan değer artışı karşılığında düşülen paydır. Kanunun getirdiği temel sınır nettir: DOP, düzenlemeye tabi taşınmazların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini (%45) geçemez. Bu oran, 7181 sayılı Kanunla (2019) %40’tan %45’e yükseltilmiştir. Ayrıca, herhangi bir parselden bir defadan fazla DOP alınmaması esastır; yapılaşma koşulu ve nüfusta artış hâlinde, önceki kesintiler dikkate alınmak suretiyle oranı %45’e tamamlayacak şekilde ilave kesinti yapılabilir.

7534 Sayılı Kanunla Getirilen Yenilikler

7534 sayılı Kanun, m.18’in birden fazla fıkrasını değiştirmiş ve ek m.8’i (değer artış payı) yeniden düzenlemiştir. Başlıca yenilikler şunlardır:

Konu	Getirilen Yeni Düzenleme
Umumi/kamu hizmet alanları (m.18/3)	DOP ile karşılanacak alanların kapsamı yeniden belirlendi: MEB’e bağlı eğitim tesisleri, kamuya ait kreş ve gündüz bakımevleri, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyon/durakları, Sağlık Bakanlığı sağlık tesisleri, otogar vb.
Kamuya geçiş	DOP’tan karşılanamayan umumi ve kamu hizmet alanlarının, İmar Kanunu m.13’te belirtilen yöntemlerle (kamulaştırma dâhil) kamu eline geçirilmesi düzenlendi
Bedele dönüştürme	Mevcut yapılar nedeniyle DOP alınamayan hâllerde payın bedele dönüştürülmesi; alınan bu bedelin, fazladan DOP kesintisi yapılmak zorunda kalınan diğer parsel sahiplerine ödenmesi
Bedel tespiti	Bedel, 2942 sayılı Kanun m.11 esasları gözetilerek 6362 sayılı Kanuna göre lisanslı değerleme uzmanları/takdir komisyonlarınca belirlenir; ödenmedikçe tapuda işlem tesis edilemez, en geç 1 yıl içinde ödenir ve yeniden değerleme oranında güncellenir
Değer artış payı (ek m.8)	Parsel bazında konut kullanımına dönüştürme yasağı; değer artışının %90’ının değer artış payı olarak alınması; ödeme (peşin/taksit) ve dağıtım esasları yeniden şekillendirildi

Bu değişikliklerle, DOP’un adil dağıtımı (fazladan kesintiye uğrayan malike bedel iadesi) ve kamu hizmet alanlarının fiilen kamu eline geçişi güçlendirilmiştir.

Yargı Kararları Işığında DOP Uygulaması

DOP’a ilişkin uyuşmazlıklar idari yargıda görülür ve parselasyon işlemlerinin iptali istemleri Danıştay 6. Dairesi’nin denetimine tabidir. Yerleşik içtihatta öne çıkan ilke, önceki imar uygulamalarında yapılan terk ve kesintilerin sonraki düzenlemede mutlaka dikkate alınması gerektiğidir.

Danıştay 6. Dairesi, 12.12.2023 tarihli bir kararında; daha önce yapılan ifraz işlemi sırasında yola terk edilen miktarın, dava konusu parselasyon işlemindeki DOP hesabında dikkate alınıp alınmadığı araştırılmadan karar verilemeyeceği gerekçesiyle Bölge İdare Mahkemesi kararını bozmuştur (davacı lehine). Daire, aynı ilkeyi önceki tarihli kararlarında da benimsemiş; ikinci kez yapılan düzenlemede daha önceki kesintiler dikkate alınarak yasal sınırın aşılamayacağını vurgulamıştır.

7534 sayılı Kanunla yapılan değişiklikler, DOP uygulamasını hem malik hakları hem de kamu yararı yönünden yeniden dengelemiştir. Özellikle bir defadan fazla DOP alınamaması ilkesi, önceki terklerin dikkate alınması ve fazladan kesinti yapılan malike bedel iadesi, parselasyon işlemlerinin hukuka uygunluğunu değerlendirirken belirleyici olacaktır. Taşınmazından DOP kesintisi yapılan maliklerin; işlemin dayanağı imar planını, oran hesabını ve önceki kesintilerin mahsubunu titizlikle incelemeleri ve dava açma süresine dikkat ederek hukuki destek almaları yerinde olacaktır.