Sarıyer Kentsel Dönüşüm Avukatı

Sarıyer’de dönüşüm teklifinin değerlendirilmesi, taşınmazın hangi parselde ve hangi plan kapsamında bulunduğunun belirlenmesiyle başlar. Boğaziçi bölgesi, koruma kayıtları, mülkiyet durumu ve birden çok blok veya parselin ilişkisi, sözleşmede vaat edilen projenin yapılabilirliğini etkileyebilir. İlçenin ya da mahallenin adı tek başına yeni yapının alanını, katını veya izin sürecini göstermez.

Sarıyer Belediyesi imar sorgulaması nasıl kullanılır?

Belediyenin ana sayfasındaki İmar Sorgu bağlantısı, Sarıyer Belediyesi CBS imar durumu ekranına yönlendirir. Uygulama tek arama kutusunda iki yol tarif eder: parsel için ada numarası, parsel numarası ve mahalle; adres için mahalle, cadde/sokak ve kapı numarası. Aramadan önce güncel tapu ve adres kaydını hazır bulundurun. Tapu mahallesi ile günlük kullanılan semt adı aynı olmayabilir.

Ekranda “İmar Durumu”, “Plan Notları” ve “Haritada Görüntüle” seçenekleri bulunur. Sonuç seçildiğinde erişilebilen bilgileri birlikte inceleyin; yalnız harita görüntüsüyle yetinmeyin. Ada/parsel, plan adı, onay tarihi ve kullanım kararını dosyaya kaydedin. Arama önerisindeki benzer numarayı yanlış seçmemek için sonucu tapuyla karşılaştırın. Sorgu tarihi de belgeye yazılmalıdır.

Çevrimiçi inceleme ön bilgi sağlar. Ekran, teklif edilen metrekarenin veya ruhsatın kesinleştiği anlamına gelmez. Veri görünmüyorsa eski-yeni parsel eşleşmesi ve kayıt durumu ilgili idareye sorulur. Resmî imar durumu, plan paftası, plan notları ve varsa özel koşullar yazılı olarak teyit edilmeden yüklenicinin çizimi tek başına esas alınmamalıdır.

Belediyeye gitmeden önce imar durumu sorgulamalarına ilişkin hizmet duyurusunu kontrol edin. İncelenen duyuru, müdürlük bünyesindeki sorgulamaların 22 Eylül 2026’dan itibaren 13.30–17.00 arasında yapılacağını bildirir. Bu bilgi belediyedeki hizmete ilişkindir; çevrimiçi ekranın çalışma saati olarak okunmamalıdır. Ziyaret öncesinde saatleri ve başvuru eklerini yeniden teyit etmek yararlıdır.

Boğaziçi statüsü ve planın ölçeği neden ayrı kontrol edilir?

2960 sayılı Boğaziçi Kanunu kıyı ve sahil şeridi, öngörünüm, gerigörünüm ve etkilenme bölgelerini ayrı tanımlar. Bir parselin hangi sınır içinde kaldığı, manzarasına veya mahalle adına bakılarak belirlenemez. Uygulanacak plan ve koruma kararları yetkili idareden parsel üzerinden araştırılır. İmar, tapu, sit/tescil ve gerektiğinde orman kayıtları ayrı başlıklardır; bunlardan birindeki olumlu bilgi diğerlerinin tamamlandığı anlamına gelmez.

İBB Şehir Planlama Müdürlüğünün Sarıyer gerigörünüm ve etkilenme bölgesi planına ilişkin açıklaması, 1/5000 ölçekli koruma amaçlı nazım imar planının 19 Şubat 2024’te mecliste karara bağlandığını bildirir. Açıklamadaki kapsam bazı mahallelerin yalnız belirli kısımlarını içerir. Bu geçmiş duyuru, bütün Sarıyer’e aynı hakkın tanındığını veya bugün belirli bir parselin ruhsata hazır olduğunu kanıtlamaz.

Nazım plan açıklaması ile uygulamada parsel için gereken plan ve izin belgeleri ayrı değerlendirilmelidir. Teklif sahibinden dayandığı 1/1000 ölçekli planı, plan notunu ve onay tarihini göstermesi istenir. Güncel değişiklik, iptal veya uygulamayı etkileyen karar bulunup bulunmadığı ayrıca araştırılır. Resmî bir arşiv belgesinin internette bulunması, hâlen değişmeden yürürlükte olduğunu göstermeye yetmez.

Sarıyer’de ilk soru: Hangi taşınmaz için hangi işlem yapılacak?

Dönüşüm görüşmesine başlanırken adresle birlikte ada ve parsel bilgisi istenir. Bir sitede ya da aynı çevrede bulunan birden fazla yapı, farklı parsellerde yer alabilir. Ortak giriş kullanılması veya aynı yönetim altında bulunulması, bütün taşınmazların tek sözleşmeyle aynı hukuki koşullarda değerlendirilebileceğini göstermez. Tapu, yönetim planı ve proje kayıtları birlikte incelenir.

Riskli yapı tespiti belirli bir yapıya ilişkin olabilir; parselin tamamındaki diğer yapılar için sonuç ayrıca değerlendirilir. Maliklerin yetkisi ve karar hesabı doğru taşınmaz üzerinden kurulmalıdır. Bir blokta alınan kararın başka blokları nasıl etkilediği, yalnızca yöneticinin açıklamasına göre belirlenmez. Bu nedenle dosya başlangıcında yapı, parsel ve bağımsız bölüm ilişkisini gösteren açık bir belge düzeni kurulması yararlıdır.

İmar ve koruma koşulları sözleşmeden önce neden araştırılır?

Bir taşınmazın mevcut büyüklüğü, aynı büyüklüğün yeni yapıda mutlaka korunacağını göstermez. Yürürlükteki plan, plan notları, yapı yaklaşma koşulları ve varsa özel koruma düzenlemeleri yapılabilirliği etkileyebilir. Boğaziçi, kıyı veya başka koruma koşullarının uygulanıp uygulanmadığı parsel bazında resmi kayıttan doğrulanmalıdır. İlçenin tamamını aynı rejime tabi göstermek doğru değildir.

Teklif sahibinin gelecekte bir izin veya plan değişikliği beklemesi halinde bu beklenti kesinleşmiş hak olarak yazılmamalıdır. İzin gerçekleşmezse projenin küçülmesi, ek bedel istenmesi veya sözleşmenin sona ermesi gibi ihtimaller düşünülür. Maliklerin hangi riski kabul ettiği açık olmalıdır. Gelecekte gerçekleşecek bir koşula bağlanan inşaat sözleşmesi incelenirken izin alınamamasının sonuçları ayrı yazılır. Süresiz bekleme veya belirsiz ek ödeme yükümlülüğü içeren maddeler imza öncesinde ayrıntılı değerlendirilmelidir.

Birden fazla parselin birlikte değerlendirilmesi

Birleştirme veya ortak proje önerisi, bazı dosyalarda ekonomik seçenek olarak gündeme gelebilir. Ancak komşu parselle anlaşma sağlanmadan onun alanı üzerinden paylaşım yapılması güvenli değildir. Hangi taşınmazların kapsama gireceği, kararların kimlerce alınacağı ve gerekli idari işlemlerin hangi sırayla tamamlanacağı belirlenmelidir. Tek bir parseldeki anlaşmazlığın bütün projeyi nasıl etkileyeceği yazılır.

Ortak projenin gerçekleşmemesi halinde malikin kendi taşınmazına ilişkin hakları açıklanmalıdır. Önceden ödenen giderler, verilmiş vekâletler ve devirler bakımından geri dönüş mekanizması kurulmalıdır. Paylaşım hesabı, yalnızca toplam arsa alanına dayanmayabilir; hakların hukuki niteliği ve yapılabilirlik birlikte değerlendirilir. Uyuşmazlık ihtimalinin baştan konuşulması, anlaşmayı zayıflatmak yerine tarafların gerçek yükümlülüklerini görünür hale getirir.

Teklifin dayanağını dört dosyada karşılaştırın

1. Parsel ve mülkiyet dosyası: Güncel tapu, takyidat, varsa miras ve temsil belgelerini toplayın. Sözleşmedeki ada/parsel ile kaydı eşleştirin. Tapu tahsis belgesi, fiilî kullanım veya belediye kaydı sunuluyorsa bunların tapu mülkiyetiyle aynı belge olduğu varsayılmamalıdır. Soru, “Kim hangi hakkıyla sözleşmeye katılıyor?” olmalıdır.

2. Plan ve koruma dosyası: İmar durumundaki planı ve notları, tescil/sit veya başka kısıtlama kayıtlarıyla birlikte inceleyin. Teklifte “mevcut alan korunacak” deniyorsa bunun hangi hükme, izin ve hesaplamaya dayandığını sorun. Genel bir kanun veya belediye duyurusu yerine somut parsele uygulanacak dayanak gösterilmelidir.

3. Blok ve ortak tesis dosyası: Yerleşim planı, ruhsat, onaylı proje ve yönetim planını karşılaştırın. Ortak otopark, istinat yapısı, yol veya teknik tesis hangi parselde? Tek blok yıkılırsa diğerlerinin kullanımı etkilenir mi? Mühendisin belirlediği teknik bağımlılıklar, sözleşmenin etap ve teslim koşullarına aktarılmalıdır.

4. Paylaşım ve finansman dosyası: Yeni bölümlerin kat, cephe, net alan, eklenti ve kullanım niteliğini aynı sürümdeki çizimle eşleştirin. Arsa payı ve metrekareye ilişkin paylaşım hesabı ile ödeme/teminat çizelgesi birlikte okunmalıdır. Çelişen iki belgeyi tarihleriyle kaydedip kimin hangi tarihe kadar açıklama yapacağını belirleyin.

Teminat, finansman ve tapu devri nasıl planlanır?

Yüklenicinin işi tamamlayabilmesi, yalnızca şirketin önceki faaliyetleriyle değil somut projenin finansmanıyla da ilişkilidir. Maliklerden alınacak ödemeler, kredi kaynakları ve satış beklentileri açıklanmalıdır. Henüz gerçekleşmemiş daire satışlarının kesin gelir sayılması risk yaratabilir. Hukuki metin, finansmanın sağlanamaması durumunda hangi yükümlülüklerin devam edeceğini ve hangi korumaların devreye gireceğini göstermelidir.

Teminatın kullanılabilmesi için hangi olayın gerçekleşmesi gerektiği açık olmalıdır. Süresi proje bitmeden dolan veya kapsamı anlaşılmayan bir güvence beklenen korumayı sağlamayabilir. Tapu devirleri inşaat ilerlemesiyle ilişkilendiriliyorsa, ilerlemenin nasıl belgeleneceği yazılır. Maliklerin kontrol hakkı ve bilgiye erişimi düzenlenir. Teminatın türü, tutarı ve şekli somut sözleşmeye göre değerlendirilmelidir. Müteahhit seçimi ve sözleşme incelemesinde teminatın düzenleyeni, yararlanıcısı, bitiş tarihi ve hangi borcu güvenceye aldığı ayrıca kontrol edilir.

Şantiye durursa hangi yol izlenir?

İnşaatın durması halinde önce neden, süre ve mevcut seviye tespit edilir. İş programı, ruhsat durumu, yapılan ödemeler ve yüklenicinin açıklamaları birlikte incelenir. Her durma aynı hukuki sonucu doğurmaz. Sözleşmedeki başlangıç ve teslim tarihleri ile ruhsat ve iş programı karşılaştırılır. Teknik bir engel, malikin yerine getirmediği bir yükümlülük veya yüklenicinin finansman sorunu farklı değerlendirmeler gerektirir.

Yeni yükleniciyle anlaşmadan önce eski sözleşmenin durumu açıklığa kavuşturulmalıdır. Mevcut imalat, ayıplar ve tamamlanma maliyeti gerektiğinde uzmanla tespit edilir. Fesih veya dönme, tapu iadesi, tazminat ve işi tamamlattırma seçenekleri birbirinin yerine gelişigüzel kullanılmamalıdır. Konkordato veya iflas gibi bir süreç varsa, başvuru mercii ve süreler ayrıca incelenir. İşin arsa sahiplerince tamamlatılması düşünülüyorsa, yeni iş başlamadan mevcut imalatın ve maliyetin belgelenmesi önem taşır.

İki kısa uygulama örneği

Birinci varsayımsal örnekte Darüşşafaka’daki iki blok ortak yönetim altındadır; ancak farklı parsellerde bulunmaktadır. Bir blokta alınan kararla diğerindeki maliklerin de bağlandığı ileri sürülür. İnceleme, yönetim planı ile tapu ve karar kayıtlarını karşılaştırarak hangi işlemin kimi kapsadığını belirlemeye yönelir.

İkinci varsayımsal örnekte İstinye’deki bir teklif, ileride alınacağı söylenen izinle daha fazla bölüm yapılacağını varsayar. Maliklerin ek ödeme borcu bu beklentiye bağlanmıştır. Sözleşme imzalanmadan önce izin gerçekleşmezse paylaşımın, ödemelerin ve tarafların bağlılığının ne olacağı açıklaştırılır.

Sık sorulan sorular

Sarıyer’deki bütün parseller aynı dönüşüm koşullarına mı tabidir?

Hayır. Tapu, plan, yapı ve varsa koruma kayıtları farklı olabilir. İlçe veya mahalle adı üzerinden kesin yapılaşma hakkı söylenemez. Aynı sokakta bulunan parseller için dahi ayrı belge incelemesi gerekebilir.

Bir sitede tek bloğun dönüşümü mümkün olabilir mi?

Bu ihtimal teknik ve hukuki yapı birlikte görülerek değerlendirilir. Parsel düzeni, ortak tesisler, yönetim planı ve uygulanacak mevzuat belirleyicidir. Yönetimin tek başına açıklaması, tüm maliklerin hakları hakkında yeterli dayanak değildir.

Müteahhit finansman bulamazsa malik ek ödeme yapmak zorunda mı?

Ek ödeme borcu sözleşmenin içeriğine ve uygulanacak kurallara bağlıdır. Yüklenicinin finansman sorunu, her durumda malike sınırsız ödeme yükümlülüğü yüklemez. İmzalanmış ek protokoller ve fiyat değişikliği hükümleri ayrıca incelenir. Yeni ödeme yapılmadan önce hukuki dayanağı ve karşılığındaki güvence değerlendirilmelidir.

İmar sorgusunda kayıt bulunamaması dönüşüme engel midir?

Tek başına bu sonuçtan kesin engel çıkarılamaz. Sorgulanan mahalle ve parsel numarası, eski parsel geçmişi ve uygulamadaki veri durumu kontrol edilir. Belediyeden alınan yazılı açıklama ile tapu ve plan belgeleri karşılaştırılır. Kayıt bulunamaması izin verilmiş olduğu anlamına da gelmez; belirsizlik giderilmeden olumlu veya olumsuz kesin taahhüt kurulmaz.

Komşu projedeki kat sayısı kendi parselime uygulanır mı?

Komşu projenin izin tarihi, plan kapsamı, parsel büyüklüğü, kullanım kararı ve özel koşulları farklı olabilir. Önce kendi parselinizin güncel imar durumunu alın. Karşılaştırmanın yapılabilmesi için komşu binanın yalnız dış görünümü veya satış ilanı yeterli değildir.

Riskli yapı ve karar dosyasında süreleri ayrı izleyin

Riskli yapı tespiti, yüklenici seçimi ve plan/ruhsat işlemleri farklı adımlardır. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının süreç açıklamaları, malik veya kanuni temsilci açısından risk tespitine itirazı muhtarlık ilanının son gününden başlayan on beş günlük süreyle açıklar. Rapor, ilan ve bildirim kayıtları birlikte incelenir; teknik itiraz ile dava yolu birbirinin yerine geçirilmez.

Kanun kapsamındaki yeniden değerlendirme kararlarında paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluk esastır. Birden fazla yapı veya parselde önce kararın hangi taşınmazı kapsadığı belirlenmelidir. Malik kararı dosyasında güncel malik/pay listesi, çağrı, tutanak, teklif ve ekleriyle bildirim kayıtları birlikte tutulur. Çoğunluk kararı, karşı çıkan kişinin payını kendiliğinden yükleniciye geçirmez; değerleme ve kanuni satış usulleri ayrıca incelenir.

İlk görüşmeye bütün sözleşme ve eklerini, tapu ve plan belgelerini, teknik raporları, ruhsatları, yönetim planını ve varsa resmî bildirimleri tarih sırasıyla getirin. Süreli bir işlem varsa yalnız plan cevabını beklemeyin. Hangi belgenin eksik olduğu ile hangi başvurunun zamanında yapılması gerektiği ayrı değerlendirilmelidir.

Hukuki yardımın kapsamı ve iletişim

Avukat İltan Ekmekçioğlu’nun ofisi Beyoğlu’ndadır. Bu sayfa Sarıyer’deki taşınmazların hukuki incelemesini açıklar; Sarıyer’de ayrı bir ofis veya şube bulunduğu anlamına gelmez. Hukuki çalışma; belge incelemesi, sözleşme müzakeresi, ihtar hazırlanması, idari başvuru veya dava takibi olarak ayrı kapsamlarla kararlaştırılabilir. Bir apartmandaki bütün maliklerin aynı avukatla çalışması düşünülüyorsa menfaat çatışması bulunup bulunmadığı önceden değerlendirilir.

Ücret, üstlenilecek işin niteliğine ve kapsamına göre görüşmede belirlenir; harç, noter, uzman incelemesi ve diğer giderler ayrıca açıklanır. Sonuç veya tamamlanma tarihi garanti edilemez. Bir başvurunun aciliyeti, yalnızca binanın bulunduğu mahalleye göre değil, işlem tarihi ve kaçırılabilecek süreye göre belirlenir. İlk değerlendirme için iletişim sayfasından ulaşabilir; şehir genelindeki hizmet çerçevesini İstanbul kentsel dönüşüm avukatı sayfasında inceleyebilirsiniz.

Kaynaklar ve değerlendirme sınırı

Hukuki çerçeve için Kentsel Dönüşüm Başkanlığının mevzuat sayfasındaki 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği, sözleşme ve mülkiyet konularında Mevzuat Bilgi Sistemindeki Türk Borçlar Kanunu, Türk Medeni Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu esas alınır. Parselin imar durumu ve varsa koruma kararları ilgili idareden ayrıca doğrulanmalıdır. İçerik ve belirtilen yerel kaynaklar 5 Ekim 2026 tarihinde gözden geçirilmiştir. Belediye imar ekranının arama alanları ve bağlantıları incelenmiş; gerçek bir parsel için sonuç, güncel yapılaşma hakkı veya bütün plan/yargı değişiklikleri doğrulanmamıştır. Geçmiş tarihli plan duyuruları, inceleme yöntemini açıklayan kaynaklardır.

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Sözleşme, tapu kaydı, proje teminatı, ödeme belgeleri, arsa sahibiyle yapılan sözleşme ve iflas veya konkordato gibi süreçlere ilişkin yasal belgeler ve kararlar görülmeden somut uyuşmazlık hakkında kesin değerlendirme yapılamaz.