Yeniden İnşa veya İmar Amacıyla Taşınmazların Tahliye Sebepleri

TBK m. 350/b.2 kapsamında düzenlenen ilk husus, taşınmazın yeniden inşası amacıyla tahliye edilmesidir. Burada amaç yalnızca mevcut yapının yıkımı değil, yıkımı müteakip yerine yeni bir bina inşa edilmesidir. Taşınmazın sadece yıkılması ve yerine yeni bir yapının inşa edilmemesi, tahliye sebebi olarak değerlendirilmeyecektir.

İkinci husus ise, kiralananın imar amacıyla esaslı onarımının, genişletilmesinin veya değiştirilmesinin gerekli olması durumudur. Bu kapsamda, yapının daha iyi, elverişli ve daha kullanışlı hale getirilmesi hedeflenmektedir. Ancak, yapılacak değişikliklerin hem esaslı nitelikte olması hem de imar amacını taşıması gerekmektedir. Değişikliğin yalnızca esaslı nitelikte olması ancak imar amacını taşımaması veya tam tersi bir durum söz konusu olduğunda, tahliye koşulları sağlanmamış kabul edilecektir. İmar amacının bulunup bulunmadığı bilirkişiler tarafından tespit edilmelidir; ancak bilirkişi, projenin inşaat tekniği açısından doğruluğu veya yanlışlığı konusunda değerlendirme yapmayacaktır.

Kiralananın Kullanımının İmkânsız Hale Gelmesi

TBK m. 350/b.2 uyarınca aranan bir diğer şart, kiralananın kullanımının imkânsız hale gelmesidir. Yeniden inşa durumunda taşınmazın yıkılacağı açık olduğundan, kiralananın kullanımının mümkün olması söz konusu olmayacaktır. Ancak esaslı onarım, genişletme ve değiştirme hallerinde, eğer taşınmazın kullanımı mümkün olmaya devam ediyorsa tahliye kararı verilemeyecektir. Bu nedenle, tahliye kararının verilebilmesi için kiralananın kullanımının tamamen imkânsız hale gelmesi gerekmektedir.

Kanunda açıkça düzenlenmemiş olmakla birlikte, mahkemeler tarafından aranan bir diğer husus, ilgili projenin mahkemeye sunulmasıdır. Yeniden inşa süreci için inşaat ruhsatının sunulması zorunlu değildir; zira bina henüz yıkılmadığı için ruhsat verilemeyecektir. Bu durumda, mahkemeye ön (avan) projenin sunulması yeterli kabul edilmektedir. Ayrıca, ilgili projenin sunulması davanın açılması için bir ön şart niteliğinde olmadığından, proje dava sırasında da mahkemeye ibraz edilebilir.

Yeniden İnşa veya İmar Amacıyla Tahliye ile Geçici Tahliyenin Karşılaştırılması

Yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye ile geçici tahliye arasında önemli farklar bulunmaktadır. En belirgin fark, geçici tahliyede kira sözleşmesinin geçerliliğini korumasına karşın, yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye halinde sözleşmenin sona ermesidir. Bu çerçevede, geçici tahliye süresi sona erdiğinde kira sözleşmesi devam ederken, yeniden inşa veya imar sebebiyle tahliye halinde kira sözleşmesi sona ermektedir. Ayrıca, yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için kira sözleşmesinin süresinin dolması gerekmekte olup, geçici tahliye talebi kira süresi içerisinde dahi ileri sürülebilmektedir.

Tahliye Davasının Süresi ve Yetkili Mahkeme

HMK’de ise görevli mahkeme Kanunun 4. Maddesinin a bendin de düzenlenmiştir. Bu düzenlenmeye göre, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın, kiralanan taşınmazların, ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalar ile ilgili olarak sulh hukuk mahkemeleri görevlendirilmiştir. HMK m.6’ya göre Yetkili
mahkeme genel yetki kuralı uyarınca davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir. TBK m. 350’de tahliye davası açma hakkı yalnızca kiraya verene tanınmıştır. TBK m. 350’de, “Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak tarihinden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açılabilir” denmektedir Buna göre belirli süreli sözleşmelerde bu sürenin sona ermesinden itibaren bir aylık süre içinde dava açılabilir. Ancak, kira sözleşmesi borç doğuran bir sözleşme olduğu için kiraya verenin malik olup olmaması dava açma hakkını etkilememektedir. Yargıtay içtihatlarına göre, malik olmayan kiraya verenin dava açabileceği gibi, malik olan ancak kiraya veren sıfatını taşımayan kişi de tahliye davası açabilir. Doktrinde ise bu husus tartışmalıdır.

Mülga 818 sayılı BK ve 6570 sayılı GKHK döneminde tahliye davası açma süresi konusunda açık bir düzenleme bulunmamaktaydı. Yargıtay, bu boşluğu İcra ve İflas Kanunu’nun 272. maddesine kıyasen doldurarak, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açılması gerektiğine karar vermiştir. Bu uygulama, TBK m. 350’ye alınarak yasal düzenleme haline getirilmiştir.

Kentsel Dönüşüm Kapsamında Kiracının Tahliyesi

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapıların dönüşümünü sağlamak amacıyla düzenlenmiş olup, kiracının tahliyesi konusunu da kapsamaktadır. 6306 sayılı Kanun’un uygulanması bağlamında iki farklı görüş bulunmaktadır. Bunlardan ilki, kira sözleşmesinin imkânsızlık nedeniyle sona erdiği yönündedir. Ancak, ağırlık kazanan ikinci görüş, TBK m. 350 hükmü ile 6306 sayılı Kanun hükümlerinin birlikte değerlendirilmesi gerektiği yönündedir. Zira her iki hüküm de yapıların yeniden inşası ve imarına ilişkin düzenlemeler içermektedir.

6306 sayılı Kanun kapsamında, kiracının tahliyesi için tahliye davası açma zorunluluğu bulunmamaktadır. Kentsel dönüşüm çerçevesinde belirlenen süreler içinde taşınmazın tahliye edilmesi ve yıkımının gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Bu durum, TBK m. 350/b.2 hükmünde öngörülen sürelerin beklenmesini gereksiz kılmaktadır. Ayrıca, TBK m. 355’te düzenlenen yeniden kiralama yasağının, kentsel dönüşüme tabi taşınmazlar bakımından da uygulanması gerekmektedir. Dolayısıyla, kiraya verenin üç yıl boyunca taşınmazı eski haliyle başkasına kiralaması yasaklanmış olup, taşınmazın yeniden inşası halinde eski kiracının öncelik hakkı bulunmaktadır.

Kiracının öncelik hakkına aykırı davranması halinde Mülga 6570 sayılı Kanun’un 16. maddesinde TBK’den farklı olarak ceza yaptırımına yer verilmişti. Ancak TBK m. 355’te ceza yaptırımına yer verilmemiştir. Buna göre kiraya veren TBK m. 355’teki hükümlere aykırı davranırsa kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır. Bu halde burada düzenlenen bir cezalandırıcı tazminat olacaktır. Kanunda öngörülen bir yıllık kira bedeli tazminatı en alt sınırdır. Alt sınır bir yıllık kira bedeli olduğundan bu bedelden fazla bir tazminata da hükmedilebilecektir.