İfraz, bir taşınmazın imar mevzuatına uygun biçimde birden fazla parsele ayrılması; tevhit ise birden fazla parselin birleştirilmesidir. Bu işlemler yalnızca tapu tekniğiyle ilgili değildir. Uygulama imar planı, parselasyon planı, yapılaşma koşulları ve ilgili idarenin onayı birlikte değerlendirilir.
İfraz ve tevhit hangi mevzuata göre yapılır?
Temel düzenlemeler 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15, 16 ve 18. maddeleri ile Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’te yer alır. Yönetmeliğin ifraz ve tevhide ilişkin 7. maddesi 11 Eylül 2025 tarihli değişiklikle güncellenmiştir. Değişiklik metnine Resmî Gazete üzerinden ulaşılabilir.
Parselasyon planı bulunan alanlarda temel kural
İmar planı bulunan alanlarda, Yönetmelikteki istisnalar dışında, ifraz ve tevhit işlemlerinin parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda ve uygulama imar planına uygun biçimde yapılması esastır. Malik iradesi, plan kararları ve teknik koşullar birlikte aranır. Çok sayıda parseli ve sosyal donatı alanlarını yeniden oluşturan işlemlerin basit ifraz veya tevhit yoluyla parselasyon uygulamasının yerine geçirilmesi mümkün değildir.
2025 değişikliği ne getirdi?
2025 değişikliği özellikle yüzölçümü, cephe, çekme mesafesi ve benzeri nedenlerle yapı yapılması mümkün olmayan veya yapı izni verilemeyen bazı imar parselleri bakımından yeni bir mekanizma getirdi. İlgili idarenin maliklere anlaşmaları için yaptığı tebliğden sonra üç ay içinde anlaşma sağlanamaması halinde veya maliklerden birinin talebi üzerine, şartları oluştuğunda idarece resen tevhit ve gerektiğinde ifraz işlemi yapılabilmesine imkân tanındı. Uygulamanın yine imar planına, mevzuata ve yapılaşma koşullarına uygun olması gerekir.
İfraz talebi neden reddedilebilir?
- İşlemin uygulama imar planına aykırı olması,
- oluşacak parsellerin asgari büyüklük veya cephe şartlarını sağlamaması,
- işlemin fiilen parselasyon niteliğinde olması,
- yol, donatı veya yapılaşma koşullarıyla çelişmesi,
- gerekli malik muvafakatinin veya özel istisna şartlarının bulunmaması.
İdari işleme karşı ne yapılabilir?
Belediye veya ilgili idarenin ifraz ve tevhit talebine ilişkin kararı bir idari işlemdir. Ret veya resen tesis edilen işlem hukuka aykırı görülüyorsa, tebliğ ve öğrenme tarihi dikkate alınarak idari başvuru ve iptal davası seçenekleri değerlendirilmelidir. Süre hesabı somut işleme göre yapılmalıdır.
İmar ve taşınmaz uyuşmazlıklarının genel çerçevesi için Gayrimenkul Hukuku Avukatı sayfasına da bakabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Her parsel malik talebiyle bölünebilir mi?
Hayır. İmar planı, parselasyon durumu, asgari parsel koşulları ve ilgili mevzuat birlikte değerlendirilir.
Tevhit için tüm maliklerin imzası her durumda zorunlu mudur?
Genel kural ve Yönetmelikteki istisnalar ayrılarak incelenmelidir. 2025 değişikliği belirli yapılaşma sorunlarında idarece resen işlem yapılabilmesine ilişkin özel bir mekanizma getirmiştir.
Güncelleme: Ağustos 2026.
