Kentsel Dönüşümde Müteahhit Seçimi ve İnşaat Sözleşmesi Hazırlanırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kentsel Dönüşümde İnşaat Sözleşmesi Neden Önemlidir?

Kentsel dönüşüm süreci yalnızca riskli yapının yıkılması ve yerine yeni bir bina yapılmasından ibaret değildir. Süreç; riskli yapı tespiti, malik kararının alınması, müteahhit seçimi, proje paylaşımı, sözleşmenin hazırlanması, tahliye, yıkım, ruhsat, inşaat ve tapu işlemlerinden oluşan çok aşamalı bir hukuki ilişkidir.

Bu ilişkinin en önemli belgesi, maliklerle yüklenici arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Sözleşmede yapılacak küçük bir hata; bağımsız bölüm kaybına, inşaatın yıllarca tamamlanmamasına, kira ödemelerinin kesilmesine veya maliklerin uzun süreli davalarla karşılaşmasına neden olabilir.

Bu nedenle sözleşme, müteahhidin sunduğu standart metin üzerinden imzalanmamalı; taşınmazın tapu, imar, proje ve malik yapısına göre özel olarak hazırlanmalıdır.

Kentsel Dönüşümde Karar Hangi Çoğunlukla Alınır?

6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülecek uygulamalara, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilebilir. Karara katılmayan maliklerin arsa payları, kanunda ve uygulama yönetmeliğinde öngörülen usule göre satışa çıkarılabilir.

Salt çoğunluk hesabında malik sayısı değil, taşınmaz üzerindeki arsa payları esas alınır. Örneğin on malikin bulunduğu bir binada altı malikin karar vermesi tek başına yeterli olmayabilir. Karara katılan maliklerin arsa paylarının toplamı taşınmazdaki toplam payın yarısından fazla olmalıdır.

Karar tutanağında seçilen müteahhit, paylaşım oranı, hazırlanacak proje, bağımsız bölümlerin dağılımı, sözleşme imzalama yetkisi ve uygulamanın temel şartları açıkça gösterilmelidir.

Müteahhit Seçiminde Hangi İncelemeler Yapılmalıdır?

Müteahhit seçiminde yalnızca maliklere verilecek metrekare veya bağımsız bölüm sayısına bakılması ciddi bir hatadır. Teklifin ekonomik açıdan cazip görünmesi, projenin tamamlanabileceği anlamına gelmez.

Müteahhit hakkında en az şu incelemeler yapılmalıdır:

Ticaret sicili kayıtları ve şirketin faaliyette bulunduğu süre
Şirket ortakları ve temsil yetkileri
Yapı müteahhitliği yetki belgesi ve yetki grubu
Daha önce tamamlanan projeler
Devam eden inşaatların fiziki ve mali durumu
Şirket ve yetkililer hakkındaki dava ve icra takipleri
Vergi ve sosyal güvenlik borçları
Konkordato veya iflas geçmişi
Banka ve finansman ilişkileri
Aynı anda üstlenilen proje sayısı

YAMBİS üzerinden müteahhidin yetki belgesi araştırılmalı, tamamlandığı belirtilen projeler mümkünse yerinde incelenmeli ve önceki projelerdeki maliklerle görüşülmelidir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı da müteahhit seçimi öncesinde yetki belgesi ve tamamlanan projelerin araştırılmasına dikkat çekmektedir.

Sözleşmede Bağımsız Bölümler Nasıl Belirlenmelidir?

Maliklere ve yükleniciye bırakılacak bağımsız bölümler yalnızca “ön cephe daire” veya “üçüncü kattaki daire” gibi genel ifadelerle gösterilmemelidir.

Sözleşme ekinde hazırlanacak paylaşım tablosunda şu bilgilere yer verilmelidir:

Bağımsız bölüm numarası
Kat ve cephe bilgisi
Brüt ve net kullanım alanı
Balkon ve teras alanı
Eklenti niteliğindeki depo veya otopark
Bağımsız bölümün arsa payı
Malik ve yüklenici paylaşımı
Ticari bölüm veya konut niteliği
Proje değişikliğinde uygulanacak esaslar

Avan proje, mahal listesi, teknik şartname ve bağımsız bölüm paylaşım tablosu sözleşmenin ayrılmaz eki hâline getirilmelidir.

Net ve Brüt Metrekare Açıkça Yazılmalıdır

Uygulamada en fazla uyuşmazlık çıkan konulardan biri, sözleşmede belirtilen metrekare ile tamamlanan bağımsız bölümün gerçek kullanım alanının farklı olmasıdır.

Sözleşmede “yaklaşık metrekare” veya yalnızca “brüt alan” ifadesinin kullanılması yeterli değildir. Net kullanım alanının nasıl hesaplanacağı, ortak alanların brüt alana hangi oranda dâhil edileceği ve ortaya çıkabilecek eksikliklerde uygulanacak bedel indirimi açıkça belirlenmelidir.

Belirli bir tolerans kabul edilecekse bu tolerans oranı sözleşmede gösterilmeli; toleransın üzerindeki eksiklik için metrekare başına tazminat veya bağımsız bölümün güncel piyasa değerine göre değer kaybı hesabı öngörülmelidir.

İnşaatın Başlama ve Teslim Tarihi Nasıl Düzenlenmelidir?

Teslim süresinin yalnızca “ruhsattan itibaren 24 ay” şeklinde yazılması çoğu durumda yeterli değildir. Çünkü ruhsat başvurusunun ne zaman yapılacağı ayrıca belirlenmediğinde müteahhit ruhsat sürecini geciktirerek teslim süresinin başlamasını erteleyebilir.

Sözleşmede ayrı ayrı şu tarihler düzenlenmelidir:

Tahliye tarihi
Riskli yapının yıkım tarihi
Ruhsat başvurusu için son tarih
Yapı ruhsatının alınması için öngörülen süre
İnşaata fiilen başlama tarihi
Kaba inşaatın tamamlanma tarihi
Anahtar teslim tarihi
Yapı kullanma izin belgesinin alınma tarihi
Kat mülkiyetine geçiş tarihi

Mücbir sebep kavramı sınırlandırılmalı; ekonomik kriz, döviz artışı, malzeme fiyatlarının yükselmesi veya finansman bulunamaması tek başına mücbir sebep olarak kabul edilmemelidir.

Kira Yardımı ve Taşınma Bedeli

Maliklerin binayı tahliye etmesinden yeni bağımsız bölümlerin teslimine kadar geçen dönemde yapılacak kira ödemesi sözleşmede ayrıntılı olarak düzenlenmelidir.

Kira maddesinde şu konular bulunmalıdır:

Kira ödemesinin başlayacağı tarih
Aylık ödeme tutarı
Ödeme günü ve banka hesabı
Yıllık artış yöntemi
Gecikme hâlinde uygulanacak yaptırım
Teslim gecikirse ödemenin devam edeceği
Peşin taşınma bedeli
Stopaj ve vergi sorumluluğu

Kira bedelinin sabit bırakılması, uzun süren projelerde maliklerin ciddi ekonomik kayba uğramasına neden olabilir. Bu nedenle artış yöntemi açıkça belirlenmelidir.

Teminat Mekanizması Kurulmalıdır

Sözleşmede cezai şart bulunması tek başına yeterli güvence sağlamaz. Mali gücü bulunmayan bir yükleniciden hükmedilen tazminatın tahsil edilmesi mümkün olmayabilir.

Projeye göre aşağıdaki teminatlardan biri veya birkaçı kullanılabilir:

Kesin ve süresiz banka teminat mektubu
Müteahhide ait taşınmaz üzerinde ipotek
Şirket ortaklarının müşterek ve müteselsil kefaleti
Müteahhit paylarının inşaat seviyesine göre devri
Tapuya satış vaadi veya sözleşme şerhi
İnşaat tamamlama sigortası
Hakediş ve kontrollü devir sistemi

En güvenli yöntemlerden biri, müteahhide bırakılacak bağımsız bölümlerin veya arsa paylarının inşaatın fiziki ilerleme oranına bağlı olarak kademeli biçimde devredilmesidir.

Cezai Şart Nasıl Belirlenmelidir?

Cezai şart yalnızca teslim gecikmesine bağlanmamalıdır. Ruhsat başvurusunun gecikmesi, inşaatın durması, kira ödemelerinin yapılmaması, projeye aykırı imalat ve yapı kullanma izin belgesinin alınmaması gibi ihlaller için de ayrı yaptırımlar düzenlenmelidir.

Gecikme cezasının düşük tutulması, müteahhidin sözleşmeye aykırı davranmasını ekonomik açıdan daha avantajlı hâle getirebilir. Bu nedenle cezai şart, taşınmazın değeri ve projenin büyüklüğüyle orantılı olmalıdır.

Ayrıca cezai şartın gecikme tazminatı, kira kaybı ve diğer zararların talep edilmesine engel oluşturup oluşturmadığı açıkça yazılmalıdır.

Vekâletname Sınırsız Olmamalıdır

Kentsel dönüşüm projelerinde müteahhide veya onun belirleyeceği kişilere geniş yetkiler içeren vekâletnameler verilmesi önemli riskler doğurur.

Vekâletnamede şu yetkiler sınırlandırılmalıdır:

Maliklere ait payları üçüncü kişilere satma
İpotek veya başka bir ayni hak kurma
Sözleşme hükümlerini değiştirme
Malik adına sulh veya feragat işlemi yapma
Başka kişilere alt vekâlet verme
Proje paylaşımını değiştirme
Malik adına borçlandırıcı işlem yapma

Vekâletname yalnızca ruhsat, proje, belediye ve tapu işlemleri için gerekli yetkilerle sınırlı tutulmalıdır.

Müteahhit İnşaata Başlamaz veya İnşaatı Yarım Bırakırsa Ne Olur?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki alan ve parsellerde, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde inşaata başlanmaması veya yapım işinin belirli bir seviyede durması ve en az altı ay boyunca projeyi bitirecek seviyede faaliyete devam edilmemesi hâlinde sözleşmenin idari yoldan feshi gündeme gelebilir.

Güncel düzenlemeye göre maliklerin hisseleri oranında salt çoğunlukla fesih kararı alması ve yetkili idareye başvurması mümkündür. Koşulların gerçekleştiği tespit edilirse müteahhide otuz günlük süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi ihtar edilir. İhtara rağmen faaliyete geçilmemesi hâlinde sözleşmenin resen feshi sonucu doğabilir.

Ancak feshe kadar yapılan imalatların bedeli, devredilen payların iadesi, üçüncü kişilere yapılan satışlar ve tarafların tazminat talepleri genel hukuk hükümlerine göre ayrıca değerlendirilir.

Kentsel dönüşüm sözleşmesi, maliklerin en değerli malvarlığı unsurlarından biri olan taşınmazlarının geleceğini belirler. Bu nedenle sözleşme yalnızca paylaşım oranı üzerinden değerlendirilmemelidir.

Müteahhidin mali ve teknik yeterliliği, bağımsız bölümlerin özellikleri, net metrekare, teslim süresi, kira ödemeleri, teminat, cezai şart, vekâletname ve fesih hükümleri bir bütün olarak incelenmelidir.

İmzadan önce yapılacak ayrıntılı hukuki ve teknik inceleme, inşaat başladıktan sonra ortaya çıkabilecek uzun süreli uyuşmazlıkların önemli bölümünü önleyebilir.