Kentsel Dönüşümde Kiracı Hakları: Tahliye ve Taşınma Yardımı

Kentsel dönüşümde kiracı hakları, yalnız taşınma yardımından ibaret değildir. Kiracı öncelikle binanın gerçekten 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak kesinleşip kesinleşmediğini, tahliye işlemini hangi idarenin yürüttüğünü ve kendisine hangi belgelerin bildirildiğini kontrol etmelidir.

Ev sahibinin yalnız “binayı kentsel dönüşüme vereceğiz” demesiyle kesinleşmiş riskli yapı süreci aynı değildir. Kesinleşmiş riskli yapıda idari tahliye ve yıkım hükümleri uygulanabilir. Riskli yapı kararı bulunmayan sıradan yeniden inşa girişiminde ise Türk Borçlar Kanunu’ndaki kira ve tahliye koşulları gündeme gelir.

Kiracının devlet tarafından sağlanan yardımı, maliklere verilen aylık kira desteği ve müteahhidin sözleşmeyle üstlendiği kira ödemesi de birbirinden ayrılmalıdır.

Bina Gerçekten Kentsel Dönüşüme Girmiş Sayılır mı?

Bir binanın eski, hasarlı veya depreme dayanıksız olduğunun söylenmesi, tek başına 6306 sayılı Kanun kapsamında tahliye işlemi başlatmaz.

Öncelikle şu belgeler araştırılmalıdır:

1. Yetkili kuruluş tarafından düzenlenen riskli yapı tespit raporu.
2. Raporun idari makam tarafından onaylanması.
3. Riskli yapı tespitine ilişkin tutanak ve ilan kayıtları.
4. İtiraz sürecinin tamamlanıp tamamlanmadığı.
5. Riskli yapı tespitinin kesinleşme tarihi.
6. İdarenin tahliye ve yıkım bildirimi.
7. Binanın riskli alan veya rezerv yapı alanı içinde bulunup bulunmadığı.

Kiracı, ev sahibinden veya apartman yönetiminden belge isteyebilir. Bunun yanında e-Devlet, ilgili belediye ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kayıtları kontrol edilebilir.

Riskli Yapı ile Yeniden İnşa Amaçlı Tahliye Arasındaki Fark Nedir?

İki süreç aynı değildir:

Riskli yapı tespiti bulunmuyorsa ev sahibi, yalnız sözlü bir dönüşüm planına dayanarak kiracıyı kendiliğinden çıkaramaz. Yeniden inşa veya esaslı onarım nedeniyle tahliye için TBK m.350/2’deki şartlar, dava süreleri ve projenin niteliği incelenmelidir.

Riskli Yapıdaki Kiracı Karara İtiraz Edebilir mi?

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespitine itiraz hakkı kural olarak yapı maliklerine ve kanuni temsilcilerine aittir. Kiracı, malik olmadığı için yalnız kira sözleşmesine dayanarak teknik heyete malik adına itiraz edemez.

Kiracı binanın riskli olmadığına ilişkin ciddi bilgi veya rapora sahipse bunu malike bildirebilir ve malikin süresinde itiraz etmesini isteyebilir. Ancak malik adına başvuru yapılacaksa geçerli temsil yetkisi gerekir.

Güncel uygulamada riskli yapı tespitinin bildirim ve ilan tarihleri değişiklik gösterebildiğinden, eski içeriklerdeki “kiracıya kişisel tebligattan itibaren 15 gün” genellemesine güvenilmemelidir.

Kiracı Riskli Binayı Ne Zaman Tahliye Etmelidir?

Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde idare tarafından yapının tahliye edilmesi ve yıktırılması için süre verilir. Güncel 6306 sayılı Kanun uygulamasında verilecek süre toplamda doksan günden fazla olamaz.

Tahliye sürecinde:

• Yapıya tahliye bildirimi asılabilir,
• e-Devlet ve ilan yöntemleri kullanılabilir,
• Elektrik, su ve doğal gaz hizmetlerinin durdurulması istenebilir,
• Tahliye ve yıkım idare tarafından gerçekleştirilebilir,
• Yıkım masrafları maliklerden tahsil edilebilir.

Kiracının kendisine ayrıca klasik bir ihtiyaç veya yeniden inşa tahliye davası açılmasını beklemesi, kesinleşmiş riskli yapı sürecinde güvenli değildir.

Güncel süreç hakkında Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğünün riskli yapı açıklamaları incelenebilir.

Ev Sahibi Tahliye Süresi Dolmadan Kilidi Değiştirebilir mi?

Hayır. Riskli yapı kararı, ev sahibine kiracının eşyalarını dışarı çıkarma, kilidi değiştirme veya konuta zorla girme yetkisi vermez.

Tahliyenin:

• Kiracının rızasıyla anahtar teslimi,
• İlgili idarenin tahliye işlemi,
• Gerektiğinde kanuni icra veya yargı yolu

üzerinden gerçekleştirilmesi gerekir.

Kiracının da riskli yapı kesinleştikten ve tahliye süresi dolduktan sonra yapıda kalmayı sınırsız biçimde sürdürebileceği düşünülmemelidir. Can güvenliği ve idari yıkım süreci kira ilişkisinden bağımsız sonuçlar doğurabilir.

Kentsel Dönüşümde Kiracı Kira Yardımı Alabilir mi?

Evet. 6306 sayılı Kanun kapsamında anlaşma yoluyla tahliye edilen yapılarda ikamet eden konut kiracıları ile işyeri işleten kiracılara, şartları oluştuğunda devlet tarafından yardım yapılabilir.

Ancak kiracıya sağlanan yardım, maliklere verilen aylık kira yardımından farklıdır. Kiracıya kural olarak Bakanlık veya Başkanlık tarafından belirlenen aylık kira bedelinin iki katı tutarında, bir defaya mahsus ödeme yapılabilir.

Bu ödeme günlük dilde “kira yardımı” olarak adlandırılsa da kiracı bakımından esas olarak taşınma masraflarını karşılamaya yönelik tek seferlik destektir.

Kiracı 18 Ay Boyunca Kira Yardımı Alır mı?

Kural olarak hayır. Riskli alan dışındaki riskli yapılarda maliklere sağlanabilen 18 aylık yardım süresi, kiracılara otomatik olarak uygulanmaz.

Genel sistem şöyledir:

Yardımlar otomatik kazanılmış aylık alacak niteliğinde değildir. Bütçe, kılavuz, başvuru belgeleri ve somut hak sahipliği incelenir.

2026 Yılında Kiracıya Ne Kadar Taşınma Yardımı Ödenir?

Kiracıya ödenecek yardım, başvurunun yapıldığı il için Başkanlıkça belirlenen aylık kira yardımının iki katı üzerinden hesaplanır. Tutar illere ve yıla göre değişebilir.

8 Eylül 2026 tarihinde Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğünün resmî sayfası güncel yardım bölümünü yayımlamakla birlikte, bağlantılı “İllere Göre Kira Yardımı Tutarları” dosyası hâlen 2025 tarifesine yönelmektedir. Bu nedenle doğrulanmış merkezî 2026 tarife belgesi görülmeden metne kesin bir İstanbul tutarı yazılması uygun değildir.

Yayımdan hemen önce güncel tutar:

• Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü kira yardımı sayfasından,
• Riskli yapının bulunduğu ilçe belediyesinden,
• ALO 181’den

yazılı olarak doğrulanmalıdır.

Kiracının Yardım Alabilmesi İçin Hangi Şartlar Aranır?

Uygulamada genel olarak şu koşullar incelenir:

1. Yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında bulunması.
2. Riskli yapı tespitinin onaylanmış olması.
3. Kiracının riskli yapı onayından önce binada fiilen ikamet etmesi veya işyeri işletmesi.
4. Yapının anlaşma yoluyla tahliye edilmesi.
5. Kiracının tahliye sonrasında adresini değiştirmiş olması.
6. Başvurunun süresinde yapılması.
7. İkamet ve tahliyeyi gösteren belgelerin sunulması.

Yalnız kira sözleşmesinin bulunması her durumda yeterli olmayabilir. Fiilî ikamet, fatura, adres ve tahliye kayıtları ayrıca aranabilir.

Kira Sözleşmesi Kiracının Adına Değilse Yardım Alınabilir mi?

Yardım bakımından fiilî kullanımın ve ikametin ispatı önemlidir. Kira sözleşmesinin başka bir aile ferdinin adına olması veya faturaların ev sahibi adına bulunması başvuruda ek belge ihtiyacı doğurabilir.

Şu kayıtlar değerlendirilebilir:

• Tarihçeli yerleşim yeri belgesi,
• Elektrik, su, doğal gaz veya telefon faturaları,
• Apartman yönetimi kayıtları,
• Kira ödeme dekontları,
• Çocukların okul ve servis kayıtları,
• Tahliye sonrasındaki yeni adres belgesi.

İstenen belgeler il ve yetki devri yapılan belediyeye göre değişebileceğinden başvuru öncesinde yerel kontrol listesi alınmalıdır.

İşyerinde Kiracı Olanlar Yardım Alabilir mi?

Evet. Riskli yapıda kiracı olarak işyeri işleten gerçek veya tüzel kişiler de şartları oluştuğunda tek seferlik yardımdan yararlanabilir.

İşyeri kiracısından ayrıca:

• Vergi levhası,
• Oda sicil kaydı,
• İmza sirküleri,
• Riskli yapı onayından önceki faaliyet belgeleri,
• Tahliye sonrasındaki yeni işyeri adresi veya kapanış kaydı,
• Şirket adına uygun banka hesabı

istenebilir.

Başvuruyu tüzel kişi yapıyorsa şirketin vergi kimlik numarasıyla banka hesabı bilgilerinin uyumlu olması önemlidir.

Taşınma Yardımı İçin Nereye Başvurulur?

Başvuru yöntemi riskli yapının bulunduğu yere göre değişebilir. İstanbul’da kira yardımı işlemleri yetki devri kapsamında genel olarak riskli yapının bulunduğu ilçe belediyesi üzerinden yürütülmektedir.

Başvuru ayrıca e-Devlet’teki 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapı Kira Yardımı Başvurusu hizmeti üzerinden yapılabilir.

Riskli alan veya rezerv yapı alanlarında başvurunun ilgili kurum ya da proje idaresine yöneltilmesi gerekebilir. Başvuru öncesinde yapının statüsü ve yetkili idare belirlenmelidir.

Başvuru Süresi Ne Kadardır?

Kira ve taşınma yardımı başvuruları, kural olarak yapının tahliye veya yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde yapılmalıdır.

Başlangıç tarihinin tahliye mi yoksa yıkım tarihi mi olduğu somut dosyadaki fiilî durum ve idari kayıtlara göre belirlenebilir. Anahtar teslim tutanağı, yeni adres kaydı ve yıkım belgesi bu nedenle önemlidir.

Başvurunun geciktirilmesi:

• Belgelerin kaybolmasına,
• Eski ikametin ispatlanamamasına,
• Bir yıllık sürenin geçirilmesine,
• Yardım talebinin reddedilmesine

neden olabilir.

Kiracıdan Hangi Belgeler İstenebilir?

Konut kiracıları bakımından uygulamada şu belgeler istenebilir:

1. Başvuru dilekçesi.
2. Kimlik belgesi.
3. Riskli yapı tespit raporu veya inceleme formu.
4. Riskli yapı onayından önceki ikameti gösteren tarihçeli adres belgesi.
5. Eski adrese ait elektrik, su, doğal gaz veya telefon faturası.
6. Eski ve yeni adresi birlikte gösteren nüfus müdürlüğü kaydı.
7. Yapının tahliye veya yıkım belgesi.
8. Başvuru sahibine ait banka hesabı bilgisi.
9. Vekâleten başvuruda vekâletname.

Belge listeleri güncellenebildiğinden, eski tarihli internet yazılarındaki evraklarla yetinilmemelidir. Bakanlığa bağlı müdürlüklerin güncel örnek listelerine resmî kira yardımı belgeleri sayfasından ulaşılabilir.

Kiracıya Devlet Yardımı ile Müteahhit Kira Ödemesi Aynı mıdır?

Hayır. Üç ayrı ödeme türü birbirine karıştırılmamalıdır:

Kiracı, maliklerle müteahhit arasındaki sözleşmede açıkça kendisine bir hak tanınmadıkça maliklere vaat edilen aylık müteahhit kirasını doğrudan talep edemeyebilir.

Buna karşılık maliklerin müteahhitle yaptığı sözleşme, kiracının koşulları oluşmuş kamu taşınma yardımını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Kentsel Dönüşümde Kiracının Depozitosu Ne Olur?

Riskli yapı kararı verilmesi, kiracının depozito hakkını sona erdirmez. Kira ilişkisi sona erip taşınmaz geri verildiğinde depozitonun iadesi ayrıca değerlendirilmelidir.

Ev sahibi depozitodan yalnız:

• Ödenmemiş kira,
• Kiracıya ait aidat ve faturalar,
• Kiracının kusuruyla meydana gelen ispatlanabilir hasar,
• Sözleşmeden doğan muaccel borçlar

için kesinti ileri sürebilir.

Binanın riskli olması, yıkım masrafı veya yapının eskiyen bölümleri kiracıya yüklenemez. Anahtar teslim tutanağında sayaçlar, eşyalar, mevcut hasarlar ve teslim tarihi kayıt altına alınmalıdır.

Tahliye Tarihine Kadar Kira Ödenir mi?

Kiracının binanın riskli olduğunu öğrenmesi, kira borcunu aynı gün kendiliğinden sona erdirmez. Kiracı taşınmazı kullanmaya devam ettiği sürece kira borcu kural olarak sürer.

Kira borcunun sona ereceği tarihte:

• Anahtarın teslimi,
• Ev sahibinin teslimden kaçınıp kaçınmadığı,
• İdarenin tahliye tarihi,
• Elektrik, su ve doğal gazın kesilmesi,
• Taşınmazın kullanılamaz hâle gelmesi,
• Tarafların tahliye anlaşması

önem taşır.

Kiracı anahtarı yalnız kapıcıya veya komşuya bırakmamalı; teslimi yazılı tutanak, noter veya gerektiğinde tevdi yeri yoluyla ispatlamalıdır.

Kiracı Yeni Yapılan Binadan Daire İsteyebilir mi?

Kiracının uzun süredir binada oturması, kentsel dönüşüm sonrasında yeni bağımsız bölüm üzerinde mülkiyet hakkı vermez. Yeni bina hakkı kural olarak arsa payı sahiplerine aittir.

Kiracı ile malik arasında özel bir öncelik veya yeniden kiralama anlaşması varsa bunun geçerliliği ayrıca incelenir.

Kiraya verenin yeniden inşa veya imar amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağlaması sonrasında eski kiracıya karşı TBK m.355’teki yeniden kiralama yasağı ve öncelik hükümleri gündeme gelebilir. Ancak 6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari tahliye ile kiraya verenin TBK m.350/2’ye dayalı tahliyesinin sonuçları her olayda aynı kabul edilmemelidir.

Yardım Başvurusu Reddedilirse Ne Yapılabilir?

Ret gerekçesi öncelikle yazılı olarak alınmalıdır. Sık karşılaşılan nedenler şunlardır:

• Riskli yapı onayından önce ikametin ispatlanamaması,
• Fatura veya adres bilgilerinin bağımsız bölümle uyuşmaması,
• Başvurunun süresinde yapılmaması,
• Tahliye koşulunun gerçekleşmemesi,
• Yanlış kuruma başvuru,
• Aynı kişi adına mükerrer yardım kaydı,
• Eksik veya çelişkili belgeler.

Eksiklik tamamlanabiliyorsa idari başvuru yapılabilir. Kesin ret işleminin hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa görevli idare mahkemesinde iptal davası değerlendirilebilir.

Genel idari dava süresi yazılı bildirimi izleyen günden itibaren kural olarak 60 gündür. Ancak özel düzenleme, başvurunun niteliği ve idari itirazın süreye etkisi ayrıca incelenmelidir.

Hangi Uyuşmazlık Hangi Mahkemede Görülür?

İdari yardım davasıyla kira sözleşmesinden doğan özel hukuk uyuşmazlığının aynı davada çözülebileceği varsayılmamalıdır.

Arabuluculuk Zorunlu mudur?

Taşınma yardımı başvurusunun reddine ilişkin idari davada zorunlu arabuluculuk bulunmaz.

Buna karşılık kiracı ile ev sahibi arasındaki:

• Depozito,
• Kira borcu,
• Anahtar teslimi,
• Tahliye,
• Kiralanandaki hasar

uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce, kanundaki istisnalar dışında arabulucuya başvurulması gerekir.

Riskli yapının idari tahliye ve yıkım sürecinde yapılan başvurular, kira uyuşmazlığı arabuluculuğunun yerine geçmez.

İzlenebilecek Uygulama Sırası

1. Riskli yapı tespitinin kesinleşip kesinleşmediği öğrenilmelidir.
2. İdarenin tahliye bildirimi ve son tahliye tarihi alınmalıdır.
3. Riskli yapı onayından önceki ikamet belgeleri korunmalıdır.
4. Ev sahibiyle anahtar teslimi ve depozito konusunda yazılı tutanak hazırlanmalıdır.
5. Yeni adres kaydı gecikmeden oluşturulmalıdır.
6. Taşınma yardımı için yetkili belediye veya kurum belirlenmelidir.
7. Başvuru, tahliye veya yıkımdan itibaren bir yıllık süre geçirilmeden yapılmalıdır.
8. Ret kararı verilirse gerekçe ve tebliğ tarihi alınmalıdır.
9. Kira veya depozito uyuşmazlığında arabuluculuk değerlendirilmelidir.
10. İdari ret işleminde dava süresi ayrıca takip edilmelidir.

İki Kısa Örnek

Örnek 1: Kiracı riskli yapı onayından önce dairede oturmuş, adına düzenlenmiş faturaları ve tarihçeli adres kaydını korumuştur. Tahliyeden sonra yeni adres belgesiyle süresinde başvurarak belirlenen aylık yardımın iki katı tutarındaki tek seferlik taşınma desteğini talep edebilir.

Örnek 2: Ev sahibi yalnız “müteahhitle anlaştık” diyerek kiracının bir hafta içinde çıkmasını istemiş, ancak riskli yapı tespiti bulunmamaktadır. Bu durumda 6306 sayılı Kanun’daki idari tahliye değil, kira sözleşmesi ve TBK m.350/2 kapsamındaki yeniden inşa tahliyesi değerlendirilmelidir.

Sık Sorulan Sorular

Kentsel dönüşümde kiracı 18 aylık kira yardımı alır mı?

Kural olarak hayır. Kiracıya aylık yardım yerine, belirlenen aylık tutarın iki katı kadar tek seferlik taşınma yardımı yapılabilir.

Ev sahibi “bina dönüşüme girdi” deyince hemen çıkmak gerekir mi?

Öncelikle riskli yapı kararının ve tahliye bildiriminin bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir. Riskli yapı yoksa normal kira tahliye hükümleri uygulanabilir.

Kira sözleşmem yoksa taşınma yardımı alamaz mıyım?

Yazılı kira sözleşmesinin bulunmaması otomatik ret nedeni değildir; ancak riskli yapı onayından önceki fiilî ikametin adres, fatura ve diğer belgelerle ispatlanması gerekir.

Kiracı taşınma yardımı başvurusunu ne zaman yapmalıdır?

Başvuru kural olarak tahliye veya yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde yapılmalıdır. İkamet belgeleri tahliyeden önce korunmalıdır.

Kentsel dönüşümde depozito yanar mı?

Hayır. Riskli yapı kararı depozitoyu sona erdirmez. Ev sahibi yalnız gerçek, muaccel ve ispatlanabilir kira, fatura veya hasar alacaklarını mahsup edebilir.

Yardım başvurum reddedilirse arabulucuya mı gitmeliyim?

İdari taşınma yardımı reddinde zorunlu arabuluculuk yoktur. Ret işlemine karşı idari başvuru ve idare mahkemesinde iptal davası değerlendirilebilir.

Sonuç

Kentsel dönüşümde kiracı hakları belirlenirken binanın gerçekten 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak kesinleşip kesinleşmediği ilk sırada kontrol edilmelidir. Kesinleşmiş riskli yapıda idari tahliye uygulanabilir; yalnız yeniden inşa isteği bulunan binalarda ise normal kira hukuku kuralları gündeme gelir.

Kiracı, maliklere verilen 18 aylık kira yardımından yararlanmaz. Şartları taşıyan konut ve işyeri kiracılarına, ilgili il için belirlenen aylık tutarın iki katı kadar tek seferlik taşınma yardımı yapılabilir. Başvuru kural olarak tahliye veya yıkımdan itibaren bir yıl içinde gerçekleştirilmelidir.

Riskli yapı kararı kiracının depozito hakkını ortadan kaldırmaz ve ev sahibine kilit değiştirme yetkisi vermez. Tahliye, anahtar teslimi, ikamet belgeleri ve yeni adres kaydı yazılı olarak güvence altına alınmalıdır.

Yargı Kararları

#	Mahkeme / Daire	Esas–Karar	Tarih	Konu	Yön (kiracı)
1	Yargıtay 3. HD	2025/2511 E., 2025/5991 K.	09.12.2025	Riskli yapı = önemli/gizli ayıp; kiraya veren kusurlu, kiracı maddi tazminata hak kazanır	Lehe (BOZMA)
2	Yargıtay 3. HD	2025/5753 E., 2026/3063 K.	13.05.2026	Riskli yapı kararıyla zorunlu tahliye; kiracının müspet/menfi zarar ve kâr kaybı talebi	Lehe (BOZMA)
3	Yargıtay 3. HD	2024/114 E., 2024/4240 K.	11.12.2024	Süresinden önce tahliye; kiracının maddi tazminat talebinin kısmen kabulü	Lehe (ONAMA)
4	Yargıtay 3. HD	2025/512 E., 2025/4088 K.	17.09.2025	Faydalı masraf kalan süreyle orantılı; “hava parası”/devir bedeli talep edilemez	Karma (ONAMA)
5	Yargıtay 3. HD	2023/4399 E., 2024/2384 K.	18.09.2024	Bina kentsel dönüşümde yıkıldı; TBK m.355 tahliye tazminatı koşulları oluşmadı	Aleyhe (ONAMA)
6	Yargıtay 3. HD	2025/1700 E., 2025/4874 K.	15.10.2025	Riskli yapı → haklı fesih; peşin kira, denkleştirici adalet ile iade	Lehe (ONAMA)
7	Yargıtay 3. HD	2025/6222 E., 2026/2952 K.	12.05.2026	Peşin ödenen uzun süreli kira iadesi; TBK m.310 halefiyet	Lehe (DÜZELTİLEREK ONAMA)
8	Yargıtay 3. HD	2025/1237 E., 2025/4592 K.	06.10.2025	Kiracının tadilatı yapıyı riskliye çevirdi; eski hâle getirme bedeli	Aleyhe (BOZMA – kiracı yararına)
9	Yargıtay 3. HD	2024/3593 E., 2025/2592 K.	05.05.2025	Kiracı kaynaklı riskli yapı; kira alacağı/itirazın iptali	Aleyhe (ONAMA)
10	Danıştay İDDK	2019/496 E., 2021/977 K.	20.05.2021	Kiracı da kira yardımı alabilir; fiilen ikamet + tek bağımsız bölüm şartı	Şart (ONAMA)
11	Danıştay İDDK	2021/2702 E., 2022/621 K.	23.02.2022	Kira yardımı için yıkımdan önce fiilen ikamet şartı hukuka uygun	Şart (ONAMA)
12	Danıştay 6. Daire	2019/2571 E., 2021/6207 K.	27.04.2021	Kira yardımı başvurusunda 1 yıllık süre şartı (Uyg. Yön. m.16/4)	Şart (RET)
13	Danıştay 6. Daire	2019/2541 E., 2021/6206 K.	27.04.2021	Riskli yapı kayıt no tarihinde ikamet şartı	Şart (RET)
14	Danıştay 4. Daire	2023/11463 E., 2024/1174 K.	22.02.2024	Kira yardımı hakkının hissedarlar arası devrinde noter şartı	Usul (RET)

A. Kiracının süresinden önce tahliyesi ve tazminat (Yargıtay 3. HD)

En güçlü kiracı lehine içtihat, riskli yapı özelliğini kiralananın ayıbı olarak niteleyen çizgidir. Yargıtay 3. HD, riskli yapı niteliğinin “kiralananın teslimi sırasında mevcut olan ve yapı maliki tarafından bilinmesi gereken bir ayıp” olduğunu, dolayısıyla kiraya verenin kusurlu sayılacağını ve kiracının maddi tazminat isteminde haklı olduğunu benimseyerek yerel mahkeme kararını bozmuştur (Yargıtay 3. HD 2025/2511 E., 2025/5991 K.). Aynı yönde, riskli yapı kararı nedeniyle zorunlu tahliyede kiracının müspet/menfi zarar ve kâr kaybı talebini asıl dava yönünden davacı (kiracı) yararına bozan karar da bu çizgiyi pekiştirir (Yargıtay 3. HD 2025/5753 E., 2026/3063 K.); kiracının maddi tazminat talebinin kabulünü onayan bir örnek için bkz. Yargıtay 3. HD 2024/114 E., 2024/4240 K.

Buna karşılık içtihat, talebin sınırlarını da net çizmektedir:

• Faydalı masraflar, sözleşmenin kalan süresiyle orantılı olarak hesaplanır; kanuna/ahlaka aykırı amaçla verilen “hava parası”/devir bedeli iade edilemez (Yargıtay 3. HD 2025/512 E., 2025/4088 K.).
• Gereksinim/tahliye tazminatı (TBK m.355) rejimi ayrıdır: kiracı yargı kararı veya icra ile tahliye edilmemiş ve bina zaten kentsel dönüşümde yıkılmışsa, m.355 tazminat koşulları oluşmaz (Yargıtay 3. HD 2023/4399 E., 2024/2384 K.).

B. Peşin ödenen kira ve denkleştirici adalet (uzun süreli kiralar)

Uzun süreli (ör. 99 yıllık, kira bedeli peşin ödenmiş) kiralarda, riskli yapı tespiti üzerine kiracının sözleşmeyi haklı nedenle feshetmesi hâlinde, kullanılamayan döneme düşen peşin kira bedeli denkleştirici adalet ilkesiyle iade edilir (Yargıtay 3. HD 2025/1700 E., 2025/4874 K.). Taşınmazı iflas idaresinden satın alan yeni malikin TBK m.310 uyarınca sözleşmeye halef olduğu ve bu iadeden sorumlu tutulduğu yönünde bkz. Yargıtay 3. HD 2025/6222 E., 2026/2952 K.

C. Denge: kiracı kaynaklı riskli yapı hâlleri

Riskli yapı durumu kiracının tadilat/müdahalesinden kaynaklanmışsa denge tersine döner; bu hâllerde kiracının tazminat/kira talepleri reddedilmekte, kiraya veren lehine eski hâle getirme bedeli ve kira alacağı gündeme gelmektedir (Yargıtay 3. HD 2025/1237 E., 2025/4592 K.; Yargıtay 3. HD 2024/3593 E., 2025/2592 K.). Bir müvekkil dosyasında kusur/sebep-sonuç ilişkisinin ispatı bu ayrımda belirleyicidir.

D. Kira / taşınma yardımı — idari boyut (Danıştay)

6306 m.5 kiracıyı yardım kapsamına açıkça almış olsa da, Danıştay içtihadı yardım hakkını şartlara bağlamaktadır:

• Kiracı da yardım süjesidir, ancak yardımdan yararlanmak için yıkılmadan önce yapıda fiilen ikamet etme ve kural olarak tek bağımsız bölüm için başvuru şartı aranır; bu şartı getiren Kira Yardımı Kılavuzu hukuka uygun bulunmuştur (Danıştay İDDK 2019/496 E., 2021/977 K.; teyiden Danıştay İDDK 2021/2702 E., 2022/621 K.).
• Başvuru süresi: yardım talebi, Uygulama Yönetmeliği m.16/4 uyarınca tahliyeden itibaren bir yıl içinde yapılmalıdır; bu süre sınırlaması hukuka uygun kabul edilmiştir (Danıştay 6. Daire 2019/2571 E., 2021/6207 K.).
• İkamet zamanı: riskli yapı kayıt numarasının verildiği tarihte taşınmazda ikamet edilmiş olması aranır (Danıştay 6. Daire 2019/2541 E., 2021/6206 K.).
• Yardım hakkının devri: hissedarlar arası muvafakat/feragat ile devirde noter şartı düzenlemesine ilişkin iptal istemi reddedilmiştir (Danıştay 4. Daire 2023/11463 E., 2024/1174 K.).

Uygulama notu (davacı vekili için):Kiracı tarafı, çoğu olayda idari kira yardımından yararlanamadığında (fiilen ikamet/süre şartları) veya bu yardım zararını karşılamadığında, kiraya verene karşıözel hukuktafaydalı masraf + menfi zarar + (peşin ödenmişse) kira iadesi davası açar. Riskli yapı tespitinikim başlattı(kiraya veren mi, kiracı mı, yeni malik mi) ve kiraya verenin ayıptan/kusurdan sorumluluğu, sonucu belirleyen ana eksendir.

Kaynaklar

• Yargıtay 3. HD 2025/2511 E., 2025/5991 K.
• Yargıtay 3. HD 2025/5753 E., 2026/3063 K.
• Yargıtay 3. HD 2024/114 E., 2024/4240 K.
• Yargıtay 3. HD 2025/512 E., 2025/4088 K.
• Yargıtay 3. HD 2023/4399 E., 2024/2384 K.
• Yargıtay 3. HD 2025/1700 E., 2025/4874 K.
• Yargıtay 3. HD 2025/6222 E., 2026/2952 K.
• Yargıtay 3. HD 2025/1237 E., 2025/4592 K.
• Yargıtay 3. HD 2024/3593 E., 2025/2592 K.
• Danıştay İDDK 2019/496 E., 2021/977 K.
• Danıştay İDDK 2021/2702 E., 2022/621 K.
• Danıştay 6. Daire 2019/2571 E., 2021/6207 K.
• Danıştay 6. Daire 2019/2541 E., 2021/6206 K.
• Danıştay 4. Daire 2023/11463 E., 2024/1174 K.
• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun m.5
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.136, m.331

Güncel Kaynaklar

1. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
2. 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği – resmî Bakanlık kaydı
3. Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü – Kira Yardımı
4. Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü – Riskli Yapı Süreci
5. e-Devlet – Riskli Yapı Kira Yardımı Başvurusu
6. Türk Borçlar Kanunu – özellikle m.301, 315, 334, 350 ve 355
7. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu – m.18/B
8. İdari Yargılama Usulü Kanunu

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Riskli yapı raporu, kesinleşme ve tahliye kayıtları, kira sözleşmesi, ikamet belgeleri, başvuru kılavuzu ve ret işlemi incelenmeden somut uyuşmazlık hakkında kesin değerlendirme yapılamaz