Üst Kattan Su Akıyor Masrafı Kim Öder, Ne Yapılabilir?

Üst kattan su akıyorsa ilk yapılması gereken, güvenliği sağlayarak sızıntının kaynağını ve oluşan zararı belgelemektir. Ardından üst kattaki kullanıcıya, gerekiyorsa dairenin malikine ve apartman yönetimine yazılı bildirim yapılmalıdır. Arıza giderilmiyorsa delil tespiti, arabuluculuk ve koşullarına göre onarım ile tazminat talepleri gündeme gelir.

Masrafın kim tarafından karşılanacağı, yalnız suyun tavandan gelmesine bakılarak belirlenemez. Üst dairenin özel tesisatı, kiracının kullanım hatası, ortak boru, çatı veya dış cephe sorunu farklı sorumluluklar doğurabilir.

Bu nedenle “Üst komşu her durumda öder” veya “Evde kiracı varsa bütün masraf kiracıya aittir” şeklindeki genellemeler doğru değildir. Teknik sebep ile hukuki sorumluluk birlikte incelenmelidir.

Özellikle sızıntının sürdüğü, komşunun incelemeye izin vermediği veya evin kullanılamaz hâle geldiği durumlarda yalnız boya yaptırmak sorunu çözmez. Önce suyun kaynağının giderilmesi, ardından oluşan zararın hesaplanması gerekir.

Üst Kattan Gelen Su Sızıntısında İlk Ne Yapılmalıdır?

Su elektrik tesisatına, prizlere veya aydınlatma noktalarına ulaşıyorsa önce can güvenliği korunmalıdır. Islak elektrik donanımına dokunulmamalı, gerekli teknik müdahale yetkili kişiler tarafından yapılmalıdır. Yakın ve ciddi tehlike varsa acil yardım istenmelidir.

Güvenlik sağlandıktan sonra sızıntının görüldüğü alanlar fotoğraf ve videoyla kaydedilmelidir. Görüntülerde yalnız tavandaki leke değil, suyun aktif olarak akıp akmadığı ve zarar gören eşyalar da gösterilmelidir.

İlk aşamada şu sıra izlenebilir:

1. Sızıntının fark edildiği tarih ve saat kaydedilir.
2. Üst kattaki kullanıcı ile apartman yönetimine haber verilir.
3. Gerekirse üst dairenin malikine ulaşılır.
4. Teknik inceleme ve arızanın giderilmesi istenir.
5. Zarar gören eşyalar güvenli şekilde korunur.
6. Yapılan bildirimler ve alınan cevaplar saklanır.
7. Onarım öncesindeki durum mümkün olduğunca belgelenir.

Acil zarar azaltma önlemlerini sırf delil toplamak için geciktirmek doğru değildir. Bununla birlikte yapılan müdahalenin öncesi ve sonrası kayda alınırsa masraf ve sorumluluk tartışmaları daha sağlıklı yürütülebilir.

Su Kaçağının Kaynağı Neden Belirleyicidir?

Tavandaki ıslaklık, doğrudan üst komşunun kusurlu olduğunu kanıtlamaz. Su, bina içindeki başka bir noktadan ilerleyerek farklı bir dairede görünür hâle gelebilir.

Arızanın özel tesisattan mı, ortak tesisattan mı, yapıdaki bir bozukluktan mı yoksa kullanım hatasından mı kaynaklandığı belirlenmelidir. Sorumlu kişinin ve onarım kapsamının doğru tespiti bu incelemeye bağlıdır.

Bir borunun daire içinden geçmesi, onun mutlaka yalnız o daireye ait olduğunu göstermez. Proje, tesisatın hangi bölümlere hizmet ettiği ve teknik işlevi birlikte değerlendirilmelidir.

Üst Dairenin Ev Sahibi Hangi Durumlarda Sorumlu Olur?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi, kat maliklerinin yapının bakımını ve sağlamlığını koruma yükümlülüğünü düzenler. Aynı maddede, diğer bağımsız bölümlere kusurla verilen zarardan sorumluluk da yer alır.

Bunun yanında Türk Borçlar Kanunu’nun 69. maddesine göre bir binanın veya yapı eserinin maliki, yapım bozukluğundan ya da bakım eksikliğinden doğan zararı gidermekle yükümlü olabilir.

Bu nedenle ev sahibinin “Ben orada yaşamıyorum, kiracıyla görüşün” demesi her durumda sorumluluğu ortadan kaldırmaz. Sorun yapısal veya tesisatın bakımına ilişkinse malik bakımından da değerlendirme yapılır.

Ancak tapuda malik olmak, teknik kaynak ve diğer şartlar araştırılmadan her zararın otomatik olarak o kişiye yüklenmesi anlamına gelmez. Arızanın hangi tesisatta oluştuğu, zarar ile bağlantısı ve varsa diğer sorumlular belirlenmelidir.

Malikin kiracıya, yükleniciye veya onarımı hatalı yapan kişiye başvurma imkânı bulunması da zarar gören kişiye karşı sorumluluk değerlendirmesinden ayrı bir konudur.

Üst Kattaki Kiracı Sorumlu Tutulabilir mi?

Kiracının kusurlu davranışı su taşmasına veya mevcut zararın büyümesine neden olmuşsa kişisel sorumluluğu gündeme gelebilir.

Buna karşılık kiracının kullanımından bağımsız, eskiyen tesisattan veya yapısal bozukluktan kaynaklanan her masrafın kiracıya bırakılması doğru değildir. Arızanın niteliği, kiracının yükümlülükleri ve olayın meydana geliş şekli incelenmelidir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 318. maddesi, kiracının kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeden bildirmesini öngörür. Bildirim yapılmaması nedeniyle zarar büyümüşse bu durum ayrıca önem taşıyabilir.

Aynı Kanun’un 319. maddesi, ayıpların giderilmesine ve zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanma yükümlülüğünü düzenler.

Dolayısıyla kiracının yalnız “Ev sahibi yaptırmıyor” demesi bütün yükümlülüklerini sona erdirmez. Bildirim, gerekli incelemeye izin verme ve zararın artmasını önleme bakımından davranışları değerlendirilir.

Ortak Tesisat Arızasında Masrafı Kim Öder?

Arıza ortak tesisattan kaynaklanıyorsa apartmanın ortak yer ve tesislerine ilişkin hükümler uygulanır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre, başka türlü bir anlaşma bulunmadıkça ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderlerine kat malikleri arsa payları oranında katılır.

Bu kural, her ortak giderin eşit paylaşılacağı anlamına gelmez. Yönetim planı, geçerli anlaşmalar ve giderin niteliği kontrol edilmelidir.

Bir malik, kendi dairesinin zemin katta olduğunu veya ilgili ortak tesisten yararlanmadığını ileri sürerek ortak giderden her durumda kaçınamaz. Ortak yerin hukuki niteliği belirleyicidir.

Arıza belirli bir kişinin kusurlu davranışından doğmuşsa, gideri karşılayanların o kişiye başvurma hakkı da gündeme gelebilir. Bu yüzden ortak tesisatın acilen onarılması ile masrafın nihai olarak kime yükletileceği birbirinden ayrılmalıdır.

Apartman Yönetiminin Sorumluluğu Nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesi, yöneticinin yapının korunması, bakımı ve onarımı için gerekli tedbirleri alma görevini düzenler.

Ortak tesisattan kaynaklanan bir su kaçağının yönetime bildirilmesine rağmen hiçbir inceleme yapılmaması, yöneticinin görevleri bakımından değerlendirilir. Yönetimin bildirimleri kayıt altına alması, teknik inceleme sağlaması ve yetkileri içinde gerekli süreci yürütmesi beklenir.

Bununla birlikte yönetici, binadaki her sızıntının kişisel borçlusu değildir. Özel tesisat arızası ile ortak tesisat arızası ayrılmalıdır.

“Site yönetimine dava açarım, bütün zararımı yöneticiden alırım” yaklaşımı da her dosyada doğru değildir. Yönetimin temsil yetkisi, kat maliklerinin durumu ve yöneticinin kendi kusurlu davranışı ayrı ayrı incelenmelidir.

Apartman veya site yönetiminin tüzel kişiliği bulunduğu varsayımıyla hareket edilmemeli, başvurunun kime ve hangi sıfatla yöneltileceği belirlenmelidir.

Komşu Su Kaçağını Yaptırmıyorsa Nasıl Bildirim Yapılır?

Telefonla yapılan görüşmeler ilk temas için yararlı olabilir. Ancak sorunun sürdüğü veya inkâr edildiği durumlarda yazılı bildirim önem kazanır.

Bildirimde sızıntının görüldüğü tarih, etkilenen alanlar, yapılan önceki görüşmeler ve istenen işlem açıkça belirtilmelidir. Kaynak henüz kesinleşmemişse “Arızanın dairenizden kaynaklandığı teknik olarak incelenmelidir” şeklinde ölçülü bir anlatım kullanılabilir.

Doğrulanmamış bir teknik tespit kesin gerçekmiş gibi sunulmamalıdır. Bildirimin amacı, inceleme ve onarım talebini somutlaştırmak olmalıdır.

Noter ihtarı, talebin içeriği ve tebliğ tarihinin belgelenmesini kolaylaştırabilir. Ancak her su sızıntısı uyuşmazlığında noter ihtarı dava açmanın zorunlu şartı değildir.

İhtarnameye cevap verilmemesi de karşı tarafın bütün iddiaları kabul ettiği anlamına gelmez. Teknik inceleme ve diğer deliller yine önemini korur.

Üst Komşu Dairesine Girişe İzin Vermiyorsa Ne Yapılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 23. maddesi, hasarın veya tesisat bozukluğunun giderilmesi için başka bir bağımsız bölüme girilmesi gerekiyorsa gerekli giriş ve çalışmalara izin verilmesini düzenler.

Bu hüküm, komşunun konutuna kendiliğinden zorla girme yetkisi vermez. Girişin amacı, kapsamı ve gerekliliği belirli olmalıdır.

Öncelikle inceleme için uygun zaman önerilmeli, gelecek teknik kişinin kimliği ve yapılacak iş açıklanmalıdır. Talebin gereksiz müdahale içermemesi ve konutun kullanımını mümkün olduğunca az etkilemesi gerekir.

İzin verilmemesi hâlinde hâkimin müdahalesi ve koşulları varsa geçici hukuki koruma değerlendirilir. Hukuki talep, gerekli inceleme ve onarıma katlanılmasının sağlanmasına yönelik somut biçimde kurulmalıdır.

Giriş ve çalışma sırasında başka bir bağımsız bölümde oluşabilecek zararlar da göz ardı edilmemelidir. Kanun, izin verilmesi nedeniyle doğan zararların karşılanmasına ilişkin düzenleme de içerir.

Su Sızıntısında Delil Tespiti Nasıl Yapılır?

Su kaçağının onarılması, kaynağı gösteren izlerin ortadan kalkmasına neden olabilir. Boya, sıva veya parke yenilendiğinde zararın önceki boyutu da tartışmalı hâle gelebilir.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 400. maddesi, delilin kaybolması veya sonradan ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşması ihtimalinde delil tespiti istenebilmesini düzenler.

Mahkemeden keşif ve bilirkişi incelemesi yoluyla mevcut durumun belirlenmesi talep edilebilir. Başvuruda yalnız “Evim zarar gördü” denilmesi yerine cevaplanması istenen teknik sorular gösterilmelidir.

Bilirkişiden hangi konuların incelenmesi istenebilir?

1. Suyun muhtemel kaynağı ve izlediği yol.
2. Arızalı tesisatın özel veya ortak nitelikte olması.
3. Hasar ile sızıntı arasındaki bağlantı.
4. Gerekli onarımın yöntemi ve kapsamı.
5. Hasarlı alanların eski hâle getirilme bedeli.
6. Konutun kullanımını etkileyen durum ve tahmini onarım süresi.

Dava açılmadan önce delil tespiti, HMK m.401’de gösterilen mahkemelerden istenebilir. Dava açıldıktan sonra ise tespit talebi davanın görüldüğü mahkemeye yöneltilir.

Delil tespiti tazminatın ödenmesini sağlar mı?

Delil tespiti, tek başına karşı tarafı ödeme yapmaya mahkûm eden bir karar değildir. Sonraki uyuşmazlıkta kullanılacak delillerin korunmasını sağlar.

Bilirkişi raporu da tartışılmaz bir sonuç oluşturmaz. Tarafların açıklamaları, rapora itirazları ve diğer deliller asıl yargılamada değerlendirilir.

Tesisatçı Raporu ve Fotoğraflar Yeterli Olur mu?

Tesisatçının yazılı açıklaması, kullanılan yöntemleri ve yapılan müdahaleyi göstermesi bakımından yararlıdır. Ancak taraflardan birinin çağırdığı kişinin hazırladığı belge, mahkemece yaptırılan bilirkişi incelemesiyle aynı nitelikte değildir.

Raporda yalnız “Üst kattan akıyor” yazılması yerine, incelenen tesisatın ve arızanın nasıl belirlendiğinin açıklanması gerekir. Mümkünse kullanılan parçalar, yapılan testler ve müdahale noktaları gösterilmelidir.

Fotoğraflar hasarı gösterebilir, fakat tek başına sorumluyu belirlemeye yetmeyebilir. Tarihi, yeri ve sızıntıyla bağlantısı anlaşılabilen kayıtlar daha kullanışlıdır.

Fatura, servis formu, banka dekontu ve önceki bildirimler birlikte saklanmalıdır. Komşunun özel yaşamına ilişkin görüntüler alınmamalı veya apartman gruplarında kişisel bilgiler paylaşılmamalıdır.

Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Gerekir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda, 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi kapsamında dava şartı arabuluculuk bulunmaktadır.

Bu nedenle apartmandaki su sızıntısının giderilmesi ve buna bağlı talepler için esas dava açılmadan önce uyuşmazlığın niteliğine uygun arabuluculuk süreci değerlendirilmelidir.

Arabuluculuk görüşmesinde yalnız para konuşulması gerekmez. Teknik incelemeye giriş izni, onarımı yapacak kişi, işin tamamlanma tarihi, eski hâle getirme ve ödeme de düzenlenebilir.

Anlaşma sağlanırsa “Su kaçağı giderilecek” gibi belirsiz bir ifade yerine yapılacak iş ve süre açıkça yazılmalıdır. İcra edilebilirlik konusunda ilgili kanuni koşullar yerine getirilmelidir.

Acil delil tespiti için de arabuluculuğun bitmesi beklenir mi?

Delil tespiti ile esas dava farklı işlemlerdir. Kaybolabilecek delilin korunması veya şartları bulunan geçici hukuki koruma için arabuluculuk sürecinin bitmesini beklemek gerektiği varsayılmamalıdır.

Ancak geçici koruma kararından sonra uygulanacak başvuru ve süre kuralları ayrıca takip edilmelidir. Arabuluculuk başvurusu, bütün sürelerin kendiliğinden ve sınırsız biçimde durduğu anlamına gelmez.

Su Sızıntısı Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Kanunun 33. maddesi kapsamında hâkimin müdahalesi, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden istenir.

Ancak her su zararı dosyası aynı hukuki temele dayanmaz. Kat mülkiyeti ilişkisi dışındaki bir binadan gelen zarar, bağımsız bir yükleniciye yöneltilecek talep veya sigorta uyuşmazlığı bakımından görev ve yetki ayrıca incelenebilir.

Bu nedenle dava açmadan önce tapu kayıtları, yapının hukuki durumu, tarafların sıfatları ve talep edilen sonuç belirlenmelidir.

İstanbul’da su sızıntısı davasının hangi adliyede açılacağı, taşınmazın bulunduğu yer ve ilgili yetki kurallarına göre değerlendirilir. Beyoğlu’nda gayrimenkul hukuku danışmanlığı alınması, İstanbul’un başka bir yargı çevresindeki taşınmaz için mahkeme yetkisini değiştirmez.

Mahkemeden Hangi Taleplerde Bulunulabilir?

Uyuşmazlığın özelliğine göre yalnız geçmiş zararın ödenmesi yeterli olmayabilir. Sızıntı devam ediyorsa sorunun kaynağının giderilmesi de istenmelidir.

Başlıca talepler şunlardır:

1. Su sızıntısına neden olan arızanın giderilmesi.
2. Gerekli teknik inceleme ve onarıma izin verilmesi.
3. Hukuka aykırı müdahalenin sona erdirilmesi.
4. Zarar gören alanların eski hâle getirilmesi veya bedelinin ödenmesi.
5. Belgelenen diğer maddi zararların karşılanması.
6. Koşulları varsa geçici hukuki koruma sağlanması.

Talebin uygulanabilir olması gerekir. Onarımın hangi tesisata ve hangi teknik işe ilişkin olduğu mümkün olduğunca açıklanmalıdır.

“Komşu bir daha zarar vermesin” biçimindeki genel bir talep, somut onarım ve müdahale ihtiyacını göstermeye yetmeyebilir.

Hangi Zararların Karşılanması İstenebilir?

Su sızıntısı tazminat davasında zarar kalemleri ayrı ayrı gösterilmelidir. Sıva ve boya bedeliyle zarar gören taşınır eşyaların bedeli aynı hesap içinde açıklamasız bırakılmamalıdır.

Koşulları varsa onarım, kurutma, temizlik, eşya zararı ve zorunlu geçici kullanım giderleri değerlendirmeye alınabilir. Ancak her harcamanın olayla bağlantısı, gerekliliği ve makullüğü gösterilmelidir.

Eski bir eşyanın zarar görmesi, her durumda en pahalı yeni eşyanın bedelinin istenebileceği anlamına gelmez. Eşyanın durumu, onarım imkânı ve gerçek zarar incelenir.

Konutun kullanılamadığı ileri sürülüyorsa bunun süresi ve nedeni belgelenmelidir. Geçici konaklama gideri bakımından da konutun kullanılabilirliği ve yapılan harcamanın uygunluğu değerlendirilir.

Yalnız olaydan duyulan rahatsızlık, otomatik olarak manevi tazminat hakkı doğurmaz. Böyle bir talep için ayrıca gerekli hukuki şartların bulunması gerekir.

Evimde Kiracı Olarak Oturuyorsam Haklarım Nelerdir?

Kiracı, sızıntıyı kendi ev sahibine gecikmeden bildirmelidir. Üst komşuyla görüşülmesi, kiraya verene yapılması gereken bildirimin yerine her durumda geçmez.

Türk Borçlar Kanunu’nun 305 ve devamı maddeleri kapsamında ayıbın giderilmesi, koşullarına göre kira bedelinde indirim ve zararın karşılanması istenebilir. Önemli ayıplarda fesih hakkı da değerlendirilebilir.

Bununla birlikte kiracının tek taraflı olarak bütün kira ödemesini kesmesi güvenli bir çözüm değildir. Ayıbın ağırlığı, bildirim, süre ve kullanılacak hakkın koşulları incelenmelidir.

Kiracıya ait mobilya veya elektronik eşya zarar görmüşse bu zarar kiracının kendi talebi olabilir. Binanın duvar ve sabit tesisatına ilişkin zarar ise malik bakımından ayrıca değerlendirilir.

Ev sahibi ile kiracının aynı zarar için birbirinden habersiz mükerrer taleplerde bulunmaması, hangi kalemin kime ait olduğunun baştan belirlenmesi gerekir.

Tamiri Kendim Yaptırıp Masrafı İsteyebilir miyim?

Acil zarar azaltma işlemi ile kapsamlı tadilat birbirinden ayrılmalıdır. Zararın büyümesini önlemek için yapılan zorunlu ve makul harcamaların talep edilmesi koşullarına göre mümkün olabilir.

Ancak karşı tarafa haber vermeden yapılan her işin bedelinin tamamen geri alınacağı söylenemez. İşin zorunluluğu, bedeli, kullanılan malzeme ve arızayla bağlantısı tartışılabilir.

Kiracı bakımından TBK m.306’da, belirli koşullarla ayıbın kiraya veren hesabına giderilmesine ilişkin özel düzenleme bulunmaktadır. Bu hüküm, bütün komşuluk uyuşmazlıklarında herkesin istediği tadilatı yapıp bedelini başkasına yükleyebileceği anlamına gelmez.

Ortak yerlerdeki onarımda yönetim ve kat mülkiyeti hükümleri de dikkate alınmalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinde, zarar veren ortak yer veya tesisin acilen onarılması gerektiğinin mahkemece tespit edilmesine ilişkin özel düzenleme vardır.

Sigorta Varsa Nasıl Hareket Edilmelidir?

Konut veya işyeri sigortası bulunuyorsa hasar gecikmeden sigorta şirketine bildirilmelidir. Teminat kapsamı, istisnalar, muafiyet ve bildirim koşulları poliçeden kontrol edilmelidir.

Her su sızıntısının sigorta kapsamında olduğu varsayılmamalıdır. Kaynağın ve hasarın niteliği, ödeme değerlendirmesini etkileyebilir.

Acil müdahale gerekiyorsa güvenlik ve zararın azaltılması önceliklidir. Bunun yanında mümkün olduğu ölçüde sigortacının inceleme yapabilmesi için kayıtlar korunmalıdır.

Sigortadan ödeme alınması, aynı zarar için sorumlu kişiden ikinci kez tahsilat yapılabileceği anlamına gelmez. Ödenen ve karşılanmayan kalemler ayrılmalı, sigortacının sorumlu kişiye başvuru hakkı da dikkate alınmalıdır.

Su Sızıntısı Nedeniyle Savcılığa Şikâyet Edilebilir mi?

Her tesisat arızası veya onarım tartışması kendiliğinden suç oluşturmaz. Çoğu uyuşmazlık, arızanın giderilmesi ve zararın karşılanması bakımından özel hukuk yollarıyla çözülür.

Kasten zarar verme, tehdit veya başka bir suç oluşturabilecek davranış bulunduğu ileri sürülüyorsa olay ayrıca değerlendirilir. Suçun unsurları ve delilleri araştırılmadan kesin bir cezai nitelendirme yapılmamalıdır.

Savcılığa başvurulması, onarım veya tazminat davasının yerine geçmez. Kolluk da her komşuluk uyuşmazlığında tesisatın kimin tarafından tamir edileceğine karar veren merci değildir.

Ciddi güvenlik tehlikesi ve acil müdahale ihtiyacı ise ayrıca ele alınmalıdır. Bu durumda teknik yardım ve yetkili kurumlara bildirim geciktirilmemelidir.

Başvuru Süreleri Bakımından Nelere Dikkat Edilmelidir?

Su sızıntısı için her durumda geçerli tek bir “yedi gün içinde dava açma” süresi bulunmaz. Talebin dayandığı hukuki ilişki ve istenen sonuç belirleyicidir.

Haksız fiilden doğan tazminat taleplerinde TBK m.72’deki öğrenmeden itibaren iki yıl ve fiilden itibaren on yıl düzenlemesi dikkate alınır. Bununla birlikte devam eden zarar, farklı hukuki dayanaklar ve özel hükümler somut dosyada ayrıca incelenmelidir.

Kiraya verene ayıp bildirimi, sigorta bildirimi ve mahkeme kararlarına karşı başvurular farklı sürelerle ilgili olabilir. Bir süreye uyulması diğerlerinin de korunduğu anlamına gelmez.

Delil kaybı bakımından ise yıllarca beklemek pratikte ciddi sorun yaratabilir. Sızıntı giderildiğinde kaynak ve zarar kapsamının ispatı güçleşebileceğinden teknik tespit zamanında yapılmalıdır.

İki Kısa Uygulama Örneği

Özel tesisat arızası

Üst dairenin banyosundaki özel tesisattan kaynaklanan sızıntı alt dairenin tavanına zarar vermektedir. Teknik incelemede arızanın yeri belirlenirse onarım yükümlülüğü, malik ve kullanıcının durumu ile oluşan zarar birlikte değerlendirilir.

Ortak borudan kaynaklanan sızıntı

Birden fazla daireye hizmet eden ortak borudaki arıza, alt kattaki işyerine zarar vermektedir. Borunun üst dairenin içinden geçmesi tek başına bütün masrafı o daireye yüklemek için yeterli değildir. Ortak tesisat ve varsa kusurlu davranış ayrımı yapılır.

Sık Sorulan Sorular

Üst kattan su akıyor, komşum kabul etmiyor. Ne yapmalıyım?

İnkâr tartışmasını uzatmak yerine sızıntının kaynağını ve zararı belgeleyin. Yazılı bildirim, teknik inceleme ve gerekirse mahkemeden delil tespiti yolunu değerlendirin.

Apartman yöneticisinin tuttuğu tutanak yeterli midir?

Tutanak yararlı bir delildir. Ancak teknik kaynağı ve sorumluluğu her durumda tek başına kesinleştirmez. İçeriği diğer belgeler ve teknik incelemeyle birlikte değerlendirilir.

Komşunun evinde kiracı varsa yalnız kiracıya mı başvurulur?

Hayır. Kullanım hatası, tesisatın niteliği ve bakım yükümlülüğü araştırılmalıdır. Malik ile kiracının sorumluluğu farklı hukuki sebeplere dayanabilir.

Sızıntı kesildiğinde artık dava açılamaz mı?

Sızıntının kesilmesi, daha önce oluşmuş ve karşılanmamış zararı kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Ancak kaynağın giderildiği ve eski zararların kapsamı belgelenmelidir.

Komşu tamiratı yaptı ama boya masrafımı ödemiyor. Ne olur?

Arızanın giderilmesiyle oluşan hasarın karşılanması farklı taleplerdir. Boya ve diğer onarım giderlerinin sızıntıyla bağlantısı ve makul tutarı gösterilerek talepte bulunulabilir.

Aynı sızıntı tekrar ederse önceki tutanaklar kullanılabilir mi?

Önceki belgeler olayın geçmişini gösterebilir. Ancak yeni sızıntının tarihi, kaynağı ve ek zararları da ayrıca kaydedilmelidir.

Sonuç

Üst kattan su akıyor sorununda ilk hedef, güvenliği sağlamak ve zararın büyümesini önlemektir. Ardından sızıntının özel tesisattan, ortak alandan veya kullanım hatasından kaynaklanıp kaynaklanmadığı belirlenmelidir.

Ev sahibi, kiracı ve apartman yönetiminin sorumlulukları birbirinden farklıdır. Teknik inceleme yapılmadan yalnız üst kattaki kişiye yönelmek, doğru muhatabın ve hukuki yolun belirlenmesini zorlaştırabilir.

Yazılı bildirim, delil tespiti, arabuluculuk ve koşullarına uygun dava talepleri birlikte planlandığında hem arızanın giderilmesi hem de oluşan zararın karşılanması yönünde daha sağlam bir dosya hazırlanabilir.

Kaynakça

1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu. Özellikle m.4, 18, 19, 20, 23, 33, 35 ve Ek m.1.
2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu. Özellikle m.49, 69, 70, 72, 305–308, 318 ve 319.
3. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu. Geçici hukuki korumalar ile delil tespitine ilişkin m.400–405.
4. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu. Özellikle m.18/B.