Satın Aldığım Evin İskânı Yok Haklarım Nelerdir?

Satın aldığınız evin iskânı yoksa önce ilgili idareden yapı kullanma izin belgesinin durumunu ve belgenin neden düzenlenmediğini öğrenmelisiniz. Ardından satış sırasında size ne vaat edildiği, eksikliği bilip bilmediğiniz ve iskân alma yükümlülüğünün kimde olduğu incelenmelidir. Koşullarına göre eksikliğin giderilmesi, satış bedelinden indirim, sözleşmeden dönme ve zararların karşılanması gündeme gelebilir.

İskân bulunmaması, her dosyada evin mutlaka yıkılacağı veya satışın kendiliğinden geçersiz olduğu anlamına gelmez. Buna karşılık tapunun alınmış olması da yapının bütün imar ve kullanım koşullarını sağladığını göstermez.

Sorun yalnız eksik bir başvuru belgesinden kaynaklanabileceği gibi, projeye aykırı imalat veya tamamlanmamış ortak alanlar nedeniyle de ortaya çıkabilir. İzlenecek yol, bu nedenler belirlenmeden sağlıklı biçimde seçilemez.

“Satın aldığım evin iskanı yok” diyen alıcının ilk hedefi, sözlü açıklamalar yerine resmî kayıtlarla mevcut durumu ortaya koymak olmalıdır. Satıcıya karşı hukuki talepler de bu bilgiler üzerinden hazırlanmalıdır.

İskân Nedir, Hangi Belgeyi İfade Eder?

İskân, günlük kullanımda yapı kullanma izin belgesini ifade eder. Yapı ruhsatı ile yapı kullanma izin belgesi aynı belge değildir.

Yapı ruhsatı, yapının belirli proje ve koşullar çerçevesinde inşa edilmesine ilişkindir. Yapı kullanma izni ise tamamlanan yapının veya kullanılabilir şekilde tamamlanmış kısmının kullanımına ilişkin idari izindir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesinde, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğunun ve kullanılmasında teknik bakımdan sakınca bulunmadığının tespiti düzenlenmiştir.

Bu nedenle binanın dışarıdan tamamlanmış görünmesi yeterli değildir. Merdiven, ortak alanlar, tesisat ve projeye uygunluk gibi konular da belge sürecini etkileyebilir.

Alıcı açısından önemli olan yalnız “başvuru yapıldı” denilmesi değildir. Başvurunun hangi yapı veya bölüm için yapıldığı, eksiklerinin bulunup bulunmadığı ve izin belgesinin gerçekten düzenlenip düzenlenmediği araştırılmalıdır.

Tapu Varsa İskân da Var mıdır?

Hayır. Tapu kaydı mülkiyet ve taşınmaz üzerindeki haklar hakkında bilgi verir. Yapı kullanma izin belgesi ise imar ve kullanım sürecine ilişkin farklı bir belgedir.

Kat irtifakı kurulmuş bir taşınmazın tapuda devredilmesi, binanın mutlaka tamamlandığını ve iskân aldığını göstermez. Alıcının tapudaki bağımsız bölüm ile satın aldığı fiilî dairenin örtüşmesini de kontrol etmesi gerekir.

Kat mülkiyeti kaydı bulunması önemli olmakla birlikte, belgenin kapsamı ve sonradan yapılan değişiklikler yine araştırılmalıdır. İzin alındıktan sonra projeye aykırı değişiklik yapılmış olabilir.

Tapudaki kat, bağımsız bölüm numarası ve kullanım niteliği ile belediye dosyasındaki kayıtlar birlikte incelenmelidir. Yalnız emlak ilanındaki “kat mülkiyetli” ifadesine dayanılarak bütün teknik ve idari incelemeler tamamlanmış kabul edilmemelidir.

Tapu türleri arasındaki farklar için kat mülkiyeti ve kat irtifakı açıklamalarına ayrıca bakılabilir.

Evin İskânı Olup Olmadığı Nasıl Öğrenilir?

İskân sorgulama bakımından temel kaynak, yapı ruhsatını ve kullanma iznini düzenlemeye yetkili idarenin dosyasıdır. Çoğu konutta ilgili belediyenin imar veya yapı kontrol biriminden bilgi alınır. Özel yetki kurallarının bulunduğu yerlerde ilgili başka idare görevli olabilir.

Başvuruda taşınmazın açık adresi yanında ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm bilgileri kullanılmalıdır. Adres değişikliği veya numarataj farklılığı nedeniyle yanlış binanın kaydı üzerinden değerlendirme yapılmamalıdır.

Şu belgeler istenebilir:

1. Yapı ruhsatı ve varsa yenileme veya tadilat ruhsatları.
2. Yapı kullanma izin belgesi.
3. İzin başvurusu ve başvurunun güncel durumu.
4. Eksik belge veya aykırılık bildirimleri.
5. Onaylı mimari proje.
6. Varsa yapı tatil tutanağı ve ilgili idari kararlar.

Bazı belediyeler çevrim içi sorgulama hizmeti sunabilir. Ancak internet ekranında kayıt görünmemesi tek başına kesin olarak “iskân yok” sonucunu doğurmayabilir. Özellikle eski yapılarda arşiv incelemesi ve yazılı cevap önem taşır.

İskânın Neden Alınmadığı Nasıl Belirlenir?

Alıcının yalnız belgenin bulunmadığını öğrenmesi yeterli değildir. İskânın neden alınamadığı, hem çözüm maliyetini hem de satıcıya yöneltilecek talebi etkiler.

İdari dosyada bir belge eksikliği bulunması ile yapının onaylı projeye aykırı olması aynı ağırlıkta değildir. Bazı sorunlar tamamlanabilirken bazıları kapsamlı teknik müdahale veya hukuki değerlendirme gerektirebilir.

İnceleme sonunda şu sorular cevaplanmalıdır:

1. Başvuru hiç yapılmamış mı?
2. Başvuru yapılmış fakat eksik evrak mı istenmiş?
3. Yapıda tamamlanmamış işler mi bulunuyor?
4. Ruhsat veya projeye aykırılık mı tespit edilmiş?
5. İzin binanın tamamı için mi, yalnız belirli kısımlar için mi düzenlenmiş?
6. Mevcut sorunun giderilmesi hukuken ve teknik olarak mümkün mü?

Satıcının “belediye geciktiriyor” açıklaması, resmî dosyayla karşılaştırılmalıdır. İdarenin istediği eksikliklerin yerine getirilmediği bir durumda sorunun yalnız belediyeden kaynaklandığı söylenemez.

Elektrik ve Su Aboneliği İskân Yerine Geçer mi?

Elektrik veya su aboneliğinin bulunması, yapı kullanma izin belgesinin varlığını tek başına kanıtlamaz.

İmar Kanunu’nun 31. maddesi kullanma izni bulunmayan yapılara ilişkin temel kuralı düzenler. Bunun yanında geçici ve özel hükümler kapsamında belirli yapılara abonelik sağlanabilen durumlar da vardır.

Nitekim Kanun’un geçici 11. maddesinde, şartlarını taşıyan yapılar için geçici su veya elektrik bağlantısına ilişkin düzenleme bulunmaktadır. Bu nedenle “faturalar mesken tarifesinden geliyor, demek ki iskân alınmış” düşüncesi güvenli değildir.

Aboneliğin hangi belgeye ve düzenlemeye dayanılarak yapıldığı ilgili hizmet sağlayıcısından öğrenilebilir. Abonelik kaydı ile iskân belgesi ayrı ayrı kontrol edilmelidir.

Aynı şekilde abonelik bulunması, ruhsata aykırı imalatın hukuka uygun hâle geldiği veya satıcının sözleşmesel yükümlülüklerinin sona erdiği anlamına gelmez.

Yapı Kayıt Belgesi ile İskân Aynı Şey midir?

Yapı kayıt belgesi, yapı kullanma izin belgesiyle aynı belge değildir. Düzenlenme amacı, koşulları ve hukuki etkileri farklıdır.

Satıcının “yapı kayıt belgesi var, iskâna gerek yok” açıklaması dosya incelenmeden kabul edilmemelidir. Belgenin hangi yapı ve alan için düzenlendiği, dayandığı beyanlar ve mevcut idari durumu araştırılmalıdır.

Yapı kayıt belgesinin bulunması, satıcının iskânlı veya projeye uygun konut teslim etme taahhüdünü her durumda yerine getirdiğini göstermez. Tarafların sözleşmesi ayrıca önem taşır.

Belgenin kapsamı dışında kalan bölümler veya sonradan yapılan değişiklikler de bulunabilir. Bu nedenle bir belgenin fotokopisinin gösterilmesi yerine, taşınmazla eşleşmesi ve resmî kaydı kontrol edilmelidir.

İskânsız Ev Satın Almak Satışı Geçersiz Kılar mı?

İskân bulunmaması, tapuda yapılmış satışın her durumda kendiliğinden geçersiz olması sonucunu doğurmaz.

Satışın geçerliliği, taşınmazın hukuki durumu, işlemin şekli ve varsa özel sınırlamalarla birlikte değerlendirilir. İskân eksikliği ise ayrıca ayıp, eksik ifa veya sözleşmeye aykırılık tartışması yaratabilir.

Bu ayrım önemlidir. Alıcının tapusu geçerli şekilde kendi adına kayıtlıyken, satıcıya karşı bedel indirimi veya eksikliğin giderilmesi talebi bulunabilir.

Diğer taraftan satış bedelinin iadesi isteniyorsa yalnız “iskân yok” denilmesi yeterli olmayabilir. Eksikliğin kapsamı, sözleşmede vaat edilen durum, giderilme imkânı ve seçilen hakkın koşulları incelenmelidir.

Satıştan dönme, tapu kaydına ilişkin sonuçlar da doğurabileceğinden, taleplerin ve karşılıklı iade yükümlülüklerinin birlikte planlanması gerekir.

İskân Eksikliği Ayıp Sayılır mı?

Satın alınan evin kararlaştırılan veya makul olarak beklenen hukuki ve ekonomik özellikleri taşımaması, koşullarına göre ayıp sorumluluğunu gündeme getirebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 219. maddesi maddi, hukuki ve ekonomik ayıplara ilişkin satıcı sorumluluğunu düzenler. Tüketici işlemlerinde ise 6502 sayılı Kanun’un 8 ve devamı maddeleri dikkate alınır.

Ancak her iskân eksikliği aynı şekilde nitelendirilemez. Henüz tamamlanmamış bir konutun ileri tarihli teslimi, kullanıma hazır ve iskânlı olduğu söylenerek satılmış bir evden farklıdır.

Satıcının açıkça üstlendiği iskân alma borcunu yerine getirmemesi de ayrıca sözleşmeye aykırılık oluşturabilir. Alıcının hangi hukuki sebebe ve hangi talebe dayanacağı bu nedenle başlangıçta belirlenmelidir.

Genel ayıp hükümleriyle ilgili ayrıntılar, inşaatta ve dairede ayıplı ifa başlığında ele alınmaktadır.

Müteahhitten Alınan Ev ile Bireysel Satıcıdan Alınan Ev Arasında Fark Var mıdır?

Evet. Satıcının sıfatı ve alıcının işlemi hangi amaçla yaptığı, uygulanacak kanunu ve görevli mahkemeyi etkileyebilir.

Ticari veya mesleki amaçla konut satan bir kişiden, ticari veya mesleki olmayan amaçla konut alınması tüketici işlemi kapsamında değerlendirilebilir.

Buna karşılık kendi evini mesleki faaliyet dışında satan bir kişiden yapılan alımda, sırf taşınmaz konut olduğu için otomatik olarak tüketici hukuku uygulanmaz. Genel satış hükümleri gündeme gelebilir.

Müteahhit, satıcı, arsa sahibi ve emlakçı da her zaman aynı kişi değildir. Sözleşmenin tarafları ve verilen taahhütler belirlenmeden hepsinin birlikte sorumlu olduğu varsayılmamalıdır.

Alıcının doğrudan satıcısına karşı hakları ile yükleniciye veya başka kişilere yöneltebileceği talepler ayrı hukuki temellere dayanabilir.

Satıcı “İskân Olmadığını Biliyordun” Diyorsa Ne Olur?

Alıcının satış sırasında bildiği eksiklikler, ayıp sorumluluğunu etkileyebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 222. maddesinde ve tüketici işlemleri bakımından 6502 sayılı Kanun’un 10. maddesinde bu konuya ilişkin düzenlemeler bulunmaktadır.

Ancak yalnız tapuda kat irtifakı yazması üzerinden alıcının bütün eksiklikleri ve riskleri bildiği sonucuna otomatik olarak varılmamalıdır. İlan, sözleşme, yazışmalar ve verilen bilgiler birlikte incelenir.

İskân olmadığı biliniyor, fakat alınacağı taahhüt ediliyorsa

Alıcı belgenin henüz bulunmadığını biliyor olabilir. Buna rağmen satıcı belirli bir tarihte iskânı almayı üstlenmişse, bu taahhüdün yerine getirilmemesi ayrı bir sözleşmeye aykırılık yaratabilir.

Satıcı iskânın bulunduğunu söylemişse

Satış ilanı veya yazışmada “iskânlı” denilmiş, fakat resmî dosyada izin bulunmadığı anlaşılmışsa bu açıklama önem taşır. Alıcının kararını etkileyen beyanlar değiştirilmeden saklanmalıdır.

“Evi mevcut hâliyle aldım” şeklindeki genel bir ifade de her somut uyuşmazlığı kendiliğinden çözmez. Belgenin kapsamı, açıklanan eksiklikler ve varsa ağır kusur veya yanıltma ayrıca değerlendirilir.

Satıcıya Ne Zaman ve Nasıl Bildirim Yapılmalıdır?

Eksiklik öğrenildiğinde satıcıya yazılı bildirim yapılması ve belgenin korunması önemlidir.

Genel satış hükümlerinde TBK m.223, gözden geçirme ve ayıp bildirimi yükümlülüğünü düzenler. Olağan incelemeyle ortaya çıkarılamayan bir ayıp sonradan öğrenilmişse, satıcıya hemen bildirilmesi konusu özellikle önem kazanır.

Tüketici işlemleri ise kendi özel hükümleri çerçevesinde değerlendirilir. Bütün konut satışları için tek bir “30 günlük ayıp bildirim süresi” bulunduğu söylenemez.

Bildirimde şu bilgiler yer almalıdır:

1. Satış ve teslim tarihi.
2. Taşınmazın ayırt edici bilgileri.
3. İskân eksikliğinin nasıl öğrenildiği.
4. İlgili idarenin açıklaması veya belge durumu.
5. Satış sırasında verilen taahhütler.
6. Eksikliğin giderilmesine veya diğer haklara ilişkin talep.

Noter ihtarı ispatı kolaylaştırabilir. Bununla birlikte belirsiz ve birbiriyle çelişen talepler içeren standart bir metin yerine, seçilecek hukuki yola uygun bildirim hazırlanmalıdır.

İskânın Alınmasını Satıcıdan İsteyebilir miyim?

Satıcı veya yüklenici iskân alma yükümlülüğünü üstlenmişse, bu yükümlülüğün yerine getirilmesi talep edilebilir.

Ancak özel hukuk sözleşmesi, idarenin mevzuata aykırı bir yapıya izin vermesini zorunlu hâle getirmez. Önce belgenin alınmasına engel eksikliklerin giderilebilir olup olmadığı belirlenmelidir.

Yapılacak işlem yalnız başvuru evrakının tamamlanması olabilir. Başka bir dosyada ise proje değişikliği, ortak alanların tamamlanması veya aykırı imalatın kaldırılması gerekebilir.

Talep hazırlanırken işin kapsamı ve teknik uygulanabilirliği gösterilmelidir. “İskânı hemen al” biçimindeki genel bir istem, sorunun giderilmesi için hangi işlemlerin gerektiğini açıklamaya yetmeyebilir.

İdari izin alınmasının mümkün olmadığı veya aşırı güçlük içerdiği durumlarda, bedel indirimi ya da sözleşmeden dönme gibi seçenekler ayrıca incelenir.

İskân Masraflarını Kim Ödemelidir?

Masrafın kime ait olduğu, sözleşme ve giderin niteliğine göre belirlenir.

Satıcının veya yüklenicinin üstlendiği işi tamamlamak için gereken giderlerle, sonradan maliklerin yaptığı değişikliklerden kaynaklanan giderler aynı değildir. Binanın ortak ihtiyaçlarıyla belirli bir kişinin sözleşmeye aykırılığından doğan maliyetler de ayrılmalıdır.

Apartman yönetiminin maliklerden para toplaması, satıcının alıcıya karşı bütün yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz. Maliklerin idari süreci ilerletmek için ödeme yapması sonrasında sorumlu kişiye başvuru gündeme gelebilir.

Ancak yapılan her ödemenin otomatik olarak satıcıdan geri alınacağı varsayılmamalıdır. Ödemenin zorunluluğu, miktarı, dayanağı ve satıcının yükümlülüğüyle bağlantısı gösterilmelidir.

Fatura, tahsilat makbuzu, banka dekontu, kurul kararı ve idarenin istediği giderlere ilişkin belgeler birlikte saklanmalıdır.

İskân Olmadığı İçin Bedel İndirimi İstenebilir mi?

Koşulları varsa alıcı, evi elinde tutarak satış bedelinden indirim isteyebilir.

Bedel indirimi, alıcının gelişigüzel belirlediği bir yüzde üzerinden hesaplanmaz. Eksikliğin taşınmazın değerine ve kullanımına etkisi teknik ve hukuki olarak değerlendirilir.

İskânın alınabilmesi için gereken gider, değer kaybının belirlenmesinde önem taşıyabilir. Ancak bu gider ile satış bedelinden yapılacak indirim her durumda aynı tutar değildir.

İzin eksikliğinin geçici veya giderilebilir olması, konutun fiilî durumu, sözleşmede vaat edilen nitelikler ve değer üzerindeki etkisi birlikte incelenir.

Aynı eksiklik için hem bütün giderin hem de aynı kaybı karşılayan başka bir tutarın mükerrer şekilde tahsili istenmemelidir. Taleplerin birbiriyle ilişkisi açık kurulmalıdır.

Evi İade Edip Satış Bedelini Geri Alabilir miyim?

Sözleşmeden dönme, ayıp sorumluluğu kapsamında gündeme gelebilecek haklardan biridir. Ancak iskân eksikliği her dosyada otomatik iade hakkı doğurmaz.

Genel satış hükümlerinde TBK m.227, dönme talebini durumun haklı göstermediği hâllerde hâkimin onarım veya bedel indirimi yönünde karar verebilmesine ilişkin düzenleme içerir.

Tüketici işlemlerinde ise 6502 sayılı Kanun’un seçimlik haklara ilişkin hükümleri uygulanır. Eksikliğin varlığı ve sorumluluk koşulları yine belirlenmelidir.

Dönme talebiyle birlikte taşınmazın geri verilmesi, tapu işlemleri, satış bedeli, varsa ipotek ve diğer karşılıklı yükümlülükler değerlendirilir. Banka kredisiyle alınan konutta kredi ilişkisinin sonuçları da ayrı incelenmelidir.

Satıcıyla anlaşma yapılacaksa yalnız “para iade edilecek” yazılması yeterli değildir. Tapu ve para iadesinin nasıl ve hangi sırayla gerçekleştirileceği açıkça düzenlenmelidir.

Kira Kaybı veya Diğer Zararlar İstenebilir mi?

İskân eksikliği nedeniyle konutun kullanılamaması veya başka somut zararların doğması hâlinde tazminat talebi değerlendirilebilir.

Ancak zarar ile eksiklik arasındaki bağlantı gösterilmelidir. Başka nedenle oluşan giderler yalnız iskân bulunmadığı gerekçesiyle satıcıya yüklenemez.

Geçici konaklama, devam eden kira veya zorunlu teknik inceleme giderleri bakımından belgeler saklanmalıdır. Konut fiilen kullanılmışsa bunun tazminat hesabına etkisi ayrıca incelenir.

Konut kredisi taksitlerinin tamamı da her durumda zarar olarak kabul edilmez. Finansman giderinin niteliği ve sözleşmeye aykırılıkla bağlantısı önemlidir.

Teslim gecikmesi nedeniyle oluşan talepler, müteahhidin daireyi geç teslim etmesi başlığında ayrıca ele alınmaktadır.

Delil Tespiti Ne Zaman Gerekir?

Resmî dosya iskânın bulunmadığını gösterebilir. Bununla birlikte belgenin alınmasına engel teknik eksikliklerin niteliği ayrıca araştırılabilir.

Yapıda sonradan değişiklik yapılacaksa, eksik işler tamamlanacaksa veya mevcut durumun ileride ispatı güçleşecekse mahkemeden delil tespiti istenmesi değerlendirilebilir.

Bilirkişiden yapının onaylı projeyle karşılaştırılması, eksikliklerin giderilme yöntemi ve maliyeti, kullanım üzerindeki etkisi gibi konuların incelenmesi talep edilebilir.

Delil tespiti, belediye yerine iskân verilmesini sağlamaz. Satıcıyı kendiliğinden tazminata mahkûm eden bir karar da değildir. Sonraki yargılamada kullanılacak teknik durumun korunmasına hizmet eder.

İdari dosya ile fiilî yapı incelemesinin birlikte değerlendirilmesi, yalnız emlak ilanı veya fotoğraflarla hareket edilmesine göre daha sağlam bir temel oluşturur.

Görevli Mahkeme ve Arabuluculuk Nasıl Belirlenir?

Başvuru yolu, karşı tarafın kim olduğuna ve talebin niteliğine göre değişir.

Tüketici mahkemelerinde görülen uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk genel kuraldır. Ancak 6502 sayılı Kanun’un 73/A maddesinde istisnalar bulunmaktadır.

Tüketici işlemi niteliğinde olup taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar bu istisnalar arasındadır. Bu nedenle “konutla ilgili bütün davalarda arabuluculuk zorunludur” veya “tapu söz konusuysa hiçbir başvuruda arabuluculuk gerekmez” denilmemelidir.

Bedel indirimi, para iadesi ve tapuya ilişkin talepler hukuki nitelikleri bakımından ayrı değerlendirilmelidir. Yetkili mahkeme belirlenirken de kişisel alacak ile taşınmazın aynına ilişkin talep ayrımı korunmalıdır.

Belediye İskân Vermiyorsa Satıcıya Dava Açmak Yeterli midir?

Satıcıya karşı açılan özel hukuk davası ile idarenin işlemine karşı başvuru aynı süreç değildir.

Satıcının yükümlülüğünü yerine getirmesi veya zararı karşılaması istenebilir. Ancak idarenin izin vermeme işleminin hukuka uygunluğu ayrı bir inceleme konusu olabilir.

İlgili idareden gerekçeli yazılı cevap alınması bu nedenle önemlidir. Başvurunun eksik olduğu mu, teknik aykırılık bulunduğu mu, yoksa başka bir hukuki engel olduğu mu anlaşılmalıdır.

İmar Kanunu m.30’da başvuruların sonuçlandırılmasına ve belirli koşullarda sürenin dolmasının sonucuna ilişkin düzenleme vardır. Buna rağmen “Başvurudan 30 gün geçti, bina artık her bakımdan yasaldır” şeklinde bir sonuca varılamaz. Aynı hüküm, ruhsat ve mevzuata aykırılıktan doğan sorumluluğun devam edebileceğini de belirtir.

İdari işlemlere karşı süreler, satıcıyla yapılan görüşmeler nedeniyle kendiliğinden korunmuş olmaz. Resmî tebligat veya ret cevabı geldiğinde başvuru süresi ayrıca hesaplanmalıdır.

İskân Eksikliği İçin Dava Süresi Ne Kadardır?

Tek bir süre bütün iskân uyuşmazlıklarına uygulanmaz. Satışın tüketici işlemi olup olmadığı, talebin ayıp mı yoksa başka bir sözleşmeye aykırılık mı olduğu ve tarihlerin niteliği önemlidir.

Tüketici hukukunda konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda ayıplı mal sorumluluğu için 6502 sayılı Kanun m.12’de teslimden itibaren beş yıllık süre düzenlenmiştir. Daha uzun süreler ile ağır kusur veya hileyle gizleme hâline ilişkin özel hüküm ayrıca dikkate alınır.

Genel satış hükümlerinde TBK m.244, yapının ayıplı olmasından doğan davalar için mülkiyetin geçmesinden itibaren beş yıl, satıcının ağır kusuru varsa yirmi yıl düzenlemesi içerir.

Bu süreler doğrudan her dosyaya uygulanmamalıdır. İskân alma yönündeki bağımsız taahhüdün ihlali, farklı sözleşme ilişkileri ve idari başvurular ayrıca değerlendirilmelidir.

Ayıp bildirimi ile zamanaşımı da aynı şey değildir. Uzun bir dava süresi bulunduğu düşüncesiyle satıcıya bildirim yapılmasının ertelenmesi hak kaybı riski yaratabilir.

İstanbul’da İskân Sorununda İlk İnceleme Nasıl Yapılmalıdır?

İstanbul’da yapı dosyalarının geçmişi, ruhsat tadilatları ve fiilî kullanım farklılıkları nedeniyle yalnız tapu fotokopisi üzerinden değerlendirme yapılmamalıdır.

Önce ilgili idaredeki ruhsat ve proje dosyası, ardından satış belgeleri ve fiilî yapı durumu karşılaştırılmalıdır. Beyoğlu’nda gayrimenkul hukuku danışmanlığı alınırken de taşınmazın bulunduğu ilçe ve yetkili idare baştan belirlenmelidir.

İstanbul gayrimenkul uyuşmazlıklarında yapılacak bu karşılaştırma, sorunun tamamlanabilir bir evrak eksikliği mi yoksa daha kapsamlı bir projeye aykırılık mı olduğunu ortaya koymaya yardımcı olur.

Alıcı ilk görüşmeye tapu, satış sözleşmesi, ilan kaydı, ödeme belgeleri, teslim tutanağı ve varsa belediye yazısıyla katılmalıdır. Eksik belge varsa hangi kurumdan isteneceği belirlenerek ilerlenebilir.

İki Kısa Uygulama Örneği

Satışta iskân bulunduğunun söylenmesi

Alıcıya konutun iskânlı olduğu bildirilmiş, satıştan sonra idareden izin belgesinin bulunmadığı öğrenilmiştir. İlan ve yazışmalar korunarak eksikliğin nedeni araştırılır. Sonuca göre ayıbın giderilmesi, bedel indirimi veya diğer haklar değerlendirilir.

İskânın sonradan alınmasının taahhüt edilmesi

Alıcı belgenin henüz bulunmadığını bilmektedir. Satıcı, belirli tarihte iskânı almayı yazılı olarak üstlenmiştir. Süre dolduğunda yalnız alıcının başlangıçtaki bilgisine bakılmaz; ayrıca üstlenilen taahhüdün yerine getirilip getirilmediği incelenir.

Sık Sorulan Sorular

İskân yoksa ev mutlaka yıkılır mı?

Hayır. Belgenin bulunmaması tek başına otomatik yıkım sonucu doğurmaz. Ruhsat, projeye uygunluk, aykırılıklar ve varsa idari kararlar incelenmelidir.

Banka konut kredisi verdiyse iskânın bulunduğu kabul edilir mi?

Kredi verilmesi, yapı kullanma izin belgesinin yerine geçmez. Bankanın değerlendirmesi ile idari izin kaydı ayrı konulardır.

Binanın başka dairesinin iskânı varsa benim dairem için yeterli midir?

Belgenin kapsamı kontrol edilmelidir. Yapının tamamına mı, belirli kısımlarına mı ilişkin olduğu araştırılmadan sonuç çıkarılmamalıdır.

Müteahhit kapanmışsa hiçbir hak kullanılamaz mı?

Şirketin hukuki durumu, doğrudan satıcının kimliği ve mevcut sözleşmeler incelenmelidir. Faaliyetin sona ermesi ile tasfiye veya iflas aynı şey değildir. Başvuru yolu bu duruma göre belirlenir.

İskân masrafını ödersem satıcıya karşı hakkımı kaybeder miyim?

Ödeme yapmak her durumda haklardan vazgeçmek anlamına gelmez. Ancak ödemenin nedeni, sorumluluk, anlaşmalar ve imzalanan ibra belgeleri önemlidir.

Evi teslim almış olmam bütün haklarımı sona erdirir mi?

Teslim almak tek başına bütün haklardan vazgeçildiğini göstermez. Teslim tutanağı, bilinen eksiklikler, yapılan bildirimler ve uygulanacak kanuni hükümler birlikte değerlendirilir.

Sonuç

Satın aldığım evin iskânı yok sorununda ilk yapılması gereken, yapı kullanma izin belgesinin durumunu yetkili idarenin kayıtlarından doğrulamaktır. Tapu, abonelik veya yapı kayıt belgesi tek başına bu incelemenin yerine geçmez.

Eksikliğin nedeni belirlendikten sonra satıcının sıfatı, verdiği taahhütler ve alıcının satış sırasındaki bilgisi değerlendirilir. İskânın alınmasının sağlanması, bedel indirimi, sözleşmeden dönme ve tazminat farklı şartlara bağlıdır.

Belirsiz sözlü açıklamalarla beklemek yerine resmî dosyanın, sözleşmenin ve teknik durumun birlikte incelenmesi, doğru talebin hazırlanmasını sağlar.

Kaynakça

1. 3194 sayılı İmar Kanunu. Özellikle m.30, 31, 32 ve geçici m.11.
2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu. Özellikle m.219, 221, 222, 223, 225, 227 ve 244.
3. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun. Özellikle m.8–12, 73 ve 73/A.
4. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu. Görev, yetki ve delil tespiti hükümleri.