ARSA PAYI DÜZELTME DAVASI
Kat mülkiyeti yasasının 3. ve 44. maddeleri, arsa payı düzeltilmesi davasının hukuki dayanağını teşkil etmektedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesi hükmüne göre; “Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan ana yapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.” Burada dikkat edilmesi gereken önemli bir husus ise eğer kat mülkiyeti mahkeme kararı ile kurulmuşsa HMK m. 303 uyarınca kesin hüküm teşkil ettiği için arsa payının yanlışlığı nedeniyle dava açılamayacağıdır.
Arsa payı düzeltme davası hukuki niteliği bakımından bir tespit davasıdır. “Öte yandan, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması sırasında yahut kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş tarihinde arsa payları bizzat kendileri tarafından düzenlenmiş olan kat maliki veya maliklerinin sonradan arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli olup olmadıklarının ve ayrıca arsa paylarının düzeltilmesini isteyen kat malikinin bu isteminde korunmaya değer bir hukuki yararının bulunup bulunmadığının mahkemece dikkatle değerlendirilmesi gerekir.”(YARGITAY 20. HD E. 2020/87, K. 2020/2489, T. 6.7.2020) demek suretiyle davayı açan malikin korunmaya değer hukuki yararının bulunması gerektiği anlaşılmaktadır.
Arsa payı düzeltme davası, anayapıda bağımsız bölüm sahibi herkes tarafından açılabilir. Buna karşılık kiracı, apartman yönetimi ve sınırlı ayni hak sahibinin (irtifak haklarında hak lehtarı, taşınmaz yükünde yararlanan taşınmaz maliki veya hak lehtarı ile rehin haklarında rehin alan) dava açma hakkı bulunmamaktadır. Bu dava, yapıda malik bulunan diğer tüm kat maliklerine karşı açılmalıdır. Malikin davayı açma hakkına sahip olabilmesi için arsa paylarının tescili sırasında tescilden haberdar olmaması gerekmektedir. “…Davacının arsa payının düzeltilmesini istediği 13 numaralı bağımsız bölümün tescili esnasında anataşınmazda kat maliki olup verilen arsa payından haberdar olduğu anlaşılmakla yerinde olmayan bütün temyiz itirazlarının reddi ile usul ve yasaya uygun hükmün HMK 370/1. maddesi gereğince ONANMASINA…” (YARGITAY 20. HD E. 2019/2849, K. 2019/5582, T. 7.10.2019)
Arsa payının düzeltilmesi davasının açılması için zamanaşımı veya hak düşürücü süre söz konusu değildir. Davanın açılabilmesi için anayapının yıkılmamış olması gerekmektedir aksi takdirde tespit yapılması olanaksız hale geleceğinden davanın reddi gerekecektir. “Dava konusu anataşınmaz yıkıldığına göre, kat mülkiyetli veya kat irtifaklı bağımsız bölümlerden bahsedilemeyeceğinden, uyuşmazlığa Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesini uygulamak mümkün değildir. Arsa paylarının yeniden belirlenmesine ilişkin davalar, anayapının kat irtifakı veya kat mülkiyeti statüsünü koruduğu sürece açılabilir.” (YARGITAY 18. HD E. 2007/9977, K. 2008/2372, T. 3.3.2008)
Arsa payının düzeltilmesi davası niteliği itibariyle Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklı bir tespit davası olduğundan görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise HMK 12/1 uyarınca taşınmazın aynına ilişkin bir dava olduğu için de yetkili yer mahkemesi ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.