Evim İcradan Satıldı: İhalenin Feshi Mümkün mü?

Eviniz icradan satıldıysa, satışta hukuka aykırılık bulunması ve başvuru koşullarının gerçekleşmesi hâlinde ihalenin feshini isteyebilirsiniz. Genel başvuru süresi ihale tarihinden itibaren yedi gündür. Satış ilanının tebliğ edilmemesi veya bazı aykırılıkların sonradan öğrenilmesi durumunda başlangıç değişebilir. Ancak yalnız evin ucuz satılması, borcun sonradan ödenmesi ya da taşınmazın aile konutu olması ihaleyi kendiliğinden ortadan kaldırmaz. İİK m.134

İlk yapılacak iş, satış dosyasındaki ihale tutanağını, satış ilanını, tebligatları ve kıymet takdiri raporunu birlikte incelemektir. Hangi tarihte ne öğrenildiği, başvuranın hukuki sıfatı ve aykırılığın kendisine verdiği zarar belirlenmelidir. Başvurunun reddi, koşullarına göre yargılama giderlerine ve ihale bedeli üzerinden para cezasına yol açabilir.

İhalenin feshi ne anlama gelir?

İhalenin feshi, cebrî satışın kanuna aykırı yürütüldüğü gerekçesiyle icra mahkemesinden kaldırılmasının istenmesidir. Uygulamada “ihalenin feshi davası” denilse de İİK m.134 kapsamında özel bir şikâyet yoludur.

Bu başvuruda esas olarak satış süreci denetlenir. Borcun gerçekten bulunup bulunmadığı, haczin kaldırılması, ipoteğin geçersizliği ve satış bedelinin alacaklılar arasında paylaşılması farklı hukuki sorunlardır. Aynı dosyada birden fazla sorun bulunabilir; bunların tamamı tek bir fesih dilekçesiyle çözülemeyebilir.

İhalenin feshedilmesi de borcu kendiliğinden silmez. Takip devam ediyorsa, fesih sebebine ve sonraki işlemlere göre taşınmaz yeniden satışa çıkarılabilir.

Evin satıldığını öğrenince ilk ne yapılmalıdır?

Öncelikle bilgiyi resmî dosyadan doğrulayın. Telefonla söylenen satış tarihi, artırmanın bittiği tarih veya tapuya tescil tarihiyle karıştırılmış olabilir. UYAP dosyası ve elektronik satış kayıtları birlikte kontrol edilmelidir.

İlk incelemede şu belgeler önemlidir:

1. Takip ve satış dosyasının numarası.
2. Artırma sonuç tutanağı ve portalda ilan edildiği tarih.
3. Satış ilanı, şartname ve taşınmazın ilan edilen özellikleri.
4. Satış ilanı ile kıymet takdiri raporunun tebliğ belgeleri.
5. Güncel tapu kaydı ve başvuranın taşınmazla ilişkisini gösteren kayıtlar.
6. Aykırılığın hangi tarihte öğrenildiğini destekleyen belgeler.

Belgelerin tamamını beklerken başvuru süresinin geçmesine izin verilmemelidir. Erişilemeyen resmî kayıtların mahkeme aracılığıyla getirtilmesi istenebilir. Buna karşılık dilekçede hangi ihalenin, hangi somut sebeple feshedilmesinin istendiği açıkça yazılmalıdır.

İhalenin feshi kaç gün içinde istenir?

Genel kural, ihale tarihinden itibaren yedi gündür. Bu süre “yedi iş günü” değildir. İİK m.19 uyarınca gün olarak belirlenen sürenin başlangıç günü hesaba katılmaz; son gün resmî tatile rastlarsa kanundaki uzama kuralı uygulanır.

Süre hesabında ihale tarihi, sonuç tutanağının ilanı ve tebligat tarihi ayrı kaydedilmelidir. Her işlem için aynı başlangıç geçerli değildir. Özellikle ihale alıcısının bedeli ödeme süresiyle borçlunun fesih başvuru süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Alacaklıyla görüşmek, bankaya dilekçe vermek, noter ihtarı göndermek veya savcılığa suç duyurusunda bulunmak bu yedi günlük başvurunun yerine geçmez. Özel kanuni sebep bulunmadan süreyi durdurduğu da varsayılmamalıdır. İİK m.19, 130 ve 134

Satış ilanı bana tebliğ edilmediyse süre değişir mi?

İİK m.134, satış ilanının tebliğ edilmemesi, satılan malın esaslı özelliklerindeki hatanın veya ihaledeki fesadın sonradan öğrenilmesi hâllerinde şikâyet süresinin öğrenmeden başlamasını düzenler.

Ancak bu istisna sınırsız değildir. Süre, ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir yılı geçemez. Bir yıllık üst sınır, herkesin bir yıl bekleyebileceği anlamına gelmez. İstisnanın koşulları oluşmuşsa öğrenme tarihinden başlayan yedi günlük süre de korunmalıdır.

“Evrak elime geçmedi” açıklaması tek başına tebligatın yokluğunu veya usulsüzlüğünü ispatlamaz. Tebligat kime, hangi adrese, hangi yöntemle yapılmış; ilanın tebligat yerine geçtiği kanuni bir durum oluşmuş mu, araştırılır. İİK m.127 ve 134

Usulsüz tebligat iddiası nasıl incelenir?

Tebliğ mazbatası, adres kayıtları, varsa vekile yapılan bildirim ve elektronik tebligat kayıtları incelenmeden kesin değerlendirme yapılamaz. Adres değişikliğinin bildirilmemesi veya muhtara teslim gibi durumlar kendi kurallarına tabidir.

Tebligat Kanunu m.32, usule aykırı tebligattan muhatabın haberdar olması hâlinde öğrenme tarihine hukuki sonuç bağlar. Bu nedenle öğrenmenin tarihi ve bunu gösteren kayıtlar önem taşır. Dosyadaki önceki dilekçeler veya başka işlemler de öğrenme tartışmasını etkileyebilir.

Elektronik tebligatta ise m.7/a gereğince bildirim, elektronik adrese ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır. Telefona gelen bilgilendirme mesajının tarihiyle hukuki tebliğ tarihi her zaman aynı değildir. 7201 sayılı Tebligat Kanunu

Kimler ihalenin feshini isteyebilir?

İİK m.134 uyarınca başvuru hakkı belirli kişilere tanınmıştır: Satış isteyen alacaklı, borçlu, haczedilen malın resmî sicilinde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve teklif vererek ihaleye katılanlar.

Taşınmazda oturmak, borçlunun yakını olmak veya satıştan ekonomik olarak etkilenmek tek başına bu sıfatlardan birini sağlamaz. Eş, kiracı veya başka bir üçüncü kişinin durumu tapu kaydı, takip ilişkisi ve ileri sürdüğü hak üzerinden incelenmelidir.

Güncel düzenlemede kanunda sayılanların dışındaki kişilerin başvurusu dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir. Bu nedenle yalnız dilekçenin gerekçesi değil, dilekçeyi kimin vereceği de başlangıçta belirlenmelidir.

Hangi aykırılıklar fesih sebebi olabilir?

Satış ilanı ve tebligat eksiklikleri, taşınmazın esaslı özelliklerinin yanlış gösterilmesi, artırma kurallarına uyulmaması veya ihaleye katılımın hukuka aykırı biçimde engellenmesi fesih incelemesine konu olabilir.

İlan edilen bağımsız bölümle satılan bölümün farklı olması, kullanım durumunun önemli ölçüde hatalı açıklanması veya teklif sürecine dışarıdan müdahale edildiğini gösteren kayıtlar bu kapsamda değerlendirilir. Ancak her yazım hatası aynı ağırlıkta değildir.

Mahkeme, ileri sürülen aykırılığın hukuki niteliğini ve başvuranın menfaatine etkisini inceler. Başvuran, kural olarak usulsüzlük nedeniyle kendi menfaatinin zarar gördüğünü ortaya koymalıdır. Başka bir kişinin hakkına ilişkin itirazın kendi başvurusunu her durumda haklı kılacağı düşünülmemelidir.

Ev çok düşük bedelle satılmışsa ihale iptal edilir mi?

Taşınmazın beklenenden düşük bedelle satılması tek başına fesih için yeterli değildir. Muhammen değer, bilirkişinin satışa esas belirlediği değerdir; ihale bedeli ise artırmada oluşan tutardır. Bu iki rakamın farklı olması olağandır.

İİK m.115 ve m.129 kapsamında asgari satış koşulları ayrıca hesaplanır. Muhammen kıymetin yüzde ellisi, satış isteyenin alacağına göre öncelikli ve malla güvence altına alınmış alacaklar ile paraya çevirme ve paylaştırma masrafları birlikte değerlendirilir. “Yüzde elliye ulaştıysa her durumda geçerlidir” yaklaşımı da eksiktir.

Düşük bedelin yanında ilan eksikliği, yanlış değerleme, katılımın engellenmesi veya başka somut aykırılık bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır. İnternet ilanlarındaki talep fiyatları, gerçekleşmiş emsal satışlarla aynı kanıt değeri taşımaz. İİK m.115 ve 129

Kıymet takdirine itiraz ile ihalenin feshi aynı mı?

Kıymet takdirine şikâyet, taşınmazın satışa esas değerinin belirlenmesine ilişkindir. İhalenin feshi ise gerçekleştirilen satışın hukuka uygunluğunun denetlenmesini sağlar.

İİK m.128/a kapsamında kıymet takdiri raporuna karşı genel olarak raporun tebliğinden itibaren yedi günlük özel süre bulunur. Bu aşamada kullanılabilecek itirazın satış tamamlandıktan sonra sınırsız biçimde yeniden ileri sürülebileceği kabul edilmemelidir.

Raporun tebliğ edilmemesi, süresinde yapılan itirazın sonucu veya satışın dayandığı raporun hukuki durumu ayrıca incelenebilir. Dosya görülmeden “değerleme düşüktü, ihale kesin bozulur” ya da “değer kesinleşti, artık hiçbir başvuru olmaz” şeklinde mutlak sonuç kurulması doğru değildir.

Tek evim veya aile konutum olması yeterli mi?

Borçlunun hâline uygun konutuna ilişkin haczedilmezlik iddiası, meskeniyet şikâyeti kapsamında değerlendirilir. Bu korumanın koşulları ve başvuru zamanı, ihalenin feshi incelemesinden farklıdır.

Evin tek konut olması veya ailece kullanılması satıştan sonra otomatik geri alma hakkı doğurmaz. Önceki haciz ve ipotek işlemleri, bunların öğrenilme tarihleri, tapu kayıtları ve zamanında yapılan başvurular önemlidir.

Aile konutu şerhiyle eşin rızasına ilişkin uyuşmazlıklar da ayrı incelenmelidir. Süresi geçirilmiş bir başvurunun, yalnız dilekçenin adını değiştirerek yeniden kullanılabileceği varsayılmamalıdır. Haciz aşamasındaki korumalar için meskeniyet ve ev haczi kuralları birlikte okunabilir.

Hangi mahkemeye başvurulur?

İcra dairesinin taşınmaz satışına karşı fesih başvurusu, satışı yapan icra dairesinin bağlı bulunduğu icra hukuk mahkemesinde değerlendirilir. Satışın başka yerdeki daireye talimatla yaptırılması hâlinde ilgili satış dosyası özellikle belirlenmelidir.

Ortaklığın giderilmesi kararına dayanılarak satış memurluğunca yapılan satışlar, bu rehberdeki sıradan icra takibiyle aynı kabul edilmemelidir. Sulh hukuk mahkemesinin görevli olduğu satış süreci ayrıca değerlendirilir. Kamu alacağı veya kentsel dönüşüm satışlarında da özel düzenlemeler uygulanabilir.

İİK m.134, yanlış görevli veya yetkili mahkemeye yapılan şikâyet için dosyanın ilgili icra mahkemesine gönderilmesine ilişkin özel bir usul içerir. Bunun bulunması, başlangıçta doğru merciyi belirleme ihtiyacını ortadan kaldırmaz. İİK m.4 ve 134, HMK m.4 ve 322

Başvuruda karşı taraf kimdir?

Borçlunun yaptığı fesih başvurusunda ihale alıcısının ve takip alacaklısının hukuki durumu önem taşır. Başvuru sahibinin alacaklı, alıcı veya başka bir ilgili olması hâlinde tarafların belirlenmesi değişebilir.

İcra müdürlüğü işlemin yapıldığı mercidir. Her uyuşmazlıkta müdürlüğü tek davalı gösterip satıştan hak kazanan kişileri dışarıda bırakmak doğru bir başvuru yöntemi değildir.

Dilekçede satış dosyası, taşınmaz, ihale tarihi, alıcı ve ilgili taraflar doğru gösterilmelidir. Yanlış bağımsız bölüm, eksik taraf bilgisi veya birbirinden farklı ihalelerin belirsiz biçimde yazılması incelemeyi zorlaştırabilir. Talep, dosyadaki somut satışla eşleştirilmelidir.

Dava öncesinde arabuluculuk gerekir mi?

İİK m.134 kapsamındaki ihalenin feshi şikâyeti için dava şartı arabuluculuk öngörülmemiştir. Başvuru doğrudan görevli mahkemeye yapılır.

Borçlu ve alacaklının anlaşma görüşmesi yürütmesi mümkün olmakla birlikte bu görüşmeler fesih başvurusunun yerine geçmez. İhale alıcısının kazanmış olduğu hukuki konum da ayrıca dikkate alınmalıdır.

Satıştan sonra bankanın veya başka bir alacaklının “borcu kapatırsanız yardımcı oluruz” açıklaması, ihalenin kaldırıldığı anlamına gelmez. Ödemenin takibe, alıcıya ve mevcut başvurulara etkisi somut ve yazılı biçimde belirlenmelidir. Kesinleşmiş işlemler yalnız tarafların gündelik yazışmalarıyla ortadan kalkmaz.

Her başvurucudan yüzde 5 teminat istenir mi?

Hayır. Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri için İİK m.134’te düzenlenen özel yüzde 5 teminat yükümlülüğü bulunmaz.

Bu grupların dışında kalıp teklif vererek ihaleye katılma sıfatına dayanan başvurucular bakımından ise ihale bedelinin yüzde 5’i oranındaki özel teminat ve nispi harç gündeme gelir. Nispi harcın yarısının başvuruda peşin yatırılması öngörülmüştür.

Özel teminat muafiyeti, başvurunun tamamen ücretsiz olduğu anlamına gelmez. Başvuru harcı, gider avansı, tebligat ve gerekiyorsa bilirkişi giderleri ayrıca değerlendirilir. Başvuranın hangi grupta olduğu belirlenmeden tek bir masraf hesabı verilmemelidir. İİK m.134

Harç veya teminat eksikse ne olur?

25 Aralık 2025’te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun’la İİK m.134’e eklenen düzenleme, özel harç veya teminat eksikliğinde mahkemenin tebliğ edeceği muhtırayla iki haftalık kesin tamamlama süresi verilmesini öngörür.

Muhtırada eksikliğin tamamlanmaması hâlinde talebin dosya üzerinden kesin olarak reddedileceği bildirilir. Sürede tamamlama yapılmazsa başvuru reddedilir.

Buradaki iki hafta, ihalenin feshini istemek için tanınan yeni bir başvuru süresi değildir. Önce yedi günlük şikâyet süresi korunmalıdır. Sonradan bildirilen eksikliği tamamlama süresiyle başlangıçtaki başvuru süresi ayrı takip edilir. İİK m.134, 7571 sayılı Kanun değişikliği

Başvuru reddedilirse ne kadar para cezası çıkar?

İİK m.134’te sayılan ret hâllerinde ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezası söz konusu olabilir. Özellikle işin esasına girilerek verilen ret kararı bu risk bakımından önemlidir.

Kanun, başvuru hakkı bulunmayan kişilerin talepleri ile belirli başvurucuların feragati için de özel hükümler içerir. Dolayısıyla “usulden ret varsa hiçbir zaman ceza olmaz” veya “vazgeçersem bütün risk biter” denilmesi doğru değildir.

Kanunda belirtilen konut finansmanı alacakları ve TOKİ’nin rehinle güvence altına alınmış alacaklarının takibinde ise üst oran yüzde yirmi olarak uygulanır. Satılan malın konut olması, tek başına bu özel rejimin uygulanması için yeterli değildir.

Para cezası, yargılama giderleri ve karşı taraf lehine hükmedilebilecek vekâlet ücreti ayrı kalemlerdir. Genel kural da her ret kararında otomatik ve sabit yüzde on ceza verileceği şeklinde anlatılmamalıdır. İİK m.134

Anayasa Mahkemesinin yaklaşımı ne gösteriyor?

Anayasa Mahkemesi Genel Kurulu, Yıldız Eker başvurusunda, 22 Kasım 2018 tarihli ve 2015/18872 numaralı kararında, somut olayda uygulanan yüksek para cezasını mahkemeye erişim hakkı yönünden incelemiştir.

Mahkeme, alacaklının tahsil menfaatiyle başvuranın yargısal denetim isteme hakkı arasında adil denge kurulması gerektiğini vurgulamış ve olayın koşullarında ihlal kararı vermiştir.

Bu karar, önceki kanun metninin uygulandığı bir uyuşmazlığa ilişkindir. Güncel düzenlemedeki “yüzde onuna kadar” ifadesiyle birlikte okunmalıdır. Karardan, bugün hiçbir fesih başvurusunda ceza verilemeyeceği veya yapılan satışın kendiliğinden ortadan kalkacağı sonucu çıkarılamaz. Burada doğrulanan karar, 2026 yılında verilmiş yeni bir karar olarak sunulmamaktadır. AYM karar metni

Başvuru yapılınca tapu devri ve tahliye durur mu?

İİK m.134, tescil için tapuya yapılacak bildirimi şikâyet süresinin geçmesine veya şikâyet hakkında verilen kararın kesinleşmesine bağlar. İhale bedelinin alacaklılara ödenmesi de kesinleşme ve teslimle ilgili kanuni koşullara tabidir.

Bununla birlikte herhangi bir dilekçe vermenin bütün icra işlemlerini sınırsız süre durdurduğu düşünülmemelidir. Başvurunun süresi, kabul edilebilirliği ve verilen kararların niteliği önemlidir. Gerekiyorsa durdurma veya diğer geçici koruma talepleri açıkça değerlendirilmelidir.

İİK m.135 kapsamındaki tahliye emri ayrı bir işlemdir. Kanundaki koşullar oluştuğunda on beş günlük tahliye süresi gündeme gelebilir. Kiracılık iddiasının dayanağı ve belgenin tarihi ayrıca önem taşır; evde bulunan herkesin aynı durumda olduğu varsayılmamalıdır. İİK m.22, 134 ve 135

Satış sonrasında alıcının karşılaştığı kullanım sorunları, icradan alınan evin tahliyesi ve teslimi rehberinde ayrıca ele alınmıştır. Böylece ihalenin feshi ile tahliye ve teslim aşamaları birlikte değerlendirilebilir.

Borcu satıştan sonra ödersem ev geri gelir mi?

İİK m.115, teklif verme süresinin bitimine kadar borcun tamamen ödenmesi hâlinde satışın durdurulmasını düzenler. Satış tamamlandıktan sonraki ödeme ise farklı bir aşamadadır.

Borçlunun ihaleden sonra alacaklıyla anlaşması veya borcu kapatması, alıcının kazandığı hakkı kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Bu nedenle ödeme yapılmadan önce ihale aşaması ve ödemenin hukuki sonucu belirlenmelidir.

Aynı şekilde alıcı da fesih başvurusu yapıldığını gerekçe göstererek ödeme yükümlülüğünü kendiliğinden erteleyemez. İİK m.130, ihale bedelinin artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde yatırılmasını düzenler. Kanundaki özel mahsup hâlleri ayrıca değerlendirilir.

İhaleye müdahale edildiğini düşünüyorsam ne yapmalıyım?

Katılımcıların tehdit edildiği, tekliflerin anlaşmayla bastırıldığı, belge sahteciliği veya elektronik sisteme müdahale bulunduğu iddia ediliyorsa ilgili kayıtlar hukuka uygun biçimde korunmalıdır.

Teklif hareketleri, portal kayıtları, yazışmalar, tanıklar ve resmî tutanaklar önem taşıyabilir. Yalnız düşük fiyat oluşması veya alıcıyla alacaklının birbirini tanıması, kendi başına suç işlendiğini kanıtlamaz.

Suç şüphesinde savcılık başvurusu ayrı değerlendirilir. Ancak ceza soruşturmasının açılması fesih başvurusunun yerine geçmez ve yedi günlük süreyi kendiliğinden korumaz. Cebrî satıştaki her usulsüzlüğe otomatik olarak aynı suç adı verilmemeli; fiilin unsurları ayrıca incelenmelidir.

Dilekçede hangi bilgiler bulunmalıdır?

Dilekçe, hukuki sonuç istenen somut olayları açıklamalıdır. Genel ifadelerle “ihale usulsüzdür” denilmesi yerine hangi işlemde, hangi tarihte, nasıl bir aykırılık oluştuğu gösterilmelidir.

Başvuranın sıfatı, satış dosyası, taşınmaz bilgisi, ihale ve öğrenme tarihleri, fesih sebepleri, deliller ve açık talep dilekçede yer almalıdır. Sonradan öğrenme istisnasına dayanılıyorsa bunun nedenleri ayrıca açıklanmalıdır.

Tebligat evrakı, değerleme raporu, şartname, tapu kaydı ve artırma tutanağı mümkün olduğunca eklenmelidir. Eksik resmî belgeler için ilgili dosyadan getirtilme talebi kurulabilir. Kişisel veri içeren kayıtların kamuya açık platformlarda paylaşılması yerine mahkemeye usulüne uygun sunulması gerekir.

Yargılama ve kanun yolu ne kadar sürer?

Kanun, fesih talebi üzerine yirmi gün içinde duruşma yapılmasını öngörür. Bu düzenleme, dosyanın bütün kanun yollarıyla yirmi günde kesinleşeceği anlamına gelmez. Usulden ret gereken bazı durumlarda duruşmasız karar verilebilir.

Tebligatlar, delil incelemesi ve kanun yolu başvuruları toplam süreyi etkiler. Mahkemenin hangi sebeple karar verdiği ve kararın kesin olup olmadığı ayrıca kontrol edilmelidir.

Kanun yolu açık olan güncel icra mahkemesi kararlarında istinaf süresi, İİK m.363 uyarınca tebliğden itibaren iki haftadır. Temyizin mümkün olduğu kararlar bakımından da ilgili koşullar ve süre ayrıca incelenir. Parasal sınırlar yıllık değişebildiği için eski tutarlar kullanılmamalıdır. İİK m.134, 363 ve 364

Fesih kararı verilirse veya talep reddedilirse ne olur?

Fesih kararı kesinleştiğinde ihale hukuki sonucunu sürdüremez. Bedelin iadesi, tescil ve satış dosyasındaki sonraki işlemler kararın içeriğine göre yürütülür. Borç ve takip sona ermemişse yeni bir satış süreci gündeme gelebilir.

Talep reddedilip karar kesinleştiğinde ise ihalenin sonuçlarının tamamlanması, tescil ve tahliye işlemleri devam edebilir. Para cezası, yargılama gideri ve diğer mali sonuçlar karardan kontrol edilmelidir.

Zararın giderilmesine yönelik ayrı tazminat talebi düşünülüyorsa sorumlu kişi veya kurum, kusur, zarar ve nedensellik ayrıca belirlenir. İcra görevlisinin kusuruna dayanan taleplerde İİK m.5’in özel düzenlemesi vardır. Fesih başvurusu ile tazminat davası aynı sonucu sağlamaz.

İki kısa örnek

Örnek 1: Borçlu, satıştan tahliye emri geldiğinde haberdar olduğunu belirtmektedir. Öncelikle satış ilanının tebliğ kaydı ve gerçek öğrenme tarihi araştırılır. Geçerli bir sonradan öğrenme durumu varsa yedi günlük süre ile portal ilanından başlayan bir yıllık üst sınır birlikte hesaplanır.

Örnek 2: Taşınmazla önceden ayni hak ilişkisi bulunmayan bir kişi, teklif vererek katıldığı ihalenin feshini istemektedir. İhale bedeli 10 milyon TL ise özel yüzde 5 teminat 500 bin TL eder. Bu tutar nispi harçtan ve talebin reddinde doğabilecek para cezasından ayrıdır.

Sık sorulan sorular

Satışın üzerinden yedi gün geçtiyse hiçbir hakkım kalmaz mı?

Genel süre geçirilmiş olabilir. Ancak kanundaki sonradan öğrenme istisnaları ve öğrenme delilleri incelenmeden kesin cevap verilmez. Bir yıllık üst sınır genel bekleme süresi değildir.

Avukatsız başvurabilir miyim?

Avukatla temsil zorunlu değildir. Kişi kendisi başvurabilir. Süre, başvuru sıfatı, taraflar ve mali riskler dosyaya göre belirlenmelidir.

Savcılığa başvurmak yeterli mi?

Hayır. Suç soruşturmasıyla ihalenin feshi farklı işlemlerdir. Savcılık başvurusu icra mahkemesine yapılması gereken şikâyetin yerine geçmez.

Bankayla anlaşırsam dava gereksiz olur mu?

Anlaşmanın zamanı ve içeriği önemlidir. İhale tamamlanmışsa alıcının hakkı da dikkate alınır. Alacaklıyla anlaşma tek başına satışın kaldırıldığını göstermez.

İhale alıcısı da fesih isteyebilir mi?

Kanundaki başvuru sıfatı, süre ve menfaat koşullarını taşıyorsa isteyebilir. Özel harç ve teminat yükümlülüğü ile bedeli ödeme zorunluluğu ayrıca incelenmelidir.

Sonuç

“Evim icradan satıldı” durumunda önce ihale, tebligat ve öğrenme tarihleri belirlenmelidir. Ardından başvuru hakkı, somut aykırılık ve bu aykırılığın menfaat üzerindeki etkisi incelenir.

Genel başvuru süresi yedi gündür. İstisnai başlangıçlar, bir yıllık üst sınır, harç ve teminat ayrımları dosyanın özellikleriyle birlikte değerlendirilmelidir. Fesih talebinin reddi önemli mali sonuçlar doğurabileceğinden yalnız zaman kazanmak amacıyla dayanaksız başvuru yapılmamalıdır.

Güncel kaynaklar

1. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, özellikle m.4, 5, 19, 22, 115, 127, 128/a, 129, 130, 134, 135, 363 ve 364.
2. 7201 sayılı Tebligat Kanunu, özellikle m.7/a ve 32.
3. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, özellikle m.4 ve 322.
4. 25 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete, 7571 sayılı Kanun.
5. AYM, Yıldız Eker, B. No: 2015/18872, 22/11/2018.