İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhitin İşe Başlama-Bitirme Süresinin Kararlaştırılmamış Olması

İnşaat (eser) sözleşmesinde müteahhitin işe başlama veya işi bitirme süresi hiç kararlaştırılmamışsa iş sahibi haksız gecikmeye mahkûm değildir. Türk Borçlar Kanunu m.90 uyarınca borç doğumuyla muaccel olur; ancak kesin bir tarih bulunmadığı için müteahhit ancak ihtarla temerrüde düşürülebilir (m.117). Bu halde işe başlama veya işi bitirme süresi hiç kararlaştırılmamışsa, işin niteliğine göre makul (normal) süre bilirkişi incelemesiyle belirlenir ve temerrüt buna göre hesaplanır. İş sahibi uygun süre verip (m.123) ifayı, gecikme tazminatını ya da sözleşmeden dönmeyi seçebilir (m.125); müteahhidin işi zamanında bitiremeyeceği açıksa süre beklenmeden dönme de mümkündür (m.473). Detayları güncel içtihatlarla açıklıyoruz.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaatın teslim süresi kararlaştırılmamış ise işe başlama veya işi bitirme süresi hiç kararlaştırılmamışsa aynı şekilde yorumlanmalıdır. müteahhit, objektif iyi niyet kurallarına uygun davranmalı ve haklı nedenlere arsa sahibi bağlantılı gecikmeler hariç, inşaatın niteliğinin ve büyüklüğünün gerektirdiği imalât süresi içinde inşaatı tamamlamalıdır. Bir hakkın kullanılmasının açıkça adaletsizlik oluşturduğu ve gerçek hakkın tanınması ve bireyin korunması için tüm hukuki yolların kapalı bulunduğu zorunluluk hallerinde, TMK. md. 2
uygulama alanı bulur ve yargıca olağanüstü bir olanak sağlar; haksızlığı düzeltici, yasa ve sözleşmedeki kuralları tamamlayıcı işlevini yerine getirir. O halde, sözleşme konusu iş inşaatın teslimi gereken uygun sürenin belirlenmesi, inşaatın bu süreden önce tamamlanmış olarak teslim olunmuş ise o teslim tarihinin saptanması zorunludur. Taraflarca inşaatın teslim süresinin belirlenmediği durumda, müteahhitte inşaatın teslimi için sınırsız bir sürenin tanınmış
olduğu gibi bir anlam ortaya çıkar ki bunu da gerek sözleşme hukukunun ana ilkeleri ile ve gerekse de TMK ın 2. maddesindeki hakkaniyet ilkesi ile bağdaştırmak mümkün değildir. (1)

Açıklık ve kesinlik taşımayan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, müteahhit , arsa malikinin bilgisi dahilinde, avam proje yaptırmış, beş yıl gibi uzun süreyle de olsa, belediyeden en uygun ve en elverişli imar durumu almak için uğraşmışsa; arsa sahibi belediyeden alınmak istenen projeye karşı çıkmamış, yükleniciye, çabalarından vazgeçmesi için ihtarname çekmemişse, temerrüt gerçekleşmediğinden, aynen ifa davası açamaz. (2) Ayrıca, işe başlama veya işi bitirme süresi hiç kararlaştırılmamışsa, taraflar arasında ek süre veya makul süre belirlenmesi önemlidir.
1-HGK. 21.03.2012, 162/217
2-15. HD. 29.11.1993, 6353/4882)

Karar	Tarih	Konu ile bağı	Yön
Yargıtay 6. HD 2022/2866 E., 2023/3115 K.	03.10.2023	Teslim süresi net kararlaştırılmadığında işin normal (makul) süresinin bilirkişi ile tespiti ve müteahhidin temerrüt tarihinin buna göre belirlenmesi	İş sahibi lehine yaklaşım
Yargıtay 6. HD 2022/2354 E., 2023/2437 K.	20.06.2023	Süre/ihtar verilmeden, çekince konulmadan iş tamamlanınca gecikme tazminatı koşullarının oluşmaması — temerrüt için ihtarın zorunluluğu	Müteahhit lehine yaklaşım