Kira Sözleşmesini Tapuya Şerh Ettirmek: Yeni Malike Karşı Koruma

Kira sözleşmesini tapuya şerh ettirmek, kiracının sözleşmeden doğan kullanım hakkını taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı ileri sürebilmesini güçlendiren bir işlemdir. Bunun için yalnız kiracının istemesi yeterli değildir; şerhe elverişli sözleşme, gerekli irade açıklamaları ve tapu işleminin tamamlanması gerekir. Şerh kiracıya mülkiyet kazandırmaz ve her türlü tahliyeyi engelleyen sınırsız bir güvence oluşturmaz.

Taşınmazın satılması, şerh bulunmasa da kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca yeni malik kural olarak mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Kira şerhinin ek koruması ise tapudaki diğer hakların tarihi, sözleşmenin kapsamı ve şerhin süresiyle birlikte değerlendirilir. Özellikle yüksek dekorasyon gideri yapılan işyerlerinde bu inceleme, yatırım harcamasından önce tamamlanmalıdır.

Kira şerhi nedir, hangi ihtiyacı karşılar?

Kira sözleşmesi, kiraya veren ile kiracı arasında kullanım ve bedel ödeme borçları doğurur. Tapu şerhi ise bu kişisel hakkın taşınmazın sicilinde görünmesini sağlar. Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi, şerh edilen kira hakkının taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebileceğini düzenler. Türk Borçlar Kanunu’nun 312. maddesi de taşınmaz kiralarında tarafların bu şerhi kararlaştırabileceğini belirtir.

Korumanın ekonomik önemi, kiracının yaptığı yatırımın kullanım süresine bağlı olduğu durumlarda belirginleşir. Bir mağazanın müşteri çevresi, bir üretim yerinin tesisatı veya uzun süreli bir depo organizasyonu başka adrese kolayca taşınamayabilir. Bununla birlikte şerh, ruhsat eksikliğini gidermez; taşınmazı sözleşmedeki faaliyete uygun hâle getirmez ve yatırımların bedelini otomatik olarak güvence altına almaz.

Dolayısıyla işyeri kira sözleşmesi hazırlanırken üç konu ayrı düzenlenmelidir: taşınmazı kullanma hakkı, bu hakkın tapuda korunması ve kiracının yaptığı harcamaların sözleşme sona erdiğinde nasıl tasfiye edileceği. Bunlardan yalnız birinin yazılması diğer konulardaki uyuşmazlığı çözmez.

Şerh yoksa yeni malik kiracıyı hemen çıkarabilir mi?

Hayır. Satışın gerçekleşmesi yeni malike kendiliğinden kilit değiştirme veya kiracıyı zorla çıkarma yetkisi vermez. TBK m.310’daki sözleşmeye katılma kuralı nedeniyle yeni malik kira ilişkisini mevcut hukuki çerçevesiyle devralır. Sözleşmenin içeriği, ödeme durumu ve varsa kanuni tahliye nedeni ayrıca değerlendirilir.

Kiracı satış haberini aldığında önce mülkiyet değişikliğini ve kendisine gönderilen bildirimi doğrulamalıdır. Kira bedelinin hangi hesaba ödeneceği yazılı biçimde netleştirilmeli, eski ve yeni malikin çelişen talepleri varsa ödeme yükümlülüğünü ihlal etmeyecek hukuki yol belirlenmelidir. Sırf taşınmaz satıldı diye ödeme kesilmesi ayrı bir uyuşmazlık doğurabilir.

Kiracının satıştan önceki sözleşmeyi, ödeme dekontlarını ve teslim tutanağını saklaması bu nedenle önemlidir. Sonradan hazırlanmış bir belge veya gerçeğe aykırı başlangıç tarihi, kira ilişkisinin korunmasına yardımcı olmaz; aksine ispat sorununu büyütebilir.

Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı nasıl değerlendirilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.351 özel bir yol düzenler. Kanundaki kişiler bakımından gerçek kullanım gereksinimi bulunan yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek koşuluyla altı ay sonra dava açabilir. Ayrıca sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açma seçeneği bulunmaktadır.

Bu süreler ve yol, her taşınmaz kirasına ayrım gözetmeden uygulanmaz. Kira şerhi bulunan bir dosyada ise yalnız bu takvime bakılarak sonuca varılmaz; şerhin kapsamı, süresi, edinmeden önceki varlığı ve ileri sürülen tahliye nedeni birlikte incelenir. Kiracıya gönderilen ihtar bir mahkeme kararı değildir; buna karşılık ihtarın saklanması ve süresinde değerlendirilmesi gerekir.

Kira şerhi ile mülkiyet, intifa ve satış vaadi arasındaki fark nedir?

Kira şerhi, kiracının taşınmazı satın aldığı anlamına gelmez. Kiracı tapuda malik olmaz; sözleşmesinden doğan kullanma hakkını daha güçlü biçimde korur. İntifa hakkı ise farklı kuruluş ve sona erme kurallarına tabi bir sınırlı ayni haktır. İki kurumun benzer kullanım sonuçları doğurabilmesi, aynı hukuki işlem oldukları anlamına gelmez.

Satış vaadi şerhi de farklı bir amaca yönelir: gerekli koşullarla mülkiyetin devrini isteme hakkının korunması. Bu nedenle taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi için geçerli kuralların tamamı kira sözleşmesine taşınamaz. Sözleşmenin adı, şekli, hedeflenen hak ve tapuda yapılacak işlem birbirine uygun olmalıdır.

Kira sözleşmesini tapuya şerh ettirmek için hangi şartlar gerekir?

İlk aşamada taşınmazın güncel tapu kaydı ve kiraya verenin yetkisi incelenmelidir. Kira sözleşmesinde ada, parsel ve varsa bağımsız bölüm bilgilerinin anlaşılır olması, şerhin hangi taşınmazı kapsadığını belirlemeyi kolaylaştırır. Bir binanın yalnız belirli kısmı kiralanıyorsa kullanım alanı ve ortak alanlardan yararlanma düzeni de açıklanmalıdır.

Şerh iradesi açık olmalıdır. Tarafların yalnız uzun süreli kira üzerinde anlaşması, tek başına her durumda tapuya şerh verme yetkisi bulunduğunu göstermez. Şerh yapılmasına ilişkin sözleşme hükmü, başvuru yetkisi, masrafların paylaşımı ve gerekli belgeleri kimin sağlayacağı birlikte düzenlenmelidir.

Kiraya verenin malik olmaması kira sözleşmesini her durumda geçersiz kılmaz. Ancak sözleşme yapabilme yetkisi ile malik adına tapu işlemine katılabilme yetkisi aynı değildir. Vekil, şirket temsilcisi, intifa hakkı sahibi veya paydaş tarafından yapılan işlemlerde temsil ve tasarruf yetkisi ayrıca araştırılmalıdır.

Noterde kira sözleşmesi yapmak zorunlu mudur?

Tapu Sicili Tüzüğü’nün 47. maddesi, taşınmaz kiralarının şerhi için yazılı sözleşmeyi esas alır. Bu nedenle bütün kira şerhlerinde sözleşmenin mutlaka noterde düzenlenmesi gerektiği şeklindeki bir ifade doğru değildir. Bununla birlikte imzaların doğrulanması, tarafların başvurusu, temsil belgeleri ve işlemde aranan diğer koşullar ayrıca yerine getirilmelidir.

Noterde imzalanan sözleşme de kendiliğinden tapu şerhine dönüşmez. Belgenin hazırlanması ile sicile işlenmesi iki ayrı aşamadır. İşlem sonunda tapu kaydında şerhin oluştuğu görülmeden yalnız noter evrakına dayanılarak işlemin tamamlandığı varsayılmamalıdır.

Paylı taşınmazlarda ve şirket taşınmazlarında ne kontrol edilir?

Paylı mülkiyette kiralama ve şerh bakımından gereken karar ve yetki, işlemin niteliğine göre incelenmelidir. Tek paydaşın imzasının taşınmazın tamamını uzun süreli biçimde bağlayacağı kabul edilmemelidir. Elbirliği mülkiyeti, paylı mülkiyet ve kat mülkiyetindeki ortak alanlar da aynı kurallara tabi değildir.

Şirket malikse ticaret sicili kayıtları, temsil biçimi, imza yetkisi ve varsa gerekli şirket kararları birlikte değerlendirilir. Temsilcinin sözleşmeyi imzalamış olması, her yetki tartışmasını ortadan kaldırmaz. Özellikle önemli yatırım içeren işlemlerde bu kontrolün anahtar tesliminden önce yapılması sonradan çıkabilecek uyuşmazlığı azaltır.

Tapuda kira şerhi işlemi nasıl yürütülür?

Başvuru hazırlığı şu sırayla yapılabilir:

1. Güncel tapu kaydı ve taşınmazın hukuki niteliği incelenir.
2. Kira sözleşmesi, şerh iradesi ve şerhin kapsayacağı süre netleştirilir.
3. Malik, kiracı ve temsilcilerin işlem yetkileri kontrol edilir.
4. İlgili tapu müdürlüğünün işlem için istediği belgeler tamamlanır.
5. Başvuru, belge incelemesi ve işlem giderleri takip edilir.
6. İşlem tamamlandığında tarih, yevmiye, hak sahibi ve süre tapu kaydından doğrulanır.

Kimlik ve temsil belgelerinin yanında sözleşme ekleri de önemlidir. Plan, teslim tutanağı veya kullanım alanını belirleyen ekler ana sözleşmeyle çelişmemelidir. Değişiklik protokolü varsa hangi hükmün değiştirildiği ve bunun şerhe etkisi açık olmalıdır.

Harç ve diğer işlem giderleri bakımından güncel tarife, sözleşmenin özellikleri ve varsa istisnalar incelenmelidir. İnternetteki eski bir örnek ücretin her kira şerhi için geçerli olduğu kabul edilmemelidir. Bu yazıda işlem türünden bağımsız sabit bir toplam ücret verilmemektedir.

Şerhin süresi kira sözleşmesinin süresiyle aynı mıdır?

Kira ilişkisinin süresi ile tapu kaydındaki şerhin etkili olduğu süre birlikte okunmalıdır. Sözleşmenin kanun veya tarafların anlaşması gereğince devam etmesi, tapuda belirli süreyle kurulmuş şerhin de her durumda kendiliğinden aynı şekilde uzadığı anlamına gelmez. Başlangıç ve bitiş tarihlerinin açık yazılması bu bakımdan önemlidir.

Tapu Sicili Tüzüğü’nün 51. maddesi, şerhin konusu ve süresi gibi bilgilerin kaydına ilişkin esasları düzenler. Taraflar ek protokolle kira süresini uzattığında tapu kaydının da gözden geçirilmesi gerekir. Kiracı özellikle uzun süreli ticari yatırımlarda sözleşme yenilemesini yalnız kira bedelini belirleyen kısa bir yazışmaya bırakmamalıdır.

Şerhin terkini, yani sicilden silinmesi de kira ilişkisinin bütün sonuçlarının otomatik olarak tasfiye edildiğini göstermez. Anahtar teslimi, kira borcu, depozito ve yatırım giderleri ayrı uyuşmazlık konusu olabilir. Aynı şekilde kiracının taşınmazdan ayrılması, tapuda kalmış kaydın kendiliğinden temizlendiği varsayımına dayanak yapılmamalıdır.

Önceden konulmuş ipotek veya haciz kira şerhini etkiler mi?

Tapu kaydındaki hakların tarih sırası, kira şerhinin ekonomik değerini doğrudan etkileyebilir. Taşınmaz üzerinde önceden kurulmuş ipotek varsa kiracının sonradan aldığı şerhin, bankanın önceki teminat hakkını her durumda bertaraf edeceği söylenemez. İcra satışı ihtimali bulunan taşınmazlarda bu konu özellikle incelenmelidir.

Bu incelemede yalnız güncel tapu belgesine bakmak yeterli olmayabilir. İpoteğin kuruluş belgeleri, alacak kapsamı, mevcut takip dosyası, şerhin tarihi ve satış koşulları birlikte değerlendirilir. Haciz, ipotek, ihtiyati tedbir ve kişisel hak şerhi farklı hukuki sonuçlara sahip kayıtlardır; hepsini aynı tür engel gibi değerlendirmek doğru değildir.

Örnek olarak, üretim tesisi kurmak için yüksek harcama yapacak kiracının taşınmaz üzerindeki eski banka ipoteğini incelemeden yalnız kira şerhine güvenmesi önemli risk doğurabilir. Başlangıçta yapılacak inceleme, işletmenin taşınması veya yatırımın kullanılamaması ihtimalinin sözleşmede nasıl dağıtılacağını belirlemeye yardımcı olur.

İşyeri yatırımı yapan kiracı hangi hükümleri ayrıca yazdırmalıdır?

Kira şerhi, dekorasyon ve tesisat harcamalarının geri ödeneceği anlamına gelmez. TBK m.321 uyarınca kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması, kiraya verenin yazılı rızasıyla ilişkilidir. Yazılı izin, söküm yükümlülüğü ve değer artışı bedeli birbirinden ayrı konulardır. Aksine yazılı anlaşma yoksa kiracı yaptığı değişiklikle doğan değer artışını isteyemez.

Sözleşmede hangi imalatın yapılacağı, ruhsat ve izinleri kimin sağlayacağı, hangi ekipmanın kiracıya ait kalacağı ve ayrılışta neyin söküleceği belirlenmelidir. Kullanıma hazır hâle gelme süresi ile kira ödeme başlangıcının farklı planlandığı işlemlerde tarihler açık olmalıdır. Taşınmazın satışında yatırımın tasfiyesine ilişkin düzenleme de yalnız sözlü güvenceye bırakılmamalıdır.

Özellikle İstanbul gibi taşınma ve işyeri kurulum maliyetlerinin yüksek olabildiği yerlerde, kira süresinin yatırımın geri dönüş planıyla uyumlu olması önem taşır. Bununla birlikte hukuki koruma şehir adına göre değişmez; taşınmazın özellikleri, sözleşme ve tapu kaydı belirleyicidir.

Malik söz verdiği hâlde kira şerhine yanaşmazsa ne yapılır?

Önce sözleşmedeki şerh hükmü incelenir. Malik yalnız ileride görüşme yapmayı mı kabul etmiştir, yoksa belirli taşınmaz için açık bir şerh yükümlülüğü mü üstlenmiştir? Başvuru yetkisi kiracıya verilmiş midir? Gerekli belgeler ve imzalar tamamlanmış mıdır? Bu sorular cevaplanmadan tek bir dava türü önerilmesi sağlıklı değildir.

Yazılı talepte, yerine getirilmesi istenen yükümlülük ve eksik işlem somutlaştırılmalıdır. Gerçek bir devir tehlikesi varsa geçici hukuki koruma koşulları da değerlendirilir. Her şerh uyuşmazlığında taşınmazın satışının tamamen durdurulacağı varsayılamaz; talep edilen önlemin hakla bağlantılı ve ölçülü olması gerekir.

Taraflar arasındaki sözleşmenin ifasına ilişkin uyuşmazlık ile tapu müdürlüğünün bir başvuruyu reddetmesine karşı başvuru aynı şey değildir. Ret gerekçesi belge eksikliği, yetki sorunu veya işlem yapılabilirliğine ilişkin olabilir. Bu nedenle ret yazısı ve tebliğ bilgisi korunmalı, uygun başvuru yolu belgenin içeriğine göre belirlenmelidir.

Görevli mahkeme ve arabuluculuk şartı nedir?

HMK m.4 uyarınca kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, kanundaki istisnalar saklı olmak üzere sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Kira sözleşmesindeki şerh borcunun yerine getirilmesine ilişkin talebin hukuki niteliği bu çerçevede incelenir. Doğrudan mülkiyet veya başka bir ayni hakka ilişkin ayrı talepler aynı görev değerlendirmesine tabi tutulmamalıdır.

6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin istisna dışında kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmasını öngörür. Arabuluculuk anlaşması hazırlanırken tapuda yapılacak işlemin tarafları, içeriği ve uygulanabilirliği ayrıca kontrol edilmelidir.

Yetkili mahkeme de görevli mahkemeden ayrı belirlenir. Taşınmazla ilgili her uyuşmazlık doğrudan taşınmazın aynına ilişkin değildir. Kişisel kira hakkına dayanan talepte genel ve sözleşmeye ilişkin yetki kuralları, ileri sürülen istemle birlikte değerlendirilir. Acil tedbir gerektiren durumlarda ise arabuluculuk ve geçici hukuki koruma süreçlerinin takvimi birlikte planlanmalıdır.

Uyuşmazlık çıkarsa hangi deliller korunmalıdır?

Kira sözleşmesinin bütün sayfaları, ek protokoller, teslim tutanağı, ödeme belgeleri ve tapu kayıtları aynı dosyada tutulmalıdır. Şerh başvurusunun numarası, eksiklik bildirimleri ve varsa ret yazısı da saklanmalıdır. Malik değişmişse edinme tarihini ve kiracıya yapılan bildirimi gösteren belgeler önem kazanır.

Yatırım zararına ilişkin iddialarda faturalar, ödeme dekontları, yazılı tadilat izinleri ve imalatların durumunu gösteren kayıtlar gerekir. Harcama yapılmış olması tek başına bu tutarın karşı taraftan istenebileceğini göstermez. Sözleşme hükmü, ihlal, zarar ve nedensellik bağı birlikte incelenir; zararın azaltılması için alınabilecek makul önlemler de değerlendirilir.

Kiraya verenin fiilen erişimi engellemesi ayrı ve acil bir sorun oluşturabilir. Böyle bir durumda kiraya verenin işyerinin kilidini değiştirmesi hakkındaki başvuru yolları ayrıca incelenmelidir. Şerhin bulunması veya bulunmaması, fiilî müdahaleye karşı değerlendirmeyi tek başına sonuçlandırmaz.

Sık sorulan sorular

Kiracı tek başına tapuya giderek şerh koydurabilir mi?

Salt kiracı sıfatıyla yapılan talep her durumda yeterli değildir. Sözleşmedeki şerh iradesi, işlem isteme yetkisi, malik veya temsilcisinin gerekli açıklamaları ve tapu başvurusunun belgeleri birlikte değerlendirilir. İşleme elverişli bir hüküm ile yalnız sözlü vaat aynı güvenceyi sağlamaz.

Kira şerhi taşınmazın satışını yasaklar mı?

Kira şerhi genel bir satış yasağı değildir. Esas işlevi, şerh edilmiş kişisel hakkın sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilmesidir. Alıcı, taşınmazı edinmeden önce bu kaydın süresini ve kapsamını incelemelidir.

Şerh varsa kira bedeli değişmez mi?

Hayır. Şerh, kira bedelini kendiliğinden süresiz olarak sabitlemez. Bedel artışı, tespit ve uyarlama konuları sözleşmenin türü ve ilgili kanun hükümlerine göre ayrı değerlendirilir. Kullanım hakkının korunması ile bedelin belirlenmesi aynı hukuki mesele değildir.

Şerh kiracının bütün tahliye risklerini kaldırır mı?

Hayır. Kira bedelinin ödenmemesi veya diğer sözleşme ihlalleri şerh bulunduğu için önemsiz hâle gelmez. Hangi tahliye nedenine dayanıldığı, gerekli bildirimler ve şerhin kapsamı birlikte değerlendirilir. Bu nedenle şerh alındıktan sonra da sözleşme yükümlülükleri düzenli yerine getirilmelidir.

Yeni malik sözleşmeyi yeniden imzalatmak isterse ne yapılmalıdır?

Yeni metin; süre, bedel, teminat, tahliye ve yatırım tasfiyesi bakımından mevcut hakları değiştirebilir. Satış nedeniyle yeni malikin sözleşmeye taraf olması ile yeni bir sözleşme yapılması farklı işlemlerdir. Önceki haklardan vazgeçildiği anlamına gelebilecek hükümler incelenmeden belge imzalanmamalıdır.

Sonuç: Kira şerhini yatırım planıyla birlikte değerlendirin

Kira sözleşmesini tapuya şerh ettirmek, özellikle uzun süreli ve yüksek yatırım gerektiren kiralamalarda önemli bir koruma aracıdır. Ancak doğru sonuç için yazılı sözleşme, tapu kaydı, temsil yetkisi, önceki ipotekler ve şerhin süresi birlikte incelenmelidir. Satışın kirayı kendiliğinden bitirmediği, buna karşılık şerhin de sınırsız kullanım güvencesi sağlamadığı gözden kaçırılmamalıdır.

İşlem öncesinde sözleşmenin şerhe elverişli hazırlanması, işlem sonrasında kaydın doğrulanması ve sonraki değişikliklerin takip edilmesi gerekir. Bir uyuşmazlık doğduğunda ise ihtar, arabuluculuk, dava ve geçici koruma talepleri birbirini tamamlayan bir takvim içinde değerlendirilmelidir. Somut sonucun belirlenmesi için sözleşme ve güncel sicil belgelerinin incelenmesi zorunludur.

Hukuki kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.310–312, 321 ve 351.
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu: m.1009.
• Tapu Sicili Tüzüğü: m.47 ve 51.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: görev, yetki ve geçici hukuki koruma hükümleri.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m.18/B.

Kaynak kontrol tarihi: 20 Ekim 2026. Yazıda doğrulanmamış mahkeme karar numarası kullanılmamıştır. Bu içerik genel hukuki bilgilendirmedir; belirli bir sözleşme veya tahliye uyuşmazlığı hakkında sonuç garantisi içermez.