12. Yargı Paketi Sonrası Önalım Hakkı

Önalım hakkı (şufa hakkı), paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlara bu payı öncelikle satın alma yetkisi tanır (TMK m.732). Özellikle miras kalan taşınmazlarda, mirasçılar arasında sık gündeme gelir ve çoğu zaman ortaklığın giderilmesi davasıyla iç içe geçer. 12. Yargı Paketi ile getirilen en önemli yenilik, önalım bedelidir. Eskiden bedel, tapuda gösterilen satış rakamı üzerinden hesaplanırken; artık TMK m.734 uyarınca dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenmekte, hak sahibi bu bedeli kesin süre içinde yatırmaktadır. Önalım davası, satışın bildiriminden itibaren 3 ay, her hâlde satıştan itibaren 1 yıl içinde alıcıya karşı açılır (TMK m.733). Ayrıca cebrî artırma ve Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Önalım Hakkı Nedir?

Önalım hakkı, diğer adıyla şufa hakkı, paylı mülkiyette bir payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşlara bu payı öncelikle edinme imkânı veren kanuni haktır.

TMK 732 uyarınca hakkın doğması için paylı mülkiyet bulunmalı ve pay, paydaş olmayan üçüncü kişiye satılmalıdır. Payın başka bir paydaşa satılması, bağışlanması veya miras yoluyla geçmesi kural olarak önalım hakkı doğurmaz.

Önalım Hakkını Hangi Yargı Paketi Değiştirdi?

Önalım hakkının süre ve bedel kurallarını doğrudan değiştiren düzenleme 11. Yargı Paketi’dir. 25 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7571 sayılı Kanun’la TMK 733 ve 734 değiştirilmiştir.

Değişiklikle:

. Satıştan itibaren geçerli iki yıllık üst süre bir yıla indirilmiştir.

. Tapudaki satış bedeli yerine hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedel kabul edilmiştir.

. Rayiç bedel ile tapu giderlerinin kesin sürede yatırılması zorunlu tutulmuştur.

. Yatırılan bedelin karar kesinleşinceye kadar nemalandırılması öngörülmüştür.

. Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar önalım hakkının dışında bırakılmıştır.

Önalım Davası Açma Süresi

TMK 733’e göre satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmelidir. Önalım hakkı:

. Noter bildiriminin tebliğinden itibaren üç ay,

. Her hâlde satış tarihinden itibaren bir yıl,

geçmekle düşer. Bunlar hak düşürücü sürelerdir ve mahkemece kendiliğinden dikkate alınır.

Eski satışlarda uygulanacak süre

TMK geçici 1 uyarınca:

. Satış 25 Aralık 2025’ten önce yapılmışsa eski iki yıllık üst süre,

. Satış bu tarihte veya sonrasında yapılmışsa yeni bir yıllık süre,

uygulanır. Noter bildirimi yapılmışsa her iki durumda da üç aylık süre ayrıca dikkate alınmalıdır.

Önalım Davası Nasıl Açılır?

TMK 734’e göre önalım hakkı, payı satın alan kişiye karşı tapu iptali ve tescil davası açılarak kullanılır. Alıcıya yalnızca ihtarname gönderilmesi hakkın kullanılması için yeterli değildir.

Dava sırasında payın başka kişiye devredilmesi hâlinde HMK 125 kapsamında davanın yeni malike yöneltilmesi veya talebin tazminata dönüştürülmesi değerlendirilebilir.

Rayiç Bedel Nasıl Belirlenir?

TMK 734/2’ye göre dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Tapu senedinde gösterilen satış bedeli tek başına önalım bedeli olarak kabul edilmez.

Rayiç bedelin tespitinde taşınmazın konumu, imar durumu, yüzölçümü, yapılaşma imkânı, pay oranı, kullanım biçimi ve karşılaştırılabilir emsal satışlar dikkate alınır. Uygulamada bilirkişi incelemesi yapılır.

Kanunda rayiç bedelin satış, dava veya bilirkişi inceleme tarihlerinden hangisine göre hesaplanacağı açıkça düzenlenmemiştir. Bu nedenle yerleşik yüksek mahkeme uygulaması oluşmadan kesin bir değerlendirme yapılmamalıdır.

Önalım Bedelinin Yatırılması

Mahkemece belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderleri, verilen kesin süre içinde nakden yatırılmalıdır. Bedel yatırılmazsa davacı adına tescil kararı verilemez.

Yatırılan tutar hüküm kesinleşinceye kadar nemalandırılır ve karar kesinleştiğinde nemalarıyla birlikte ilgili kişiye ödenir.

Örnek: Tapudaki satış bedeli 800.000 TL, mahkemece belirlenen rayiç bedel 2.000.000 TL ise davacı, rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini yatırmalıdır.

Rayiç Bedel Kuralı Devam Eden Davalara Uygulanır mı?

TMK geçici 1/2 uyarınca rayiç bedel düzenlemesi, 25 Aralık 2025’ten önce açılmış ancak henüz kesinleşmemiş davalarda da uygulanır.

Bu hüküm hakkında Anayasa Mahkemesine çeşitli başvurular yapılmış ve bazı dosyalar E.2026/23 sayılı dosyada birleştirilmiştir. Ancak yürürlüğe girmiş bir iptal kararı bulunmadıkça düzenleme uygulanmaya devam eder.

12. Yargı Paketi Ne Getiriyor?

Yargı Paketi, TMK 732, 733 ve 734’teki önalım davasının süre, rayiç bedel ve dava şartlarını değiştirmemektedir.

Paket, miras kalan taşınmazlarda ortaklığın satış yoluyla giderilmesine ilişkin özel bir artırma usulü getirmektedir. Düzenlemenin uygulanabilmesi için:

. Bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması,

. Mirasçılar dışında malik bulunmaması,

. Ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmesi,

gerekir.

Bu durumda birinci açık artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılacaktır. Bu usul bir defa uygulanacak; ilk artırmada satış gerçekleşmezse ikinci artırmaya üçüncü kişiler de katılabilecektir.

Düzenleme yürürlükte mi?

7589 sayılı Kanun, 16 Temmuz 2026 tarihinde TBMM’de kabul edilmiştir. Ancak 24 Temmuz 2026 itibarıyla Resmî Gazete’de yayımlanmadığından henüz yürürlüğe girmemiştir. Yürürlük tarihi, Kanun’un Resmî Gazete’de yayımlanmasından sonra yeniden kontrol edilmelidir.

Mirasçılar Arasındaki Artırma Önalım Hakkı mıdır?

Hayır. İki kurum birbirinden farklıdır:

Önalım davası	Mirasçılar arasındaki artırma
Payın üçüncü kişiye iradi satışında gündeme gelir.	Ortaklığın satış yoluyla giderilmesinde uygulanır.
Alıcıya karşı tapu iptali ve tescil davası açılır.	Satış memurluğunca açık artırma yapılır.
Üç aylık ve bir yıllık süreler uygulanır.	Önalım hakkına ilişkin süreler uygulanmaz.
Rayiç bedel mahkemeye yatırılır.	Artırma bedeli ve muhammen kıymet esas alınır.

Cebrî artırmayla yapılan satışlarda TMK 733 gereğince önalım hakkı kullanılamaz. Mirasçılara tanınan imkân, satış sonrasında dava açma hakkı değil, ilk artırmaya katılma önceliğidir.

Önalım Hakkının Kullanılamadığı Durumlar

Önalım hakkı özellikle şu hâllerde kullanılamaz:

. Payın başka bir paydaşa satılması.

. Gerçek bir satış bulunmaması.

. Payın bağış veya miras yoluyla devredilmesi.

. Devlet İhale Kanunu kapsamında satış yapılması.

. Payın cebrî artırmayla satılması.

. Hak düşürücü sürenin geçirilmesi.

. Rayiç bedelin kesin sürede yatırılmaması.

Fiilî taksim de dürüstlük kuralı kapsamında davanın reddine neden olabilir. Ancak taşınmazın yerleşmiş kullanım biçimi ve taraf davranışları somut delillerle ispatlanmalıdır.

Görevli Mahkeme ve Arabuluculuk

Önalım davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında zorunlu arabuluculuk bulunmaz. Taşınmaz devrine ilişkin uyuşmazlıklarda ihtiyari arabuluculuk mümkündür.

Ortaklığın giderilmesi davası ise dava şartı arabuluculuğa tabidir. Bu durum, önalım davasıyla 12. Yargı Paketi kapsamındaki satış usulünün farklı hukuki süreçler olduğunu göstermektedir.