Kiraya Veren İşyerinin Kilidini Değiştirdi

Kiraya veren işyerinin kilidini değiştirdiyse, öncelikle erişimin engellendiği tarih ve mevcut durum belgelenmeli; içerideki malların, kayıtların ve işletme faaliyetinin korunması için gerekli başvurular değerlendirilmelidir. Kira sözleşmesi ve ödeme belgeleriyle birlikte olayın özelliğine göre delil tespiti, ihtiyati tedbir, arabuluculuk ve dava yollarına başvurulabilir.

Kira borcunun bulunması, kiraya verene kendi kararıyla kilidi değiştirerek kiracıyı çıkarma yetkisi vermez. Bununla birlikte kiracının da kapıyı zorlayarak veya karşı tarafın eşyalarına müdahale ederek sorunu çözmeye çalışması yeni uyuşmazlıklar doğurabilir.

İlk incelemede üç soru cevaplanmalıdır: İşyerine giriş kim tarafından ve hangi gerekçeyle engellenmiştir? İçeride acil korunması gereken hangi mallar vardır? Amaç işyerine dönmek mi, malları teslim almak mı, yoksa sözleşmeyi sona erdirip zararı talep etmek midir?

Bu ayrımlar, istenecek mahkeme kararının kapsamını doğrudan etkiler.

1. Kiraya veren mülkün sahibi olsa da kilidi değiştirebilir mi?

Mülkiyet hakkı, kiracının sözleşmeden doğan kullanım hakkını ortadan kaldırmaz. Türk Borçlar Kanunu m.301 uyarınca kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme boyunca bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.

Kiracının işyerine girişinin engellenmesi, olayın koşullarına göre bu yükümlülüğe aykırılık oluşturabilir. Dükkânın tapusunun kiraya verene ait olması, kiracının kullanımının fiilen sona erdirilmesi için tek başına yeterli değildir.

Kiraya verenin kira alacağı, tahliye talebi veya sözleşmeye aykırılık iddiası varsa ilgili hukuki yolları kullanması gerekir. Uyuşmazlığın taraflarından birinin kendi değerlendirmesini mahkeme veya icra işleminin yerine koyması mümkün değildir.

Buradaki açıklamalar, özel kişinin müdahalesine ilişkindir. Belediye tarafından mühürleme, icra müdürlüğünce tahliye veya yetkili makamın verdiği başka bir karar varsa işlem ve başvuru yolu ayrıca incelenmelidir. mevzuat.adalet.gov.tr

2. Kira borcu, tahliye ihtarı veya sözleşmenin bitmesi durumu değiştirir mi?

Kiracının borçlu olması ile kiraya verenin işyerine erişimi engellemesinin hukuka uygunluğu farklı meselelerdir. Kiracı kira borcundan sorumlu tutulabilir; buna rağmen kilit değiştirme nedeniyle ayrıca korunma veya tazminat talep edebilir.

Çatılı işyeri kiralarında temerrüt nedeniyle fesih bakımından TBK m.315’teki yazılı bildirim ve süre koşulları dikkate alınır. Ancak ihtar gönderilmiş olması, kendiliğinden fiilî tahliye yetkisi doğurmaz.

Sözleşmede yazılı sürenin dolması da bütün işyeri kiralarında kiracının derhâl çıkarılabileceği anlamına gelmez. Sözleşmenin niteliği, uzama hükümleri, fesih sebebi ve varsa tahliye dosyası birlikte değerlendirilmelidir.

Örneğin üç aylık kira borcu bulunan bir işletmenin kapısına yeni kilit takılması, borcu ortadan kaldırmaz. Aynı şekilde borcun varlığı da erişimin engellenmesinden doğabilecek sorumluluğu kendiliğinden kaldırmaz.

Kiraya verenin kullanabileceği yollar, Kiracım Kirayı Ödemiyor: Tahliye ve İcra Yolları yazısında ayrıca açıklanmaktadır.

3. İlk gün hangi belgeler ve kayıtlar toplanmalı?

İlk günün amacı yalnızca olayın yaşandığını göstermek değildir. Müdahalenin başlangıcı, kapsamı, sorumlusu ve işletmeye etkisi mümkün olduğunca somutlaştırılmalıdır.

Kira sözleşmesi, ek protokoller, kira ödeme dekontları, önceki ihtarlar ve işyerinin teslimine ilişkin belgeler bir araya getirilmelidir. Sözleşmedeki kiracı ile işletmeyi fiilen işleten kişi veya şirket farklıysa bu ilişkinin belgeleri de önemlidir.

Kapının ve kilidin mevcut durumu, tarih bilgisi korunarak fotoğraflanabilir. İşyerine giremeyen çalışanlar, teslimat yapamayan tedarikçiler ve olayı doğrudan gören kişiler belirlenmelidir. Kamera görüntülerinin silinme ihtimali varsa korunmaları gecikmeden talep edilmelidir.

Kiraya verenin “borç ödenene kadar kapıyı açmayacağını” bildirdiği mesajlar, elektronik postalar veya yazılı açıklamalar saklanmalıdır. Ekran görüntülerinin yanında mümkünse mesajların asılları da korunmalıdır.

İçerideki mallar için fatura, stok listesi, seri numarası, servis kaydı ve önceki fotoğraflar hazırlanmalıdır. Sonradan düzenlenen tek taraflı bir liste, başka kayıtlarla desteklendiğinde daha anlamlı hâle gelir.

4. Kolluğa başvurmak veya noter ihtarı göndermek yeterli mi?

Tehdit, zor kullanma, mala zarar verme veya hukuka aykırı giriş şüphesi varsa kolluğa veya savcılığa başvurulabilir. Başvuruda olayın zamanı, müdahaleyi yapan kişi ve mevcut deliller açıkça belirtilmelidir.

Ancak ceza başvurusu, kiralananın kullanımı hakkında kendiliğinden bir hukuk mahkemesi kararı oluşturmaz. Kolluk başvurusu yapılmış olması, işyerinin her durumda hemen açılacağı anlamına gelmez.

Noter ihtarı ise erişimin engellendiğinin bildirilmesi, müdahalenin kaldırılmasının istenmesi ve zarar iddiasının karşı tarafa açıklanması bakımından yararlı olabilir. İhtarın içeriği olayla uyumlu olmalı; kira ilişkisinin devamı istenirken yanlışlıkla teslim veya fesih iradesi açıklanmamalıdır.

Bozulabilecek mallar veya devam eden ağır zarar varsa yalnız ihtarın sonucunu beklemek uygun olmayabilir. Acil koruma ve delil tespiti ihtiyacı aynı anda değerlendirilmelidir.

5. İşyerine yeniden giriş için ihtiyati tedbir istenebilir mi?

İhtiyati tedbir, yargılama sürerken hakkın elde edilmesinin zorlaşmasını veya gecikme nedeniyle ciddi zarar doğmasını önlemeyi amaçlayan geçici hukuki korumadır.

HMK m.389 ve devamı kapsamında, kira ilişkisinin varlığı ile müdahalenin niteliği ortaya konularak somut duruma uygun bir tedbir talep edilebilir. Talep, yalnızca “mağduriyetin giderilmesi” şeklinde genel bırakılmamalıdır.

İşyerine kontrollü erişim sağlanması, belirli malların korunması, eşyaların başka yere taşınmasının önlenmesi veya faaliyeti engelleyen müdahalenin geçici olarak kaldırılması gibi talepler dosyanın özelliğine göre değerlendirilebilir.

Mahkeme, talebin haklılığını yaklaşık olarak gösteren delilleri, aciliyeti, karşı tarafın durumunu ve tedbirin ölçülülüğünü inceler. Bazı durumlarda karşı taraf dinlenmeden karar verilmesi mümkün olsa da bu bir zorunluluk değildir.

Teminat yatırılması istenebilir. Ayrıca haksız tedbir nedeniyle karşı tarafın uğradığı zarardan sorumluluk gündeme gelebilir. Bu nedenle tedbir talebinin kapsamı, korunması gereken ihtiyaçla sınırlı ve uygulanabilir olmalıdır. mevzuat.adalet.gov.tr

6. Tedbir kararı alındıktan sonra hangi süreler izlenmeli?

Tedbir kararı alınması sürecin tamamlandığı anlamına gelmez. Kararın uygulanmasının istenmesi ve gerekiyorsa esas davanın açılması ayrı işlemlerdir.

HMK m.393’teki bir haftalık süre ile m.397’deki iki haftalık süre birbirine karıştırılmamalıdır. Süresinde gerekli işlemlerin yapılmaması tedbirin kendiliğinden kalkmasına yol açabilir.

Dava şartı arabuluculuğa başvurulduğunda, HMK m.397’deki dava açma süresi bakımından özel düzenleme bulunur. Buna karşılık arabuluculuk başvurusu yapıldığı gerekçesiyle tedbirin uygulanmasını istemeye ilişkin bir haftalık sürenin de durduğu varsayılmamalıdır. mevzuat.adalet.gov.tr

7. Delil tespiti neden ayrı bir başvurudur?

Delil tespiti ile ihtiyati tedbir aynı amaca hizmet etmez. Tedbir, geçici koruma sağlamaya; delil tespiti ise kaybolabilecek veya ileride elde edilmesi zorlaşabilecek delilleri güvence altına almaya yöneliktir.

HMK m.400 ve devamı kapsamında işyerindeki mevcut durumun, malların niteliğinin, hasarın veya faaliyeti engelleyen müdahalenin tespiti istenebilir. Başvuruda delilin neden hemen toplanması gerektiği açıklanmalıdır.

Örneğin elektrik kesildiği için soğutuculardaki ürünlerin bozulma riski varsa yalnız ürünlerin sayısı değil, saklama koşulları ve bozulmanın nedeni de önem taşır. Teknik değerlendirme gerektiren konularda bilirkişi incelemesi istenebilir.

Delil tespiti, tek başına kiraya verenin tazminata mahkûm edilmesini sağlamaz. Tespit edilen bulgular, esas uyuşmazlıkta diğer delillerle birlikte değerlendirilir. Bu ayrım, başvurudan beklenen sonucu doğru kurmak açısından önemlidir.

8. Kiraya veren “mallar üzerinde hapis hakkım var” diyebilir mi?

TBK m.336, taşınmaz kiralarında belirli kira alacakları için kiraya verene sınırlı bir hapis hakkı tanır. Ancak bu hak, işyerindeki bütün eşyaları serbestçe sahiplenme veya işletmeyi kapatma yetkisi değildir.

Kanundaki kapsam, geçmiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedeli ile kiralananda bulunan, döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinden değerlendirilir. Haczedilemeyen mallar ve üçüncü kişilerin hakları bakımından ayrıca sınırlamalar vardır.

TBK m.338’de, hakkın korunması için gerekli miktardaki taşınırın sulh hâkimi veya icra müdürü kararıyla alıkonulmasına ilişkin özel düzenleme bulunur. Dolayısıyla “hapis hakkı” ifadesi, sınırsız özel müdahalenin gerekçesi olarak kullanılamaz.

Özellikle müşteriye ait tamir ürünü, kiralık makine veya başka şirkete ait ekipman varsa mülkiyet ve teslim belgeleri sunulmalıdır. Konkordato durumunda ise ayrıca mühletin ve dosyadaki kararların etkisi incelenmelidir. İlgili ayrımlar ticari kiracı ve konkordato yazısında ele alınmaktadır. mevzuat.adalet.gov.tr

9. İçerideki mallar nasıl teslim alınabilir?

İşyerine dönmek ile yalnız malları teslim almak farklı taleplerdir. Kiracı faaliyetini başka yerde sürdürmek istiyorsa malların teslimi, mevcut durumları ve kira ilişkisinin geleceği birlikte planlanmalıdır.

Teslim sırasında ürünlerin sayısı, makinelerin seri numarası, çalışır durumları, eksik parçalar ve hasarlar tutanakla belirlenmelidir. “Bütün eşyalar eksiksiz alındı” şeklindeki genel bir ifade, sonradan ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklarda önem taşıyabilir.

Eşyaların alınması, her olayda işyerinin hukuken teslim edildiği veya bütün taleplerden vazgeçildiği anlamına gelmez. Ancak kullanılan ifadeler ve fiilî davranışlar karşı tarafça bu yönde yorumlanabilir.

Bu nedenle anahtar teslimi, kiralananın boşaltılması, eşya teslimi ve zarar talepleri ayrı ayrı yazılmalıdır. Taraflar anlaşmışsa teslim günü, erişecek kişiler, nakliye düzeni ve tartışmalı mallar açıkça belirlenmelidir.

10. Zilyetliğin korunması ne anlama gelir?

Zilyetlik, eşya üzerindeki fiilî hâkimiyeti ifade eder. Kiracı malik olmasa da kiralananı kullanması nedeniyle zilyetlik korumasından yararlanabilir.

TMK m.982 ve m.983, zilyetliğin gaspı veya zilyetliğe saldırı durumlarında koruma yolları düzenler. Kilit değiştirme olayının tamamen dışarıda bırakma mı, geçici engelleme mi oluşturduğu ve kiracının önceki fiilî hâkimiyetinin devam edip etmediği değerlendirilir.

Bu davalarda mülkiyet tartışması ile fiilî hâkimiyetin korunması aynı şey değildir. Bununla birlikte kanundaki istisnalar ve karşı tarafın derhâl gösterebildiği üstün hak iddiası da incelenebilir.

TMK m.984’e göre gasp ve saldırıdan doğan dava hakkı, fiilin ve failin öğrenilmesinden başlayarak iki ay, her hâlde fiilden başlayarak bir yıl içinde kullanılmalıdır. Bunlar bütün kira ve tazminat taleplerine uygulanan genel süreler değildir.

Noter ihtarı veya ceza başvurusu yapmanın bu süreleri her durumda koruduğu düşünülmemelidir. Hangi hukuki yolun seçildiği süre hesabında belirleyicidir. mevzuat.adalet.gov.tr

11. Arabuluculuk sürerken işyeri kapalı mı kalmalıdır?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanundaki istisna dışında dava öncesi arabuluculuk uygulanır. Kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin istisna, bütün kira uyuşmazlıklarına genişletilemez.

Bununla birlikte arabuluculuk, acil geçici koruma talebinin veya delil tespitinin sonuçlanması için mutlaka beklenmesi gereken bir süreç değildir. Gerekli koşullar varsa bu başvurular esas davadan önce değerlendirilebilir.

Arabuluculukta yalnız kira borcu konuşulmak zorunda değildir. Erişimin sağlanması, malların teslimi, mevcut zararların karşılanması, kira ilişkisinin sürdürülmesi veya sona erdirilmesi birlikte müzakere edilebilir.

Başvurunun tarafları ve uyuşmazlık konusu, sonradan açılması düşünülen dava ile uyumlu kurulmalıdır. Sırf zilyetliğe veya kira ilişkisinden bağımsız başka bir sebebe dayanan taleplerde ise dava şartı incelemesi ayrıca yapılmalıdır.

Arabuluculuk anlaşması hazırlanırken henüz hesaplanmamış zararların kapsamı da dikkate alınmalıdır. Geniş bir ibra veya feragat ifadesi, beklenenden fazla hak kaybına neden olabilir. mevzuat.adalet.gov.tr

12. Hangi mahkemeye ve kime karşı başvurulur?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda HMK m.4 çerçevesinde kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Kiracının şirket olması veya talep edilen zararın yüksekliği, uyuşmazlığı tek başına asliye ticaret mahkemesinin görevine sokmaz.

Yalnız zilyetliğin korunmasına ilişkin davalarda da özel görev ve yetki hükümleri dikkate alınır. Taşınmazın bulunduğu yer, davanın dayanağı ve talebin niteliği önemlidir. Kira sözleşmesinden doğan taleplerle bağımsız üçüncü kişi müdahaleleri aynı şekilde ele alınmayabilir.

Davacı olarak sözleşmenin tarafı, işletmeyi işleten şirket ve malların sahibi doğru belirlenmelidir. Şirketin uğradığı zarar ile şirket ortağının kişisel zararı birbirine karıştırılmamalıdır.

Davalı bakımından da yalnız tapu kaydı yeterli olmayabilir. Kilidi değiştiren kişi, bunu talimatlandıran kiraya veren, yönetici veya başka bir kişinin katkısı araştırılır. Her kişinin sorumluluğu hukuki dayanağıyla açıklanmalıdır.

13. Hangi zararlar talep edilebilir?

Erişimin engellenmesi nedeniyle doğduğu ileri sürülen zararların, müdahale ile bağlantısı ve miktarı gösterilmelidir. Sözleşmeye aykırılık bakımından TBK m.112; koşulları varsa haksız fiil bakımından m.49 ve devamı önem taşır.

Talep edilebilecek kalemler olayın özelliğine göre bozulan stok, zarar gören ekipman, zorunlu taşıma ve geçici depolama giderleri, müşteri siparişlerinin iptali nedeniyle doğan kayıplar ve mahrum kalınan kazanç olabilir.

Her giderin otomatik olarak karşı taraftan alınacağı varsayılamaz. Harcamanın gerekli olup olmadığı, müdahaleden kaynaklanıp kaynaklanmadığı ve tutarının makullüğü değerlendirilir.

Kiraya verenin kusuru, sözleşmesel sorumluluğun koşulları ve ileri sürebileceği savunmalar ayrıca incelenir. Kiracının zararın büyümesini önlemek için alabileceği makul önlemler de tazminat hesabında önem taşıyabilir.

Manevi tazminat ise her ticari aksama veya üzüntü nedeniyle doğmaz. Bunun için ayrıca ilgili hukuki koşulların oluşması gerekir. mevzuat.adalet.gov.tr

14. Kazanç kaybı nasıl ispatlanır?

Kazanç kaybı, kapalı kalınan gün sayısı ile günlük cironun çarpılmasından ibaret değildir. Ciro, işletmenin bütün satış gelirini gösterir; tazmin edilebilir kazanç kaybının belirlenmesinde giderler ve somut faaliyet koşulları da incelenir.

Geçmiş dönem satışları, vergi kayıtları, banka ve ödeme sistemi hareketleri, e-faturalar, siparişler, rezervasyonlar ve müşteri sözleşmeleri birlikte değerlendirilebilir. Sezonluk işletmelerde karşılaştırma döneminin doğru seçilmesi özellikle önemlidir.

Faaliyet durduğu için yapılmayan değişken giderler ile işletmenin ödemeye devam ettiği sabit giderler ayrıştırılmalıdır. Aynı ekonomik kaybın farklı adlarla iki kez talep edilmemesi gerekir.

Yeni açılmış bir işletmenin geçmiş cirosu bulunmayabilir. Böyle bir durumda kesinleşmiş siparişler, üretim kapasitesi, sözleşmeler ve diğer objektif veriler önem kazanır. Yalnız hedeflenen veya beklenen yüksek gelir üzerinden kesin bir hesap kurulamaz.

Mali müşavir kayıtları ve gerektiğinde bilirkişi incelemesi, talep edilen tutarın denetlenebilir olmasını sağlar.

15. Kiracı bu dönemde kira ödemeyi durdurabilir mi?

İşyerinin kullanılamaması, kira bedeline ilişkin talepler doğurabilir. Ancak kiracının somut inceleme yapmadan “artık hiç kira ödemeyeceğim” sonucuna ulaşması yeni temerrüt ve tahliye riskleri yaratabilir.

Kullanımın tamamen mi yoksa kısmen mi engellendiği, engelin kimden kaynaklandığı, süresi, kiraya verene yapılan bildirimler ve sözleşmenin devam edip etmediği belirlenmelidir.

Olayın hukuki niteliğine göre ayıp hükümleri, bedel indirimi, sözleşmeye aykırılık, fesih veya başka talepler gündeme gelebilir. TBK m.306–308’in uygulanabilirliği, müdahalenin niteliğiyle birlikte değerlendirilmelidir.

Kira alacağı ile zarar alacağının takas edilmesi de kendiliğinden sonuç doğuran basit bir hesap işlemi olarak görülmemelidir. Takasın koşulları ve karşı tarafa açıklanması ayrıca incelenir.

Ödeme yapılacaksa ihtirazi kayıt, yapılmayacaksa bunun hukuki gerekçesi ve riskleri dosya üzerinden planlanmalıdır.

16. Kilit değiştirme ceza soruşturmasına neden olabilir mi?

Her kilit değiştirme olayı aynı suçu oluşturmaz. İşyerine hukuka aykırı girilmesi, içeride kalınması, tehdit, zor kullanma, mala zarar verme veya çalışma faaliyetinin hukuka aykırı biçimde engellenmesi ayrı ayrı incelenir.

TCK m.116 kapsamında işyeri dokunulmazlığı; m.117 kapsamında iş ve çalışma hürriyeti gündeme gelebilir. Malların alınması veya tahrip edilmesi durumunda başka suçların unsurları da araştırılabilir.

Taşınmazın sahibi olmak, başkasının hukuken korunan kullanım alanına yönelik her müdahaleyi ceza hukuku bakımından hukuka uygun hâle getirmez. Ancak suçun oluşması için ilgili hükmün bütün unsurlarının gerçekleşmesi gerekir.

Şikâyet koşulu ve uzlaştırma, kabul edilen suç vasfına ve nitelikli hâllere göre değerlendirilir. “Kira uyuşmazlığı olduğu için ceza dosyası açılamaz” veya “kilit değiştiği için kesin ceza verilir” şeklindeki iki genelleme de doğru değildir.

Ceza soruşturması, tazminat ve işyerine erişim taleplerinin yerine geçmez. Genel açıklamalar için TCK 116 kapsamındaki koruma yazısına bakılabilir. mevzuat.adalet.gov.tr

17. Başvuru dosyası nasıl düzenlenmeli?

Başvurunun anlaşılır olması için olaylar tarih sırasıyla yazılmalıdır. Kira başlangıcı, son sorunsuz kullanım, ilk engelleme, karşı tarafla yapılan görüşmeler ve zarar doğuran gelişmeler ayrı tarihlerle gösterilmelidir.

Deliller, hangi iddiayı destekledikleri belirtilerek sunulmalıdır. Bir fotoğraf kilidin değiştiğini gösterebilir; fakat kilidi kimin değiştirdiğini tek başına göstermeyebilir. Bir iptal faturası ise müşterinin neden vazgeçtiğini ayrıca açıklamayı gerektirebilir.

İstenen hukuki sonuçlar da birbirinden ayrılmalıdır: Erişim sağlanması, malların korunması, eşya teslimi, zarar tespiti, tazminat veya sözleşmenin sona erdirilmesi aynı talep değildir.

Karşı tarafın kira borcu iddiasına ilişkin belgeler gizlenmemelidir. Borç uyuşmazlığının doğru gösterilmesi, müdahalenin hukuka uygunluğu ve zarar hesabının sağlıklı tartışılmasına yardımcı olur.

Çalışan ve müşterilere ait kişisel veriler yalnız dosya için gerekli ölçüde kullanılmalıdır. Uyuşmazlık belgelerinin sosyal medyada yayımlanması delil toplamanın yerine geçmez ve yeni sorumluluklar doğurabilir.

18. Zamanaşımı ve kısa süreler nasıl ayrılmalı?

Zilyetliğin korunmasına ilişkin iki aylık ve bir yıllık sürelerle tazminat alacaklarının zamanaşımı aynı değildir. İhtiyati tedbirin uygulanmasına ilişkin süreler de ayrı bir gruptur.

Sözleşmeye aykırılıktan ve haksız fiilden doğan taleplerin süreleri hukuki sebebe göre değişebilir. TBK m.72’de haksız fiil bakımından öğrenmeye bağlı iki yıllık ve fiile bağlı on yıllık süreler düzenlenir; daha uzun ceza zamanaşımının uygulanabileceği durumlar ayrıca değerlendirilir.

Buna karşılık her talebe otomatik olarak “on yıl süreniz var” denilmesi doğru değildir. Özel hükümler, alacağın niteliği ve süreyi etkileyen işlemler incelenmelidir.

Hak düşürücü süre, zamanaşımı, şikâyet süresi ve usul süresi ayrı ayrı takvime işlenmelidir. Özellikle arabuluculuk başvurusu, son tutanak, tedbirin bildirilmesi ve uygulama talebi tarihleri belgeleriyle saklanmalıdır.

19. Sık sorulan sorular

Kira borcum varsa yine de hukuki koruma isteyebilir miyim?

Evet. Kira borcu ile işyerine erişimin hukuka aykırı engellenmesi ayrı değerlendirilir. Borç nedeniyle kullanılabilecek hukuki yollar bulunması, özel müdahaleyi kendiliğinden meşru hâle getirmez.

Kiraya veren “sözleşme bitti” diyerek beni çıkarabilir mi?

Bu açıklama tek başına yeterli değildir. Kira türü, sona erme sebebi, bildirimler ve tahliye süreci incelenmelidir. Gerekli tahliye usulünün yerine kilit değiştirme geçirilemez.

Çilingir çağırarak kapıyı açtırabilir miyim?

Zilyetliğin korunmasına ilişkin sınırlı hükümler bulunmakla birlikte sonradan zor kullanarak giriş yapmak her olayda hukuka uygun değildir. Çatışma ve yeni suç isnadı riski nedeniyle resmî başvuru yolları üzerinden hareket edilmesi değerlendirilmelidir.

Polis başvurusu işyerini hemen açtırır mı?

Her durumda açtırmaz. Kolluk başvurusu, olası suçların araştırılması ve olayın belirlenmesi bakımından önemlidir; kira ilişkisindeki kullanım hakkına ilişkin bütün uyuşmazlıkları kendiliğinden çözmez.

İçeride bozulacak ürün varsa ne yapmalıyım?

Ürünlerin türü, miktarı ve saklama koşulları belgelenmeli; acil erişim, koruma ve delil tespiti talepleri geciktirilmeden değerlendirilmelidir. Zararın büyümesini önleyen makul giderlerin belgeleri saklanmalıdır.

Arabuluculuk bitmeden tedbir isteyebilir miyim?

Koşulları varsa dava öncesi ihtiyati tedbir ve delil tespiti istenebilir. Esas davanın açılması için gereken arabuluculuk süreci ile geçici koruma başvuruları ayrı planlanmalıdır.

Kira sözleşmem yazılı değilse başvuru yapılamaz mı?

Yazılı sözleşmenin bulunmaması bütün hakları ortadan kaldırmaz. Ödeme kayıtları, yazışmalar, teslim belgeleri ve diğer delillerle ilişkinin niteliği araştırılır. İspat sorunu daha dikkatli ele alınmalıdır.

Şirket ortağı olarak zararı kendi adıma isteyebilir miyim?

Şirketin zararı ile ortağın kişisel zararı farklıdır. Sözleşmenin tarafı ve zarara uğrayan kişi doğru belirlenmeden dava açılması usul ve esas bakımından sorun doğurabilir.

İşyerindeki makineler başka şirkete aitse ne olur?

Mülkiyet, kiralama veya finansman belgeleri sunulmalıdır. Üçüncü kişinin hakları ile kiraya verenin ileri sürdüğü hapis hakkı birlikte değerlendirilir; bütün mallar kiracınınmış gibi işlem yapılmamalıdır.

İşyeri açıldıktan sonra tazminat talebi sona erer mi?

Erişimin yeniden sağlanması, geçmiş dönemde oluşan zararı kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Ancak imzalanan anlaşma, teslim tutanağı, ibra veya feragat hükümleri talebin devamını etkileyebilir.

20. Sonuç ve başvuru hazırlığı

İşyerinin kilidinin kiraya veren tarafından değiştirilmesi, yalnızca anahtar veya kapı sorunu değildir. İşletmenin kullanımı, malların güvenliği, çalışanların faaliyeti, müşterilere karşı yükümlülükler ve kazanç kaybı aynı olayda birleşebilir.

İlk hedef, mevcut durumu belgelemek ve zararın büyümesini önlemektir. Ardından erişim, eşya teslimi, kira ilişkisinin geleceği ve tazminat talepleri doğru hukuki yollarla ayrıştırılmalıdır.

Dosyanın değerlendirilmesi için kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, olayın tarih sırası, yazışmalar, içerideki malların belgeleri ve işletmenin mali kayıtları birlikte hazırlanmalıdır. Tedbir, arabuluculuk ve esas dava sürelerinin birbirinden bağımsız izlenmesi hak kaybını önlemek bakımından önem taşır.

Makale kaynakçası

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, Adalet Bakanlığı Mevzuat Sistemi: m.49–52, 72, 112, 114, 301, 306–308, 315, 336–338.
2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, Adalet Bakanlığı Mevzuat Sistemi: m.981–984.
3. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, Adalet Bakanlığı Mevzuat Sistemi: m.4, 6, 10, 12, 389–400 ve devamı.
4. 7445 sayılı Kanun’un kabul edilen metni, TBMM: 6325 sayılı Kanun’da kira uyuşmazlıklarına ilişkin düzenlemeler.
5. Uzman Arabuluculuğa Giriş, Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı: dava şartı arabuluculuk ve geçici hukuki koruma süreleri.
6. 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu, Adalet Bakanlığı Mevzuat Sistemi: özellikle m.116 ve m.117.