İşyerini Devretmek İstiyorum, Kiraya Veren Onay Vermiyor

İşyeri kira sözleşmesinin devri için kiraya verenin yazılı rızası gerekir. Ancak kiraya veren, işyeri kiralarında haklı bir sebep bulunmadan bu rızayı vermekten kaçınamaz. Devralacak kişiyi ve yapacağı işi açıkça gösteren bir başvuru hazırlanmalı, ret gerekçesi yazılı olarak istenmeli, anlaşma sağlanamazsa arabuluculuk ve ardından dava yolu değerlendirilmelidir. Kiraya verenin sessiz kalması, anahtarın alıcıya verilmesi veya işletme satış bedelinin ödenmesi tek başına kira devrini tamamlamaz.

Bu ayrım, özellikle yüksek bedelle devredilen restoran, mağaza, atölye ve üretim tesislerinde belirleyicidir. Makine, dekorasyon ve müşteri çevresi için ödeme yapan kişi, aynı yerde çalışmaya devam edemiyorsa beklediği ekonomik yararı elde edemeyebilir. İşletmenin satışıyla işyerini kullanma hakkı birlikte planlanmalıdır. İlk adım, kira sözleşmesindeki kiracının kim olduğunu ve devredilmek istenen hakkın kapsamını belirlemektir.

Kira devri, işletme devri ve alt kira aynı işlem midir?

Kira ilişkisinin devrinde mevcut sözleşmedeki kiracı değişir. Devralan kişi, geçerli devirle birlikte kiracının sözleşmedeki konumunu üstlenir. Alt kirada ise asıl kiracı sözleşmenin tarafı olmaya devam eder; taşınmazın tamamını veya bir bölümünü başka bir kişiye kullandırır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kira ve kullanım hakkının devri de kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır. İşleme verilen isim değil, tarafların gerçekten ne yaptığı önem taşır.

Ticari işletmenin devri daha geniş kapsamlı olabilir: stok, ekipman, işletme adı, müşteri ilişkileri ve borçlar aynı işlem içinde ele alınabilir. Buna rağmen işletmeyi devralan kişinin kira sözleşmesinin de kendiliğinden tarafı olduğu varsayılmamalıdır. İşlem öncesinde kiraya verenin rızası ve kira ilişkisinin devam koşulları ayrıca incelenmelidir. İşletmenin diğer unsurları için ticari işletmenin devri konusundaki açıklamalar birlikte değerlendirilebilir.

Şirket hisseleri satılırsa kiracı değişir mi?

Kira sözleşmesinin tarafı bir şirketse, şirket ortaklarının değişmesi her durumda kiracının değişmesi anlamına gelmez. Tüzel kişilik aynı kaldığı sürece kira sözleşmesinin tarafı da aynı şirket olabilir. Buna karşılık işletmenin başka bir şirkete geçirilmesi farklıdır. Sözleşmedeki ortaklık yapısı, kontrol değişikliği ve izin hükümleri ayrıca okunmalıdır. Hisse devri görünümü altında farklı bir kişinin taşınmazı kullanması hâlinde yalnız ticaret sicili kaydına bakılarak sonuca varılamaz.

TBK 323 kiracıyı nasıl korur?

Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesi, kira ilişkisinin devrini yazılı rızaya bağlarken işyeri kiracısına özel bir koruma sağlar. Kiraya verenin haklı sebep olmadan rızadan kaçınamaması, işyerindeki ekonomik değerin devredilmesini kolaylaştırır. Bununla birlikte madde, kiracıya istediği kişiyi herhangi bir inceleme yapılmadan yerine geçirme yetkisi vermez. Yeni kiracının ödeme gücü, kullanım amacı ve sözleşme yükümlülüklerini yerine getirme imkânı somut bilgilerle değerlendirilir.

Sözleşmede “devir yasaktır” yazması, işyeri kiralarına ilişkin kanuni korumanın hiç incelenmeden dışlanmasını sağlamaz. Hükmün içeriği, sözleşmenin bütünü ve TBK 323 birlikte ele alınmalıdır. Aynı şekilde devretme hakkının bulunduğunu düşünen kiracı da yazılı rıza şartını atlayamaz. Uyuşmazlığın çözümü, taraflardan birinin tek taraflı kabulüyle değil, anlaşma veya gerektiğinde yargısal değerlendirmeyle sağlanır.

Kiraya veren hangi sebeplerle devri reddedebilir?

Haklı sebep değerlendirmesi, taşınmaz ve devralacak kişi bakımından yapılır. Ödeme gücüne ilişkin ciddi ve belgelenebilir sorunlar, sözleşmeye aykırı kullanım planı veya taşınmaza zarar verecek faaliyet değişikliği ret gerekçesi olarak gündeme gelebilir. Her gerekçe otomatik olarak yeterli değildir. İleri sürülen riskin gerçekliği, ağırlığı ve sunulan güvencelerle giderilip giderilemeyeceği incelenir. Sadece kişisel hoşnutsuzlukla somut bir sözleşme riski birbirinden ayrılmalıdır.

Örneğin sessiz bir satış ofisi olarak kiralanan yerde yoğun gürültü ve ağır yük oluşturan bir üretim faaliyeti planlanması, kullanım şartları yönünden değerlendirilir. Buna karşılık aynı faaliyetle devam edecek, mali durumu belgelenmiş bir alıcı için yalnız “yeni kiracı istemiyorum” denilmesi, haklı sebebin varlığını kendiliğinden göstermez. Bu iki örnekte de sonuç, kira sözleşmesine, binanın koşullarına ve sunulan belgelere bağlıdır.

Daha yüksek kira istemek haklı ret sebebi sayılır mı?

Kiraya verenin yalnız mevcut kira bedelini artırmak istemesi, tek başına devralacak kişiden kaynaklanan bir risk ortaya koymaz. Tarafların yeni bedel üzerinde anlaşması mümkündür; ancak devir rızasının hangi gerekçeyle reddedildiği ayrıca incelenir. Mevcut sözleşmenin devri ile eski sözleşmenin sona erdirilip yeni sözleşme kurulması farklı sonuçlar doğurur. Kiracı, devir izni alabilmek için sunulan belgenin yalnız bir onay mı yoksa yeni kira şartları içeren bir sözleşme mi olduğunu kontrol etmelidir.

Yazılı onay talebi nasıl hazırlanmalıdır?

Başvuruda taşınmazın adresi, mevcut kira sözleşmesinin tarihi, kiracının bilgileri ve önerilen devir tarihi bulunmalıdır. Devralacak kişinin adı veya şirket unvanı açıkça gösterilmeli; işyerinde hangi faaliyeti sürdüreceği anlatılmalıdır. Soyut biçimde “işyerimi devredeceğim, izin verin” demek, kiraya verenin değerlendirme yapması için yeterli bilgi sunmayabilir. Başvurunun amacı, belirli bir devir işlemi hakkında açık ve belgeli cevap almaktır.

Yeni kiracının ticaret sicili bilgileri, temsile yetkili kişileri ve ödeme kapasitesini gösteren uygun belgeler başvuruya eklenebilir. Gereksiz kişisel veya ticari sır niteliğindeki veriler paylaşılmamalıdır. Mevcut kira borçları, depozito ve teminatların durumu da açıklanmalıdır. Önerilen faaliyet için izin gerekiyorsa bunun nasıl karşılanacağı belirtilmelidir. Belgelerin kapsamı, işyerinin değeri ve kiraya verenin ileri sürdüğü somut tereddütlere göre belirlenebilir.

Başvurunun ulaştığını ve eklerini ispatlamak önemlidir. Noter ihtarnamesi bu bakımdan kullanılabilir; ancak noter bildirimi kiraya verenin rızasının yerine geçmez. Başvuruya uygun bir cevap süresi konulması işlemi düzenler. TBK 323’te, bu süreye cevap verilmediğinde kendiliğinden onay oluşacağına ilişkin genel bir kural yoktur. İhtarname hazırlanırken talebin ve hukuki sonuç beklentisinin doğru kurulması gerekir.

Sözlü izin, mesaj veya kira ödemesinin kabulü yeterli mi?

Telefon görüşmesinde verilen olumlu cevap, yazılı rıza şartının güvenli biçimde karşılandığı anlamına gelmez. Mesaj ve elektronik yazışmalar delil niteliği taşıyabilir; fakat her mesaj kanunun aradığı yazılı şekli yerine getirmez. Beyanın kim tarafından verildiği, temsil yetkisi ve imza şartları önemlidir. Geçerli elektronik imza ile sıradan mesaj aynı şekilde değerlendirilmez. Özellikle yüksek devir bedellerinde tarafların imzaladığı açık bir onay veya devir protokolü hazırlanması tercih edilmelidir.

Yeni kişinin banka hesabından kira gönderilmesi ve bedelin alınması da tek başına bütün devir tartışmasını çözmez. Ödeme, mevcut kiracının borcunun üçüncü kişi tarafından karşılanması niteliğinde olabilir. Dekontta yazan açıklama, önceki görüşmeler ve tarafların sonraki davranışları birlikte incelenir. Birden fazla kiraya veren veya temsilci bulunduğunda, kimin hangi yetkiyle rıza verdiği belirlenmeden yalnız tahsilata güvenilmemelidir.

Devir bedelini ödemeden önce hangi şartlar konulmalı?

İşletme alıcısı açısından temel risk, bedeli ödeyip işyerini kullanamamasıdır. Devir sözleşmesinde kira devrine yazılı onay alınmasının hangi aşamada gerçekleşeceği açıkça düzenlenebilir. Onay çıkmazsa ödeme iadesinin zamanı, masrafların kime ait olacağı ve sözleşmenin nasıl sona ereceği belirlenmelidir. “Mal sahibiyle sonra görüşürüz” şeklindeki belirsiz bir kayıt, yüksek bedelli bir işletme devrinde tarafları ayrı davalarla karşı karşıya bırakabilir.

Bedelin tamamının imza anında ödenmesi yerine, tarafların ihtiyaçlarına uygun koşullu veya aşamalı ödeme düzeni düşünülebilir. Bu düzenin geçerliliği ve uygulanabilirliği sözleşmenin niteliğine göre değerlendirilmelidir. Depozitonun devri, mevcut kira borçlarının kapatılması, demirbaş teslimi ve fiilî işletme başlangıcı aynı takvimde ele alınmalıdır. Kiraya verenin imzalamadığı bir sözleşmeyle onun adına onay verilmiş gibi hüküm kurulmamalıdır.

İzin alınmadan işyeri devredilirse ne olur?

Yazılı rıza alınmadan üçüncü kişinin işyerine yerleştirilmesi, kira sözleşmesine aykırılık iddiası doğurabilir. Kiraya veren somut duruma göre aykırılığın giderilmesini, sözleşmenin sona ermesini veya tahliyeyi talep edebilir. Her olayda doğrudan ve derhâl tahliye sonucu ortaya çıkmaz; kira türü, sözleşme hükümleri, aykırılığın niteliği ve gerekli bildirimler incelenir. Bu nedenle alıcıya anahtar teslim edilmiş olması hukuki sorunun çözüldüğünü göstermez.

Kiraya verenin de uyuşmazlığı kendi imkânlarıyla zor kullanarak çözmesi uygun değildir. Kilidi değiştirme, işletmedeki malları alıkoyma veya fiilî baskı uygulama ayrı sorumluluklar doğurabilir. Böyle bir durum yaşanmışsa kiraya verenin işyerinin kilidini değiştirmesi hakkındaki başvuru yolları ayrıca değerlendirilmelidir. Devir onayı uyuşmazlığı ile mevcut kullanımın hukuka aykırı biçimde engellenmesi aynı talep değildir.

Kiraya veren onay vermezse hangi dava açılır?

Kiracı, işyeri devrine ilişkin ret gerekçesinin haklı olmadığını ileri sürerek yargısal koruma isteyebilir. Başvuruda, kiraya verenin rızasının yerine geçecek karar talebinin somut olayda nasıl kurulacağı değerlendirilir. Dilekçenin yalnız “işyerini devretmek istiyorum” şeklinde hazırlanması yeterli olmaz. Mevcut sözleşme, devralacak kişi, önerilen devir şartları ve ret gerekçesi açıklanmalıdır. Mahkemenin neye karar vermesinin istendiği açık olmalıdır.

Davacı ve davalı sıfatı mevcut kira ilişkisinden hareketle belirlenir. İşletmeyi satın almak isteyen kişinin tek başına her talebi ileri sürebileceği varsayılmamalıdır. Devreden kiracının hakları ile devralanın işletme satış sözleşmesinden doğan talepleri birbirinden ayrılmalıdır. Kiraya verenin aynı zamanda taşınmaz maliki olup olmadığı ve birden fazla sözleşme tarafının bulunup bulunmadığı da dosya hazırlanırken kontrol edilmelidir.

Önce arabuluculuğa başvurmak gerekir mi?

Kira ilişkisinden kaynaklanan bu tür bir uyuşmazlıkta dava açmadan önce dava şartı arabuluculuk değerlendirilir. 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi kira uyuşmazlıklarını kapsar; ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin kanuni istisna ayrı tutulur. Arabuluculukta yalnız izin konusu değil, devir tarihi, depozito, geçmiş borçlar ve sorumluluk paylaşımı da görüşülebilir. Anlaşma sağlanırsa metin, kira devrinin şekil şartlarını ve tarafların yetkilerini karşılayacak biçimde hazırlanmalıdır.

Görevli ve yetkili mahkeme hangisidir?

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkta görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Devir bedelinin yüksek olması veya tarafların şirket olması, kira kaynaklı talebi tek başına asliye ticaret mahkemesine taşımaz. Buna karşılık işletme satış bedelinin iadesi gibi ayrı bir sözleşmeden doğan talebin görevli mahkemesi ayrıca belirlenir. Aynı olayla bağlantılı bütün taleplerin tek mahkemede görüleceği kabul edilmemelidir.

Yetkili yer bakımından davalının yerleşim yeri, sözleşmenin ifa yeri ve varsa geçerli yetki sözleşmesi incelenir. Taşınmazla ilgili her uyuşmazlık taşınmazın aynına ilişkin dava değildir; bu nedenle taşınmazın bulunduğu yerin kesin yetkili olduğu otomatik olarak söylenemez. İstanbul’daki bir işyerine ilişkin davada da yalnız ilçe adına bakılarak merci seçilmemeli, talebin türü ve adli yargı çevresi kontrol edilmelidir.

Başvuru için kısa bir süre var mı?

TBK 323, bütün devir uyuşmazlıkları için tek bir yedi, on beş veya otuz günlük dava süresi belirlemez. Bununla birlikte alıcıyla kararlaştırılmış son tarih, işletmenin kapanma riski ve devam eden kira giderleri beklemeyi ekonomik olarak ağırlaştırabilir. Devir izninden ayrı bir ihtar, tahliye davası veya icra takibi varsa bunların süreleri ayrıca izlenmelidir. Devir görüşmelerinin devam etmesi, diğer dosyaların cevap ve itiraz sürelerini kendiliğinden durdurmaz.

Bu nedenle bir takvim hazırlanması yararlıdır: ilk başvuru, tebliğ, ret cevabı, arabuluculuk ve alıcıya karşı üstlenilen teslim tarihi ayrı ayrı kaydedilmelidir. Genel bir internet takvimine güvenmek yerine eldeki belgenin niteliği belirlenmelidir. Süreye bağlı bir işlem yapılacaksa son gün hesabı somut evrak üzerinden kontrol edilmelidir. Özellikle kira ödemelerine devam edilip edilmediği, devir uyuşmazlığından bağımsız bir temerrüt riski yaratabilir.

Dava sürerken işyerini alıcıya teslim edebilir miyim?

Dava açılması, kira devrine otomatik izin verildiği anlamına gelmez. Yargılama devam ederken alıcının işletmeyi kullanmaya başlaması yeni bir sözleşmeye aykırılık tartışması doğurabilir. Gecikme nedeniyle ciddi zarar riski varsa ihtiyati tedbir ihtiyacı değerlendirilir. Ancak tedbir, mahkemenin davanın sonunda vereceği sonucu baştan ve koşulsuz biçimde elde etme aracı değildir. Talebin hukuki dayanağı, aciliyeti ve karşı taraf üzerindeki etkisi gösterilmelidir.

Görüşme sürecinde mevcut kiracının kira, bakım ve kullanım yükümlülüklerini yerine getirmeye devam etmesi önemlidir. Kiraya verenin onay vermemesi, kira ödemelerini tek taraflı durdurmak için genel bir hak oluşturmaz. İşyerinin kapalı tutulması, faaliyetin başka adreste sürdürülmesi veya ekipmanın taşınması da sözleşmeye göre farklı sonuçlar doğurabilir. Geçici işletme düzeni, dava stratejisinden ayrı düşünülmemelidir.

Devirden sonra eski kiracı iki yıl boyunca sorumlu mu?

TBK 323 uyarınca geçerli devirde yeni kiracı eski kiracının yerine geçer. İşyeri kiralarında ise devreden kiracı için özel bir sorumluluk vardır: sözleşmenin bitimine kadar, ancak en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsil sorumluluk söz konusu olur. Bu ifade, kiraya verenin ilgili borcun tamamını koşulları içinde sorumlulardan talep edebilmesini anlatır. Kanundaki iki yıl, her olayda mutlaka iki yıllık sorumluluk doğduğu veya bütün alacakların iki yılda zamanaşımına uğradığı anlamına gelmez.

Devreden ile devralanın kendi aralarında “bütün borçlardan yalnız alıcı sorumludur” yazması, kiraya verenin kanundan doğan haklarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Taraflar arasında ödeme sonrası geri isteme ilişkisi düzenlenebilir; fakat bu iç düzenleme dış ilişkiyle karıştırılmamalıdır. Devir tarihindeki borçlar, sonraki dönem borçları ve sorumluluktan kurtarma iradesi protokolde ayrı ele alınmalıdır. Kiraya verenin açık kabulü olmadan eski kiracının bütünüyle serbest kaldığı düşünülmemelidir.

Depozito, kefalet ve tahliye taahhüdü ne olur?

Depozitonun kim tarafından verildiği, hangi hesapta bulunduğu ve devir sırasında kime ait sayılacağı yazılı olarak belirlenmelidir. Kiraya verenin geçmiş borç iddiası varken depozitonun doğrudan alıcıya bırakılması, devredenle devralan arasında yeni bir uyuşmazlık doğurabilir. İşyerinin teslim durumunu gösteren tutanak, sayaç bilgileri ve demirbaş listesi bu hesaplaşmayı kolaylaştırır. Depozito, anlaşma olmadan son kira borçlarının yerine geçmiş sayılmamalıdır.

Kefalet ve diğer teminatlar, kira devri gerçekleşti diye her durumda aynı kapsamla devam etmez. Belgenin içeriği, gerekli rıza ve şekil koşulları ayrıca incelenmelidir. Mevcut tahliye taahhüdünün devirden sonra kime karşı ve hangi koşullarla ileri sürülebileceği de otomatik bir cevapla geçiştirilemez. Boş tarihli veya kapsamı belirsiz ek belgeler imzalanmamalı; devir protokolüne eklenen her güvence bağımsız olarak okunmalıdır.

Devir olmazsa işyerini erken boşaltabilir miyim?

İşyeri kira sözleşmesinin devredilememesi, kalan bütün kira borçlarının kendiliğinden ortadan kalkmasını sağlamaz. Kiralananın sözleşme süresine veya fesih dönemine uyulmadan geri verilmesi TBK 325 kapsamında ayrı değerlendirilir. Bu düzenlemede benzer koşullarla yeniden kiraya verilebilecek makul süre ve kabul edilebilir yeni kiracı bulunması önem taşır. Devir izni davası ile erken geri vermeden doğan borçların hesabı aynı hukuki sorun değildir.

Anahtarın usulüne uygun teslimi, geri verme tarihi ve yeni kiracı önerisinin içeriği belgelenmelidir. Kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücü bulunan ve kira ilişkisini üstlenmeye hazır bir kişinin önerilmesi sonuç doğurabilir. Bunun için yalnız bir isim bildirilmesi yeterli görülmeyebilir. Erken çıkış seçeneği değerlendirilirken devir bedeli beklentisi, devam eden kira giderleri ve taşınma maliyeti birlikte hesaplanmalıdır.

Hangi belgeler delil olarak hazırlanmalı?

Dosyanın temeli, kira sözleşmesi ve ekleriyle birlikte tarafların kimlik ve temsil bilgileridir. Onay talebi, bu talebin ulaştığını gösteren kayıt, ret cevabı ve devralacak kişiye ilişkin sunulmuş belgeler saklanmalıdır. İşletme devir sözleşmesi, ödeme dekontları ve teslim planı, işlemin ekonomik kapsamını gösterir. Faaliyet değişikliği tartışılıyorsa ruhsat, yönetim planı ve işyerinin teknik özelliklerine ilişkin belgeler de önem taşıyabilir.

Elektronik yazışmalar kesilmeden ve bağlamı korunarak saklanmalıdır. Başkasının hesabına izinsiz girilmesi veya belge üzerinde değişiklik yapılması delil toplama yöntemi olarak kullanılmamalıdır. Mali tablolar ve müşteri bilgileri gibi ticari veriler, uyuşmazlık için gerekli ölçüde paylaşılmalıdır. Dava dosyasına sunulacak belgeyle internette yayımlanabilecek içerik farklıdır; gerçek kişilerin kimlik, hesap ve iletişim bilgileri kamuya açık anlatımlara taşınmamalıdır.

Haksız ret yüzünden kaybedilen devir bedeli istenebilir mi?

Kiraya verenin davranışı nedeniyle zarar doğduğu düşünülüyorsa tazminat koşulları ayrıca incelenir. Devir gerçekleşmedi diye işletmenin ilan edilen satış fiyatının tamamı otomatik zarar kabul edilmez. Gerçekleşmeye hazır bir alıcı, bağlayıcı anlaşma, ödeme planı ve ret davranışıyla kayıp arasındaki bağlantı değerlendirilir. Alıcının finansman bulamaması veya ruhsatın alınamaması gibi bağımsız sebepler sonucu değiştirebilir. Talep edilen tutarın hangi kalemlerden oluştuğu açıklanmalıdır.

Boşa yapılan makul giderler, ek kira ödemeleri veya sözleşmesel sorumluluk iddiaları belgeyle desteklenmelidir. Hukuka aykırılık, kusur, zarar ve nedensellik yönünden uygulanacak sorumluluk şartları somut olaya göre belirlenir. Kiracının zararın artmasını önlemek için makul önlemler alıp almadığı da önemlidir. Bir devir pazarlığının başarısız olması, tek başına ceza soruşturması gerektiren dolandırıcılık olayı anlamına gelmez; ayrı bir suç iddiası varsa kendi unsurları araştırılır.

Sık sorulan sorular

Mal sahibi işyeri devrini tamamen yasaklayabilir mi?

İşyeri kiralarında TBK 323’ün haklı sebep olmadan rızadan kaçınmayı engelleyen hükmü dikkate alınır. Sözleşmedeki yasak kaydı tek başına değerlendirmeyi bitirmez. Bununla birlikte kiracı, yazılı rıza veya uygun hukuki çözüm olmadan devri tamamlanmış kabul etmemelidir.

Dükkânı devralınca eski kira bedeli devam eder mi?

Mevcut kira ilişkisinin devri, kural olarak o sözleşmenin devamını ifade eder. Yeni sözleşme imzalanması veya ayrıca bedel değişikliği kararlaştırılması farklı sonuçlar doğurabilir. Devir protokolü ile kira artış hükümleri birlikte okunmalıdır.

Kiraya veren cevap vermezse izin verilmiş sayılır mı?

TBK 323’te sessizliği genel olarak onay sayan bir düzenleme bulunmaz. Başvurunun ulaştığı belgelenmeli, cevap gelmemesinin yarattığı uyuşmazlık arabuluculuk ve dava seçenekleriyle değerlendirilmelidir.

Noter ihtarı göndermek tek başına yeterli mi?

Hayır. İhtarname talebi ve bildirim tarihini ispatlamaya yarar; kiraya verenin yazılı rızasının yerine geçmez. Rıza alınamıyorsa sonraki hukuki adım ayrıca planlanmalıdır.

Kiraya veren devir için ayrıca para isteyebilir mi?

Talebin hukuki dayanağı ve hangi koşulla ileri sürüldüğü incelenmelidir. Kanun, her işyeri devrinde kiraya verene otomatik bir devir ücreti hakkı tanımaz. Salt ödeme baskısıyla izin verilmemesi, haklı ret sebebi bakımından değerlendirilir.

Kiracı şirketin ortağı değiştiğinde onay gerekir mi?

Kiracı tüzel kişilik değişmiyorsa doğrudan kira devri bulunduğu söylenemez. Bununla birlikte sözleşmedeki kontrol değişikliği hükümleri ve fiilî kullanım düzeni kontrol edilmelidir.

Eski kiracı devirden sonra kira borcundan kurtulur mu?

İşyeri kiralarında devredenin, sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıllık müteselsil sorumluluğu ayrıca dikkate alınır. Devralanla yapılan iç anlaşma kiraya vereni kendiliğinden bağlamaz.

Devir davası tahliye davasını durdurur mu?

Böyle bir otomatik sonuç yoktur. Tahliye sebebi, dosyalar arasındaki bağlantı ve varsa tedbir talepleri mahkemece değerlendirilir. Diğer dosyanın süreleri ayrıca takip edilmelidir.

Devir onayı ruhsatın da geçtiği anlamına gelir mi?

Hayır. Kiraya verenin rızası kira ilişkisine yöneliktir. Faaliyete ilişkin ruhsat ve idari izinler, ilgili düzenlemeler kapsamında ayrıca tamamlanmalıdır. Ret veya ruhsat engeliyle karşılaşan kiracı için kiralanan işyerine ruhsat alınamaması yazısında kira, fesih ve masraf talepleri açıklanmıştır.

Avukat tutmadan başvuru yapılabilir mi?

Kişinin kendi davasını takip etmesi genel olarak mümkündür. Ancak yüksek devir bedeli, birden fazla sözleşme, teminat veya devam eden tahliye dosyası varsa taleplerin birlikte değerlendirilmesi önemlidir. Hukuki yardım sonuç garantisi oluşturmaz.

Sonuç: Devir bedeli ile kira hakkını birlikte koruyun

Kiraya verenin işyeri devrine onay vermemesi hâlinde önce belirli bir alıcıya ilişkin belgeli başvuru yapılmalıdır. Ret gerekçesi somutlaştırılmalı, kira sözleşmesi ve işletme devir sözleşmesi birlikte incelenmelidir. Yazılı rıza şartı tamamlanmadan ödeme ve fiilî teslim yapılması, tarafları ayrı borç ve tahliye riskleriyle karşılaştırabilir. Anlaşma sağlanamıyorsa arabuluculuk ve uygun dava talebi hazırlanırken mevcut kira yükümlülükleri de sürdürülmelidir.

İstanbul’daki bir mağazanın, atölyenin veya başka bir ticari işyerinin devrinde değerlendirme yalnız devir fiyatından ibaret değildir. Kullanım amacı, ruhsat, borçlar, depozito ve eski kiracının sorumluluğu birlikte belirlenmelidir. Kira ve mülkiyet uyuşmazlıklarının genel çerçevesi için gayrimenkul hukuku sayfası incelenebilir. Bu yazı genel bilgilendirme niteliğindedir; sözleşmeler ve yazışmalar görülmeden somut uyuşmazlığın sonucu hakkında kesin değerlendirme yapılamaz.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: özellikle m.322, 323 ve 325. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: özellikle m.4, 6, 10 ve ihtiyati tedbir hükümleri. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: özellikle m.18/B.