Kiracı Tadilat Yapabilir mi? Yazılı İzin, Masraflar ve Eski Hâle Getirme

Kiracı, kiralanan ev veya işyerinde yenilik ve değişiklikleri kiraya verenin yazılı rızasıyla yapabilir. Ancak tadilata izin verilmesi, masrafın kiraya veren tarafından ödeneceği anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 321. maddesine göre, aksine yazılı anlaşma yoksa kiracı rızayla yapılan değişikliğin yarattığı değer artışını isteyemez. Buna karşılık değişikliğe rıza veren kiraya veren de yazılı olarak kararlaştırılmadıkça kiralananın eski durumuna döndürülmesini talep edemez.

Bu üç konuyu işe başlamadan ayrı ayrı kararlaştırmak gerekir: Ne yapılacak, bedelini kim taşıyacak ve çıkışta ne bırakılacak? Bir mutfak yenilemesi veya dükkânın iç düzeninin değiştirilmesi için verilen genel izin, bu soruların tamamını cevaplamaz.

Her bakım işi için tadilat izni mi gerekir?

Olağan bakım, ayıbın giderilmesi ve kiracının kendi tercihine göre yaptığı yenilik aynı değildir. Ayıp, kiralananın kararlaştırılan kullanıma uygunluğunu etkileyen eksikliktir. Çalışan bir mutfağı daha şık bir mutfakla değiştirmek ile kullanılamayan tesisatı onarmak bu nedenle farklı değerlendirilir.

Türk Borçlar Kanunu m.317, olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderlerini kiracıya yükler; yerel âdeti de dikkate alır. Kiraya verenin kullanıma elverişli teslim ve bu durumda bulundurma borcu ise m.301’de düzenlenir. Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıbı m.318 uyarınca gecikmeksizin bildirmelidir.

İşin adına “bakım” yazılması yeterli değildir. Kapsamı, taşınmazdaki mevcut durum ve ortaya çıkaracağı değişiklik önemlidir. Ustadan alınacak iş listesi ve işe başlamadan çekilmiş tarihli fotoğraflar, bu ayrımı açıklamaya yardımcı olur.

Yazılı izinde neler bulunmalı?

İzin, mevcut kira sözleşmesindeki yeterince açık bir hükümde veya sonradan düzenlenecek imzalı bir belgede yer alabilir. Kiraya verenin temsilcisi imzalayacaksa bu işlem için yetkisi kontrol edilmelidir. Emlakçının anahtarı teslim etmesi, kendisine her tadilatı onaylama yetkisi verildiğini göstermez.

Belgede yalnız “tadilat yapılabilir” denilmesi yerine hangi odada, hangi tesisatta ve hangi ölçülerde değişiklik yapılacağı anlatılmalıdır. Teknik çizim, malzeme listesi veya teklif belgeye eklenebilir. İş başladıktan sonra kapsam genişlerse yeni işin önceki izne girip girmediği ayrıca değerlendirilmelidir.

1. Taşınmazın adresi, kira sözleşmesinin tarihi ve taraflar yazılmalı.
2. Sökülecek, değiştirilecek ve yeni yapılacak işler ayrı gösterilmeli.
3. İşin başlangıcı, çalışma düzeni ve zararların nasıl giderileceği belirlenmeli.
4. Masrafı kimin ödeyeceği, varsa tutar sınırı ve ödeme tarihi düzenlenmeli.
5. Kiradan indirim yapılacaksa hangi aylarda ve hangi belgeler karşılığında yapılacağı açıklanmalı.
6. Çıkışta hangi imalatın kalacağı, hangisinin söküleceği ve eski hâle getirme yükümlülüğü yazılmalı.

Sözlü onaya veya ev sahibinin işi görüp sessiz kalmasına dayanarak yüksek harcama yapmak ispat ve şekil tartışması doğurur. Mesajlar delil olarak önem taşıyabilir; fakat her mesajın kanunun aradığı yazılı şekli sağladığı varsayılmamalıdır. TBK m.14 ve m.15 bakımından imza ve güvenli elektronik imza kuralları dikkate alınmalıdır. İmzalı ve kapsamı açık bir ek protokol, sonradan neye izin verildiğini belirlemeyi kolaylaştırır.

Ev sahibinin izni belediye veya apartman onayı yerine geçer mi?

Hayır. Kiraya verenin rızası kira ilişkisine aittir. Ortak yere, dış cepheye veya binanın taşıyıcı sistemine dokunan işlerde Kat Mülkiyeti Kanunu ve imar kuralları ayrıca uygulanır. Kiraya veren malik değilse, onun izninin mülkiyet ve temsil bakımından kapsamı da kontrol edilmelidir.

Örneğin dükkânın içindeki raf düzeni için verilen izin, ortak bahçeyi kapalı depoya dönüştürme yetkisi vermez. Kat Mülkiyeti Kanunu m.19 ve İmar Kanunu m.21 uyarınca işin niteliğine göre ayrıca rıza, proje veya ruhsat incelemesi gerekir. Bu yazı, belirli bir yapıda teknik müdahalenin yapılabileceğine ilişkin uygunluk değerlendirmesi değildir.

İşletmenin faaliyet ruhsatı da ayrı bir konudur. Tadilat izni alınmış olması, seçilen faaliyete ruhsat verileceğini garanti etmez. Böyle bir sorun varsa kiralanan işyerine ruhsat alınamaması hakkındaki rehberde açıklanan sözleşme ve idari işlem ayrımı incelenmelidir.

Yaptığım masrafı kiradan düşebilir miyim?

Kendi tercihinizle yaptığınız yeniliğin faturasını kiraya verene göndermek, tek başına kira borcunu azaltmaz. TBK m.321/3, rızayla yapılan değişiklik nedeniyle ortaya çıkan değer artışının karşılığını, aksine yazılı anlaşma yoksa istemeye izin vermez. Yapma izni ile ödeme taahhüdü bu nedenle ayrı yazılmalıdır.

Taraflar bir bedel iadesi veya kira indirimi kararlaştıracaksa hesabı da belirlemelidir. Ödeme gerçek gider üzerinden mi, sabit bedelle mi yapılacak? Fatura kimin adına düzenlenecek? Sözleşme erken sona ererse henüz karşılanmayan kısım ne olacak? Bu soruların boş bırakılması, çıkışta yeni bir alacak tartışması yaratabilir.

Varsayımsal örnek: Kiracı, sağlam mutfak dolaplarını değiştirmek için yazılı izin alır. Belge masraf ödenmesinden söz etmez. Kiracı sırf bu izin ve faturaya dayanarak sonraki iki aylık kirayı ödememe yoluna gitmemelidir. Başlangıçta ayrıca yazılı bedel anlaşması yapılsaydı talep bu anlaşmaya göre değerlendirilecekti.

Kiraya verenin sorumluluğundaki bir ayıbın giderilmesi farklıdır. TBK m.306, uygun sürede giderilmeyen ayıbın kiraya veren hesabına giderilmesi ve doğan alacağın kiradan indirilmesi imkânını düzenler. Ancak ayıbın niteliği, bildirim, verilen sürenin uygunluğu ve yapılan giderin gerekliliği gösterilmelidir. Bu hüküm, her dekorasyon masrafı için kullanılabilecek genel bir indirim hakkı değildir.

Çıkarken evi eski hâline getirmek zorunda mıyım?

TBK m.321/2’ye göre değişikliğe rıza veren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmadıkça eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Bunun için önce hangi değişikliğin onaylandığı belirlenir. İzin kapsamını aşan iş, hatalı imalat ve verilen zarar, onaylı değişiklikle aynı tutulamaz.

Kira sözleşmesinde “teslim aldığı şekilde bırakır” gibi bir hüküm bulunuyorsa, bu hüküm sonradan verilen tadilat izniyle birlikte okunmalıdır. İzin belgesinde eski sözleşme maddesinin bu iş bakımından uygulanıp uygulanmayacağını açıkça yazmak uyuşmazlığı azaltır. Yerinde kalacak sabit imalatla kiracıya ait sökülebilir ekipmanın listesi de ayrı hazırlanmalıdır. Ekipman sökülürken taşınmaza zarar verilmemelidir.

TBK m.334 ayrıca sözleşmeye uygun kullanımın doğurduğu eskime ve bozulmadan kiracıyı sorumlu tutmaz. Normal kullanım iziyle sözleşmeye aykırı zarar aynı değildir. Kiraya veren m.335 gereğince teslim sırasında durumu inceleyip kiracının sorumlu olduğu eksiklik ve ayıpları hemen yazılı bildirmelidir. Olağan incelemeyle anlaşılamayan eksiklikler sonradan belirlenirse yine hemen yazılı bildirim gerekir. Kanundaki “hemen” ifadesi her dosya için sabit bir gün sayısına çevrilmemelidir.

İzinsiz tadilat doğrudan tahliye sebebi olur mu?

Her değişiklik otomatik tahliye sonucu doğurmaz. İşin niteliği, verilen zarar, sözleşme hükümleri, izinler ve aykırılığın giderilip giderilemeyeceği değerlendirilir. TBK m.316 kapsamında konut ve çatılı işyerinde kural, kiracıya aykırılığı gidermesi için en az otuz gün veren ve aksi hâlde feshedileceğini bildiren yazılı ihtardır. Süre hesabında bildirimin kiracıya ulaştığı tarih ve tanınan süre esas alınmalı, ihtarın gönderildiği günle yetinilmemelidir.

Kiralanana kasten ağır zarar verilmesi, süre vermenin yararsız kalacağının anlaşılması veya davranışın kanunda belirtilen kişiler bakımından çekilmez olması hâllerinde yazılı bildirimle hemen fesih gündeme gelebilir. Diğer kira ilişkilerinin düzenlemesi de farklıdır. Dolayısıyla “her durumda otuz günüm var” kabulü doğru değildir.

İhtar alan kiracı, işi durdurup izin belgeleri ve mevcut durumu değerlendirmelidir. Kiraya veren ise fesih bildirimini zorla tahliye yetkisi gibi kullanmamalıdır. Kapı kilidini değiştirmek veya eşyaları çıkarmak yerine hukuki başvuru yolu izlenmelidir.

Uyuşmazlık çıkarsa hangi belgelerle nereye başvurulur?

Kira sözleşmesi, ek izin, iş listesi, faturalar, ödeme kayıtları, önceki ve sonraki fotoğraflar, ihtarlar ve teslim tutanağı birlikte saklanmalıdır. Söküm veya yeni tadilat delilleri ortadan kaldıracaksa HMK m.400 kapsamında delil tespiti değerlendirilebilir. Bu işlem mevcut durumu belgelemeye yarar; tek başına masrafın karşı tarafa yükletildiği bir karar değildir.

Kira ilişkisinden doğan bu uyuşmazlıklarda HMK m.4 uyarınca görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Yetki için davalının yerleşim yeri, sözleşmenin ifa yeri ve koşulları varsa geçerli yetki anlaşması değerlendirilir. Tarafların şirket olması, kira uyuşmazlığını tek başına ticaret mahkemesine taşımaz.

6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda, ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası saklı olmak üzere, önce arabulucuya başvurulur. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla dava hazırlığı yapılır. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (m.18/A/15). Bu etki, tadilata devam etme izni veya ihtarı yok sayma hakkı vermez.

Masraf alacağı, zarar ve tahliye talebi için tek bir ortak süre kabul edilmemelidir. Talebin hukuki sebebi, muacceliyet tarihi, yani alacağın istenebilir olduğu zaman, bildirimler ve sözleşme ayrı incelenmelidir. Dava giderleri de talep, bilirkişi incelemesi ve diğer işlemlere göre değişir; her dosya için sabit maliyet veya sonuç süresi verilemez.

İşe başlamadan önce son kontrol

Önce yapılacak işi ve mevcut durumu belgeleyin. Kiraya verenle izin, masraf ve çıkış koşullarını aynı yazılı düzenlemede açıklığa kavuşturun. Proje veya ortak yer etkisi varsa ilgili teknik ve idari kontrolleri tamamlayın. Ustaya ödeme yapılmış olması, eksik iznin veya belirsiz masraf anlaşmasının yerini tutmaz.

Bu rehber güncel işlemlere yöneliktir. TBK 1 Temmuz 2012’de yürürlüğe girmiştir. Daha eski iş ve sözleşmelerde 6101 sayılı Kanun’un geçiş hükümleri gereğince işlem, sona erme ve tasfiye tarihleri ayrıca değerlendirilir. Sözleşme, izin ve işin kapsamı görülmeden somut olay için kesin sonuç verilemez.

Resmî dayanaklar: 6098 sayılı TBK, 6100 sayılı HMK, 6325 sayılı Kanun. İlgili tam metinler ve hedefli AYM kayıtları 29 Ekim 2026 tarihinde kontrol edilmiştir.