Tamamlanmamış İnşaat Teslim Edilebilir Mi?

Tamamlanmamış İnşaat Teslim Edilebilir Mi sorusu ise uygulamada sıkça gündeme gelir. Kural olarak hayır: eser sözleşmesinde teslim, yapının tamamlanarak iş sahibinin kullanımına ve egemenliğine sunulmasını gerektirir.  İkmal edilmemiş, oturmaya/iskâna elverişli olmayan bir inşaat hukuken teslim edilmiş sayılmaz. Fiilen içine girilmiş veya kullanılmaya başlanmış olsa dahi, eser tamamlanmadıkça teslimin hukuki sonuçları tam olarak doğmaz: TBK m.479 uyarınca iş sahibinin bedel ödeme borcu teslim anında muaccel olur; gözden geçirme ve ayıp ihbarı külfeti de (TBK m.477) ancak gerçek teslimle başlar. Gecikme cezası, zamanaşımı başlangıcı ve eksik iş bedeli hesabında hak kaybı yaşamamak için uzman inşaat hukuku avukatından destek alın.

Tamamlanmamış işler, inşaatın tamamına oranla “önemli ve büyük eksiklikler” niteliğinde ise; özellikle işin hacmi, eksik kalan işlerin nitelik ve miktarı göz önünde tutulduğunda, iş sahibinin inşaatı ifa olarak kabul etmesi dürüstlük kurallarına göre kendisinden beklenemeyeceği durumlarda, teslimin ve dolayısıyla ifanın gerçekleşmeyeceği kabul edilmelidir.

Bu durumlara örnek verecek olursak; dairelerin sözleşmede belirtilenden küçük olması veya 3+1 diye anlaşılan dairenin 2+1 teslim edilmesi gibi hâllerde ifa gerçekleşmiş sayılmaz.

Eksik işler bedeli, ihbar koşuluna ve ihbar süresine bağlı olmaksızın, teslim tarihinden başlayarak beş yıllık zamanaşımı süresi içinde (TBK md. 147/6) istenebilir. Teslim koşulu, yapı kullanma izni alınması şartına bağlanmışsa; bu belge alınmadan ve alındığı bildirilmeden, bu şekilde teslim kanıtlanmadan alacak istenebilir duruma gelmeyeceğinden, gözden geçirme ve bildirme yükümlülüğü başlamayacak ve zamanaşımı süresi işlemeye başlamayacaktır.¹ ¹ Yargıtay 23. HD, 27.11.2015, 3709/7638

İnşaat “orta derecede eksik” ise, iş sahibinin teslim sırasında açıkça görülen eksikliklere sessiz kalması, yüklenicinin inşaat alanından ayrılmasına itiraz etmemesi, bozukluk bildiriminde bulunmaması, konuta yerleşmesi veya kiraya vermesi, teslim sırasında ödenmesi gereken ücreti kısmen de olsa ödemesi hâlinde, teslimin (ifanın) gerçekleşmediğini öne sürmemelidir.

“Eksik bırakılan iş, tamamlanan işe oranla çok küçük bir değer ve önem taşıyorsa”, iş sahibinin teslimi ifa olarak kabul etmeme hakkından söz edilemez. Bu tür eksikliklere karşın, yüklenicinin teslim iradesi tek başına teslimin gerçekleşmesi için yeterlidir.

YARGI KARARLARI

YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2024/1905 K. 2025/1856 T. 6.5.2025 • ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNE DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİL İSTEMİ ( Bozma İlamında Sözleşme Hükümlerinin Tamamı Özellikle Sözleşmenin Özel Şartlar Bölümünün 4. Maddesi Tartışılıp Değerlendirilerek Sonucuna Göre Bir Karar Verilmesi Gerektiği ) • İNŞAATIN SEVİYESİ ( Emredici Nitelikte Olmayan ve Somut Olayda Aksi Kararlaştırıldığı Anlaşılan BK’nın 364. Md. Dayalı Olarak İnşaatın Seviyesi Esas Alınarak Hüküm Kurulmasının Doğru Olmadığı Belirtildiği Halde Mahkemece Sözleşmenin Özel Şartlar Bölümünün 4. Maddesi Tartışılıp Değerlendirilmeden Bozma Öncesi Verilen Karardaki Gerekçe ile Usuli Kazanılmış Hakka Aykırı Olarak Karar Verilmesinin Usul ve Yasaya Aykırı Olduğu )

YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2022/3157 K. 2023/4178 T. 11.12.2023 • İNŞAAT PROJESİNİN ELEKTRİK İHTİYACINI KARŞILAMAK İÇİN İNŞA EDİLEN VE SONRASINDA DEVREDİLEN DAĞITIM TESİSİ İÇİN YAPILAN GİDERİN TAHSİLİ İSTEMİ ( Bölge Adliye Mahkemesince Uyuşmazlığının Hukuki Niteliğinin Eser Sözleşmesinden Kaynaklanması Nedeniyle Şirketinin Sorumluluğunun Eser Sözleşmesi Hükümleri Uyarınca Belirlenmesi Gerekirken Uyuşmazlığın Hukuki Nitelendirmesinde Hata Yapılması Ayrıca Yanılgılı Değerlendirme ile Sebepsiz Zenginleşme Hükümleri Değerlendirilerek Yapılan Masrafın Güncellenmiş Bedelinin Tahsiline Karar Verilmesinin Hatalı Olduğu ) • BOZMAYA UYMA VEYA DİRENME ( HMK Md.373/2’de “Bölge Adliye Mahkemesinin Düzelterek veya Yeniden Esas Hakkında Verdiği Karar Yargıtayca Tamamen veya Kısmen Bozulduğu Takdirde Dosya Kararı Veren Bölge Adliye Mahkemesi veya Uygun Görülen Diğer Bir Bölge Adliye Mahkemesine Gönderilir” Hükmü Nazara Alınarak Uyuşmazlık Eser Sözleşmesinden Kaynaklandığından Dosyanın Yargılama Yapılmak Üzere İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesine Gönderilmesi Gerektiği ) • ZAMANAŞIMI ( Davacı Yükleniciye Geçici Kabul Tarihinden Sonra Peyderpey Taksitler Halinde Ödeme Yapılacağı Anlaşılmakla Davacıya Hiç Ödeme Yapılmadığı Gibi İş Bedeli Ödemelerinin Tarihlerinin de Belirlenmediği Anlaşıldığından Alacağın Teslim Tarihinden Sonra Ödemelerin Yapılacağı Tarihlerde Muaccel Olacağı Açık Olup Alacak Muaccel Olmadığı Sürece Alacaklıdan Alacak Hakkını Talep Etmesi Beklenemeyeceğinden Alacağın Muaccel Oluncaya Kadar Zaman Aşımının İşlemeyeceğinin Gözetilmesi Gerektiği )

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2021/15-548 K. 2022/1817 T. 21.12.2022 • ESER SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN İŞ BEDELİNİN TAHSİLİ ( Taraflarca İş Bedeli Üzerinde Bir Kararlaştırma Bulunmadığından Orman İşletme Müdürlüğünden Gelen Yazı Cevaplarında Belirtilen Orman Emvallerinin Miktarı Dikkate Alınarak İş Bedelinin Yapıldığı Yıl Mahalli Serbest Piyasa Fiyatlarıyla KDV Dahil Edilmeden Hesaplanması ve Davalı Tarafından Kanıtlanan Ödemelerin Toplam İş Bedelinden Düşülerek Varılacak Sonuca Karar Verilmesi Gerektiği ) • AKDİ İLİŞKİNİN İSPATI ( Alacak – Taraflarca İş Bedeli Üzerinde Bir Kararlaştırma Bulunmadığından Orman İşletme Müdürlüğünden Gelen Yazı Cevaplarında Belirtilen Orman Emvallerinin Miktarı Dikkate Alınarak İş Bedelinin Yapıldığı Yıl Mahalli Serbest Piyasa Fiyatlarıyla KDV Dahil Edilmeden Hesaplanması ve Davalı Tarafından Kanıtlanan Ödemelerin Toplam İş Bedelinden Düşülerek Varılacak Sonuca Karar Verilmesi Gerekirken Akdi İlişkinin İspatlanamadığı Gerekçesiyle Davanın Reddinin İsabetsizliği ) • TARAFLARCA İŞ BEDELİ ÜZERİNDE BİR KARARLAŞTIRMA BULUNMAMASI ( Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan İş Bedelinin Tahsili – Orman Emvallerinin Miktarı Dikkate Alınarak İş Bedelinin Yapıldığı Yıl Mahalli Serbest Piyasa Fiyatlarıyla KDV Dahil Edilmeden Hesaplanması ve Davalı Tarafından Kanıtlanan Ödemelerin Toplam İş Bedelinden Düşülerek Varılacak Sonuca Karar Verilmesi Gerektiği )

YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2021/6554 K. 2022/5954 T. 21.12.2022 • ESER SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN İMALAT BEDELİ ALACAĞI ( Mahkemece Uyulan Bozma İlamı Doğrultusunda Sözleşme Bedeli Götürü Bedel Olarak Kararlaştırıldığından Sözleşmede Kararlaştırıldığı Halde Yapılmayan Ya da Yapımından Vazgeçilen İmalât Bedellerinin Fiziki Oran Yöntemi İle İşin Tamamına Göre Fiziki Oranının Tespit Edilerek Bu Oranın Götürü Bedele Uygulanması Suretiyle Hesaplanması Gerektiği ) • BİLİRKİŞİ RAPORU ( İmalat Bedeli Alacağı – Mahkemece Yeniden Alınacak Ek Bilirkişi Raporu İle İş 100 Birim Kabul Edilerek Yapılmayan Ya da Yapımından Vazgeçilen İşin Fiziki Oranı Tespit Edilmesi Bulunan Fiziki Oranın Taraflar Arasında Götürü Olarak Kararlaştırılan İş Bedelinden İbaret Götürü Bedele Uygulanmak Suretiyle Hesaplanıp Davada Talep Edilen Kısmına Dava Islah İle Arttırılan Bölümüne Islah Tarihinden İtibaren Faiz Uygulamak Suretiyle Bir Karar Verilmesi Gerektiği ) • SÖZLEŞME BEDELİNİN GÖTÜRÜ BEDEL OLARAK KARARLAŞTIRILMASI ( Taraflar Arasındaki Eser Sözleşmesinde Kararlaştırıldığı Halde Yapılmayan Ya da Yapımından Vazgeçilen İmalât Bedellerinin Fiziki Oran Yöntemi İle İşin Tamamına Göre Fiziki Oranının Tespit Edilerek Bu Oranın Götürü Bedele Uygulanması Suretiyle Hesaplanması Gerektiği )

Av. İltan EKMEKÇİOĞLU