İnşaat Devam Ederken Arsa Sahibi Arsayı Satması ve Müteahhittin Hakları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde Özellikle arsa sahibi inşaat devam ederken taşınmazı üçüncü bir kişiye satarsa dikkat edilmesi gereken bazı önemli hukuki noktalar bulunur. Arsa sahibi inşaat devam ederken taşınmazı üçüncü bir kişiye satması durumunda ortaya çıkabilecek riskler ve hukuki sonuçlar iyi değerlendirilmelidir. Türk Medeni Kanunu m.1009 uyarınca sözleşme tapuya şerh edilmişse, sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir. Şerh yoksa da inşaatın fiilen belli veya belirlenebilir bir seviyeye ulaşmış olması, üçüncü kişinin “iyiniyetli” sayılmasına engel olabilir; bu durumda müteahhit şartlar oluşursa tazminat veya tapu iptali ve tescil davası açabilir. Arsa sahibinin taşınmazı devretmesi, sözleşmeden doğan hakları ortadan kaldırmaz. İnşaat hukuku avukatından destek alabilirsiniz.

Sözleşme Tapuya Şerh Edilmişse

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapu kütüğüne şerhi olanaklıdır (TBK madde 1009/I). Bu hükme göre, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesiyle, o sözleşme arsayı devralan kişiyi de bağlayacaktır. Ayrıca, arsa sahibi inşaat devam ederken taşınmazı üçüncü bir kişiye satarsa bu şerh, müteahhidin haklarını koruyacak önemli bir avantaj sağlar.

Sözleşme Tapuya Şerh Edilmemişse

Arsa sahibi, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan arsayı, sözleşmenin devam ettiği dönemde bir üçüncü kişiye devretmişse, alıcı sözleşmeyle bağlı kalmak istemiyorsa, inşaat sözleşmesi olanaksızlık nedeniyle sona erecektir. Burada yine arsa sahibi inşaat devam ederken taşınmazı üçüncü bir kişiye satarsa, tarafların yükümlülükleri ve müteahhidin hakları konusunda yasal mevzuat ve emsal kararlar önemlidir.

Alıcı, arsa payını devralırken bu payın üzerinde inşaat yapılmasına konu edilen inşaat sözleşmesiyle bağlı kalmak isterse, o sözleşmenin hak ve yükümlülüklerinde tarafı ve muhatabı olacaktır. Alıcının, söz konusu sözleşmeyle bağlı olduğunu yükleniciye bildirmesi gerekli ve yeterlidir. Arsa sahibi inşaat devam ederken taşınmazı üçüncü bir kişiye satarsa, hak kaybı oluşmaması için yüklenici mutlaka profesyonel destek almalıdır.

Bir eserin tamamlanmasının olanaksızlaşmasına iş sahibi kendi kusuruyla neden olmuşsa, yapılan kısım ister işine yarasın ister yaramasın, yüklenici olumlu zararının (ifaya olan yararının) tamamının (tüm kazanç kaybının) ödenmesini isteyebilir.

Yüklenici, müspet zarar davası açabilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh edilmişse veya alıcı inşaat sözleşmesiyle bağlı kalmak isterse, bu davada davalı hem devreden hem de devralan kişiler olacaktır. Alıcı, kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle bağlı kalmak istemezse, bu davada davalı yalnızca devreden olacaktır. Sonuç olarak, arsa sahibi inşaat devam ederken taşınmazı üçüncü bir kişiye satarsa, müteahhidin hangi davayı hangi koşullarda açabileceği titizlikle değerlendirilmelidir.

Karar	Tarih	Konu ile bağı	Yön
Yargıtay 6. HD 2022/2836 E., 2023/3557 K.	30.10.2023	Arsa sahibinin, inşaat henüz tamamlanmadan bağımsız bölümleri bizzat üçüncü kişiye satması; alıcının iyiniyetli üçüncü kişi savunması ve tapu iptali/tescil talebi	Müteahhit/hak sahibi lehine
Yargıtay 6. HD 2024/200 E., 2024/4481 K.	28.11.2024	Sözleşme tapuya şerh edilmemiş olsa da, inşaatın belli/belirlenebilir seviyeye ulaşması nedeniyle sonraki hak sahiplerinin iyiniyetli sayılamaması; haciz şerhlerinin kaldırılması	Müteahhit lehine
Yargıtay 6. HD 2022/1842 E., 2023/1478 K.	25.04.2023	Arsa sahibinin kötüniyetle tapuyu vermemesi ve taşınmazın 3. kişilere devrinin önlenmesi talebi; müteahhidin mülkiyet hakkının korunması	Müteahhit lehine