Apartman Otoparkına Elektrikli Araç Şarj Ünitesi Kurulabilir mi? Kat Maliklerinin İzni, Ruhsat ve Masraflar

Site ve apartmanların ortak otopark alanlarında elektrikli araç şarj ünitesi kurmak için yapılması zorunlu elektrik tesisatı yapı ruhsatına tabi değildir (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.59/2). Ancak bu kolaylık üç şarta bağlıdır. Taşıyıcı sistem etkilenmemelidir, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat maliklerinin muvafakati alınmalıdır ve uygulama projesi fenni mesuliyet taahhüdüyle birlikte idareye sunularak izin alınmalıdır. Ortak otoparka tek bir malikin kendi ünitesini kurması kural olarak kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını gerektirir (KMK m.19/2). Ticari olmayan ve yalnızca kendi ihtiyacı için kurulan ünitelerin bir şarj ağına bağlanması zorunlu değildir.

Bu yazı, elektrikli araç sahibi kat malikleri ve kiracılar, apartman ve site yöneticileri ile yeni bina yaptıran arsa sahipleri ve müteahhitler için hazırlanmıştır. Yazıda şarj ünitesinin hangi izinlerle kurulabileceği, kat malikleri kurulunda hangi çoğunluğun arandığı, masrafların nasıl paylaşılacağı ve yeni binalardaki zorunluluklar mevzuat hükümleriyle birlikte anlatılmaktadır.

Apartman Otoparkına Şarj Ünitesi İçin Hangi Mevzuat Uygulanır?

Apartman otoparkına şarj ünitesi kurulması üç ayrı mevzuat alanını ilgilendirir:

Bu düzenlemeler birbirini tamamlar. İmar mevzuatındaki ruhsat muafiyeti, kat maliklerinin rızası gerekliliğini ortadan kaldırmaz. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği de muafiyeti açıkça “634 sayılı Kanun uyarınca muvafakat alınmak kaydıyla” tanımıştır.

Yapı Ruhsatı Gerekir mi?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.59, yapı ruhsatı gerektirmeyen inşai faaliyetleri sayar. Maddenin ikinci fıkrasına 11 Mart 2025 tarihli değişiklikle eklenen ibareye göre, site ve apartmanların ortak otopark alanlarında elektrikli araç şarj ünitelerinin kurulumu için yapılması zaruri olan elektrik tesisatı ruhsata tabi değildir.

Ancak aynı fıkra, ruhsat muafiyetini şu şartlara bağlar:

1. Taşıyıcı sistemin etkilenmemesi.
2. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca muvafakat alınması.
3. Uygulama projelerinin hazırlanması.
4. Fenni mesuliyetin üstlenildiğine dair taahhütnameyle birlikte projenin ilgili idareye sunulması.
5. Binanın projesindeki mimari görünüşlere bağlı kalınması.
6. İdareden izin alınması.

Dolayısıyla ruhsat alınmaması, hiçbir resmî işlem yapılmayacağı anlamına gelmez. Proje hazırlanmalı, bir fenni mesul tesisatın sorumluluğunu üstlenmeli ve belediyeden izin alınmalıdır. Yönetmelik m.35/4 de elektrikle çalışan araçların şarjı için ilgili elektrik kurumunun olumlu görüşüyle otoparklarda elektrikli araç şarj yeri yapılabileceğini düzenler.

Kat Maliklerinin İzni Nasıl Alınır?

Kat Mülkiyeti Kanunu, şarj ünitesi için özel bir hüküm içermez. Bu nedenle genel hükümler uygulanır. Burada iki farklı durum ayrılmalıdır.

Tek Bir Kat Malikinin Kendi Ünitesi

KMK m.19/2’ye göre kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz. Ortak otopark ortak yer niteliğindeyse, bir kat malikinin kendi kullanımı için duvara şarj ünitesi monte ettirmesi ve elektrik panosundan kablo çektirmesi bu kapsamda değerlendirilir.

Bu nedenle tek bir malikin talebinde en güvenli yol, kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasının alınmasıdır. Rıza kat malikleri kurulu toplantısında karar defterine imzalı olarak geçirilebileceği gibi, ayrı bir yazılı onay belgesiyle de alınabilir.

Bina Genelinde Ortak Şarj Altyapısı

KMK m.42/1’e göre ortak yerlerin daha rahat ve kolay kullanılmasını sağlayacak veya bu yerlerden elde edilecek faydayı artıracak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bina genelinde, ileride diğer maliklerin de bağlanabileceği ortak bir şarj altyapısı kurulması bu niteliğe sahip olabilir.

Hangi hükmün uygulanacağı, kurulacak tesisatın niteliğine, kimin kullanımına ayrıldığına ve ortak yerlerde ne ölçüde değişiklik yapıldığına göre değişir. Bu konu yorum gerektirdiğinden, uyuşmazlık riskini azaltmak için karar alınırken mümkün olduğunca geniş bir çoğunluğun yazılı onayının alınması önerilir. Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası, kurula katılıp aykırı oy kullanan malik için karar tarihinden, katılmayan malik için öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde açılabilir (KMK m.33).

Otopark Yeri Eklenti ise Durum Değişir mi?

KMK m.2’ye göre bir bağımsız bölümün dışında olup doğrudan o bölüme tahsis edilmiş yerler eklentidir. Bazı binalarda otopark yerleri tapuda belirli dairelere eklenti olarak bağlanmıştır.

Otopark yeri eklenti olsa bile, şarj ünitesine giden kablonun ortak elektrik panosundan, ortak koridordan veya ortak duvarlardan geçmesi gerekiyorsa, bu kısımlar ortak yerdir. Bu nedenle eklenti durumunda da ortak yerleri etkileyen tesisat bakımından KMK m.19/2’deki rıza şartı gündeme gelir. Ayrıca kat maliki kendi bağımsız bölümünde ve eklentisinde de ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz (m.19/2).

Yönetim planında otopark kullanımına ilişkin özel hükümler bulunabilir. Yönetim planı kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğinde olduğundan, şarj ünitesi talebinden önce yönetim planı mutlaka incelenmelidir. Yönetim planının değiştirilmesi için yönetim planı nasıl değiştirilir yazısına bakılabilir.

Masrafları Kim Öder?

Masrafların paylaşımı, kurulan tesisatın niteliğine göre değişir:

KMK m.42’ye göre yenilik ve ilavelerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından faydalanma oranına göre ödenir. Bu nedenle elektrikli aracı olmayan kat maliklerinin, kurulan ortak şarj altyapısının giderine katılıp katılmayacağı ve hangi oranda katılacağı, kurul kararında açıkça belirlenmelidir.

Şarj için tüketilen elektriğin hangi sayaçtan karşılanacağı da ayrıca düzenlenmelidir. Ünite ortak elektrik sayacına bağlanırsa, tüketimin ünite kullanan malike nasıl yansıtılacağı kurul kararında belirlenmelidir. Aksi hâlde ortak elektrik giderleri üzerinden aidat uyuşmazlıkları doğabilir. Aidat uyuşmazlıkları için apartman aidatı yazısına bakılabilir.

Şarj Ağına Bağlanmak veya Lisans Almak Gerekir mi?

Şarj Hizmeti Yönetmeliği, şarj ağı işletmecilerinin lisanslandırılmasını ve şarj hizmetinin sunulmasını düzenler. 23 Mart 2026 tarihli değişiklikle yeniden düzenlenen m.5’e göre, her ne ad altında veya yöntemle olursa olsun ticari faaliyet göstermeyen özel şarj istasyonlarının ve kullanıcıların yalnızca kendi ihtiyacı için kurduğu ya da kurdurduğu şarj ünitelerinin bir şarj ağına bağlanmaları zorunlu değildir.

Yönetmelik m.3/1-j’ye göre özel şarj istasyonu, girişi kısıtlı yerlerde tesis edilen ve ticari faaliyet de yürütülebilen şarj istasyonudur. Bir apartman veya sitenin otoparkı genellikle girişi kısıtlı bir alandır.

Bu hükümlere göre, kat malikinin kendi aracı için kurduğu ve ücret karşılığı başkalarına hizmet vermediği ünite için şarj ağına bağlanma zorunluluğu yoktur. Buna karşılık site yönetiminin üniteyi ziyaretçilere veya üçüncü kişilere ücret karşılığı açması, ticari faaliyet niteliği kazanabilir ve Yönetmelikteki şarj ağı ve lisans kurallarını gündeme getirebilir. Bu durumda Enerji Piyasası Düzenleme Kurumunun düzenlemeleri ayrıca incelenmelidir.

Yeni Binalarda Şarj Yeri Zorunluluğu

Otopark Yönetmeliği m.5/1-j’ye göre zorunlu otopark sayısı 20 ve üzeri olan yeni yapılacak yapılara ilişkin yapı ruhsatı başvurularında, zorunlu otopark alanlarının 1 adetten az olmamak üzere en az yüzde 5’inin, ilgili standartlara göre şarj ünitesi dahil elektrikli araçlara uygun olarak düzenlenmesi şartı aranır. Bu oran 1 Ocak 2023’e kadar yüzde 2 olarak uygulanmıştır (geçici m.4/2).

Yeni yapılacak bölge ve genel otoparklar ile alışveriş merkezlerinin otoparklarında ise otopark yerlerinin en az yüzde 10’u şarj ünitesi dahil elektrikli araçlara uygun düzenlenir. Otuz bin metrekareden büyük alışveriş merkezlerinde en az bir, yetmiş bin metrekareden büyüklerde en az iki ünitenin hızlı şarj kapasitesine sahip olması gerekir (m.6/5).

Bu kurallar, yeni ruhsat başvurularına uygulanır. Mevcut apartmanlar için şarj ünitesi kurma zorunluluğu öngörülmemiştir. Yeni bir bina satın alan kişi, ruhsat başvurusunun tarihine göre binada şarj yerinin bulunması gerekip gerekmediğini proje üzerinden kontrol edebilir.

Kurulum İçin Adım Adım Yol Haritası

1. Yönetim planını ve tapudaki otopark durumunu (ortak yer veya eklenti) inceleyin.
2. Bir elektrik mühendisinden binanın elektrik kapasitesi ve tesisat güzergâhı hakkında ön değerlendirme alın.
3. Yöneticiye yazılı başvuru yaparak konunun kat malikleri kurulunda görüşülmesini isteyin.
4. Kurulda tek malik ünitesi için beşte dört yazılı rızayı, ortak altyapı için sayı ve arsa payı çoğunluğu kararını alın; gider ve sayaç paylaşımını karara yazdırın.
5. Uygulama projesini hazırlatın ve fenni mesuliyet taahhütnamesiyle birlikte belediyeye sunarak izin alın.
6. Gerekirse elektrik dağıtım şirketinin görüşünü alın.
7. Kurulumu yetkili kişilere yaptırın ve kabul tutanağı düzenleyin.

İki Varsayımsal Örnek

Örnek 1: Tek Malikin Talebi

Otuz daireli bir apartmanda oturan Selin Hanım, ortak kapalı otoparktaki park yerine kendi aracı için duvar tipi şarj ünitesi kurdurmak ister. Yönetici, konuyu kat malikleri kuruluna getirir. Selin Hanım, bütün masrafı ve elektrik tüketimini ayrı bir alt sayaçla ödemeyi taahhüt eder. Kat maliklerinin yirmi beşi yazılı olarak onay verir. Selin Hanım, uygulama projesini hazırlatarak belediyeden izin alır ve ünite kurulur.

Sonucu değiştiren olgu: Yalnızca yirmi üç kat maliki yazılı onay verseydi, otuz malikin beşte dördü olan yirmi dört rıza eşiği karşılanmayacaktı. Bu durumda KMK m.19/2 gereği ortak yerde tesis kurulamazdı ve Selin Hanım’ın belediyeye sunacağı başvuru da muvafakat şartı eksik kalacağından PAİY m.59/2 kapsamında değerlendirilemezdi.

Belgeler ve işlevleri:

• Kat malikleri kurulu kararı ve yazılı rıza belgeleri: Beşte dört rızanın varlığını kanıtlar.
• Taahhütname: Masrafların ve tüketimin talep eden malike ait olduğunu gösterir.
• Uygulama projesi ve fenni mesuliyet taahhütnamesi: Belediye izni için gereklidir.
• Belediyenin izin yazısı: Tesisatın mevzuata uygun kurulduğunu gösterir.

Örnek 2: Site Genelinde Ortak Altyapı

Dört bloklu bir sitede yönetim kurulu, otoparkın bir bölümüne altı adet ortak şarj ünitesi kurulmasını önerir. Kat malikleri kurulu, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla kararı kabul eder. Kararda, ünitelerin kullanımına göre ölçülen elektriğin kullanıcılara yansıtılacağı ve kurulum masrafının yalnızca elektrikli aracı olan ve sisteme katılmak isteyen maliklerce ödeneceği belirtilir. Elektrikli aracı olmayan bir malik karara itiraz etmez.

Sonucu değiştiren olgu: Kararda kurulum masrafının bütün kat maliklerinden arsa payı oranında toplanacağı yazsaydı, elektrikli aracı olmayan malikler KMK m.42’deki “yenilikten faydalananlar faydalanma oranına göre öder” kuralına dayanarak karara itiraz edebilirdi. İtiraz için KMK m.33’teki bir aylık süreye uyulması gerekirdi.

Belgeler ve işlevleri:

• Toplantı çağrısı ve hazirun cetveli: Usulüne uygun toplantı yapıldığını gösterir.
• Karar defteri: Sayı ve arsa payı çoğunluğunu ve gider paylaşım kuralını gösterir.
• Elektrik kapasite raporu: Altyapının binaya uygunluğunu gösterir.
• Kullanım ve ödeme sözleşmesi: Kullanıcıların yükümlülüklerini belirler.

Gerekli Belgeler

Sık Yapılan Hatalar

• Ruhsat gerekmediği için belediye iznine de gerek olmadığını düşünmek.
• Kat maliklerinin onayını sözlü almak.
• Otopark yerinin eklenti olmasının ortak yerlerden geçen kablolar için rıza ihtiyacını ortadan kaldırdığını sanmak.
• Elektrik tüketiminin hangi sayaçtan karşılanacağını karara yazmamak.
• Üniteyi ücret karşılığı üçüncü kişilere açmadan önce enerji mevzuatını incelememek.

Sık Sorulan Sorular

Apartman otoparkına şarj ünitesi kurmak için ruhsat gerekir mi?

Hayır. Ortak otopark alanlarında şarj ünitesi için zaruri elektrik tesisatı ruhsata tabi değildir. Ancak uygulama projesi ve fenni mesuliyet taahhüdüyle idareden izin alınmalıdır (PAİY m.59/2).

Kat maliklerinin izni gerekir mi?

Evet. Ruhsat muafiyeti de KMK uyarınca muvafakat alınmasına bağlıdır. Ortak yerde tek malik için tesis kurulması kural olarak beşte dört yazılı rıza gerektirir (KMK m.19/2).

Bina genelinde ortak şarj sistemi için hangi çoğunluk gerekir?

Faydalı yenilik ve ilave niteliğindeki ortak altyapı için KMK m.42’ye göre kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır.

Elektrikli aracı olmayan kat maliki masrafa katılmak zorunda mı?

Yenilik ve ilavelerin giderleri, yeniliklerden faydalananlarca faydalanma oranına göre ödenir (KMK m.42). Paylaşım kurul kararında açıkça belirlenmelidir.

Kiracı şarj ünitesi kurabilir mi?

Kiracı ortak yerlerde tesis kurma konusunda kat maliki değildir. Kiracının talebi kiraya veren malik aracılığıyla kat malikleri kuruluna götürülmeli ve malikin onayı alınmalıdır.

Kendi ünitem için şarj ağına üye olmam gerekir mi?

Hayır. Ticari faaliyet göstermeyen ve yalnızca kendi ihtiyacı için kurulan ünitelerin şarj ağına bağlanması zorunlu değildir (Şarj Hizmeti Yönetmeliği m.5).

Site yönetimi ziyaretçilere ücretli şarj hizmeti verebilir mi?

Ücret karşılığı üçüncü kişilere hizmet verilmesi ticari faaliyet niteliği kazanabilir. Bu durumda Şarj Hizmeti Yönetmeliğindeki şarj ağı ve lisans kuralları ayrıca incelenmelidir.

Yeni binalarda şarj yeri zorunlu mu?

Zorunlu otopark sayısı 20 ve üzeri olan yeni yapılarda, zorunlu otoparkların en az yüzde 5’i ve en az bir adedi elektrikli araçlara uygun düzenlenir (Otopark Yönetmeliği m.5/1-j).

Mevcut apartmanlara şarj ünitesi kurma zorunluluğu var mı?

Hayır. Otopark Yönetmeliğindeki oranlar yeni ruhsat başvurularına uygulanır. Mevcut binalarda kurulum kat maliklerinin kararına bağlıdır.

Kat malikleri kurulu talebimi reddederse ne yapabilirim?

Kurul kararına karşı KMK m.33’teki sürelerde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılabilir. Kararın iptali, ünitenin kurulmasına kendiliğinden izin verildiği anlamına gelmez.

Mevzuat ve Resmî Kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği

Sonuç

Apartman ve site otoparklarında elektrikli araç şarj ünitesi kurulması, 2025 değişikliğiyle imar mevzuatında kolaylaştırılmıştır. Yapı ruhsatı aranmamakla birlikte belediye izni, uygulama projesi ve fenni mesuliyet taahhüdü gerekir. Asıl belirleyici olan ise kat maliklerinin rızasıdır. Tek malikin kendi ünitesi için beşte dört yazılı rıza, ortak altyapı için ise sayı ve arsa payı çoğunluğu kararı ve faydalananlara göre gider paylaşımı esas alınmalıdır.

Kurulumdan önce yönetim planının incelenmesi, gider ve elektrik tüketimi paylaşımının yazılı karara bağlanması, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları önler. Ortak yerlerin kullanımına ilişkin uyuşmazlıklar için ortak yerlerin engellenmesi ve kat mülkiyeti nedir yazılarına, site yönetimi hizmetleri için site yönetimi ve kat mülkiyeti avukatı sayfasına, taşınmaz uyuşmazlıkları için gayrimenkul hukuku avukatı sayfasına bakılabilir.

Av. İltan Ekmekçioğlu