Ev Satarken veya Kiraya Verirken Enerji Kimlik Belgesi Zorunlu mu? Geçerlilik, Sorumluluk ve Uyuşmazlıklar

Binalar ve bağımsız bölümlerle ilgili alım, satım ve kiraya verme işlemlerinde enerji kimlik belgesi düzenlenmiş olması şartı aranır. Satış veya kiralama sırasında mal sahibi, belgenin bir suretini alıcıya veya kiracıya verir (Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği m.25/15). Bu hüküm 1 Ocak 2020’den itibaren uygulanmaktadır. Belge, düzenlendiği tarihten itibaren on yıl geçerlidir ve binanın tamamı için hazırlanır; bu nedenle apartmandaki tek bir daire için ayrı belge çıkarılmaz. Yeni binalarda belge olmadan yapı kullanma izni verilmez. Ruhsatsız yapılar ile mücavir alan dışındaki 1.000 metrekareden küçük binalar için belge zorunlu değildir.

Bu yazı, evini satmaya veya kiraya vermeye hazırlanan malikler, ev alan veya kiralayan kişiler ve apartman yöneticileri için hazırlanmıştır. Yazıda enerji kimlik belgesinin ne olduğu, kimin çıkaracağı, hangi binalar için zorunlu olduğu, belge yoksa ya da yanlışsa hangi hukuki sonuçların doğabileceği mevzuat hükümleriyle birlikte anlatılmaktadır.

Enerji Kimlik Belgesi Nedir?

Enerji kimlik belgesi, asgari olarak binanın enerji ihtiyacı ve enerji tüketim sınıflandırması, yalıtım özellikleri ve ısıtma ve soğutma sistemlerinin verimi ile ilgili bilgileri içeren belgedir (Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği m.4/1-i; 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu m.3). Kısaca bina için düzenlenen bir enerji karnesi gibi düşünülebilir.

Yönetmelik m.26’ya göre belgede şu bilgiler yer alır:

• Bina ile ilgili genel bilgiler, düzenleme ve düzenleyen bilgileri.
• Binanın kullanım alanı ve kullanım amacı.
• Isıtma, soğutma, iklimlendirme, havalandırma ve sıcak su için kullanılan enerji miktarı (kWh/yıl).
• Kullanım alanı başına yıllık birincil enerji tüketiminin A ile G arasındaki ölçeğe göre sınıfı.
• Kullanım alanı başına yıllık sera gazı salımı ve bunun A ile G arasındaki sınıfı.
• Aydınlatma enerjisi tüketimi ve binanın yenilenebilir enerji kullanım oranı.

Belgedeki enerji sınıfı, alıcı ve kiracı açısından ısınma ve soğutma giderleri hakkında fikir veren önemli bir göstergedir. Bu nedenle ilanlarda veya pazarlık sırasında belirtilen enerji sınıfı, sonradan doğabilecek uyuşmazlıklarda da önem kazanır.

Hangi Binalar İçin Zorunludur?

Kural olarak yeni ve mevcut tüm binalar için enerji kimlik belgesi düzenlenir (Yönetmelik m.25/5). Mevcut binalar ve henüz yapı kullanma izni almamış binalar için belge düzenleme süresi, Enerji Verimliliği Kanununun yayımlandığı 2 Mayıs 2007’den itibaren on yıl olarak öngörülmüştü (Yönetmelik geçici m.3). Bu süre 2017’de dolmuştur.

Yönetmelik m.25/9 ise belge düzenlenmesinin zorunlu olmadığı yapıları sayar:

• Devletin güvenliği ve savunması bakımından gizlilik arz eden yapılar ile Millî Savunma Bakanlığı, Sahil Güvenlik Komutanlığı, Jandarma Genel Komutanlığı ve Emniyet Genel Müdürlüğüne ait harekât, eğitim, güvenlik ve savunma amaçlı yapılar.
• İmar mevzuatı gereği ruhsatsız yapılan yapılar.
• Mücavir alan dışında kalan ve yapı inşaat alanı 1.000 metrekareden az olan binalar.

Ruhsatsız yapıların istisnalar arasında sayılması, bu yapıların hukuka uygun hâle geldiği anlamına gelmez. Bu hüküm yalnızca ruhsatsız yapı için enerji kimlik belgesi düzenlenmesinin zorunlu olmadığını ifade eder. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapının imar hukuku bakımından sonuçları ayrıca değerlendirilmelidir.

Satış ve Kiralamada Belge Şartı

Yönetmelik m.25/15’e göre binalar veya bağımsız bölümlere ilişkin alım, satım ve kiraya verme ile ilgili iş ve işlemlerde enerji kimlik belgesi düzenlenmiş olması şartı aranır. Binanın veya bağımsız bölümün satılması veya kiraya verilmesi safhasında mal sahibi, enerji kimlik belgesinin bir suretini alıcıya veya kiracıya verir.

Bu fıkra 2017’de yapılan değişiklikle 1 Ocak 2020 tarihine kadar uygulanmayacak şekilde ertelenmiştir (Yönetmelik geçici m.5). Dolayısıyla 2020’den itibaren satış ve kiralamada belge şartı yürürlüktedir.

Hükmün iki yönü vardır. Birincisi, satış veya kiralama işleminde belgenin düzenlenmiş olması gerekir. İkincisi, mal sahibinin belgenin bir suretini karşı tarafa vermesi gerekir. Yönetmelik, belgeyi verme yükümlülüğünü açıkça mal sahibine yüklemiştir. Kiraya verilen bağımsız bölüm için kiracıya belge verilmesi yükümlülüğü de kiraya veren malike aittir.

Belge Binanın Tamamı İçin Düzenlenir

Yönetmelik m.25/8’e göre enerji kimlik belgesinin binanın tamamı için hazırlanması şarttır. Bu hüküm 2022’de değiştirilmiştir. Bu nedenle apartmanda bir daireyi satan veya kiraya veren malik, kural olarak yalnızca kendi dairesi için değil, binanın tamamı için düzenlenmiş belgenin suretini verecektir.

Belgenin bir nüshası bina sahibi, yöneticisi, yönetim kurulu veya enerji yöneticisince muhafaza edilir; bir nüshası da bina girişinde rahatlıkla görülebilecek bir yerde asılı bulundurulur (m.25/6). Apartmanda belge varsa, satış veya kiralama yapacak malik suretini yöneticiden isteyebilir.

Binada hiç belge yoksa, belgenin çıkarılması bütün binayı ilgilendiren bir iştir. Belge bina bütünü için düzenlendiğinden, masrafının kat malikleri arasında ortak gider olarak paylaştırılması gündeme gelebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20’ye göre kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça ortak yerlerin bakım ve koruma giderlerine ve ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payı oranında katılır. Belge giderinin bu kapsamda değerlendirilip değerlendirilmeyeceği ve nasıl paylaştırılacağı, kat malikleri kurulunda karara bağlanmalıdır. Kat mülkiyetinin genel esasları için kat mülkiyeti nedir yazısına bakılabilir.

Belgeyi Kim Düzenler?

Enerji kimlik belgesi, Bakanlıkça yetkilendirilmiş kuruluşlar adına çalışan enerji kimlik belgesi uzmanı tarafından hazırlanır (Yönetmelik m.25/4). Belge, Bakanlığın BEP-TR adlı yazılımı kullanılarak düzenlenir ve bu yazılıma erişim yetkisi yalnızca yetkili kuruluşlara ve uzmanlara verilir (m.25/13).

Yetkili kuruluşlar Yönetmelik m.26/A’da ayrı ayrı düzenlenmiştir:

• Yeni binalar için: Meslek odasından serbest müşavirlik ve mühendislik hizmetleri belgesi bulunan ve belge düzenleme eğitimini başarıyla tamamlamış personel çalıştıran gerçek veya tüzel kişiler (m.26/A-1).
• Mevcut binalar için: Bina kategorisinde yetkilendirilmiş enerji verimliliği danışmanlık şirketleri (m.26/A-2) ile serbest müşavirlik belgesi, eğitimli personel, etüt proje sertifikalı personel ve kalibre edilmiş ısı görüntüleme cihazı şartlarını sağlayan gerçek veya tüzel kişiler (m.26/A-3).

Belgeyi çıkartacak malik veya yöneticinin, kuruluşun Bakanlıkça yetkilendirilmiş olduğunu ve belgenin BEP-TR üzerinden düzenlendiğini teyit etmesi yerinde olur.

Geçerlilik Süresi ve Yenileme

Enerji kimlik belgesi düzenleme tarihinden itibaren on yıl süreyle geçerlidir (Yönetmelik m.25/2). Belgenin süresi dolmuşsa, satış ve kiralama sırasında geçerli bir belge bulunmadığı kabul edilecektir.

Ayrıca binanın yıllık birincil enerji ihtiyacını değiştiren herhangi bir uygulama yapılması hâlinde belge bir yıl içinde yenilenir (m.25/7). Mantolama, kazan veya ısı pompası değişikliği, pencere yenilemesi ya da güneş enerjisi sistemi kurulması gibi işler bu kapsamda değerlendirilebilir. Yenileme yapılmadığında belge, binanın güncel durumunu yansıtmaz.

Belge Şartları Tablosu

Yeni Binalarda Yapı Kullanma İzni ile İlişkisi

Yeni binalar için enerji kimlik belgesi, yapı kullanma izin belgesi alınması aşamasında ilgili idareye sunulur. Belge düzenlenmeyen binalara ilgili idarelerce yapı kullanma izin belgesi verilmez (Yönetmelik m.25/4). Enerji Verimliliği Kanunu m.7/1-ç de yönetmelik hükümlerine aykırı hareket edilmesi hâlinde yapı kullanma izni verilmeyeceğini düzenler.

Bu nedenle yeni bir konut satın alan kişi için enerji kimlik belgesi, iskân sürecinin de bir parçasıdır. Yapı kullanma izni bulunmayan bir konutta alıcının hakları için iskânı olmayan ev yazısına bakılabilir.

Yönetmelik m.24/A-4’e göre, yapı kullanma izninden sonra yapılan denetimlerde belgenin gerçeğe aykırı düzenlendiği veya binanın belgeye uygun olmadığı tespit edilirse, bina en geç bir yıl içinde projesine ve belgedeki özelliklere uygun hâle getirilir. Bundan binayı inşa eden veya ettiren kişi sorumludur. Bu fıkrada denetimi yapacak idareyi belirten ibarenin yürütmesi, Mevzuat Bilgi Sistemindeki dipnota göre Danıştay Onüçüncü Dairesinin 24.10.2025 tarihli kararıyla durdurulmuştur. Bu düzenleme, belgedeki değerlerle binanın gerçek durumu arasındaki farkın kimin sorumluluğunda olduğunu belirlemede önemlidir.

Belge Yanlışsa Kim Sorumludur?

Yönetmelik m.25/4’e göre enerji kimlik belgesinde yer alan bilgilerden ve bunların doğruluğundan enerji kimlik belgesi uzmanı ve belgeyi düzenleyen yetkili kuruluş sorumludur. Tüzel kişi adına düzenlenen belgelerde, belgeyi düzenleyen gerçek kişi ile kuruluşun sahibi veya yöneticisi müteselsilen sorumludur (m.25/14).

2025 değişiklikleriyle denetim kuralları da güçlendirilmiştir. Belgenin yapı ruhsatına, ruhsat eki projelere ve ısı yalıtım raporuna uygun hazırlanması esastır; mevcut binalarda projeye göre farklı uygulamalar varsa bunlar yerinde tespit edilerek raporlanır (m.26/A-11). Yetkili kuruluş ve uzmanlar Bakanlıkça periyodik olarak ve şikâyet üzerine denetlenebilir (m.26/A-7). Gerçeğe aykırı belge düzenlendiği tespit edilirse, denetim sonuçlanana kadar BEP-TR erişim yetkileri engellenir (m.26/A-10).

Gerçeğe aykırı belge nedeniyle zarar gören alıcı veya kiracı, şikâyet yoluyla Bakanlık denetimini harekete geçirebilir. Uzman ve kuruluşa karşı tazminat talebi ise genel hükümlere göre değerlendirilir ve somut olayda kusur ile zarar arasındaki bağın ispatını gerektirir.

Belge Yoksa veya Verilmezse Ne Olur?

Yönetmelik m.25/15, belge şartını ve suretin verilmesi yükümlülüğünü düzenler; ancak belge verilmeden yapılan satış veya kira sözleşmesinin geçersiz olacağına dair bir hüküm içermez. Enerji Verimliliği Kanunu m.10’daki idari yaptırımlar arasında da satış veya kiralamada belge verilmemesine özgü bir idari para cezası düzenlenmemiştir. Bu nedenle belgenin bulunmaması, tek başına sözleşmenin hükümsüzlüğü sonucunu doğurmaz.

Buna karşılık belge eksikliği veya belgedeki bilgilerle gerçek durum arasındaki fark, özel hukuk bakımından sonuç doğurabilir:

• Satışta: Satıcı, alıcıya herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmamasından sorumludur ve bu ayıpların varlığını bilmese bile sorumluluğu devam eder (TBK m.219). Örneğin ilanda veya pazarlıkta binanın belirli bir enerji sınıfında olduğu bildirilmişse ve bu doğru çıkmazsa, alıcının ayıptan doğan hakları gündeme gelebilir. Ancak satıcı, sözleşmenin kurulduğu sırada alıcının bildiği ayıplardan sorumlu değildir (TBK m.222/1).
• Kirada: Kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve bu durumda bulundurmakla yükümlüdür (TBK m.301). Belgede bildirilen yalıtım veya ısıtma özelliklerinin gerçeği yansıtmaması, somut olaya göre kiralananın ayıplı olup olmadığı tartışmasını doğurabilir.

Ayıp iddialarında bildirim ve süre kuralları önemlidir. Taşınmazlarda ayıp bildirimi için gayrimenkullerde ayıp ihbarı yazısına bakılabilir.

İki Varsayımsal Örnek

Örnek 1: İlanda Belirtilen Enerji Sınıfı

Zeynep Hanım, ilanında “C sınıfı enerji kimlik belgeli, yalıtımlı bina” yazan bir daireyi satın alır. İlk kışta doğal gaz faturalarının beklediğinin çok üzerinde olduğunu görür ve yöneticiden belgenin suretini ister. Belgenin altı yıl önce, mantolama yapılmadan önceki bir projeye göre düzenlendiği ve sınıfın E olduğu ortaya çıkar. Zeynep Hanım, satıcının bildirdiği niteliğin bulunmadığını ileri sürerek TBK m.219’a dayanır ve durumu satıcıya yazılı olarak bildirir.

Sonucu değiştiren olgu: Satıcı, sözleşmeden önce belgenin suretini Zeynep Hanım’a vermiş ve belgede E sınıfı açıkça yazıyor olsaydı, alıcı bu niteliği sözleşme sırasında biliyor sayılacağından TBK m.222/1 gereği satıcının bu konudaki sorumluluğu kural olarak doğmazdı.

Belgeler ve işlevleri:

• İlan metni ve yazışmalar: Satıcının bildirdiği niteliği gösterir.
• Enerji kimlik belgesi sureti: Gerçek enerji sınıfını ve düzenleme tarihini gösterir.
• Tapu senedi ve satış sözleşmesi: Satış tarihini ve tarafları gösterir.
• Fatura kayıtları: Enerji tüketimindeki farkı somutlaştırır.
• Yazılı bildirim: Ayıbın satıcıya süresinde bildirildiğini kanıtlar.

Örnek 2: Kiracının Belge Talebi

Can Bey, bir apartmanda daire kiralarken kiraya verenden enerji kimlik belgesinin suretini ister. Kiraya veren, apartmanda belge olmadığını söyler. Can Bey’in talebi üzerine yönetici konuyu kat malikleri kuruluna taşır ve kurul, bina için belge çıkarılmasına ve masrafın arsa payı oranında paylaştırılmasına karar verir. Belge düzenlendikten sonra suret Can Bey’e verilir.

Sonucu değiştiren olgu: Bina, mücavir alan dışında kalan ve yapı inşaat alanı 1.000 metrekareden az olan bir yapı olsaydı, Yönetmelik m.25/9 gereği belge düzenlenmesi zorunlu olmazdı. Bu durumda kiraya verenin belge sureti verme yükümlülüğü de söz konusu olmazdı.

Belgeler ve işlevleri:

• Kira sözleşmesi: Tarafları ve kiralananı gösterir.
• Kat malikleri kurulu kararı: Belge çıkarılması ve masraf paylaşımı kararını gösterir.
• Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni: Binanın inşaat alanını ve konumunu gösterir.
• Enerji kimlik belgesi sureti: Kiracıya verilmesi gereken belgedir.

Gerekli Belgeler

Sık Yapılan Hatalar

• Apartmandaki tek bir daire için ayrı belge çıkarılabileceğini düşünmek.
• On yıllık geçerlilik süresinin dolduğunu fark etmemek.
• Mantolama veya tesisat yenilemesinden sonra belgeyi bir yıl içinde yenilememek.
• İlanda doğrulanmamış bir enerji sınıfı yazmak.
• Belgeyi yetkisiz bir kişiden almak.
• Belge yoksa sözleşmenin kendiliğinden geçersiz olduğunu düşünmek.

Sık Sorulan Sorular

Ev satarken enerji kimlik belgesi zorunlu mu?

Evet. Yönetmelik m.25/15’e göre satış işlemlerinde enerji kimlik belgesi düzenlenmiş olması şartı aranır ve mal sahibi belgenin bir suretini alıcıya verir. Hüküm 1 Ocak 2020’den beri uygulanmaktadır.

Kiraya verirken de belge gerekir mi?

Evet. Aynı hüküm kiraya verme işlemlerini de kapsar. Mal sahibi belgenin bir suretini kiracıya verir.

Sadece kendi dairem için belge çıkarabilir miyim?

Hayır. Yönetmelik m.25/8’e göre belgenin binanın tamamı için hazırlanması şarttır. Daire maliki, bina için düzenlenmiş belgenin suretini kullanır.

Enerji kimlik belgesi kaç yıl geçerlidir?

Düzenleme tarihinden itibaren on yıl geçerlidir. Binanın enerji ihtiyacını değiştiren bir uygulama yapılırsa belge bir yıl içinde yenilenir.

Belgeyi kim düzenler?

Bakanlıkça yetkilendirilmiş kuruluşlar adına çalışan enerji kimlik belgesi uzmanları, Bakanlığın BEP-TR yazılımını kullanarak düzenler.

Ruhsatsız binaya enerji kimlik belgesi çıkarılır mı?

Yönetmelik m.25/9’a göre imar mevzuatı gereği ruhsatsız yapılan yapılar için belge düzenlenmesi zorunlu değildir. Bu istisna, yapının imar hukuku bakımından durumunu değiştirmez.

Köydeki müstakil evim için belge gerekir mi?

Mücavir alan dışında kalan ve yapı inşaat alanı 1.000 metrekareden az olan binalar için belge zorunlu değildir (5627 sayılı Kanun m.7/1-d; Yönetmelik m.25/9).

Belge vermeden yaptığım satış geçersiz olur mu?

Yönetmelikte belge verilmeden yapılan satışın geçersiz olacağına dair bir hüküm yoktur. Ancak bildirilen enerji sınıfının doğru çıkmaması gibi durumlarda satıcının ayıp sorumluluğu gündeme gelebilir (TBK m.219).

Belgede yanlış bilgi varsa kimi sorumlu tutabilirim?

Belgedeki bilgilerin doğruluğundan uzman ve yetkili kuruluş sorumludur; tüzel kişi adına düzenlenen belgelerde düzenleyen kişi ile kuruluşun sahibi veya yöneticisi müteselsilen sorumludur (m.25/4 ve 25/14). Bakanlığa şikâyet de yapılabilir.

Belgenin masrafını kim öder?

Belge binanın tamamı için düzenlendiğinden, giderin kat malikleri arasında nasıl paylaştırılacağı kat malikleri kurulunda karara bağlanmalıdır. Aksine anlaşma yoksa ortak giderlerde arsa payı oranı esas alınır (KMK m.20).

Mevzuat ve Resmî Kaynaklar

• 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu
• Bakanlığın Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği değişikliklerine ilişkin açıklaması

Sonuç

Enerji kimlik belgesi, 2020’den itibaren satış ve kiralama işlemlerinde aranan, binanın tamamı için düzenlenen ve on yıl geçerli olan bir belgedir. Belgenin bulunmaması sözleşmeyi kendiliğinden geçersiz kılmasa da, belgede veya ilanda bildirilen enerji özelliklerinin gerçeği yansıtmaması satıcı ve kiraya veren için hukuki sorumluluk doğurabilir.

Satış veya kiralama öncesinde belgenin süresinin dolup dolmadığı, yetkili bir kuruluş tarafından düzenlenip düzenlenmediği ve son tadilatlardan sonra yenilenip yenilenmediği kontrol edilmelidir. Taşınmaz satış ve kira uyuşmazlıklarına ilişkin hizmetler için gayrimenkul hukuku avukatı sayfasına, kira alacağına ilişkin sorunlar için kiracım kirayı ödemiyor yazısına, yönetim planına ilişkin konular için yönetim planı nasıl değiştirilir yazısına bakılabilir.

Av. İltan Ekmekçioğlu