Asansöre Kırmızı veya Sarı Etiket Asıldı: Periyodik Kontrol, Süreler ve Bina Sorumlusunun Yükümlülükleri

Binada sürekli kullanılan her asansörün yılda en az bir kez, belediyenin protokol yaptığı A tipi muayene kuruluşunca periyodik kontrolü yapılır. Kontrol sonunda asansöre yeşil (kusursuz), mavi (hafif kusurlu), sarı (kusurlu) veya kırmızı (güvensiz) etiket asılır. Kırmızı etiketli asansör kullandırılamaz ve eksikleri en fazla altmış gün içinde giderilmelidir. Sarı etiketteki eksikler için süre yüz yirmi gündür. Süresinde giderilmeyen eksiklikte asansör belediyece mühürlenir. Kontrolü yaptırmak, bakım sözleşmesi yapmak ve ücretleri ödemek bina sorumlusunun yükümlülüğüdür. Giderler, kat malikleri arasında aksine anlaşma yoksa arsa payı oranında paylaşılır.

Bu yazı; apartman ve site yöneticileri, kat malikleri ve iş yeri sahipleri için asansör periyodik kontrolünün nasıl işlediğini, etiket renklerinin ne anlama geldiğini, sürelerin nasıl hesaplandığını, mühürlenen asansörün nasıl yeniden açılacağını ve masrafların kimde kalacağını açıklar. İçerik genel bilgilendirme amaçlıdır.

Hangi Mevzuat Uygulanır?

Asansörlerin kullanım dönemindeki güvenliği iki temel yönetmelikle düzenlenir:

Giderlerin kat malikleri arasında paylaşımı ise Kat Mülkiyeti Kanunu m.20’ye tabidir.

Bina Sorumlusu Kimdir?

İki yönetmeliğin de merkezinde “bina sorumlusu” vardır. Periyodik Kontrol Yönetmeliği m.4/1-e’ye göre bina sorumlusu; asansörün güvenli kullanımını sağlamak için düzenli olarak bakımını, periyodik kontrolünü ve onarımını yaptırmaktan sorumlu olan kişidir. Bu kişi, kat maliklerinin kendi aralarında seçeceği veya dışarıdan yetki vereceği kişi, kat maliki veya malikleri, kamu binalarında sorumlu yetkili, ticari ve hizmet amaçlı yapılarda ise sorumlu yetkilidir.

Apartmanlarda uygulamada bu görev çoğunlukla yöneticiye düşer. Ancak tanımdan da anlaşıldığı gibi, yönetici yoksa veya görev başkasına verilmemişse sorumluluk kat maliklerinde kalır.

Yeni binalarda ayrı bir kural vardır. İşletme ve Bakım Yönetmeliği m.8/1’e göre, yapı kullanma izni alan ve ilk kez kullanıma açılan binada yasal olarak bina sorumlusu atanana kadar bakım sözleşmesi asansör yaptırıcısı ile asansör firması arasında yapılır. Asansör yaptırıcısı, binada inşaat işini kendi adına yapan veya sözleşmeyle devreden yapı sahibidir (Periyodik Kontrol Yönetmeliği m.4/1-ç).

Periyodik Kontrol Nasıl Yapılır?

Periyodik Kontrol Yönetmeliği m.8/1’e göre binada sürekli olarak kullanılan asansörün periyodik kontrolü, yılda en az bir defa, Bakanlıkça yetkilendirilen ve ilgili idareyle protokol imzalayan A tipi muayene kuruluşuna yaptırılır. İlgili idare belediyedir; belediye sınırları dışında il özel idaresidir. Belediye, kendi bölgesindeki asansörler için bu kuruluşlardan biriyle en az dört yıllık protokol yapar ve bunu kamuoyuna duyurur (m.9). Bu nedenle bina sorumlusu, kontrol kuruluşunu serbestçe seçemez; belediyenin protokol yaptığı kuruluş kontrolü yapar.

Kontrolün yaptırılması yükümlülüğü ilgili idare ile bina sorumlusuna aittir (m.8/4). Bina sorumlusu, asansörün güvenli kullanımını sağlamak üzere yılda en az bir defa periyodik kontrolü yaptırmakla yükümlüdür (m.34/1). Bir sonraki yılın kontrol tarihi, içinde bulunulan yılda yapılan kontrol tarihine göre belirlenir; bina sorumlusu isterse bu tarih öne alınabilir (m.8/3).

Kontrol, asansörün bakımını üstlenen firmanın teknik personelinin nezaretinde yapılır (m.9/11). Bina sorumlusu ile bakım firması arasında bakım sözleşmesi bulunmadığı anlaşılırsa, muayene kuruluşu durumu Bakanlık il müdürlüğüne bildirir. Bakım firmasının TSE Hizmet Yeterlilik Belgesi yoksa veya geçersizse periyodik kontrol yapılmaz (m.9/12).

Asansörde bir kaza olursa, bina sorumlusu periyodik kontrolün tekrarlanmasını sağlar (m.9/16).

Etiket Renkleri ve Süreler

Periyodik Kontrol Yönetmeliği m.11’e göre kontrol sonuçları dört gruba ayrılır ve her gruba farklı renkte bilgi etiketi asılır:

Kırmızı etiketli asansörün takip kontrolü, periyodik kontrol raporunun ilgili idareye, bina sorumlusuna ve asansör firmasına iletildiği tarihten itibaren altmış gün sonra; sarı etiketli asansörünki ise yüz yirmi gün sonra yapılır (m.24/1-2). Süre bitmeden eksikler giderilirse bina sorumlusu erken takip kontrolü isteyebilir; bu durumda takip kontrolü en fazla on iş günü içinde yapılır (m.24/3).

Kırmızı etiketli bir asansör takip kontrolünde sarıya düşebilir. Bu durumda asansörün, periyodik kontrol tarihinden başlayarak yüz yirmi gün içinde mavi veya yeşil seviyeye getirilmesi gerekir. İkinci takip kontrolünde bu sağlanmamışsa asansör belediyece mühürlenerek hizmetten men edilir (m.11/11).

Mavi etiketli asansörde, rapor onay tarihinden itibaren altmış gün içinde bina sorumlusu başvurursa birinci takip kontrolü ücretsiz yapılır (m.11/10).

Kırmızı Etiketin Sonuçları

Kırmızı etiket en ağır sonuçtur. Periyodik Kontrol Yönetmeliği m.11/6’ya göre güvensiz olarak tanımlanan asansörün kullanımına bina sorumlusu izin vermez. Asansörü kilitlemek ve kullanıcıları bilgilendirmek, bu yükümlülüğün doğal sonucudur.

Sorumluluk ağırdır. Güvensiz asansörün altmış günlük süre içinde güvenli hâle getirilmeden kullandırılmasından doğabilecek can ve mal kaybından bina sorumlusu mesuldür (m.11/7). Asansör kazalarında ceza sorumluluğu da gündeme gelebilir; genel güvenliğin taksirle tehlikeye sokulmasına ilişkin suç ayrı bir yazıda incelenmiştir.

Kırmızı etiketli asansöre bakım hizmeti de sunulamaz. İşletme ve Bakım Yönetmeliği m.10/11’e göre asansör kusurlu, hafif kusurlu veya kusursuz hâle getirilene kadar bakım yapılamaz ve bakım firması bu süre için aylık bakım ücreti isteyemez. Bu, asansörün onarımı için ayrı bir iş yapılmasını gerektirir.

Mühürlenen Asansör Nasıl Yeniden Açılır?

Takip kontrolünde eksikliklerin giderilmediği anlaşılırsa, muayene kuruluşu durumu beş iş günü içinde belediyeye bildirir (m.26/3). Belediye, asansörün ana besleme sisteminden elektriğini keserek mühürler ve bir tutanak düzenler (m.11/6, 11/8).

Mühürlü asansörün onarılabilmesi için m.11/9’da öngörülen süreç izlenir:

1. Bina sorumlusu, düzeltme işlemini başlatmak için belediyeye, işlem sonrasındaki takip kontrolü için muayene kuruluşuna başvurur.
2. Belediye, onarım süresince asansörün kullandırılmayacağına dair bina sorumlusundan yazılı taahhüt alır.
3. Mühür bozma tutanağı düzenlenir. Bu tutanakta öngörülen düzeltme süresi kırk beş iş gününü geçemez.
4. Düzeltme süresindeki yükümlülükler, bina sorumlusu ile asansör firması arasında yapılacak sözleşmeyle belirlenir.
5. Eksiklikler giderildikten sonra asansöre yeniden periyodik kontrol yapılır.

Süre sonunda düzeltme yapılmamışsa, asansörün yeniden mühürlenmesi ve gerekirse yeni mühür bozma tutanağı düzenlenmesi yetkisi belediyededir. Mühürü izinsiz bozmak ayrıca ceza hukuku sorunlarına yol açabilir; bu nedenle onarım mutlaka mühür bozma tutanağıyla başlatılmalıdır.

Aylık Bakım ve Bakım Sözleşmesi

Periyodik kontrol yılda bir yapılırken, bakım her ay yapılır. İşletme ve Bakım Yönetmeliği m.4/1-e, bakımı asansör firmasınca periyodik olarak ayda en az bir defa yürütülen işlemler olarak tanımlar.

Bina sorumlusu, asansör firmasıyla bakım sözleşmesi imzalamaktan, bakımı yaptırmaktan ve bakım ücretini ödemekten sorumludur (m.14/1). Bakım firması her bakımda yapılan işlemleri bir bakım föyüyle kayıt altına alır ve bir nüshasını bina sorumlusuna verir. Bina sorumlusu bu föyleri makine dairesinde veya yönetim bürosunda saklar (m.10/2-3).

Bakım firması asansörün can ve mal güvenliği bakımından risk taşıdığını tespit ederse, bina sorumlusunu yazılı olarak bilgilendirir; bina sorumlusu asansörün güvenli hâle getirilmesini sağlamakla yükümlüdür (m.10/4). Bina sorumlusu da herhangi bir tehlikeli durumu bakım firmasına bildirir ve firma müdahale edene kadar gerekli güvenlik tedbirini alır (m.14/3).

Firma ayrıca, binadaki asansör sayısına göre bina sorumlusunun belirleyeceği sayıda kişiye yılda en az bir defa acil durumda kurtarma eğitimi verir (m.10/6). Bina sorumlusu, sözleşmeli firma dışındaki kişilerin asansöre müdahalesine izin vermez (m.10/13).

Bakım sırasındaki ihmallerden doğan yaralanma ve ölümlerde sorumluluk, bakım sözleşmesi yapılan firmadadır (m.10/10).

Eski Asansörlerin Güvenlik Seviyesinin Artırılması

15.8.2004 tarihinden önce monte edilip hâlen kullanılan asansörler “mevcut asansör” sayılır (Periyodik Kontrol Yönetmeliği m.4/1-i). Bu asansörlerin güvenlik seviyesi, TS EN 81-80 standardındaki tehlikeli durumlar esas alınarak değerlendirilir (m.25).

İşletme ve Bakım Yönetmeliği m.16’ya göre mevcut asansörün güvenlik seviyesi, yeni mevzuata göre monte edilmiş bir asansöre yakın eşdeğer seviyeye getirilerek artırılır ve bu sorumluluk bina sorumlusuna aittir. Eski binalarda kırmızı veya sarı etiketin sık görülmesinin nedeni çoğu zaman budur. Bu iyileştirmeler önemli bir maliyet doğurabileceğinden, kat malikleri kurulunda önceden planlanması yararlı olur.

Masrafları Kim Öder?

Periyodik kontrol ücreti, bina sorumlusundan KDV dahil olarak muayene kuruluşunca tahsil edilir (Periyodik Kontrol Yönetmeliği m.23/1). Ücret, Bakanlıkça her yıl ilan edilen taban ve tavan fiyat aralığında belirlenir (m.23/5). Kırmızı veya sarı etiketli asansörün birinci takip kontrolünden ayrıca ücret istenemez (m.24/5).

Kat malikleri arasındaki paylaşımda Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 uygulanır. Buna göre kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine ve ortak tesislerin işletme giderlerine kendi arsa payı oranında katılır. Asansör bakımı, onarımı ve periyodik kontrolü bu kapsamdadır.

Aynı maddenin (c) bendi önemlidir: Kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçerek veya kendi bağımsız bölümünün durumu nedeniyle bunlardan yararlanmaya ihtiyaç olmadığını ileri sürerek gider payını ödemekten kaçınamaz. Bu nedenle zemin kattaki bir malikin “asansörü kullanmıyorum” gerekçesiyle ödemeden kaçınması, kanun hükmü karşısında kural olarak mümkün değildir. Yönetim planında veya kat malikleri arasında farklı bir anlaşma varsa o uygulanır.

Gider payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat malikleri veya yönetici dava açabilir ve icra takibi yapabilir. Geciken ödemelerde aylık yüzde beş gecikme tazminatı öngörülmüştür (KMK m.20/2). Gidere bir kat malikinin kusurlu hareketi sebep olmuşsa, ödeme yapanların ona rücu hakkı vardır (m.20/3). Aidat uyuşmazlıkları için apartman aidatı yazısına bakılabilir.

İdari Yaptırımlar

Periyodik Kontrol Yönetmeliği m.37/2’ye göre yönetmeliğe aykırı hareket eden asansör firmasına, bina sorumlusuna ve ilgili idareye Sanayi ve Teknoloji İl Müdürlüğünce idari para cezası uygulanır. Ancak mavi etiketli asansördeki eksikliklerin giderilmemesi nedeniyle bina sorumlusuna veya kat maliklerine bu ceza uygulanmaz.

İşletme ve Bakım Yönetmeliği m.17/1 de yönetmeliğe aykırı hareket eden asansör firmasına, bina sorumlusuna veya kat maliklerine idari para cezası uygulanacağını öngörür. İdari para cezası, kararın tebliğinden itibaren bir ay içinde ödenir (m.17/6). Uygulanacak güncel tutar, cezanın verildiği tarihte ayrıca kontrol edilmelidir.

İki Varsayımsal Örnek

Örnek 1: Kırmızı etiket ve zemin kat maliki

Sekiz katlı bir apartmanda 1998 yılında monte edilmiş asansöre periyodik kontrolde kırmızı etiket asılır. Yönetici asansörü kilitler ve bakım firmasından teklif alır. Onarımın maliyeti kat malikleri kurulunda arsa payı oranında paylaştırılır. Zemin kattaki kat maliki, asansörü hiç kullanmadığını söyleyerek payını ödemek istemez. Onarım elli gün içinde tamamlanır ve yönetici erken takip kontrolü ister.

Sonucu değiştiren olgu: Yönetim planında zemin kat malikinin asansör giderlerinden muaf olduğuna dair bir hüküm veya kat malikleri arasında yazılı bir anlaşma bulunsaydı, KMK m.20’deki “başka türlü anlaşma olmadıkça” ifadesi gereği o hüküm uygulanırdı. Böyle bir hüküm yoksa, kullanmama gerekçesi tek başına ödemeden kaçınma sebebi değildir.

Belgeler ve işlevleri:

• Periyodik kontrol raporu ve etiket: Güvensizliğin tespitini ve sürenin başlangıcını gösterir.
• Bakım firmasının teklifi ve faturası: Onarım maliyetini ispatlar.
• Kat malikleri kurulu kararı: Gider paylaşımının dayanağını gösterir.
• Yönetim planı: Asansör giderlerine ilişkin özel bir hüküm olup olmadığını gösterir.
• Takip kontrolü başvurusu: Erken kontrol talebinin tarihini gösterir.

Örnek 2: Süresinde onarılmayan sarı etiket ve mühürleme

Bir iş merkezinde asansöre sarı etiket asılır. Yönetim, gerekli parçanın temininde yaşanan gecikme nedeniyle yüz yirmi günlük sürede eksiklikleri gideremez. Takip kontrolünden sonra belediye asansörün elektriğini keserek mühürler. Yönetim, parça geldikten sonra belediyeye başvurur, kullanmama taahhüdü verir ve mühür bozma tutanağı düzenlenir. Onarım otuz iş gününde tamamlanır ve asansöre yeniden periyodik kontrol yapılır.

Sonucu değiştiren olgu: Onarım mühür bozma tutanağında belirtilen ve kırk beş iş gününü geçmeyen süre içinde tamamlanmasaydı, belediye asansörü yeniden mühürleyebilirdi. Mühür tutanaksız bozulup asansör çalıştırılsaydı, ayrıca ceza sorumluluğu ve can güvenliği riski doğardı.

Belgeler ve işlevleri:

• Mühürleme tutanağı: Mühürleme tarihini ve gerekçesini gösterir.
• Belediyeye başvuru ve yazılı taahhüt: Düzeltme sürecinin usulüne uygun başlatıldığını gösterir.
• Mühür bozma tutanağı: Onarım süresini belirler.
• Bakım firmasıyla yapılan sözleşme: Onarım süresindeki yükümlülükleri gösterir.
• Yeni periyodik kontrol raporu: Asansörün yeniden güvenli hâle geldiğini gösterir.

Gerekli Belgeler

Sık Yapılan Hatalar

• Kırmızı etiketli asansörü çalıştırmaya devam etmek: Doğabilecek can ve mal kaybından bina sorumlusu mesuldür.
• Bakım sözleşmesi yapmamak: Sözleşmesiz asansör bakım firması nezaretinde kontrol edilemez ve durum il müdürlüğüne bildirilir.
• Süreleri raporun tebliğinden değil, etiketten saymak: Takip kontrolü süreleri raporun ilgililere iletildiği tarihten işler.
• Mührü tutanaksız bozmak: Onarım mühür bozma tutanağıyla başlatılmalıdır.
• Kullanmadığı gerekçesiyle gider ödememek: KMK m.20 bu gerekçeyi kabul etmez; farklı bir anlaşma yoksa arsa payı oranında ödeme yapılır.

Sık Sorulan Sorular

Asansör periyodik kontrolü ne sıklıkla yapılır?

Yılda en az bir defa, belediyenin protokol yaptığı A tipi muayene kuruluşunca yapılır.

Kontrol kuruluşunu biz seçebilir miyiz?

Hayır. Kontrolü, ilgili belediyenin protokol imzaladığı A tipi muayene kuruluşu yapar.

Kırmızı etiket ne demektir?

Asansör güvensizdir ve kullandırılamaz. Eksiklikler en fazla altmış gün içinde giderilmelidir.

Sarı etiket asıldıysa asansör kullanılabilir mi?

Sarı etiketli asansörün kullanımı yönetmelikte doğrudan yasaklanmamıştır. Ancak eksikler yüz yirmi gün içinde giderilmezse kullanım yasaklanır ve asansör mühürlenir.

Mavi etiket için ceza var mı?

Mavi etiketteki eksikler bir sonraki kontrole kadar giderilmelidir. Bu eksikliklerin giderilmemesi nedeniyle bina sorumlusuna idari para cezası uygulanmaz.

Takip kontrolü ücretli mi?

Kırmızı veya sarı etiketli asansörün birinci takip kontrolünden ayrıca ücret alınamaz. Sonraki takip kontrollerinin ücreti protokole göre belirlenir.

Mühürlenen asansör nasıl açılır?

Belediyeye başvurulur, kullanmama taahhüdü verilir ve en fazla kırk beş iş günlük süre içeren mühür bozma tutanağı düzenlenir. Onarımdan sonra yeniden periyodik kontrol yapılır.

Zemin kattaki kat maliki asansör giderini ödemek zorunda mı?

Başka türlü bir anlaşma yoksa evet. KMK m.20’ye göre kullanmama gerekçesiyle gider payından kaçınılamaz.

Asansör kazasında kim sorumlu?

Duruma göre bina sorumlusu, bakım firması veya başkaları sorumlu olabilir. Güvensiz asansörün kullandırılmasında bina sorumlusu, bakım sırasındaki ihmallerde bakım firması sorumludur.

Yeni binada bakım sözleşmesini kim yapar?

Bina sorumlusu atanana kadar asansör yaptırıcısı, yani yapı sahibi veya müteahhit bakım sözleşmesi yapar.

Mevzuat ve Resmî Kaynaklar

• Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı, Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu

Sonuç

Asansör periyodik kontrolü, apartman ve site yönetiminin en somut güvenlik yükümlülüklerinden biridir. Yönetmelikler; kontrolün yılda en az bir kez yapılmasını, etiket rengine göre altmış veya yüz yirmi günlük sürelerde eksiklerin giderilmesini ve süre aşılırsa asansörün mühürlenmesini öngörür. Bina sorumlusu, hem kontrolü ve bakımı yaptırmak hem de güvensiz asansörün kullanılmasını engellemekle yükümlüdür.

Kat malikleri açısından ise asansör giderleri, aksine anlaşma yoksa arsa payı oranında paylaşılır ve kullanmama gerekçesi ödemeden kaçınma sebebi değildir. Rapor, bakım föyü ve kurul kararlarını düzenli saklamak, hem idari yaptırım hem de hukuki uyuşmazlık riskini azaltır.

Ortak yerlerin kullanımına ilişkin uyuşmazlıklar için ortak yerlerin engellenmesi ve kat mülkiyeti nedir yazılarına, site yönetimine ilişkin hizmetler için site yönetimi ve kat mülkiyeti avukatı sayfasına, taşınmazlara ilişkin diğer uyuşmazlıklar için gayrimenkul hukuku avukatı sayfasına bakılabilir.

Av. İltan Ekmekçioğlu