Devre Mülk Dolandırıcılığı: Savcılık Şikâyeti ve Para İadesi

Devre mülk vaadiyle ödeme yaptım: İlk olarak neyi belirlemeliyim?

Devre mülk satışı sırasında “tapunuz hazır”, “tesisi her yıl bu tarihte kullanabilirsiniz” veya “istediğinizde şirket geri alır” denildiği hâlde tapu verilmemiş, tesis tamamlanmamış ya da kullanım engellenmiş olabilir. Bu durumda ilk soru yalnızca paranın nasıl geri alınacağı değildir. Satış sırasında hileli bir plan mı vardı, yoksa sonradan doğan bir sözleşme ihlali mi söz konusu? Bu ayrım, savcılık şikâyetinin içeriğini ve para iadesi için başvurulacak mercii değiştirir.

Sözleşmenin adı tek başına belirleyici değildir. Gerçekte tapuya tescil edilen bir devre mülk hakkı mı vaat edilmiştir, yoksa tapu devri olmaksızın belirli dönemlerde konaklama imkânı sağlayan şahsi hakka dayalı devre tatil mi satılmıştır? Tapu kaydı, sözleşme, satış broşürü ve ödeme belgesi birlikte incelenmelidir. Satışın kimin adına yapıldığı ve bedelin hangi hesaba gönderildiği de uyuşmazlığın taraflarını gösterir.

Kısa cevap: Hile şüphesi varsa delilleri koruyarak Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulabilir. Para iadesi için ise cayma, geçersizlik veya sözleşmeye aykırılığa dayalı tüketici başvurusu ayrıca değerlendirilir. Savcılığa şikâyet etmek, tek başına ödenen bedelin derhâl iadesini sağlamaz.

Devre mülk dolandırıcılığı ile sözleşmeye aykırılık nasıl ayrılır?

TCK m. 157 anlamında dolandırıcılık için hileli davranışla kişinin aldatılması, bu aldatma sonucunda onun veya başkasının zararına failin ya da üçüncü kişinin yarar elde etmesi gerekir. Nitelikli hâller bakımından TCK m. 158 ayrıca incelenir. Her teslim gecikmesi, eksik hizmet veya aidat uyuşmazlığı ceza hukuku anlamında dolandırıcılık değildir.

Şu olgular, satış anındaki hile şüphesini araştırmayı gerektirebilir:

1. Satıcının devre mülk hakkını devretme yetkisi olmadığı hâlde tapu devri yapılacağını söylemesi.
2. Henüz mevcut olmayan, başka bir taşınmaza ait olan veya satışa konu edilemeyen bağımsız bölümün pazarlanması.
3. Sahte tapu örneği, gerçeğe aykırı tesis ruhsatı veya uydurma resmî onay kullanılması.
4. Satış ekibinin gerçekte bulunmayan “kesin geri alım” veya “garantili kira geliri” vaadini yazılı belgelerle çelişecek biçimde sistematik olarak sunması.
5. Bedelin şirkete değil, bağlantısı açıklanmayan bir kişinin hesabına aktarılmasının istenmesi ve sonrasında muhatapların kaybolması.

Bunlar otomatik suç tespiti değildir. Örneğin şirket başlangıçta faal olup sonradan mali güçlük nedeniyle hizmeti yerine getirememişse, başlangıçtaki hilenin ayrıca ispatı gerekir. Buna karşılık sözleşmenin bir yerinde “devir garantisi verilmez” yazması da tüketiciye sunulan yanıltıcı reklam ve satış görüşmesini kendiliğinden önemsiz kılmaz. Satış anındaki beyan, gerçeğe aykırılık, aldatma ve ödeme arasındaki neden bağı somut delillerle kurulmalıdır.

Nitelikli dolandırıcılık her devre mülk satışında uygulanır mı?

Hayır. İnternet ilanı verilmesi veya ödemenin banka üzerinden geçmesi, tek başına TCK m. 158’deki nitelikli hâlin oluştuğu anlamına gelmez. Bilişim sisteminin ya da banka/kredi kurumunun hileli faaliyette hangi işlevi gördüğü incelenir. Şirket faaliyetinin kullanılması, kamu kurumu izlenimi yaratılması veya başka bir nitelikli hâl iddiası varsa da olayın ilgili bentle somut bağlantısı gösterilmelidir. Savcılığa sunulacak dilekçede, hukuki nitelendirmeden önce maddi olay kronolojik olarak anlatılmalıdır.

Satış sırasında hangi belgeleri istemeliyim?

Devre mülk iddiasında sözleşmenin biçimi ile tapu sicilindeki durum arasında fark olabilir. Sözleşme öncesi verilen ön bilgilendirme formu, sözleşmenin tüm ekleri, tesisin açık adresi, ada ve parsel bilgileri, satış yetkisi, tapu kaydı ve devre dönemi karşılaştırılmalıdır. Sadece üzerinde “tapu garantisi” yazan broşür, tapuda bir hak tesis edildiğini göstermez.

Ticaret Bakanlığı, ön ödemeli devre mülk ve şahsi hakka konu devre tatil satışlarının yasaklandığını; satışın tamamlanmış ve işletilmeye hazır tesisle ilgili olması gerektiğini açıklamaktadır. Ayrıca devre tatile konu mal üzerinde ayni hakkı bulunmayanların bu tür satış yapamayacağına dikkat çekmektedir. Bu nedenle “tesisi iki yıl sonra teslim edeceğiz, bugün peşinat ödeyin” önerisi özellikle incelenmelidir. 2022 öncesi sözleşmelerin geçerliliği ve geçiş hukuku, işlemin tarihine göre ayrıca değerlendirilir. Ticaret Bakanlığı açıklaması.

Şahsi hakka dayalı, tapu devri içermeyen devre tatil sözleşmeleri için azami on yıllık süre düzenlemesi bulunur. Bu sınırın tapuya dayalı devre mülke aynı şekilde uygulandığı varsayılmamalıdır. Ticaret Bakanlığı, satış ve pazarlama uyarıları.

Devre mülk sözleşmesinden 14 gün içinde nasıl cayılır?

6502 sayılı Kanun’un devre tatil hükümleri kapsamında tüketicinin, kural olarak 14 gün içinde gerekçe göstermeden ve cayma cezası ödemeden sözleşmeden cayma hakkı vardır. Sözleşmenin tesis içinde imzalanması bu hakkı ortadan kaldırmaz. Satıcı veya sağlayıcı, cayma süresi dolmadan tüketiciden ödeme ya da onu borç altına sokan belge talep edemez. Cayma süresi ve başlangıcı için sözleşmenin kurulma, teslim ve bilgilendirme kayıtları somut olayda incelenmelidir. Ticaret Bakanlığı tüketici bilgi rehberi.

Bildirim şekli önemlidir: Taşınmaz mülkiyetinin devredildiği, tapuya tescile konu satışlarda cayma bildirimi noterlik aracılığıyla yapılmalıdır. Tapu devri içermeyen diğer satışlarda yazılı bildirim veya kalıcı veri saklayıcısı kullanılabilir. Uyuşmazlığın tapuya dayalı niteliği belirsizse sürenin kaçırılmaması ve ispat sorunu yaşanmaması için bildirimin biçimi dosyaya özgü olarak belirlenmelidir. Sözlü görüşme veya satış temsilcisine telefon etme, güvenilir bir cayma kaydı oluşturmaz. Ticaret Bakanlığı tüketici bilgi rehberi.

Cayma bildiriminde sözleşme tarihi, tarafların unvanı, tesis ve bağımsız bölüm bilgileri, ödenen bedeller ve açık cayma iradesi yer almalıdır. Noter tebliğ belgesi veya yazılı bildirimin ulaştığını gösteren kayıt muhafaza edilmelidir. Cayma hakkının nasıl işletildiği ve iade süresi, işlemin türü ile uygulanacak mevzuata göre belirlenir; satıcının “işlem masrafı” başlığıyla tek taraflı kesinti yapması ayrıca incelenmelidir.

On dört gün geçtiyse tüm haklar kaybolur mu?

Hayır. Sürenin geçmesi, her durumda sözleşmenin geçerli olduğu veya ödemenin artık istenemeyeceği anlamına gelmez. Ön bilgilendirme eksikliği, şekle aykırılık, yetkisiz satış, hile, tesisin kullanılamaması, vaat edilen tapu hakkının hiç tesis edilmemesi ve haksız şartlar ayrı hukuki dayanaklardır. Hangi hakka ne zaman başvurulacağı, sözleşme ve ihlalin tarihine göre incelenmelidir. Önce kanuni cayma süresinin gerçekten başlayıp başlamadığı belirlenir; ardından iade ve tazminat taleplerinin zamanaşımı ayrıca hesaplanır.

Savcılığa devre mülk dolandırıcılığı şikâyeti nasıl yapılır?

Şikâyet dilekçesi Cumhuriyet başsavcılığına veya kolluğa verilebilir. Failin açık kimliği bilinmiyorsa mevcut şirket, temsilci, telefon, hesap ve işlem bilgileri yazılarak kimlik tespiti istenebilir. Dilekçede “beni dolandırdılar” sonucuyla yetinmek yerine aşağıdaki sıralama kullanılmalıdır:

1. İlk reklamın veya telefon aramasının tarihi ve kullanılan vaatler.
2. Görüşmenin nerede, kimlerle ve hangi araçla yapıldığı.
3. Hangi belgenin ne zaman imzalandığı; tüketiciye örnek verilip verilmediği.
4. Ödemelerin tarihi, tutarı, dekont açıklaması ve alıcı hesabı.
5. Vaat edilen tapu veya kullanım hakkıyla fiilen teslim edilenin farkı.
6. İade talebinden sonra verilen cevaplar ve ulaşılamayan muhataplar.
7. Hangi üçüncü kişi veya kurum kayıtlarının toplanmasının istendiği.

Savcılıktan şirket ve temsil yetkisi kayıtlarının, tapu ve takyidat bilgilerinin, banka hesap hareketlerinin, ödeme yapılan hesabın gerçek tasarruf sahibinin, satış ofisindeki kamera kayıtlarının ve benzer yöntemli diğer olaylarla bağlantının araştırılması talep edilebilir. Her belge bakımından kaynağı ve elde edilme yöntemi belirtilmelidir. Telefon konuşmasını hukuka aykırı biçimde kaydetme gibi girişimlerle yeni bir hukuki sorun yaratılmamalıdır.

Ceza süreci para iadesinin yerine geçmez. Soruşturma sonucunda kovuşturmaya yer olmadığına karar verilmesi de tek başına sözleşmeye dayalı iade talebinin reddini gerektirmez. Ceza dosyası ile tüketici uyuşmazlığı farklı koşullara göre incelenir.

Para iadesi için hangi yol izlenir?

İade talebinin dayanağı açıkça seçilmelidir: süresinde cayma, sözleşmenin geçersizliği, hile veya ayıplı/hiç sunulmayan hizmet nedeniyle sözleşmesel haklar. Bedel, aidat, kredi masrafı ve başka zarar kalemleri ayrı ayrı belgelenir. Ödemenin şirkete mi yoksa gerçek kişiye mi yapıldığı iade talebinin doğru kişiye yöneltilmesi bakımından kritiktir.

2026 yılında 186.000 TL’nin altındaki tüketici uyuşmazlıklarında tüketici hakem heyetine başvuru zorunludur. 186.000 TL ve üzerindeki uyuşmazlıklarda hakem heyetine başvurulamaz; kural olarak 6502 sayılı Kanun m. 73/A’daki dava şartı arabuluculuk ve ardından tüketici mahkemesi yolu değerlendirilir. Tüketici mahkemesi olmayan yerde asliye hukuk mahkemesi tüketici mahkemesi sıfatıyla görev yapar. Başvuru değerinin belirlenmesinde taleplerin niteliği ve toplamı incelenmelidir. Ticaret Bakanlığı, 2026 hakem heyeti sınırı ve başvuru yolu.

Tapuya tescil edilmiş bir hakkın devri veya terkini isteniyorsa, yalnız parasal iade talebiyle yetinilemez. Tapu kaydı, talep sonucu ve taraf teşkili ayrıca ele alınmalıdır. İhtiyati tedbir veya geçici koruma gerekip gerekmediği de malvarlığının elden çıkarılma riski üzerinden değerlendirilir. Kredi kartıyla ödemede bankaya harcama itirazı, krediyle ödeme yapıldığında kredi sözleşmesinin satışla bağlantısı ve taksit yükümlülüğü ayrıca araştırılır; bankaya bildirim yapmak satış sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.

Devre mülk dosyasında somut delil kontrol listesi

Ekran görüntüsü alınırken tarih, internet adresi, profil adı ve görüşmenin öncesi ile sonrası korunmalıdır. Özgün dosyaların üzerine yazılmamalı; mümkünse teslim ve erişim tarihleri bir kronolojide tutulmalıdır. Tapudaki kayıt ve bağımsız bölüm numarası, satış temsilcisinin sözlü tarifine göre değil resmî kayıt üzerinden doğrulanmalıdır.

Yargıtay’ın bu senaryoya bakışı: Bir olayda radyo reklamındaki bir soruya cevap veren kişiye “Kuşadası’nda tatil kazandınız” denmiş ve tatil için “cüzi bir miktar” çekileceği söylenerek kart bilgileri alınmıştı. Otelin gerçekte var olmadığı ortaya çıkmıştı. Yargıtay, sanığın mağdurun “iradesini fesada uğratarak elde ettiği kredi kartı bilgilerini kullanıp rızası dışında sanal pos ile çekim işlemi yapmak suretiyle” kart kötüye kullanma suçunu işlediğini kabul etmiş ve mahkûmiyeti onamıştır Yargıtay 8. CD 2021/9241 E., 2023/8761 K.. Tam metinden doğrulandı. Karardan çıkan önemli sonuç şudur: Bu tür olaylarda suç vasfı her zaman dolandırıcılık değildir. Kart bilgileri kullanılmışsa TCK m.245 gündeme gelir.

Zararın giderilmesi (etkin pişmanlık, TCK m.168): Failin zararı kovuşturma başlamadan önce tamamen gidermesi hâlinde ceza üçte ikiye kadar, kovuşturma başladıktan sonra ama hükümden önce gidermesi hâlinde yarıya kadar indirilir. Zarar kısmen giderilirse bu indirim için ayrıca mağdurun rızası aranır (m.168/4). TCK m.245/5’e göre bu hükümler kart kötüye kullanma suçunda da uygulanır.

İki kısa örnek

Örnek 1: Satış temsilcisi, tamamlanmamış bir tesis için tüketiciye “devre mülk tapusu yarın çıkacak” diyerek bedeli kendi hesabına alır. Tapu kayıtlarında şirketin devredebileceği bir hak bulunmaz. Başlangıçtaki vaat, yetki ve hesap hareketleri birlikte araştırılarak dolandırıcılık şikâyeti yapılabilir; bedel iadesi için ayrıca tüketici yolu izlenir.

Örnek 2: Tüketici tapu devri içermeyen devre tatil sözleşmesini imzalar, ertesi gün cayma bildirimini ispatlanabilir yazılı yoldan iletir. Şirket “tesis içinde imzaladınız, cayamazsınız” diyerek iadeyi reddeder. Tesis içinde imza atılmış olması cayma hakkını kaldırmaz; tüketici, bildirim ve ödeme belgeleriyle iade yoluna başvurabilir. Ticaret Bakanlığı rehberi.

Sık sorulan sorular

Devre mülk satış temsilcisine nakit ödeme yaptım; şikâyet edebilir miyim?

Evet. Dekontun bulunmaması ispatı zorlaştırır fakat imkânsız kılmaz. Makbuz, mesajlaşma, teslim anındaki tanık, şirket kayıtları ve kamera görüntüleri birlikte değerlendirilir. Dilekçede ödemenin yeri, saati ve kime verildiği ayrıntılı yazılmalıdır.

Şirket “cayma süresi geçti” diyorsa savcılığa başvurabilir miyim?

Evet, cayma süresinin geçmesi başlangıçtaki hile iddiasını ortadan kaldırmaz. Ancak yalnız sözleşmeden cayma süresinin kaçırılması suçun oluştuğunu da göstermez. Ceza şikâyeti ile tüketici hukukundaki diğer iade sebepleri ayrı incelenir.

Tapu verilmediyse sözleşme kendiliğinden hükümsüz mü?

Sözleşmenin vaat ettiği hakkın türü ve uyulması gereken şekil belirlenmeden kesin sonuç söylenemez. Tapuya dayalı hak vaadi, fiilî devre tatil hizmeti ve imzalanmış belge farklı sonuçlar doğurabilir. Tapu sicili ve sözleşmenin bütünü incelenmelidir.

Savcılık şikâyeti üzerine banka hesabı hemen bloke edilir mi?

Hayır. Elkoyma veya hesap işlemlerine ilişkin karar, ilgili koruma tedbirinin kanuni şartlarına ve yetkili makamın değerlendirmesine bağlıdır. Şikâyette hesap bilgileriyle birlikte paranın hızla aktarılma riskini somutlaştırmak önemlidir.

Sonuç

Devre mülk dolandırıcılığı iddiasında en etkili ilk adım, satış tarihindeki vaatleri, gerçek tapu durumunu, ödeme zincirini ve cayma bildirimini tek dosyada birleştirmektir. Hileyi gösterebilecek olgular varsa savcılık başvurusu yapılır. Para iadesi için ise sözleşmenin türüne, caymanın şekline, talep tutarına ve tapudaki hakka göre tüketici hukuku yolu ayrıca kurulur. Soruşturma ile iade talebi birbirinin alternatifi değildir.

İlgili site içi içerikler

• Dolandırıcılık suçunun unsurları, TCK 157
• Kapora dolandırıcılığında delil ve para iadesi
• Savcılığa ihbar ve şikâyet, CMK 158

Resmî kaynaklar

1. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, özellikle m. 50 ve m. 73/A.
2. Ticaret Bakanlığı, devre tatil ve devre mülk sözleşmeleri bilgi rehberi.
3. Ticaret Bakanlığı, satış ve pazarlama uyarıları, 2 Haziran 2026.
4. Ticaret Bakanlığı, 2026 tüketici hakem heyeti sınırı.
5. 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu, m. 157 ve m. 158.

SEO etiketleri: devre mülk dolandırıcılığı; devre mülk savcılık şikâyeti; devre mülk para iadesi; devre tatil cayma;  devre mülk sözleşmesi iptali.

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Sözleşme, tapu kaydı, ön bilgilendirme formu, satış vaatleri, ödeme belgeleri ve bildirim kayıtları incelenmeden somut uyuşmazlık hakkında kesin değerlendirme yapılamaz.