Evimi Çok Ucuza Sattım Gabin Nedeniyle Tapu Geri Alınabilir mi?

Evinizi, arsanızı veya işyerinizi değerinin çok altında satmış olmanız, tek başına tapunun geri alınmasını sağlamaz. Ancak alıcı, zor durumda kalmanızdan, düşüncesizliğinizden veya deneyimsizliğinizden yararlanarak karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlık oluşturmuşsa Türk Borçlar Kanunu’nun 28. maddesindeki aşırı yararlanma, diğer adıyla gabin gündeme gelebilir.

Koşulları oluştuğunda sözleşmeyle bağlı olmadığınızı bildirerek verdiğiniz taşınmazın geri verilmesini veya sözleşmeyi koruyarak oransızlığın giderilmesini isteyebilirsiniz. Tapu devredilmiş ve alıcı geri vermeyi kabul etmiyorsa, mülkiyetin yeniden kazanılması için uygun dava yoluna başvurulması gerekir.

Bu uyuşmazlıklarda üç konu birlikte incelenir: satış tarihindeki gerçek değer, düşük bedeli kabul etmenize yol açan durum ve alıcının bu durumdan yararlanıp yararlanmadığı. Bir yıllık hak kullanma süresi ve sözleşmeden başlayan beş yıllık üst sınır da ayrıca değerlendirilmelidir.

Gabin Nedir? Taşınmaz Satışında Ne Anlama Gelir?

Gabin, kanundaki adıyla aşırı yararlanma, bir tarafın içinde bulunduğu belirli zayıflıklardan yararlanılarak sözleşmede açık bir ekonomik dengesizlik oluşturulmasıdır.

Taşınmaz satışında bu durum, malikin zor koşulları nedeniyle gerçek değere göre belirgin biçimde düşük bir bedeli kabul etmesi ve alıcının bu koşullardan yararlanması şeklinde ortaya çıkabilir.

Ancak hukuk, her kötü pazarlığı veya sonradan pişman olunan satışı geçersiz kabul etmez. Taraflar, kural olarak satış bedelini belirleyebilir. Gabin bakımından fiyat farkının yanında kanunun aradığı diğer unsurlar da bulunmalıdır.

TBK m.28, zarar görene yalnız sözleşmeden kurtulma imkânı tanımaz. Sözleşmeye bağlı kalarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini isteme seçeneği de sunar. Hangi seçeneğin kullanılacağı, kişinin ihtiyacı ve dosyanın koşullarıyla birlikte belirlenmelidir.

İşlemde gerçekte bir satış bedeli kararlaştırılmamışsa, önce devir türünü açıklığa kavuşturmak için bağışlanan evin geri alınması rehberindeki satış ve bağış ayrımını inceleyebilirsiniz.

Gabin Nedeniyle Tapu İptali İçin Hangi Şartlar Aranır?

Taşınmaz satışında aşırı yararlanma değerlendirmesi üç temel unsur etrafında yapılır.

Satış bedeliyle taşınmazın değeri arasında açık oransızlık

Öncelikle tarafların karşılıklı edimleri arasında açık bir dengesizlik bulunmalıdır. Satıcının verdiği taşınmaz ile karşılığında elde ettiği ekonomik değer karşılaştırılır.

Burada yalnız tapu senedinde yazılı rakama bakılması yeterli olmayabilir. Gerçekte ödenen para, üstlenilen borçlar ve işlem kapsamında sağlanan diğer karşılıklar da araştırılmalıdır.

Karşılaştırmanın sözleşmenin kurulduğu zamandaki koşullara dayanması önemlidir. Satıştan sonra çevrede fiyatların yükselmesi, başlangıçta gabin bulunduğunu tek başına göstermez.

Zor durumda kalma, düşüncesizlik veya deneyimsizlik

Kanunda belirtilen durumlardan birinin mevcut olması gerekir. Satıcının acil nakit ihtiyacı, olayın sonuçlarını değerlendirmesini etkileyen koşulları veya işlem konusundaki deneyimsizliği somutlaştırılmalıdır.

“Ekonomik durumum iyi değildi” demekle yetinilmemelidir. Hangi borcun ne zaman ödenmesi gerektiği, satışa neden ihtiyaç duyulduğu ve kararın hangi koşullarda verildiği açıklanmalıdır.

Alıcının bu durumdan yararlanması

Alıcının düşük fiyat önermesi tek başına yeterli değildir. Açık oransızlığın, satıcının kanunda belirtilen durumundan yararlanılması suretiyle ortaya çıkması gerekir.

Bu bağlantı; pazarlık süreci, yazışmalar, tarafların ilişkisi, ödeme takvimi ve diğer delillerle değerlendirilebilir. Davanın yalnız bilirkişinin belirlediği değer farkına dayandırılması bu nedenle eksik kalabilir.

Borçlarım Nedeniyle Acilen Ev Satmam Gabin Sayılır mı?

Borç baskısı, zor durumda kalmanın değerlendirilmesinde önem taşıyabilir. Ancak borçlu olmak veya hızlı satış istemek her olayda gabin bulunduğu anlamına gelmez.

Öncelikle ekonomik baskının niteliği araştırılır. Yaklaşan ödeme tarihi, icra işlemleri, haciz riski, işletmenin devamını etkileyen yükümlülükler veya zorunlu giderler farklı ağırlıkta olabilir.

Ardından alıcının bu koşulları bilip bilmediği ve açık oransızlığı oluşturmak için bunlardan yararlanıp yararlanmadığı incelenir.

Satıcının daha hızlı ödeme karşılığında belirli bir indirim yapmasıyla, ağır sıkışıklığının kullanılarak taşınmazın belirgin biçimde düşük bedelle alınması aynı değildir. İşlemin neden ve nasıl kurulduğu belirleyicidir.

Banka ihtarları, icra dosyası kayıtları, ödeme görüşmeleri ve satış öncesi mesajlar olayın zaman çizelgesini ortaya koyabilir. Sonradan hazırlanan genel bir borç listesi, satış tarihindeki baskıyı göstermekte tek başına yeterli olmayabilir.

Değerinin Altında Satışta Sabit Bir Yüzde Sınırı Var mı?

TBK m.28, taşınmazın belirli bir yüzde altında satılması hâlinde otomatik olarak gabin oluşacağını düzenlemez.

Bu nedenle “yarı fiyatına satılan her ev geri alınır” veya “şu oranın altındaki fark önemsizdir” şeklinde kesin bir formül kullanılamaz. Taşınmazın özellikleri, satış tarihindeki piyasa ve işlemin bütün ekonomik koşulları değerlendirilir.

Değeri etkileyebilecek unsurlar arasında imar durumu, bina niteliği, kullanım sorunları, mevcut haklar, paylı mülkiyet ve fiziksel durum bulunabilir.

Aynı mahalledeki iki taşınmazın ilan fiyatlarının karşılaştırılması tek başına güvenilir sonuç vermeyebilir. İlan bedeliyle gerçekleşmiş satış bedeli de aynı değildir.

Açık oransızlık teknik incelemeyle desteklense bile, zor durum veya diğer kişisel unsur ile bundan yararlanma ayrıca ortaya konulmalıdır.

Tapuda Düşük Bedel Yazılması Gabini İspatlar mı?

Hayır. Tapuda gösterilen bedelin düşük olması önemli bir inceleme konusu olabilir; fakat gerçekten ne kadar karşılık verildiği ayrıca araştırılmalıdır.

Alıcı, tapudaki rakam dışında banka ödemesi yaptığını, satıcının borcunu ödediğini veya başka bir edim üstlendiğini ileri sürebilir. Satıcı da bu açıklamaların gerçeği yansıtmadığını savunabilir.

Bu nedenle resmî senet; banka hareketleri, ödeme belgeleri, sözleşmeler ve tarafların açıklamalarıyla birlikte değerlendirilmelidir.

Gerçek bedelin tapuda farklı gösterilmiş olması ayrıca mali sonuçlar doğurabilir. Böyle bir kayda dayanılarak dava hazırlanmadan önce gerçek işlem tutarı dürüst ve tutarlı biçimde belirlenmelidir.

Satıcı, fiilen aldığı parayı yok sayarak bütün hesabı yalnız tapu senedindeki bedel üzerinden kurmamalıdır. Alıcı da belgesiz biçimde ileri sürdüğü her ödemenin kabul edileceğini varsaymamalıdır.

Evi Geri Almak mı, Bedel Farkını İstemek mi?

TBK m.28, olayın özelliklerine göre iki farklı hukuki yol öngörür.

Bu seçenekler rastgele veya çelişkili biçimde kullanılmamalıdır. Yapılacak bildirimin ve açılacak davanın aynı hukuki amacı izlemesi önemlidir.

Taşınmazın kişisel kullanım, aile hayatı veya ticari faaliyet bakımından özel önemi varsa geri kazanma ihtiyacı öne çıkabilir. Başka olaylarda ise satışın korunması ve ekonomik dengenin düzeltilmesi daha uygun olabilir.

Her iki durumda da sonuç, taşınmazın bugünkü değerinin tamamının ayrıca ödeneceği şeklinde düşünülmemelidir. Talebin kapsamı seçilen hukuki yola göre kurulmalıdır.

Tapuyu Geri İstersem Aldığım Satış Bedelini İade Eder miyim?

Taşınmazı geri istemek, alınan satış bedelinin de satıcıda kalacağı anlamına gelmez. Sözleşmeyle bağlı olunmadığı ileri sürülerek verilenlerin geri alınması amaçlanıyorsa karşılıklı iade ilişkisi gündeme gelir.

Bu aşamada gerçekten ödenen bedel, satıcı hesabına kapatılan borçlar ve diğer edimler belirlenmelidir.

Kullanım, gelir, masraf ve faiz talepleri varsa bunlar da ayrı hukuki koşullarıyla incelenir. Satıcı yalnız tapunun geri verilmesini düşünürken iade yükümlülüğünü hesaba katmazsa, davanın ekonomik sonuçlarını eksik değerlendirmiş olur.

Alınan para harcanmışsa bu durum hukuki incelemeyi gereksiz kılmaz. Ancak dava stratejisi ve olası iadenin nasıl karşılanacağı bakımından başlangıçta açıkça değerlendirilmelidir.

Aynı ekonomik zarar için hem taşınmazın tamamını hem de onun değerini ikinci kez elde etmeye yönelik mükerrer talepler kurulamaz.

Gabin Davasında Bir Yıllık Süre Ne Zaman Başlar?

TBK m.28, bir yıllık süreyi bütün durumlarda aynı tarihten başlatmaz.

Özellikle borç nedeniyle yapılan satışlarda “satışın üzerinden henüz beş yıl geçmedi” düşüncesiyle beklemek tehlikelidir. Bir yıllık süre daha önce dolmuş olabilir.

Aynı şekilde süre her durumda taşınmazın gerçek değerinin öğrenildiği tarihten başlamaz. Kanunun hangi koşula hangi başlangıcı bağladığı ayrı değerlendirilmelidir.

Bu tarihler çoğu dosyada uyuşmazlık konusu olabilir. Borcun kapanması, ödeme baskısının kalkması, yeni finansman sağlanması veya kişisel durumun öğrenilmesine ilişkin belgeler önem taşıyabilir. Somut süre hesabı yapılmadan dava hazırlığının ertelenmemesi gerekir.

Beş yıllık süre bir yıllık süreye eklenir mi?

Hayır. Beş yıl, bir yıllık süre bittikten sonra başlayan ek bir dönem değildir.

Kanun, hakkın her hâlde sözleşmenin kurulduğu tarihten başlayarak beş yıl içinde kullanılmasını öngörür. Bir yıllık süre ile bu üst sınır birlikte ele alınmalıdır.

Noter ihtarı göndermek yeterli olur mu?

Kanun, sözleşmeyle bağlı olunmadığının bildirilmesine ve diğer hakların kullanılmasına sonuç bağlar. Bu nedenle bildirimin içeriği, tarihi ve karşı tarafa ulaştığının ispatı önemlidir.

Ancak genel bir “haklarımı saklı tutuyorum” ifadesinin, seçilen hakkı açıkça kullanan bildirimle aynı olduğu varsayılmamalıdır. Ayrıca ihtarname, tapu kaydını kendiliğinden değiştirmez ve yeni satışları otomatik olarak durdurmaz.

Alıcı Taşınmazı Başkasına Satarsa Ne Olur?

İlk alıcının taşınmazı üçüncü kişiye devretmesi, mülkiyeti geri kazanma sürecini daha karmaşık hâle getirebilir.

TMK m.1023–1025, tapu siciline güven, iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı ve sicilin düzeltilmesi bakımından temel düzenlemeleri içerir.

Sonraki kişinin kazanımının korunup korunmayacağı; devir zinciri, bilgisi, tapudaki kayıtlar ve olayın koşullarıyla birlikte değerlendirilir. İlk satışta aşırı yararlanma iddiasının bulunması, sonraki bütün devirlerin hiçbir inceleme yapılmadan iptal edileceği anlamına gelmez.

Bu nedenle güncel tapu kaydı alınmalı ve yeniden satış riski varsa gecikmeden tedbir ihtiyacı incelenmelidir.

Taşınmazın geri alınamaması ihtimalinde para veya tazminat taleplerinin kime, hangi hukuki nedenle yöneltilebileceği ayrıca değerlendirilir. Bu taleplerin süreleri ve ispat konuları da ayrı olabilir.

Taşınmazın Yeniden Satılmasını Önlemek İçin Tedbir İstenebilir mi?

Tapu iptal ve tescil talebi hazırlanırken, taşınmazın yeniden devrini veya uyuşmazlığı ağırlaştıracak işlemleri önlemek için ihtiyati tedbir istenebilir.

HMK m.389 ve devamı uyarınca gecikmenin hakkın elde edilmesini zorlaştırması veya ciddi zarar doğurması ihtimali önem taşır.

Tedbir isteyen kişi haklılığını yaklaşık olarak göstermelidir. Yalnız “evimi ucuza sattım” açıklaması yerine satış belgeleri, ekonomik baskıyı gösteren kayıtlar ve değer farkına ilişkin ilk veriler sunulmalıdır.

Mahkeme teminat isteyebilir. Tedbirin kapsamı da talebin niteliğiyle uyumlu olmalıdır. Sadece para talep edilen bir dosyayla doğrudan tapunun geri istendiği dosyada aynı koruma yönteminin otomatik uygulanacağı düşünülmemelidir.

Dava açılması tek başına tapuda satış yasağı oluşturmaz. Mahkeme kararının alınması ve uygulanmasının takip edilmesi gerekir.

Tedbir kararından sonra hangi süreler izlenir?

HMK m.393 uyarınca tedbirin uygulanması, kararın talep eden tarafa tefhim veya tebliğinden itibaren bir hafta içinde istenmelidir.

Tedbir esas dava açılmadan önce verilmişse HMK m.397’deki iki haftalık dava açma ve belge sunma yükümlülüğü de takip edilmelidir. Bu süre, tedbirin uygulanmasının talep edildiği tarihten başlar.

Somut talepte dava şartı arabuluculuk bulunuyorsa bunun dava açma süresine etkisi ayrıca değerlendirilir. Tedbir süreleriyle TBK m.28’deki hak kullanma süreleri birbirine karıştırılmamalıdır.

Gabin Nasıl İspatlanır?

İspat planı iki ayrı soruyu cevaplamalıdır. Ekonomik oransızlık neydi? Bu oransızlık, satıcının durumundan nasıl yararlanılarak oluşturuldu?

Değerleme raporu ilk soruya yardımcı olabilir. İkinci soru için ise satış öncesi olaylar, görüşmeler ve tarafların bilgisi önemlidir.

Başlıca deliller şunlardır:

1. Tapu resmî senedi ve işlem dosyası.
2. Banka dekontları ve gerçek ödeme akışı.
3. Satış tarihindeki borç ve ödeme baskısını gösteren belgeler.
4. Tarafların mesajları, elektronik postaları ve teklifleri.
5. Satış tarihine ilişkin değerleme ve emsal verileri.
6. Pazarlık sürecini doğrudan bilen tanıklar.
7. Varsa satış öncesi ekspertiz ve finansman belgeleri.
8. Sonraki devirleri gösteren tapu kayıtları.

Her belge hangi iddiayı desteklediği belirtilerek sunulmalıdır. Çok sayıda belgenin açıklamasız biçimde dosyaya konulması, somutlaştırılmış bir ispat planının yerini tutmaz.

Yazılı sözleşme varsa tanık dinlenebilir mi?

HMK m.203/1-ç, irade bozukluğu ve aşırı yararlanma iddialarını senetle ispat zorunluluğunun istisnaları arasında sayar. Bu nedenle gabin iddiasında tanık delili değerlendirilebilir.

Ancak tanığın yalnız “ev çok ucuzdu” demesiyle satışın bütün koşulları ispatlanmış olmaz. Kişinin neyi doğrudan gördüğü, hangi görüşmede bulunduğu ve alıcının satıcının durumunu nereden bildiğini nasıl açıkladığı önemlidir.

Bilirkişi Taşınmazın Hangi Tarihteki Değerini İnceler?

Aşırı yararlanma iddiasında esas değerlendirme, sözleşmenin kurulduğu tarihteki karşılıklı edimlere yönelir. Bugünkü yüksek piyasa değeri doğrudan geçmiş satışla karşılaştırılmamalıdır.

Bilirkişi incelemesinde taşınmazın o tarihteki fiziksel ve hukuki özellikleri belirlenmelidir. Sonradan yapılan tadilat, yeni ulaşım bağlantısı veya imar değişikliği ayrıştırılmalıdır.

İstanbul’daki arsa, konut ve ticari taşınmazlarda konum farkı kadar kullanım ve hukuki durum da değer üzerinde etkili olabilir. Aynı sokakta bulunmak, iki taşınmazı otomatik olarak eşdeğer yapmaz.

Raporun emsalleri neden seçtiği, tarih farklarını nasıl ele aldığı ve değer düşüren unsurları nasıl değerlendirdiği anlaşılabilir olmalıdır. Rapora itiraz edilecekse yalnız sonucu beğenmemek yerine kullanılan veri veya yöntemdeki somut sorun gösterilmelidir.

Gabin, Aldatma ve Vekâletin Kötüye Kullanılması Aynı mı?

Bu kavramlar aynı uyuşmazlıkta birlikte tartışılabilse de hukuki koşulları farklıdır.

Aşırı yararlanma, açık ekonomik oransızlığın belirli bir kişisel durumdan yararlanılarak oluşturulmasına dayanır.

Aldatma, kişinin yanıltılarak sözleşme yapmasının sağlanmasıyla ilgilidir. TBK m.36 ve 39 kapsamında ayrı koşul ve süre değerlendirmesi gerekir. Konutun mali yükümlülükleri konusunda değerli konut vergisinin kapsamı ve değerli konut vergisindeki 2020 değişikliğinin tarihçesi incelemeleri de okunabilir; tarihsel düzenlemeler kendi dönemleri içinde değerlendirilmelidir.

Vekâlet görevinin kötüye kullanılması ise malik adına işlem yapan kişinin yetkisini ve yükümlülüklerini nasıl kullandığına ilişkindir. Bu konuda taşınmaz satışında vekilin özen borcu ve sorumluluğu ayrıca incelenebilir.

Olayın yalnız “dolandırıldım” şeklinde anlatılması, doğru talebin kurulması için yeterli değildir. Somut vakıalar belirlenmeli; her hukuki sebebin kendi unsurları ve süreleri dikkate alınmalıdır.

Hangi Mahkemede Dava Açılır? Arabuluculuk Gerekir mi?

Gerçek kişiler arasındaki olağan taşınmaz satışında gabine dayalı tapu iptal ve tescil talebinde, özel bir görev düzenlemesi bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesi görevlidir.

Taşınmazın aynına ilişkin dava, HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Yalnız para talep edilen davalarda yetki ayrıca değerlendirilmelidir.

Gabin nedeniyle tapu iptal ve tescil davası için sırf taşınmazla ilgili olması sebebiyle genel bir zorunlu arabuluculuk kuralı bulunmaz. Ancak ticari veya tüketici ilişkisinden doğan ve özel düzenlemelere tabi taleplerde görev ve dava şartları farklılaşabilir.

İstanbul tapu iptal ve tescil avukatı arayan kişinin, ilk görüşmede işlemin taraflarını ve amacını açıklaması bu nedenle önemlidir. Beyoğlu’ndaki ofisin konumu, davanın mutlaka Beyoğlu’yla bağlantılı bir yargı çevresinde görüleceği anlamına gelmez.

Davanın Kime Karşı Açılacağı Nasıl Belirlenir?

Tapu kaydının iptali isteniyorsa güncel tapu maliki belirlenmelidir. Taşınmazın hâlen ilk alıcıda bulunmasıyla üçüncü kişiye devredilmiş olması aynı taraf yapısını gerektirmeyebilir.

Oransızlığın giderilmesi, bedel iadesi veya başka parasal talepler yönünden sözleşmenin tarafı ve ilgili sorumlular ayrıca değerlendirilir.

Birden fazla taşınmaz veya pay devredilmişse her biri için hangi kaydın ve hangi işlemin hedeflendiği açıklanmalıdır. İlk alıcının şirket olması, tasfiyesi veya taraflardan birinin ölmesi de dosyanın hazırlanmasını etkileyebilir.

Bu inceleme yapılmadan yalnız para transferi yapılan kişinin davalı gösterilmesi yeterli olmayabilir. Tapu iptal ve tescil başvurusunun kapsamı olayın hukuki sebebi ve güncel sicil üzerinden belirlenmelidir.

Savcılığa Başvurmak Tapuyu Geri Getirir mi?

Gabin öncelikle özel hukuk düzenlemesidir. Her aşırı yararlanma iddiası otomatik olarak dolandırıcılık veya başka bir suç oluşturmaz.

Olayda ayrıca aldatıcı davranışlar, tehdit veya belge üzerinde hukuka aykırı işlemler bulunuyorsa ceza hukuku yönünden inceleme gerekebilir. Ancak suçun unsurları ayrıca değerlendirilmelidir.

Savcılığa şikâyette bulunmak tapu kaydını kendiliğinden değiştirmez. Hukuk davası ve geçici koruma ihtiyacını da ortadan kaldırmaz.

Ayrıca ceza başvurusu yapıldığı düşüncesiyle TBK m.28’deki hak kullanma sürelerinin kendiliğinden korunacağı varsayılmamalıdır. Ceza ve hukuk yolları, varsa ortak delillerden yararlanılarak fakat amaçları ve süreleri ayrılarak yürütülmelidir.

İki Kısa Örnek

Örnek 1: Malik, yaklaşan borç ödemesi nedeniyle arsasını hızla satmıştır. Alıcının bu sıkışıklığı bildiğini gösteren yazışmalar vardır. Satış tarihindeki değerle gerçek karşılık arasında açık oransızlık saptanırsa diğer koşullarla birlikte gabin iddiası değerlendirilebilir.

Örnek 2: Satıcı, evini sattıktan iki yıl sonra bölgede fiyatların belirgin biçimde yükseldiğini görmüştür. Yalnız sonraki değer artışı, satış tarihinde açık oransızlık ve bundan yararlanma bulunduğunu göstermez.

Dava Öncesinde Nasıl Hazırlık Yapılmalı?

İlk olarak sözleşmenin kurulma, ödeme, tapu devri ve öğrenme tarihleri tek bir zaman çizelgesinde toplanmalıdır.

Ardından gerçek satış karşılığı belirlenmeli, taşınmazın satış tarihindeki değerine ilişkin ilk belgeler hazırlanmalı ve satıcının içinde bulunduğu koşullar somutlaştırılmalıdır.

Seçilecek hak da açık olmalıdır. Taşınmazın geri alınması mı, satış korunarak oransızlığın giderilmesi mi istenmektedir? Bu seçim, bildirim ve dava taleplerine yansıtılmalıdır.

Karşı tarafla uzlaşma görüşülüyorsa teklifin yalnız tutarı değil, ödeme güvencesi ve hukuki etkisi değerlendirilmelidir. Yeni bir protokolde geniş kapsamlı ibra veya feragat bulunması, mevcut hakları etkileyebilir.

Taşınmaz geri devredilecekse tapudaki güncel ipotek ve hacizler de incelenmelidir. Yalnız sözlü geri verme sözüyle veya ileride ödeme vaadiyle dosyanın çözüldüğü kabul edilmemelidir.

Sık Sorulan Sorular

Evi yarı fiyatına sattıysam kesin geri alabilir miyim?

Hayır. Açık oransızlığın yanında zor durum, düşüncesizlik veya deneyimsizlik ile bunlardan yararlanma koşulları da değerlendirilir.

Tapuda kendi isteğimle imza atmış olmam dava açmamı engeller mi?

İmza atılmış olması, TBK m.28 koşullarının incelenmesini tek başına engellemez. Ancak iddia somut olay ve delillerle desteklenmelidir.

Alıcı borçlarımı ödediyse bu tutarlar satış bedeline dâhil olur mu?

İşlemin gerçek ekonomik karşılığı belirlenirken alıcının satıcı hesabına yaptığı ödemeler ve üstlendiği edimler incelenir. Her ödeme iddiasının dayanağı gösterilmelidir.

Evi geri istemeden yalnız bedel farkını isteyebilir miyim?

TBK m.28, koşulları varsa sözleşmeye bağlı kalınarak oransızlığın giderilmesini istemeye imkân tanır. Talep tutarı ve yöntemi dosyaya göre belirlenir.

Satıştan dört yıl geçtiyse hâlâ hakkım var mı?

Yalnız beş yıllık üst sınıra bakılarak cevap verilemez. Bir yıllık sürenin hangi tarihte başladığı ve hakkın süresinde kullanılıp kullanılmadığı da incelenmelidir.

Mahkeme taşınmazın bugünkü değerini mi ödetir?

Böyle bir otomatik sonuç yoktur. Gabinin koşulları bakımından satış tarihindeki değer ve gerçek karşılık önemlidir. Talebin türü ve hesabı ayrıca belirlenir.

Sorununuz düşük satış bedelinden ziyade sonradan geri verilmek üzere yapılan devirle ilgiliyse, güvenerek devredilen tapu geri verilmiyorsa ne yapılabilir rehberi bu farklı ilişkiye odaklanır.

Sonuç

“Evimi çok ucuza sattım” diyen kişinin öncelikle satış tarihindeki gerçek değer ile aldığı karşılığı belirlemesi gerekir. Sonraki aşamada düşük bedelin, kanunda belirtilen zor durum, düşüncesizlik veya deneyimsizlikten yararlanılmasıyla oluşup oluşmadığı incelenir.

Gabin nedeniyle tapu iptali ile sözleşmeyi koruyarak oransızlığın giderilmesi farklı sonuçlara yönelir. İade yükümlülüğü, üçüncü kişiye devir riski, geçici koruma ve süreler birlikte değerlendirilmelidir.

Bir yıllık hak kullanma süresi ve beş yıllık üst sınır nedeniyle yalnız fiyat araştırması yaparak beklenmemelidir. Belgelerin toplanması, talebin belirlenmesi ve gerekli hukuki işlemlerin zamanında yapılması önem taşır.

Kaynakça

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: Özellikle m.28, 36 ve 39.
2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu: Özellikle m.1023–1025.
3. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: Özellikle m.2, 12, 190, 194, 199, 203 ve 389–397.
4. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: Dava şartı arabuluculuk ve geçici korumayla bağlantılı hükümler.