Komşunun Binası Arsama Taştı: Yıkım, Tazminat ve Tapu Devri

Komşunun binası arsanıza taştıysa öncelikle sınır ihlalini teknik olarak belirlemeli, taşmaya karşı itirazınızı gecikmeden ispatlanabilir şekilde bildirmeli ve inşaat sürüyorsa geçici hukuki korumayı değerlendirmelisiniz. Koşullarına göre elatmanın önlenmesi, taşan bölümün kaldırılması ve zararınızın karşılanması istenebilir.

Ancak her taşkın yapı uyuşmazlığı mutlaka yıkımla sonuçlanmaz. Türk Medeni Kanunu’nun 725. maddesi, belirli şartların birlikte gerçekleşmesi hâlinde yapıyı yapan kişiye uygun bedel karşılığında irtifak hakkı veya taşan arazi bölümünün mülkiyetini isteme imkânı tanır.

Bu nedenle “tapulu arsam, istediğim zaman yıktırırım” düşüncesiyle beklemek de “bina yapıldığı için arsamı kaybettim” sonucuna varmak da doğru değildir. Taşmanın öğrenildiği tarih, yapılan itiraz, yapıyı yapanın iyiniyeti ve taşınmazların teknik durumu birlikte incelenmelidir.

Taşkın Yapı Nedir?

Taşkın yapı, bir taşınmaz üzerindeki yapının bir bölümünün komşu taşınmazın sınırını aşmasıdır. Yapı esas olarak bir parselde bulunurken belirli kısmı başka kişiye ait araziye uzanır.

Taşma yalnız zeminde gerçekleşmeyebilir. Binanın temel, bodrum veya çıkma bölümü de komşu taşınmazın mülkiyet alanına müdahale edebilir. TMK m.718 uyarınca arazi mülkiyeti, kullanılmasında yarar bulunduğu ölçüde üstündeki hava ve altındaki katmanları da kapsar.

Bununla birlikte her komşuluk sorunu taşkın yapı değildir. Gürültü, görüşün kapanması, su akıntısı veya çekme mesafesine aykırılık farklı hukuki değerlendirmeler gerektirebilir. Önce yapının gerçekten kadastro sınırını aşıp aşmadığı belirlenmelidir.

Hukuki dayanak, Türk Medeni Kanunu’nun 718, 719 ve 725. maddeleridir.

Binanın tamamı benim arsamdaysa aynı hükümler mi uygulanır?

Binanın bütünüyle başkasının arazisinde yapılması ile komşu parseldeki binanın sınırı aşması aynı durum değildir.

İlk durumda TMK m.722–724 kapsamındaki yapı, malzeme, tazminat ve mülkiyet hükümleri; ikinci durumda ise taşkın yapıya ilişkin TMK m.725 ön plana çıkar.

Bu ayrım, hangi koşulların araştırılacağını değiştirir. Özellikle TMK m.724’teki yapı ve arazi değeri karşılaştırması, taşkın yapı davasına bütün şartlarıyla otomatik olarak taşınmamalıdır. Diğer durum için başkasının arazisine inşaat yapılması ve tescil koşulları ayrıca incelenebilir.

Küçük Bir Taşma Neden Büyük Parasal Kayıp Doğurabilir?

Taşkın yapının ekonomik etkisi yalnız işgal edilen alanın yüzölçümünden ibaret değildir. Birkaç metrekarelik müdahale bile parselin kullanılmasını ciddi biçimde zorlaştırabilir.

Taşmanın konumu nedeniyle bina yerleşimi değişebilir, otopark veya araç girişi kapanabilir, proje revizyonu gerekebilir. Ticari bir taşınmazda yükleme alanının kullanılamaması işletme düzenini etkileyebilir. Değerli bir arsada ise kalan bölümün şekli ve kullanılabilirliği satış bedelini değiştirebilir.

Bu nedenle “taşan metrekare × çevredeki arsa fiyatı” hesabı, uyuşmazlığın bütün ekonomik boyutunu göstermeyebilir.

Ancak ileri sürülen kaybın somutlaştırılması gerekir. Yapılaşmanın gerçekten etkilenip etkilenmediği, yürürlükteki plan ve proje koşullarıyla gösterilmelidir. Henüz kesinleşmemiş bir yatırım beklentisinin tamamı, gerçekleşmiş zarar gibi talep edilemez.

Arsa Sınırı Nasıl Belirlenir?

Bahçe duvarı, tel örgü veya yıllardır kullanılan yol her durumda hukuki parsel sınırı değildir. TMK m.719, sınırların belirlenmesinde tapu planları ve arazideki sınır işaretlerini esas alır. Bunların uyuşmaması hâlinde kanundaki istisna saklı olmak üzere plandaki sınır önem taşır.

İlk aşamada güncel tapu kaydı, kadastro paftası, aplikasyon bilgileri ve yapının konumunu gösteren belgeler birlikte değerlendirilmelidir.

Telefonla çekilmiş fotoğraf veya internet haritası ilk izlenimi verebilir. Fakat santimetre veya metrekare düzeyindeki bir sınır uyuşmazlığında bunların tek başına yeterli olduğu varsayılmamalıdır.

Yetkili teknik birim veya uzman tarafından yapılacak ölçüm, hangi yapı unsurunun ne kadar taştığını ortaya koymalıdır. Mahkeme aşamasında da keşif ve uygun uzmanlık alanlarından bilirkişi incelemesi gerekebilir.

Komşunun gösterdiği ölçüm raporunu kabul etmek zorunda mıyım?

Hayır. Raporda kullanılan koordinatlar, dayanak kayıtlar, ölçüm yöntemi ve taşınmaz bilgileri kontrol edilmelidir.

Ölçüm raporunun yeni tarihli olması tek başına doğru olduğu anlamına gelmez. Eski parsel numarası, ifraz, tevhit veya imar uygulaması nedeniyle kayıtların birbirinden farklılaşmış olması mümkündür. İtiraz, yalnız rapor sonucuna değil, somut teknik hataya yöneltilmelidir.

Taşmayı Öğrendikten Sonra İlk Ne Yapılmalı?

İlk işlem, olayın tarihini ve mevcut inşaat durumunu kayda almaktır. İnşaatın ilerlemesi, daha sonra kaldırılması gereken kısmı büyütebilir ve mevcut delilleri değiştirebilir.

Uygulanabilecek başlangıç sırası şöyledir:

1. Tapu ve parsel bilgilerini doğrulayın.
2. Taşmanın hangi bölümde olduğunu fotoğraf ve teknik ölçümle belirleyin.
3. Taşmayı ne zaman ve nasıl öğrendiğinizi gösteren belgeleri saklayın.
4. Komşu malike ve gerektiğinde yapıyı gerçekleştiren kişilere açık itirazınızı bildirin.
5. İnşaat devam ediyorsa delil tespiti ve ihtiyati tedbir ihtiyacını değerlendirin.
6. Ruhsat veya projeye aykırılık varsa ilgili idareye başvurun.

Komşuyla görüşmek yararlı olabilir. Bununla birlikte görüşmelerin devam etmesi, itirazın belgelendirilmesini gereksiz hâle getirmez. “Haftaya konuşacağız” şeklindeki sözlü mutabakata güvenilerek önemli tarihler geçirilmemelidir.

TMK 725’teki 15 Günlük İtiraz Neden Önemli?

TMK m.725, zarar gören malikin taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak 15 gün içinde itiraz etmemesini, taşkın yapıyı yapan kişinin belirli haklar isteyebilmesinin koşullarından biri olarak düzenler.

Buradaki süre, her olayda inşaatın başladığı günle veya binanın tamamlandığı tarihle aynı değildir. Kanun, taşmanın öğrenilmesini esas alır.

Bu nedenle malikin inşaatı görmesi ile yapının kendi arazisine taştığını öğrenmesi arasında somut olayda fark bulunabilir. Öğrenme tarihi; yazışmalar, ölçüm raporu, önceki başvurular ve diğer delillerle tartışılabilir.

İtirazın içeriği de açık olmalıdır. Yalnız gürültüden veya inşaat saatlerinden şikâyet etmek, parsel sınırının aşılmasına karşı çıkıldığını her durumda göstermeyebilir.

On beş gün geçerse arsam otomatik olarak komşuya mı geçer?

Hayır. Sürenin geçmesi tek başına mülkiyeti değiştirmez.

Kanun ayrıca yapıyı yapanın iyiniyetini, durum ve koşulların talebi haklı göstermesini ve uygun bedel karşılığını arar. Bir irtifak veya mülkiyet talebinin hukuken değerlendirilmesi gerekir.

Dolayısıyla 15 günlük süre, “bu sürede dava açılmazsa bütün haklar kaybolur” şeklinde anlatılmamalıdır. Bununla birlikte süresinde itiraz edilmemesi, karşı tarafın talebini destekleyebileceğinden ihmal edilmemelidir.

İtiraz mutlaka noter aracılığıyla mı yapılmalıdır?

TMK m.725 itiraz için açıkça noter şartı koymaz. Ancak itirazın kime, ne zaman ve hangi içerikle ulaştığının ispatlanması önemlidir.

Noter bildirimi bu bakımdan kullanılabilecek yöntemlerden biridir. Uygun başka deliller de değerlendirilebilir. Bildirimde parsel bilgileri, taşmanın yeri, müdahaleye rıza gösterilmediği ve çalışmanın durdurulmasının istendiği açıkça belirtilmelidir.

Yalnız belediyeye dilekçe verilmiş olmasına güvenilmemeli; yapıyı yapan veya ilgili malik bakımından itirazın bilinirliği ayrıca güvenceye alınmalıdır.

Devam Eden İnşaat Durdurulabilir mi?

İnşaatın sürmesi hakkın korunmasını güçleştirecek veya ciddi zarar doğuracaksa ihtiyati tedbir talep edilebilir. Mahkemeden, uyuşmazlık konusu bölümdeki imalatın geçici olarak durdurulması gibi uygun bir önlem istenebilir.

Tedbir otomatik verilmez. Talep eden kişinin haklılığını yaklaşık olarak göstermesi ve gecikmenin yaratacağı riski somutlaştırması gerekir.

Tapu kaydı, teknik ölçüm, tarihli fotoğraflar ve devam eden çalışmayı gösteren belgeler bu nedenle önemlidir. Tedbirin kapsamı da ölçülü kurulmalıdır. Yalnız belirli bir bölüm tartışmalıysa, bütün inşaatın durdurulmasının neden gerekli olduğu ayrıca açıklanmalıdır.

Mahkeme teminat isteyebilir. Tedbir talebinin reddedilmesi ise esas davanın mutlaka kaybedileceği anlamına gelmez. Geçici koruma ile nihai mülkiyet değerlendirmesi farklı aşamalardır. Dayanak, HMK m.389–392’dir.

Tedbir Kararı Alındıktan Sonra Hangi Süreler İzlenmelidir?

Tedbir kararı almak, işlemi tamamlamaz. Kararın uygulanması ve esas davayla bağlantısı ayrıca takip edilmelidir.

HMK m.393 uyarınca tedbirin uygulanmasının, kararın talep eden tarafa tefhim veya tebliğinden itibaren bir hafta içinde istenmesi gerekir.

Tedbir dava açılmadan önce verilmişse HMK m.397 kapsamında, uygulanmasının talep edildiği tarihten itibaren iki hafta içinde esas dava açılmalı ve dava açıldığına ilişkin belge kanundaki usulle ilgili dosyaya sunulmalıdır.

Dava şartı arabuluculuğun bulunduğu uyuşmazlıklarda, arabuluculuk başvurusunun bu dava açma süresine etkisi ayrıca dikkate alınır. HUAK m.18/A/16, ilgili süre bakımından özel düzenleme içerir.

Bu süreler, taşmayı öğrendikten sonraki 15 günlük itirazla aynı değildir. Her işlemin başlangıç tarihi ayrı kaydedilmelidir.

Elatmanın Önlenmesi ve Taşkın Yapının Yıkılması İstenebilir mi?

TMK m.683, malike haksız müdahalenin önlenmesini isteme hakkı tanır. Arsaya taşan yapı bakımından elatmanın önlenmesi ve koşulları varsa taşan bölümün kaldırılması talep edilebilir.

Dava dilekçesinde müdahalenin yeri ve niteliği açık olmalıdır. Temelin, bodrumun veya üst kat çıkmasının taşması farklı teknik incelemeler gerektirebilir.

Kaldırma talebi değerlendirilirken karşı tarafın irtifak hakkı, rıza iddiası veya TMK m.725 kapsamında ileri sürdüğü haklar incelenir. Bu nedenle yalnız tapu kaydının sunulması bütün tartışmaları bitirmeyebilir.

Yıkımın nasıl gerçekleştirilebileceği ve taşıyıcı sisteme etkisi de uzmanlık gerektirir. Malik, haklı olduğunu düşünse bile kendi imkânıyla komşu yapıya müdahale etmemelidir. Kontrolsüz yıkım hem güvenlik hem de sorumluluk yönünden yeni uyuşmazlıklar doğurabilir.

Uyuşmazlık binanın sınırı aşmasından değil arsanın genel yola erişememesinden kaynaklanıyorsa yolu olmayan arsada geçit hakkı rehberindeki güzergâh ve tapu incelemesine bakabilirsiniz.

Komşu, Taşan Arazi Bölümünün Kendisine Satılmasını İsteyebilir mi?

TMK m.725, şartları oluştuğunda taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kişinin uygun bedel karşılığında iki farklı talepte bulunabilmesini düzenler.

Bunlardan biri taşan kısım için irtifak hakkı kurulması, diğeri bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin devredilmesidir.

İrtifak kurulmasında arsanın mülkiyeti tümüyle el değiştirmez; taşkın yapı lehine belirli bir hak tanınır. Mülkiyet devrinde ise ilgili arazi bölümü bakımından malik değişikliği gündeme gelir.

Hangi çözümün mümkün olduğu, taşmanın niteliği ve taşınmazların hukuki durumuyla birlikte incelenir. Parselden bölüm ayrılması isteniyorsa imar ve tapu mevzuatı yönünden uygulanabilirlik de araştırılmalıdır.

Karşı tarafın “bedelini öderim, burası artık benim” demesi mülkiyet kazanması için yeterli değildir.

Yapıyı Yapanın İyiniyeti Nasıl Değerlendirilir?

İyiniyet, yalnız “sınırı bilmiyordum” açıklamasından ibaret değildir. TMK m.3 uyarınca durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kişi iyiniyet iddiasına dayanamaz.

Taşkın yapı bakımından sınırın araştırılıp araştırılmadığı, aplikasyon yapılıp yapılmadığı, projedeki yerleşim ve daha önce iletilen itirazlar önem taşıyabilir.

İnşaatın büyüklüğü ve tarafların bilgisi de somut incelemenin parçasıdır. Özellikle profesyonel bir yapım faaliyetinde sınırın hangi teknik verilerle belirlendiği açıklanmalıdır.

Malikin uyarısına rağmen imalata devam edilmesi ayrıca değerlendirilir. Bununla birlikte tek bir fotoğraf, akrabalık ilişkisi veya taraflardan birinin soyut beyanı üzerinden kesin iyiniyet ya da kötüniyet sonucu kurulamaz. Belgeler tarih sırasıyla birlikte okunmalıdır.

Arsa İçin Ödenecek Bedel Nasıl Belirlenir?

Taraflar anlaşamıyorsa uygun bedelin belirlenmesi teknik değerleme gerektirebilir. İnceleme yalnız taşan bölümün metrekaresini saymakla sınırlı bırakılmamalıdır.

Taşınmazın konumu, imar durumu, kullanım biçimi, taşan kısmın parsel içindeki yeri ve kalan alan üzerindeki etkileri değerlendirilmelidir.

Mülkiyet devri ile irtifak kurulmasının ekonomik sonuçları aynı olmayabilir. Bir irtifakın kullanım süresi ve kapsamı, malikin kalan taşınmazdan yararlanmasını farklı ölçüde etkileyebilir.

İlanlardaki talep fiyatları yardımcı veri olsa da gerçekleşmiş satışlarla aynı kabul edilmemelidir. Değerleme raporu hangi emsallerin neden seçildiğini ve parseller arasındaki farkları açıklamalıdır.

Özellikle İstanbul’da yüksek değerli arsalar bakımından, yüzölçümü küçük olsa bile giriş, cephe veya proje yerleşimini etkileyen bir taşmanın ekonomik sonucu ayrıca incelenmelidir.

Taşkın Yapı Nedeniyle Tazminat İstenebilir mi?

Taşmanın kaldırılması talebiyle uğranılan zararın giderilmesi farklı ihtiyaçları karşılar. Olayın özelliklerine göre her iki talep de değerlendirmeye alınabilir.

Bahçe duvarının zarar görmesi, zeminin eski hâline getirilmesi için gider yapılması veya taşınmazın belirli bölümünün kullanılamaması parasal sonuç doğurabilir.

Bununla birlikte her talep için zarar, hukuki dayanak ve olayla bağlantı gösterilmelidir. Aynı ekonomik kayıp farklı isimler altında iki kez istenmemelidir.

Kira geliri veya kullanım karşılığı talep edilecekse kullanımın niteliği, dönem ve ilgili koşullar ayrıca incelenir. “Taşma varsa otomatik olarak her ay belirli tutarda ecrimisil alınır” şeklinde bir genelleme doğru olmaz.

TMK m.730 da mülkiyet hakkının yasal sınırlarına aykırı kullanılması nedeniyle durumun düzeltilmesi, tehlikenin ve zararın giderilmesi bakımından değerlendirilmesi gereken hükümler arasındadır.

Belediye Başvurusu Mülkiyet Davasının Yerine Geçer mi?

Geçmez. Belediye veya diğer yetkili idare, ruhsat ve imar mevzuatına aykırılık bakımından işlem yapabilir. Özel mülkiyet uyuşmazlığının çözümü ise ayrıca hukuki değerlendirme gerektirir.

İmar Kanunu m.32, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılaşmanın tespiti, durdurulması ve sonraki işlemleri düzenler.

Komşu yapının ruhsatlı olması, başka kişiye ait araziye müdahaleyi kendiliğinden haklı kılmaz. Buna karşılık yapı hakkında imar işlemi yapılması da malikin bütün tazminat veya mülkiyet taleplerini sonuçlandırmaz.

Bu nedenle idari başvuru ile özel hukuk süreci birlikte planlanmalıdır. Belediye dilekçesinin sonucu beklenirken itirazın belgelendirilmesi, delil tespiti veya tedbir ihtiyacı ertelenmemelidir.

Dava Öncesinde Arabuluculuk Gerekir mi?

6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı olarak düzenler.

Taşkın yapı dosyasında talebin komşu hakkı, doğrudan mülkiyet hakkına müdahale veya tescil talebi olarak nasıl kurulduğu dikkatle incelenmelidir. Yalnız davanın adına bakılarak bütün talepler için aynı usul sonucu çıkarılmamalıdır.

Dava şartı kapsamındaki taleplerde arabuluculuk tamamlanmalıdır. Ancak inşaat sürüyorsa acil geçici koruma ihtiyacı, görüşmelerin sonuna kadar bekletilmemelidir.

Anlaşma sağlanacaksa taşan bölümün sınırları, bedel, kaldırma yöntemi, işlem giderleri ve tapuya ilişkin yükümlülükler açıkça düzenlenmelidir. Mülkiyet devri veya ayni hak kurulması içeren anlaşmalarda özel şekil ve tescil kuralları ayrıca uygulanır.

Görevli Mahkeme ve Davanın Tarafları Nasıl Belirlenir?

Özel bir görev kuralı bulunmadıkça, mülkiyet hakkına dayalı elatmanın önlenmesi, kaldırma ve tescil taleplerinde görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.

Taşınmazın aynına veya ayni hak sahipliğinin değişmesine ilişkin davalarda HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Davalılar belirlenirken yalnız şantiyedeki müteahhide bakılması yeterli olmayabilir. Güncel tapu maliki, müdahaleyi gerçekleştiren kişi, yapı üzerindeki haklar ve parasal taleplerin muhatabı ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Taşınmazın birden fazla malikinin bulunması, kat mülkiyeti kurulması veya taraflardan birinin ölmesi taraf yapısını etkileyebilir. Yanlış ya da eksik tarafla açılan dava, süreci uzatabilir.

İstanbul gayrimenkul avukatı arayan bir malik açısından da ilk görüşmede taşınmazın bulunduğu yer, tapu sahipleri ve talep edilen sonuç açıklığa kavuşturulmalıdır. Beyoğlu’ndaki ofisin konumu, mahkemenin yetkisini tek başına belirlemez.

Hangi Deliller Hazırlanmalıdır?

Delil dosyası yalnız fotoğraflardan oluşmamalıdır. Tapu, teknik ölçüm, öğrenme tarihi ve zarar belgeleri birbirini tamamlamalıdır.

Öncelikle şu kayıtlar hazırlanabilir:

1. Güncel ve gerekli geçmiş tapu kayıtları.
2. Kadastro paftası ve aplikasyon belgeleri.
3. Ruhsat, onaylı proje ve yerleşim planı.
4. Tarihli fotoğraf ve videolar.
5. Taşmanın öğrenildiğini gösteren yazışmalar.
6. İtiraz bildirimi ve ulaştığını gösteren belgeler.
7. Belediye başvuruları ve tespit tutanakları.
8. Hasar, onarım ve kullanım kaybına ilişkin kayıtlar.

Belgelerin değişmeden saklanması önemlidir. Yazışmalar yalnız seçilmiş ekran görüntülerinden ibaret bırakılmamalı; bağlamı ve tarihleri korunmalıdır.

Komşunun özel alanına izinsiz girilerek delil toplanmamalıdır. Erişilemeyen resmî belgelerin ilgili kurumdan veya yargılama kapsamında getirtilmesi değerlendirilebilir.

Delil Tespiti Ne Zaman Yararlı Olur?

İnşaat hızla ilerliyorsa bugün görülen temel veya sınır işareti kısa süre sonra kapanabilir. Taşan bölümün değiştirilmesi, uyuşmazlığın ilk hâlinin gösterilmesini güçleştirebilir.

HMK m.400 ve devamındaki delil tespiti, hukuki yarar bulunduğunda keşif veya bilirkişi incelemesi gibi yöntemlerle mevcut durumun belirlenmesine imkân tanır.

Delil tespiti istenirken hangi olgunun kaybolma riski taşıdığı açıklanmalıdır. “Bütün haklarım tespit edilsin” biçimindeki genel talepler yerine taşmanın yeri, ölçüsü ve mevcut imalat aşaması somutlaştırılmalıdır.

Tespit kararı, yapının yıkılmasına veya tapunun devrine ilişkin nihai karar değildir. Sonraki dava için teknik zemini korumaya hizmet eder.

Taşkın Yapıyı Yapan veya Sonradan Satın Alan Kişi Ne Yapmalı?

Sınır ihlali iddiası size yöneltilmişse önce teknik ve hukuki kayıtları inceleyin. İnşaata devam edilmesinin uyuşmazlığı büyütüp büyütmeyeceğini değerlendirin.

Malikin itiraz tarihini, ruhsat ve aplikasyon belgelerini, mevcut bir irtifak veya yazılı anlaşma bulunup bulunmadığını kontrol edin. TMK m.725 kapsamında bir hak ileri sürülecekse bunun koşulları ve talep edilen çözüm açıkça belirlenmelidir.

Binayı tamamlanmış hâliyle satın almış olmak da sınır sorununu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Satın alma tarihi, bilinen durum, önceki işlemler ve satıcıya yöneltilebilecek talepler ayrıca incelenebilir.

Karşı tarafa bedel teklif etmek uzlaşma sağlayabilir. Ancak teklifin, henüz incelenmemiş bütün iddiaları kabul eden bir belgeye dönüşmemesine dikkat edilmelidir.

İki Kısa Uygulama Örneği

Örnek 1: Arsa sahibi, komşu binanın temelinin kendi parseline geçtiğini ölçüm sırasında öğrenmiştir. İnşaat sürmektedir. Öğrenme tarihi kayda alınarak taşmaya itiraz bildirilebilir; teknik delil tespiti ve ilgili imalatın durdurulması için tedbir değerlendirilebilir.

Örnek 2: Tamamlanmış ticari binanın bir bölümü komşu parseldeki araç girişini daraltmaktadır. Uyuşmazlık yalnız taşan alanın metrekaresi üzerinden çözülemez. Girişin kullanılabilirliği, kaldırmanın teknik sonuçları ve TMK m.725 şartları birlikte incelenmelidir.

Sık Sorulan Sorular

Komşu binanın ruhsatı varsa taşmaya katlanmak zorunda mıyım?

Ruhsat bulunması, başkasına ait taşınmaz üzerinde kendiliğinden özel hukuk hakkı yaratmaz. Tapu sınırı, mevcut haklar ve taşmanın hukuki koşulları ayrıca değerlendirilir.

Yapı tamamlanmışsa artık itiraz edemez miyim?

Tamamlanmış olması bütün başvuru imkânlarını ortadan kaldırmaz. Ancak öğrenme tarihi, önceki itirazlar ve yapıyı yapanın ileri sürebileceği haklar önem taşır.

On beş günlük süre içinde mutlaka dava mı açmalıyım?

TMK m.725’teki düzenleme itiraza ilişkindir. Bütün dava haklarını 15 günle sınırlayan bir kural şeklinde okunmamalıdır. Yine de itirazın gecikmeden ve ispatlanabilir biçimde yapılması gerekir.

Belediye şikâyeti inşaatı otomatik durdurur mu?

Başvuru yapılması tek başına durdurma kararı değildir. İdarenin tespit ve işlem süreci bulunur. Acil risk varsa mahkemeden geçici koruma ihtiyacı ayrıca değerlendirilmelidir.

Komşu arsa bedelini ödemeyi teklif ederse kabul etmek zorunda mıyım?

Teklif tek başına kabul zorunluluğu doğurmaz. Zorunlu devir veya irtifak iddiasının kanuni koşulları ayrıca incelenir.

Taşan kısmı kendim yıkabilir miyim?

Mahkeme ve uygulama süreci yerine kendi imkânınızla yapıya müdahale etmek ciddi sorumluluk doğurabilir. Kaldırmanın hukuki dayanağı, kapsamı ve güvenli yöntemi belirlenmelidir.

Sonuç

Komşunun binası arsama taştı diyen malikin önceliği sınır ihlalini doğrulamak, öğrenme tarihini belgelemek ve açık itirazını gecikmeden bildirmek olmalıdır.

TMK m.725’teki 15 günlük süre önemlidir; ancak sürenin geçmesi tapuyu otomatik olarak komşuya geçirmez. İyiniyet, olayın koşulları ve uygun bedel gibi diğer unsurlar da değerlendirilir.

Yüksek değerli taşınmazlarda zarar yalnız işgal edilen alanla sınırlı kalmayabilir. Parselin kullanılabilirliği, proje imkânları ve ekonomik değeri birlikte incelenmelidir. Teknik ölçüm, geçici koruma, arabuluculuk ve dava taleplerinin doğru sırayla hazırlanması bu nedenle önem taşır.

Kaynakça

1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu: m.3, 683, 718–725 ve 730.
2. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m.2, 12, 389–397 ve 400–401.
3. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m.18/A ve 18/B.
4. 3194 sayılı İmar Kanunu: m.32.