İstanbul Ortaklığın Giderilmesi Avukatı

İstanbul ortaklığın giderilmesi avukatı, bir taşınmazı birlikte elinde bulunduran paydaşların veya mirasçıların paylaşma ve satış seçeneklerini hukuken değerlendirmesine yardımcı olur. Amaç her durumda taşınmazın açık artırmayla satılması değildir. Önce mülkiyet yapısı, bütün hak sahipleri, tarafların beklentileri ve anlaşmayla çözüm imkânı belirlenir. Aynen paylaşma, ortaklardan birinin diğer payları devralması ve yargısal satış seçenekleri farklı hazırlıklar gerektirir. Ortak taşınmazı bir kardeş tek başına kullanıyorsa ecrimisil talebinin koşulları ayrıca değerlendirilir.

Genel hizmet kapsamı için İstanbul gayrimenkul avukatı sayfasını inceleyebilirsiniz. Bu sayfa, ortaklığın giderilmesi avukatı hizmetinin başvuru ve dosya hazırlığına odaklanır.

Ortak mülkiyetin türü neden önemlidir?

Tapuda birden fazla kişinin adının yazması, her dosyada aynı mülkiyet düzeninin bulunduğu anlamına gelmez. Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti birbirinden ayrılmalıdır. Miras ortaklığında hak sahiplerinin ve payların belirlenmesi ayrıca önem taşır. Mirasçılık belgesi, tapu kaydı ve sonraki devirler birlikte incelenir. Aile içinde kabul edilen kullanım düzeni, sicildeki hak sahipliğiyle aynı şey olmayabilir.

İlk görüşmede herkesin hangi alanı kullandığı kadar kimin hangi hakka sahip olduğu da açıklanır. Bir kişinin yıllardır evde yaşaması veya giderleri karşılaması, diğerlerinin mülkiyet hakkının kendiliğinden ortadan kalktığını göstermez. Öte yandan kullanım, masraf ve gelir paylaşımına ilişkin talepler ayrı bir değerlendirme gerektirebilir. Ortaklığın giderilmesi hizmeti, bu farklı hukuki meseleleri birbirine karıştırmadan paylaşma sürecini planlamayı amaçlar.

Bütün paydaşların belirlenmesi

Dosya kurulurken yalnızca görüşmeye gelen kişinin bildirdiği isimlerle yetinilmez. Güncel tapu kaydı, mirasçılık belgeleri ve gerektiğinde başka kayıtlar üzerinden taraf yapısı kontrol edilir. Vefat etmiş bir paydaş, pay devri veya isim farklılığı varsa dosyaya etkisi araştırılır. Tarafların adreslerinin doğru belirlenmesi tebligat sürecini etkiler. Yurt dışında yaşayan ortak bulunması da hazırlıkta ayrıca dikkate alınır.

Birden çok taşınmaz varsa her birinin hak sahibi listesi farklı olabilir. Aynı aileye ait olduğu söylenen bütün malların aynı kişilere aynı oranlarda ait olduğu varsayılmaz. Bir taşınmazda bulunan ipotek, haciz veya diğer kayıtlar da değerlendirilir. Paydaşların tümü ve kayıtların kapsamı belirlenmeden yapılan bir paylaşma hesabı eksik kalabilir. İlk incelemede hangi belgelerin mevcut, hangilerinin temin edilmesi gerektiği belirlenir.

Arabuluculuk ve anlaşma hazırlığı

Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır. Başvuru hazırlığında tarafların ve taşınmazların doğru tanımlanması önem taşır. Görüşmeye yalnızca satış istendiği söylenerek değil, uygulanabilir seçenekler ve belgelerle gidilmesi yararlıdır. Her paydaşın önceliği aynı olmayabilir: biri taşınmazı kullanmak, biri nakde ulaşmak, bir başkası taşınmazı aile içinde tutmak isteyebilir.

Anlaşmada satış bedeli veya pay devri kadar ödeme zamanı, masraflar, mevcut kullanım ve teslim koşulları da belirlenmelidir. Taşınmazın devriyle ilgili anlaşmanın uygulanmasında kanuni şekil ve diğer koşullar ayrıca gözetilir. Tarafların sözlü olarak uzlaşması, bütün resmî işlemlerin tamamlandığı anlamına gelmez. Hukuki hizmet, anlaşmanın yalnızca kurulmasına değil uygulanabilir biçimde düzenlenmesine de yönelir. Anlaşma sağlanamazsa dava hazırlığı eldeki belgeler üzerinden sürdürülür.

Aynen paylaşma mümkün mü?

Taşınmazın fiziksel olarak bölünebilmesi ile hukuken bölünerek tescil edilebilmesi farklı konulardır. Bir bahçenin duvarla ayrılması veya bir yapının katlarının farklı kişilerce kullanılması, aynen paylaşmanın mümkün olduğunu tek başına göstermez. Taşınmazın niteliği, plan ve parsel durumu, pay oranları ve ilgili sınırlamalar değerlendirilir. Teknik inceleme ve resmî kayıtlar bu aşamada önem kazanır.

Tarım arazileri, birden çok bağımsız bölümden oluşan yapılar veya özel kayıtları bulunan taşınmazlarda ayrıca değerlendirme gerekebilir. Hukuki inceleme, teknik bölünebilirlik görüşüyle birlikte yürütülür. Tarafların önerdiği paylaşma biçiminin değer bakımından dengeli olup olmadığı da araştırılır. Bir ortağa daha değerli bir bölüm verilmesi planlanıyorsa bunun nasıl denkleştirileceği görüşülür. Dava dosyasında uygulanamayacak bir paylaşma şemasına dayanılarak kesin sonuç vaat edilmez.

Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi

Aynen paylaşma mümkün değilse veya ilgili koşullar oluşmuşsa satış seçeneği gündeme gelebilir. Yargısal satış ile paydaşların kendi aralarında alıcı bulup yaptıkları satış aynı usule tabi değildir. Karar, satış hazırlığı, değerleme, ilan ve diğer işlemler ayrı aşamalardır. Sürecin başında satış bedelinin kesin tutarını veya tamamlanma tarihini söylemek mümkün değildir.

Bir paydaş taşınmazın tamamını almak istiyorsa finansman imkânı ve uygulanacak yol önceden değerlendirilmelidir. Paydaş olması, her durumda taşınmazı istediği bedelle devralabileceği anlamına gelmez. Satış koşulları, teminat ve ödeme yükümlülükleri ilgili aşamada incelenir. Başvurunun amacı yalnızca diğer ortaklara baskı yapmak olarak görülmemeli; olası satışın bütün taraflar bakımından ekonomik sonucu açıkça değerlendirilmelidir.

Değerleme ve bilirkişi raporu

Taşınmazın değerinin belirlenmesinde tapu niteliği, konum, yüzölçümü, yapı durumu, kullanım özellikleri ve diğer somut veriler önemlidir. İnternette görülen satış ilanları tek başına gerçekleşmiş satış fiyatını göstermeyebilir. Raporda hangi karşılaştırmaların kullanıldığı ve taşınmazın hangi özelliklerinin dikkate alındığı incelenir. Müvekkilin değer itirazı, genel memnuniyetsizlik yerine somut eksiklikler üzerinden hazırlanır.

Örneğin yapının mevcut durumunun yanlış yazılması, alan bilgisinin karıştırılması veya bir kısıtın değerlendirilmemesi incelemeyi gerektirebilir. Fotoğraflar, proje bilgileri ve resmî belgeler dosyaya uygun biçimde hazırlanır. Raporun bildirilme tarihi ve itiraz usulü ayrıca takip edilir. Bir başka taşınmaz için alınmış değerleme raporu, mevcut dosyada aynı sonucun zorunlu olduğunu göstermez. Avukatın hukuki değerlendirmesiyle teknik uzmanlık birbirini tamamlayan farklı çalışmalardır.

Taşınmazı kullanan ortağın durumu

Ortaklardan birinin taşınmazda oturması veya işyeri işletmesi, paylaşma talebinden ayrı kullanım sorunları doğurabilir. Kira ilişkisi bulunduğu söyleniyorsa sözleşme, ödeme ve tarafların sıfatları incelenir. Haksız kullanım bedeli, gelir paylaşımı veya giderlerin karşılanması talepleri ortaklığın giderilmesiyle aynı talep değildir. Hangi konunun aynı görüşmede ele alınacağı ve hangisinin ayrı işlem gerektireceği belirlenir.

Bir ortağın yaptığı onarım veya yapıya ilişkin iddiası da dosyayı etkileyebilir. Harcamanın ne için, kimin rızasıyla ve hangi tarihte yapıldığı belgelenmelidir. Her masrafın satış bedelinden otomatik olarak düşüleceği düşünülmez. Uyuşmazlığın hukuki niteliği ve ispat durumu ayrıca değerlendirilir. Bu nedenle paylaşma dosyası hazırlanırken kullanım ve gider kayıtlarının da baştan sunulması yararlıdır.

Dava öncesinde anlaşmalı satış seçeneği

Tarafların anlaşması hâlinde piyasa koşullarında alıcı aranması veya bir paydaşın diğer payları satın alması düşünülebilir. Ancak satış yetkisi, en düşük kabul edilebilir bedel, masraflar ve bedelin dağılımı önceden konuşulmalıdır. Bir kişinin alıcıyla görüşmesi bütün ortaklar adına bağlayıcı taahhüt verebildiği anlamına gelmez. Yetki ve temsil belgeleri kontrol edilir.

Anlaşmalı çözümde alıcının ödeme yöntemi, tapu işleminin zamanı ve taşınmazın teslimi birlikte planlanır. Mevcut kiracı, kullanıcı veya takyidat varsa bunların satışa etkisi değerlendirilir. Sözlü fiyat anlaşması yapılmış olması diğer bütün şartların çözüldüğünü göstermez. Yazılı düzenleme, tarafların aynı işlemi farklı anlamlandırmasını önlemeyi amaçlar. Arabuluculukta görüşülen seçenekler de bu uygulanabilirlik açısından incelenebilir.

Dava ve satış dosyasının takibi

Dava aşamasında taraf teşkili, tebligatlar, keşif ve bilirkişi incelemesi takip edilir. Karar sonrasında satış işlemleri gerekiyorsa bunların ayrı bir çalışma aşaması olduğu dikkate alınır. Müvekkile hangi işlemin hangi dosyada yürüdüğü açıklanır. Karar verilmesiyle bedelin hemen paydaşlara dağıtılacağı beklentisi oluşturulmaz. Kesinleşme, satış ve diğer koşullar dosyanın özelliğine göre değerlendirilir.

Satış ilanı, şartname ve değerleme bilgileri geldiğinde bunların zamanında incelenmesi önemlidir. İtiraz veya başka başvuru ihtiyacı varsa süreler ayrıca hesaplanır. Bir ortakla yürütülen görüşmeler resmî dosyadaki işlemleri her durumda durdurmaz. Süreç boyunca yeni devir, vefat veya adres değişikliği gibi bilgiler avukata iletilmelidir. Dosyanın güncel tutulması, gereksiz gecikmelerin ve eksik işlemlerin önlenmesine yardımcı olur.

Ücret ve giderlerin planlanması

Ortaklığın giderilmesi dosyasında avukatlık ücreti ile arabuluculuk, yargılama, değerleme ve satış giderleri aynı kalem değildir. Taşınmaz ve paydaş sayısı, dosyanın aşaması ve üstlenilecek işin kapsamı görüşmede değerlendirilir. Yalnızca ilk dava dilekçesinin hazırlanmasıyla satış sonuna kadar takip edilmesi farklı hizmet kapsamlarıdır. Bu ayrım başlangıçta açıkça belirlenir.

Müvekkilin ekonomik hedefi de önemlidir. Taşınmazı elde tutmak isteyen bir ortakla payını nakde çevirmek isteyen ortağın değerlendireceği seçenekler farklı olabilir. Hizmet, seçeneklerin hukuki ve uygulamaya ilişkin sonuçlarını görünür kılmayı amaçlar. Dava açmanın veya satışa katılmanın belirli bir kazancı garanti ettiği söylenmez. Görüşmede belgeler kadar müvekkilin kabul edebileceği çözüm çerçevesi de açıklanmalıdır.

Miras kalan birden fazla taşınmazın birlikte ele alınması

Mirasçılar aynı dosyada birkaç daire, arsa ve işyerini paylaşmak isteyebilir. Önce her taşınmazın kayıtları ayrı çıkarılır. Bir malın murisin adına kalmış olması, diğerinin mirasçılara devredilmiş bulunması veya bazı payların üçüncü kişilere satılması taraf yapısını değiştirebilir. Her taşınmaz için aynı paylaşım oranını kullanmadan önce miras ve devir belgeleri karşılaştırılır. Aile içindeki eski anlaşmaların hangi belgelerle desteklendiği belirlenir.

Anlaşmalı çözüm aranıyorsa bir mirasçıya bir taşınmazın, diğerine başka bir taşınmazın bırakılması değerlendirilebilir. Fakat değerlerin denkleştirilmesi, varsa borçlar ve resmî işlem koşulları açıklığa kavuşturulmalıdır. Herkesin aynı evde toplanıp sözlü olarak anlaşması işlemlerin tamamlandığı anlamına gelmez. Ödeme yapılacaksa kaynak ve takvim belirlenir. Bir kişinin sonradan anlaşmadan ayrılması ihtimali karşısında sürecin hangi aşamada bağlayıcı hâle geldiği hukuken değerlendirilir.

Yapıya ve eklentilere ilişkin mülkiyet iddiaları

Ortak arsa üzerinde bir yapıyı kendisinin yaptırdığını söyleyen paydaş bulunabilir. Bu açıklama paylaşma ve satış hesabında ayrıca ele alınması gereken bir uyuşmazlık doğurabilir. Yapının kim tarafından, hangi tarihte ve hangi hukuki ilişkiye dayanılarak yaptırıldığı araştırılır. Fatura, ruhsat, sözleşme ve diğer belgeler toplanır. Yapı masrafının karşılanmasıyla mülkiyet iddiası aynı hukuki talep olarak değerlendirilmez.

Diğer ortakların iddiayı kabul edip etmediği ve satış dosyasındaki olası etkisi incelenir. Gerekirse ayrı bir yargısal değerlendirmenin gerekip gerekmediği belirlenir. Müvekkile her masrafın doğrudan ve tam olarak satış bedelinden geri alınacağı söylenmez. Onarım, yeni yapı ve ortak giderler birbirinden ayrılır. Dosya hazırlanırken bu konunun son aşamaya bırakılmaması, tarafların ekonomik beklentilerinin daha doğru kurulmasını sağlar.

Kiracı ve kira gelirlerinin paylaşımı

Taşınmaz kiraya verilmişse kira sözleşmesinin tarafları, bedelin yatırıldığı hesap ve kira gelirlerinin nasıl paylaşıldığı belirlenir. Bütün ortakların sözleşmeyi imzalayıp imzalamadığı, bir temsil yetkisi bulunup bulunmadığı ve mevcut kiracının durumu incelenir. Ortaklığın giderilmesiyle kira alacağı veya gelir hesabı aynı talep değildir. Bunların birbiri üzerindeki etkisi, belgelere ve başvurunun amacına göre açıklanır.

Satış veya pay devri planlanırken kiracının varlığı alıcıya doğru aktarılmalıdır. Taşınmazın boş teslim edileceğine ilişkin yerine getirilemeyecek bir taahhüt verilmemelidir. Mevcut sözleşme, depozito ve önceki ödemeler anlaşmada nasıl ele alınacaksa açıkça düzenlenir. Ortaklar arasındaki uyuşmazlığın kiracıya yöneltilen çelişkili taleplere dönüşmesi önlenmeye çalışılır. Kira gelirini tahsil eden kişinin elindeki kayıtları paylaşması hesap değerlendirmesine katkı sağlar.

Varsayımsal örnek: bir ortağın taşınmazı almak istemesi

Üç paydaştan biri taşınmazı kendisinin satın almak istediğini, diğerleri ise nakit elde etmeyi amaçladığını bildirebilir. İlk adım, herkesin üzerinde konuşabileceği güncel kayıt ve değer bilgilerinin hazırlanmasıdır. Teklif edilen bedel, ödeme kapasitesi ve devir tarihi açıklanır. Bir ortağın duygusal bağlılığıyla diğerlerinin ekonomik ihtiyacı aynı olmayabilir. Bu örnek bir dava sonucu değil, anlaşma hazırlığında sorulacak soruları göstermektedir.

Taraflar bedelde anlaşsa bile mevcut ipotek, kiracı veya kullanım sorunu çözülmemiş olabilir. Ödemenin hangi sırayla yapılacağı ve tapu devrinin nasıl tamamlanacağı planlanır. Anlaşma gerçekleşmezse yargısal paylaşma seçeneğinin sonuçları ayrıca değerlendirilir. Paydaşın gelecekte satışa katılma ihtimali, finansman hazırlığıyla birlikte ele alınabilir. Avukatlık çalışması, taraflardan birinin mutlaka taşınmazı elde edeceği varsayımı üzerine kurulmaz; uygulanabilir seçeneklerin şartlarını açıklamaya yönelir.

Başvuru dosyasında bulunması yararlı bilgiler

İlk görüşme için taşınmazların sicil bilgileri, bilinen paydaşlar, mirasçılık belgeleri ve mevcut kullanım düzeni hazırlanmalıdır. Daha önce yapılmış satış teklifleri veya anlaşma taslakları varsa dosyaya eklenir. Alınmış arabuluculuk daveti ya da mahkeme tebligatı tarihleriyle birlikte paylaşılır. Ortaklarla iletişim kurulabiliyor olması kadar hangi konularda anlaşmazlık bulunduğunun bilinmesi de önemlidir. Kimin hangi taşınmazı kullandığı ve gelir elde edip etmediği açıkça anlatılır. Müvekkilin önceliği nakit elde etmek, taşınmazı devralmak veya aynen paylaşmak olabilir. Bu tercih hizmet planında dikkate alınır; fakat diğer hak sahiplerinin durumu ve uygulanabilir hukuki yollarla birlikte değerlendirilir. Eksik belgeler için bir tamamlama listesi oluşturulur.

İlgili makaleler ve tamamlayıcı hukuki konular

Aşağıdaki yazılar, bu hizmetin doğrudan konusu ile aynı taşınmazda ortaya çıkabilecek bağlantılı sorunları ayrı ayrı açıklar. Bir yazıdaki değerlendirme, başka bir dosyaya belgeler görülmeden aynen uygulanmamalıdır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu): Paylaşma davasının genel çerçevesi, aynen paylaşma ve satış seçeneklerinin temel farkları hakkında daha ayrıntılı açıklamalar için bu rehberi inceleyebilirsiniz.

Kentsel Dönüşüm Amacıyla Yıkılan Binada Ortaklığın Giderilmesi İstenebilir Mi?: Dönüşüm amacıyla yıkılan yapılarda ortaklığın giderilmesi talebi, taşınmazın mevcut hukuki durumu ve özel düzenlemelerle birlikte değerlendirilmesi gereken bir konudur.

Kentsel Dönüşüm Kanunu Kapsamında Ortaklığın Giderilmesi Davası: Kentsel dönüşüm kapsamındaki taşınmazlarda paylaşma talebinin genel ortaklık kurallarıyla ilişkisi ve özel süreçler üzerindeki etkisi ayrıca araştırılmalıdır.

Arsa Payı Düzeltme Davası: Paylaşım hesabından önce arsa paylarında yanlışlık bulunduğu düşünülüyorsa, kayıtların düzeltilmesi talebi ortaklığın giderilmesinden ayrı bir hukuki konudur.

Kentsel Dönüşüm sürecinde yıkılarak yeniden yapılacak Bina arsa payına göre mi yapılacak, yoksa metrekareye göre mi?: Dönüşümde yeni bölümlerin paylaşılması ile ortak mülkiyetin sona erdirilmesi aynı işlem değildir; tarafların hedefini belirlemek için ayrım önemlidir.

Karara Katılmayan Maliklerin Arsa Payı Satışı Nasıl Yapılır?: Dönüşüm kararına katılmayan maliklerin paylarına ilişkin özel satış süreci, genel ortaklığın giderilmesi yoluyla satıştan ayrı değerlendirilmesi gereken bir başlıktır.

Riskli Yapılarda Arsa Payı Satışı: Güncel Salt Çoğunluk ve Süreç: Riskli yapılardaki arsa payı satışına ilişkin özel usul, her ortak taşınmaz için uygulanabilecek genel bir paylaşma yöntemi değildir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Arsa Sahiplerinin Bağımsız Bölümlerinin Kurayla Belirlenmesi: Ortaklar taşınmazı satmak yerine inşaat projesiyle değerlendirmek isterse bağımsız bölümlerin hangi yöntemle paylaşılacağı ayrıca sözleşmede açıklığa kavuşturulmalıdır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Dönme ve Arsa Payının İadesi: Ortak taşınmazın yükleniciye devredilmiş payları varsa, sözleşmeden dönme ve pay iadesi talepleri mevcut mülkiyet tablosunu etkileyebilecek ayrı sorunlardır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tapuya Şerhi İçin Arsa Sahibi ile Anlaşma Yapmaya Gerek Var mıdır?: Ortak taşınmaz üzerinde inşaat sözleşmesine ilişkin şerh bulunması, satış veya anlaşmalı paylaşma planında kaydın kapsamının incelenmesini gerektirir.

Sık sorulan sorular

Bir paydaş tek başına başvurabilir mi?

Paylaşma isteme hakkı ve varsa sınırlamalar dosyaya göre incelenir. Diğer ortakların tamamının aynı istekte bulunması her durumda gerekli değildir; dava ve arabuluculukta taraf yapısı doğru kurulmalıdır.

Ortaklığın giderilmesinden önce arabuluculuk gerekiyor mu?

Bu uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru dava şartıdır. Başvuruda tarafların ve taşınmazın doğru belirlenmesi önemlidir.

Evde oturmam satışı kesin olarak engeller mi?

Fiilî kullanım tek başına paylaşma sürecini kesin olarak engellemez. Kullanımın hukuki sebebi, varsa sözleşmeler ve diğer haklar ayrıca değerlendirilir.

Taşınmaz mutlaka açık artırmayla mı satılır?

Önce anlaşma ve aynen paylaşma seçenekleri değerlendirilir. Satışın gerekli olup olmadığı taşınmazın ve dosyanın özelliklerine bağlıdır.

Avukat İltan Ekmekçioğlu ile dosya değerlendirmesi

Avukat İltan Ekmekçioğlu, 15 yılı aşkın şirket avukatlığı deneyimini taşınmaz ve sözleşme uyuşmazlıklarının değerlendirilmesine yansıtır. İnşaat Hukuku (2021) ve 50 Soruda Kentsel Dönüşüm (2024) kitaplarının yazarıdır. Büro adresi Beyoğlu’ndadır; hizmet kapsamı İstanbul’daki taşınmazın ve dosyanın özelliklerine göre belirlenir.

Taşınmazın tapu bilgileri, mevcut sözleşmeler ve size ulaşan tebligatlarla iletişim sayfasından görüşme talebi oluşturabilirsiniz. Görüşmede belgelerin kapsamı, hukuki seçenekler ve üstlenilecek iş belirlenir. Başka bir tapu veya sözleşme sorununuz varsa gayrimenkul hukuku hizmetleri üzerinden ilgili konuya ulaşabilirsiniz.

Hukuki çerçevenin kontrolünde Adalet Bakanlığı mevzuat sistemi ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü mevzuat kaynakları esas alınır. Somut başvuruda yürürlükteki düzenleme, dosya belgeleri ve güncel yargısal değerlendirmeler birlikte incelenmelidir. Son içerik kontrolü: 30 Eylül 2026.