İşyerini Erken Boşalttım: Kalan Kiraların Tamamını Ödemek Zorunda mıyım?

İşyerini sözleşme bitmeden boşaltmanız, kalan bütün ayların kira bedelini otomatik olarak ödemeniz gerektiği anlamına gelmez. Ancak eşyaları çıkarmanız da borcu kendiliğinden sona erdirmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesi uyarınca, sözleşme süresine veya fesih dönemine uyulmadan geri verilen taşınmaz bakımından sorumluluk, benzer koşullarla yeniden kiraya verilebilecek makul süre üzerinden değerlendirilir.

Bu sürenin dolmasından önce kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücü bulunan ve kira ilişkisini üstlenmeye hazır uygun bir kiracı bulunması sonucu değiştirebilir. Geri verme tarihi, adayın gerçekten hazır olması ve kiraya verenin davranışları belgelenmelidir. İlk adım, sözleşmenin çıkış hükümlerini incelemek ve anahtar teslimini ispatlanabilir biçimde tamamlamaktır.

Bu yazı, güncel erken geri verme işlemlerine yöneliktir. Eski tarihli ticari kiralar bakımından aşağıdaki geçiş dönemi açıklaması ayrıca okunmalıdır.

İşyerini erken boşaltmak ne anlama gelir?

Erken boşaltma, kiracının kararlaştırılan süreye veya geçerli fesih dönemine uymadan kiralananı geri vermesidir. Bir mağazanın ekonomik olarak sürdürülememesi, atölyenin başka yere taşınması veya şirketin faaliyetini daraltması bu karara yol açabilir. Fakat ticari nedenin varlığı tek başına sözleşmesel borçları kaldırmaz.

Öncelikle taşınmazın çatılı işyeri olup olmadığı belirlenmelidir. Mağaza, ofis ve kapalı depo ile açık alanın kiralanması aynı sona erme kurallarına tabi olmayabilir. Sözleşmenin süresi, özel çıkış hakkı ve tarafların sonradan yaptığı anlaşmalar birlikte değerlendirilir. Kiracının yalnız takvimdeki bitiş tarihine bakması, uzama ve bildirim hükümlerini gözden kaçırmasına neden olabilir.

Dönem sonunda çıkmak için ne zaman bildirim yapılmalı?

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirasında kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı fesih bildiriminde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. TBK m.347 ve 348 gereği yalnız sözleşmedeki bitiş tarihine güvenmeyin. Bildirimin karşı tarafa zamanında ulaştığını belgeleyin. Bu 15 günlük kural, yılın herhangi bir gününde 15 gün önceden haber vererek borçsuz çıkma hakkı değildir.

Belirsiz süreli taşınmaz kirasında TBK m.329’daki dönem ve bildirim düzeni ayrıca uygulanır: yerel âdette belirlenen kira döneminin, böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık bildirim süresi dikkate alınır. Çatılı işyeri niteliğinde olmayan belirli süreli kiralarda ise TBK m.327’deki sürenin sonunda sona erme kuralı önemlidir. Taşınmazın türü ve sözleşmenin gerçekten belirli veya belirsiz süreli olması, çıkış takvimini değiştirir.

Erken çıkış ile haklı nedenle fesih aynı şey midir?

Hayır. İşlerin azalması nedeniyle taşınmakla, kiraya verenin işyerini kararlaştırılan kullanıma elverişli tutmaması aynı hukuki sebep değildir. TBK m.301, 305 ve 306 uyarınca kullanım kusuru varsa ayıbın giderilmesi, kira indirimi ve şartlarına göre zarar talebi gündeme gelir. Kullanımı ortadan kaldıran veya önemli ölçüde engelleyen ayıp, verilen uygun sürede giderilmezse fesih hakkı doğabilir. Bunun için arızayı, kullanım üzerindeki etkisini, giderim talebini ve verilen sürenin sonucunu belgeleyin. Ruhsatın alınamaması gibi bir sorunda engelin binadan mı, kiracının faaliyetinden veya eksik başvurusundan mı kaynaklandığı ayrılmalıdır.

TBK m.331’deki önemli sebeple olağanüstü fesih de ayrı bir yoldur. Kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan önemli sebep ve yasal fesih bildirim süresi aranır; parasal sonuçları hâkim belirler. Bu yüzden “İş yapamadım” demek veya önemli sebep ileri sürmek, bütün ödeme sorumluluğunun kendiliğinden kalktığını göstermez. Çıkış protokolünde genel bir ibra imzalamadan önce ayıp, masraf ve tazminat taleplerinizin hangilerinden vazgeçildiğini okuyun.

1 Temmuz 2020’den önceki ticari kiralarda neden ayrı inceleme gerekir?

6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi, 6353 sayılı Kanun’la değiştirilen biçimiyle, kiracısı Türk Ticaret Kanunu anlamında tacir veya özel hukuk ya da kamu hukuku tüzel kişisi olan işyeri kiralarında bazı TBK hükümlerinin uygulanmasını 1 Temmuz 2012’den itibaren sekiz yıl ertelemişti. TBK m.323, 325, 331, 342 ve 346 da bu kapsamdadır. Erteleme döneminde ilgili konularda önce sözleşme hükümleri, hüküm yoksa eski Borçlar Kanunu uygulanırdı.

Bu erteleme 1 Temmuz 2020’de sona ermiştir. Bugünkü bir geri verme işleminde, sırf sözleşme 2020’den önce imzalandı diye TBK m.325 devre dışı bırakılamaz. Buna karşılık 2020 öncesinde gerçekleşmiş çıkış ve doğmuş taleplere güncel kurallar otomatik olarak taşınmamalıdır. Sözleşme tarihi, geri verme tarihi ve kiracının o dönemdeki sıfatı birlikte kontrol edilir. 6101 sayılı Kanun m.1, 1 Temmuz 2012 öncesi işlem ile sonraki temerrüt, sona erme ve tasfiye ayrımı için ayrıca önemlidir.

TBK 325 kiracının sorumluluğunu nasıl sınırlar?

Kanun, sözleşme sonuna kadar kalan bütün dönemleri tek kalemde borç kabul etmek yerine yeniden kiralama için gereken makul süreyi esas alır. Bu sürenin değerlendirilmesinde benzer koşullarla kiralama imkânı önemlidir. Dolayısıyla kiraya verenin tercih ettiği herhangi bir fiyatla istediği kadar beklemesi, bu bekleyişin tamamını eski kiracıya yüklemesini sağlamaz.

Ayrıca kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler ve taşınmazı başka biçimde kullanarak elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararlar hesaba katılmalıdır. Hesap, yalnız aylık kira ile boş geçen ayların çarpılmasından ibaret değildir. Uyuşmazlıkta bu indirimlerin hangi belgeye dayandığı açıklanmalıdır.

Düzenleme kiracıya hiçbir ödeme yapmadan çıkma hakkı da vermez. Teslim öncesi ödenmemiş kira, teslim sonrası makul süreye ilişkin talep ve varsa hasar alacağı ayrı kalemlerdir. Her kalemin doğumu, miktarı ve delili farklı olabilir. Savunmanın yalnız “Artık orada değilim” cümlesiyle kurulması bu ayrımları karşılamaz.

Makul süre kaç aydır?

Her işyeri için geçerli sabit bir bir, üç veya altı aylık süre bulunmaz. Makul süre; taşınmazın bulunduğu bölge, kullanım türü, büyüklüğü, fiziksel durumu, kira koşulları ve ilgili dönemdeki kiralama imkânları üzerinden belirlenir. Gerektiğinde bilirkişi incelemesi yapılabilir.

Merkezî bir caddedeki küçük mağaza ile belirli üretim tesislerine uygun büyük bir fabrika aynı sürede kiracı bulmayabilir. Ancak taşınmazın özel nitelikli olması da ileri sürülen her bekleme süresini haklı kılmaz. Değerlendirme somut verilerle yapılmalı, yalnız genel piyasa ifadelerine dayanmamalıdır.

Kiralama ilanları, emsal taşınmazlar, başvuran kişiler ve yeni sözleşme tarihi bu incelemede yararlı olabilir. İnternet ilanındaki istenen bedel ile gerçekleşmiş kira bedeli aynı veri değildir. Raporda yalnız ilan fiyatlarının kullanılması hâlinde, bunların konu taşınmazla karşılaştırılabilirliği ayrıca sorgulanmalıdır.

Sözleşmede üç aylık bildirim varsa hesap da üç ay mı olur?

Bildirim süresi ile erken geri vermeden doğan sorumluluk süresi aynı kavram değildir. Sözleşme, belirli şartlarla erken çıkış yetkisi tanımış olabilir. Böyle bir hükmün nasıl uygulanacağı, kira türü ve kiracıyı koruyan düzenlemelerle birlikte incelenmelidir.

Hükmün yalnız “üç ay” kısmını okumayın. Bu süre dönem sonu fesih bildirimi için mi, dönem içinde kullanılabilecek özel çıkış hakkı için mi, yoksa erken geri verme hâlinde sorumluluk süresini belirlemek için mi yazılmıştır? Son iki ihtimalde bildirim ve ödeme koşulları hesabı doğrudan etkileyebilir. Sözleşmedeki süre kaydı yok sayılmamalı; hükmün tamamı, uygulanabilirliği, bildirimin ulaşma ve anahtarın teslim tarihleri birlikte değerlendirilmelidir.

İşyerini boşaltmak ile anahtarı teslim etmek neden farklıdır?

Eşyaların taşınması, vergi kaydının başka adrese alınması veya elektrik aboneliğinin kapatılması, kiralananın kiraya verene geri verildiğini tek başına göstermeyebilir. Geri verme, kiraya verenin taşınmaz üzerindeki fiilî hâkimiyeti yeniden elde edebilmesini gerektirir.

Kiracı bütün anahtarları elinde tutuyor, içerideki eşyalara erişimini sürdürüyor veya kullanımı engelliyorsa teslim tarihi tartışmalı hâle gelir. Bu tarih, teslim öncesi borçlarla TBK 325 kapsamında tartışılacak sonraki dönemin ayrılması bakımından önemlidir. Uyuşmazlığın büyük kısmı bazen yalnız bu tarihin ispatına ilişkindir.

Anahtar teslim tutanağında adres, teslim tarihi, anahtar ve erişim araçlarının sayısı, teslim eden ve alan kişilerin bilgileri bulunmalıdır. Taşınmazın durumuna ve tarafların saklı tuttuğu taleplere de yer verilebilir. Tutanak, şirket adına imzalanıyorsa imzalayanların yetkisi kontrol edilmelidir.

Kiraya veren anahtarı almıyorsa ne yapılabilir?

Kiracının anahtarı komşuya bırakması, posta kutusuna atması veya yetkisi bilinmeyen emlakçıya vermesi güvenli bir teslim yöntemi değildir. Anahtarı alan kişinin kiraya veren adına teslim almaya yetkili olup olmadığı belirlenmelidir.

Kiraya veren uygun biçimde teklif edilen teslimi haklı neden olmadan kabul etmiyorsa, TBK m.106 ve 107 kapsamında anahtarların bırakılacağı tevdi yerinin belirlenmesi istenebilir. Tevdi, teslim edilecek şeyin hukuken uygun bir yere bırakılmasıdır. Talep, ifa yerindeki sulh hukuk mahkemesine yöneltilir. Tevdi yerinin belirlenmesi çekişmesiz yargı işidir; HMK m.382/2-d-3 ve 383 görev bakımından dayanak oluşturur.

Dilekçeye kira sözleşmesi, işyerinin boşaltıldığını gösteren kayıtlar, teslim için önerilen tarih ve kiraya verenin reddini veya teslimden kaçındığını gösteren yazışmalar eklenmelidir. Kiralananın açık adresi, anahtar ve erişim araçlarının sayısı ile karşı tarafın bildirim adresi belirtilir. Mahkemenin belirlediği yere anahtarlar fiilen bırakılmalı, teslim belgesi alınmalı ve kiraya verenin anahtarları nereden teslim alabileceğini öğrenmesini sağlayan bildirim tamamlanmalıdır.

Yalnız mahkemeye dilekçe vermek, anahtarları teslim etmek değildir. Anahtarlar bırakılmış olsa bile içeride eşyalar kalması veya kiracının erişimi engellemeyi sürdürmesi, geri vermenin tamamlanıp tamamlanmadığını tartışmalı hâle getirebilir. Başvuru, fiilî bırakma ve bildirim tarihlerini ayrı kaydedin. Tevdi işlemi de geçmiş kira borcunu veya TBK m.325 kapsamındaki makul süre sorumluluğunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Tevdi yerinin belirlenmesi talebi, makul süre alacağının tahsili davası değildir; bu iki başvurunun ön işlemleri karıştırılmamalıdır. Çekişmesiz yargı kararına karşı hukuki yararı bulunan ilgilinin, özel düzenlemeler saklı olmak üzere, öğrenmeden itibaren iki hafta içinde istinafa başvurabilmesi HMK m.387’de düzenlenir. İhtarname, teslim teklifinin ve sonraki bildirimin içeriğini ispatlamaya yardımcı olabilir; kendisi her durumda fiilî teslimin yerine geçmez.

Yeni kiracı bulursam borcum sona erer mi?

TBK 325 kapsamında yeni kiracı önerisi, belirli şartlarla eski kiracının sonraki dönem borçlarını sona erdirebilir. Önerilen kişinin kiraya veren tarafından kabul edilmesinin beklenebilir olması, ödeme gücünün bulunması ve kira ilişkisini üstlenmeye hazır olması gerekir.

Sadece telefon numarası göndermek veya “Bir tanıdığım ilgileniyor” demek bu koşulların gerçekleştiğini göstermeyebilir. Adayın hangi tarihte başlayacağı, teklif ettiği kira koşulları, kullanım amacı ve ödeme kapasitesi ortaya konulmalıdır. Kiraya verenin aday hakkında makul değerlendirme yapmasına yetecek bilgi verilmelidir.

Yeni adayın çok daha düşük bedel önermesi, taşınmazı sözleşmeye aykırı faaliyette kullanmak istemesi veya ödeme gücünün belirsiz olması sonucu etkileyebilir. Buna karşılık uygun adayın yalnız daha yüksek kira beklentisiyle reddedilmesi de değerlendirme dışı bırakılamaz. Ret cevabı ve gerekçesi mümkünse yazılı alınmalıdır.

Kira sözleşmesinin devriyle aynı işlem mi?

Kira ilişkisinin devri, TBK m.323 kapsamında ayrı bir işlemdir. Kiraya verenin yazılı rızası gerekir; işyeri kiralarında haklı sebep yoksa bu rızayı vermekten kaçınılamaz. Devirde yeni kişi devam eden kira ilişkisinde eski kiracının yerine geçer. İşyeri kiralarında devreden kiracı, sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur. Müteselsil sorumluluk, alacaklının bu kapsamdaki borcun tamamını sorumlulardan birinden isteyebilmesidir.

TBK m.325 ise erken geri verme sonrasında uygun yeni kiracı bulunmasının eski kiracının borçlarına etkisini düzenler. Bu nedenle “Aday buldum” bildirimiyle imzalı kira devir sözleşmesi aynı işlem değildir. İşyerini devrederek faaliyete devam ettirme seçeneğiyle boşaltıp uygun kiracı önerme seçeneğinin belgeleri ve sorumlulukları ayrı değerlendirilmelidir.

İşletmesini satıp yeni kişinin aynı işyerinde devam etmesini isteyen kiracının ihtiyacı farklı olabilir. Bu durum için işyeri kira sözleşmesinin devri yazısındaki yazılı rıza ve sorumluluk açıklamaları birlikte okunmalıdır. Yeni kiracı bulmak, her durumda tek taraflı sözleşme devri yapmak anlamına gelmez.

Kiraya veren işyerini uzun süre boş bırakabilir mi?

Kiraya verenin taşınmazı yeniden kiraya verme sürecindeki davranışı, istenen alacağın hesabında önem taşır. İlan verilip verilmediği, adaylarla görüşmeler ve istenen bedel incelenebilir. Ancak yalnız ilan bulunmaması üzerinden her dosyada otomatik bir sorumsuzluk sonucu kurulamaz.

Taşınmazın önceki koşullardan belirgin biçimde ağır şartlarla piyasaya sunulması kiralama süresini uzatabilir. Bu uzamanın eski kiracıya hangi ölçüde yüklenebileceği ayrıca değerlendirilmelidir. Kiraya verenin ticari tercihi ile erken çıkışın doğurduğu makul kayıp ayrılmalıdır.

İşyerinin yeni kiracıya teslim edildiği tarih de dosyaya getirtilmelidir. Aynı kullanım dönemi için eski ve yeni kiracıdan mükerrer kira tahsili yapılabileceği varsayılmamalıdır. Yeni kira bedeli, başlangıç tarihi ve varsa tadilat dönemi gibi ayrıntılar hesap üzerinde etkili olabilir.

Kalan bütün kiralar ve cezai şart birlikte istenebilir mi?

Sözleşmede “Erken çıkan kiracı kalan bütün kiraları öder” yazması, hükmün her olayda olduğu gibi uygulanacağı anlamına gelmez. Kira türü, TBK 325 ve uygulanabilecek emredici hükümler dikkate alınmalıdır. Talebin kira borcu mu, tazminat mı yoksa cezai şart mı olduğu açıklığa kavuşturulmalıdır.

TBK m.346, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedeli ile yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilmesini yasaklar. Özellikle kiranın zamanında ödenmemesine bağlanan ceza koşulu ve sonraki kiraların muaccel, yani ödeme zamanı gelmiş hâle geleceği yönündeki anlaşmalar geçersizdir. Bu hükümdeki geç ödeme yaptırımı ile erken geri vermeye bağlanan talep aynı olay değildir. Erken çıkış hesabında TBK m.325; sözleşme sonunda sözleşmeye aykırı kullanım zararları dışında önceden üstlenilen tazminatlar bakımından ayrıca TBK m.334 incelenmelidir.

Kira kaybı, hasar, ceza ve depozito kesintisi farklı adlarla aynı zararı iki kez karşılayacak biçimde hesaplanmamalıdır. Kiracıya gönderilen hesap dökümünde her kalemin dönemi ve dayanağı istenmelidir. Genel bir toplam borcu incelemeden kabul etmek, sonraki itirazları güçleştirebilir.

Depozito son kiraların yerine geçer mi?

Depozito, sözleşmeden doğabilecek borçlar için verilen güvencedir. Kiracının tek taraflı olarak “Son iki ayı depozitodan alın” demesi her durumda kira borcunu sona erdirmez. Böyle bir anlaşma varsa kapsamı ve kalan bakiye yazılı belirlenmelidir.

Kiraya veren de erken çıkış gerçekleşti diye depozitonun tamamını açıklamasız biçimde tutabileceğini varsaymamalıdır. Ödenmemiş kira, kanıtlanmış zarar ve diğer geçerli talepler hesaplanmalı; depozitonun hangi kaleme mahsup edildiği gösterilmelidir.

Çatılı işyerinde para olarak kararlaştırılmış güvencenin bankada tutulması ve iadesi TBK m.342’de ayrıca düzenlenir. Güvence üç aylık kirayı aşamaz. Bankadaki güvence, tarafların rızası, kesinleşmiş takip veya kesinleşmiş mahkeme kararı gibi kanundaki koşullarla çözülür. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde ilgili dava veya takibi bankaya yazılı bildirmemişse banka kiracının istemiyle iadeyi yapar. Bu üç ay, kiraya verenin doğrudan elinde tuttuğu her depozitoyu koşulsuz bekletebileceği bir süre değildir.

Bankaya yatırılmış güvence ile kiraya verene doğrudan ödenmiş para için başvuru muhatabı ve belgeler farklıdır. Banka hesabı, ödeme makbuzu, sözleşmenin sona ermesi ve kesinti gerekçesi birlikte incelenmelidir. Depozitonun iadesi rehberi bu ayrı talebin ayrıntılarını ele alır.

İşyerindeki hasar ile makul süre kira borcu ayrılmalı mı?

Evet. Makul süreye ilişkin talep, yeniden kiralamaya kadar devam eden sözleşmesel sorumlulukla ilgilidir. Kırılmış kapı, sökülmüş tesisat veya sözleşmeye aykırı değişiklik iddiası ise ayrı bir zarar incelemesi gerektirir.

TBK 334 bakımından olağan ve sözleşmeye uygun kullanımın doğurduğu eskimeyle kiracının sorumlu olacağı zarar aynı değildir. Her boya ihtiyacı veya eskiyen yüzey kiracıya yüklenemez. Teslim başlangıcındaki durum, kullanım süresi ve sözleşmede izin verilen değişiklikler değerlendirilmelidir.

TBK m.335 uyarınca kiraya veren geri verme sırasında işyerini incelemeli ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri hemen yazılı bildirmelidir. Bildirim yapılmazsa, olağan incelemede görülebilecek eksiklikler bakımından kiracı sorumluluktan kurtulur. Olağan incelemeyle anlaşılamayan gizli eksikliklerde sorumluluk devam edebilir; kiraya veren bunları öğrendiğinde de hemen yazılı bildirmelidir. Başlangıç ve çıkış fotoğrafları, tamir faturası ve bildirimin ulaşma kaydı birlikte değerlendirilir. Bu sonuç, ödenmemiş kira borcunun da silindiği anlamına gelmez.

Erken çıkış borcu nasıl hesaplanır?

Önce taşınmazın hukuken geri verildiği tarih belirlenir. Bu tarihe kadar doğmuş ve ödenmemiş alacaklar ayrı listelenir. Ardından uygun yeniden kiralama süresi ve varsa daha önce gerçekleşen yeni kiracı koşulları değerlendirilir.

Sonraki aşamada yapılmaktan kurtulunan giderler ve kanunen dikkate alınması gereken yararlar hesaplanır. Depozito veya diğer ödemeler varsa hangi kaleme ait oldukları gösterilir. Hasar talebi bulunuyorsa kira hesabına gizlenmeden ayrı belgelenir.

Varsayımsal örnek 1: Beş yıllık sözleşmenin ikinci yılında çıkan kiracıdan kalan üç yılın tamamı istenmiştir. Yalnız sözleşmede üç yıl kalmış olması bu toplamı haklı kılmaz. Teslim tarihi, makul yeniden kiralama süresi ve indirimler incelenmelidir.

Varsayımsal örnek 2: İşyerini geri veren kiracı, aynı kira koşullarını kabul eden, ödeme kapasitesini belgeleyen ve hemen başlayabilecek bir aday sunmuş olsun. Kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek bu adayın hazır olduğu tarih, makul sürenin daha erken kesilmesini sağlayabilir. Aday ancak dört ay sonra başlayacaksa veya sözleşmedeki kullanıma aykırı bir faaliyet planlıyorsa aynı sonuç varsayılamaz. Teklifin tarihi kadar içeriği de önemlidir.

Anlaşma olmazsa arabuluculuk ve dava nasıl ilerler?

Erken geri vermeye ilişkin para alacağı için dava açılmadan önce, 6325 sayılı Kanun m.18/A ve 18/B uyarınca dava şartı arabuluculuğa başvurulur. Kira uyuşmazlıkları için bu düzenleme 1 Eylül 2023’te yürürlüğe girmiştir. Başvuru, uyuşmazlık için yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna, büro olmayan yerde görevlendirilen yazı işleri müdürlüğüne yapılır. Kira sözleşmesi, tarafların iletişim bilgileri, istenen dönem ve tutarlar ile teslim, depozito ve hasar uyuşmazlıkları belirtilmelidir.

Arabulucu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci tamamlar; zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatabilir. Büroya başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımı durur, hak düşürücü süre işlemez. Bu düzenleme, ödeme emrine itiraz gibi bütün usul sürelerinin durduğu anlamına gelmez. Sırf görüşmeler sürüyor diye icra dosyasındaki süre bekletilmemelidir.

Anlaşmada teslim tarihi, hangi ayların ve zararların karşılandığı, depozito mahsubu, faiz, taksit ve ibra kapsamı açık yazılmalıdır. Bu kapsamdaki anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi zorunludur. Şerh, m.18/B/3 uyarınca taşınmazla ilgili anlaşma belgesinde taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden, diğer anlaşma belgelerinde arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Anlaşma sağlanamazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir. Hiç başvuru yapılmadan açılan dava, bu dava şartı eksikliği nedeniyle usulden reddedilir.

Alacak davasında görevli mahkeme HMK m.4 gereği sulh hukuk mahkemesidir. Tarafların şirket olması veya tutarın yüksekliği bunu tek başına değiştirmez. Yetkili yer için HMK m.6’daki davalının yerleşim yeri ve m.10’daki sözleşmenin ifa yeri incelenir. Para borcunun ifa yerinde önce tarafların anlaşması, yoksa TBK m.89’daki kural dikkate alınır. Taşınmazın bulunduğu yer, her kira para alacağında kesin yetkili değildir.

Yetki sözleşmesi bakımından HMK m.17 ve 18 önemlidir: tacirler veya kamu tüzel kişileri kendi aralarında, yazılı ve belirli bir hukuki ilişki için mahkeme belirleyebilir. Kiracının işyeri kullanıyor olması, her kişinin tacir sayılması veya sözleşmedeki her yetki kaydının geçerli olması demek değildir. Gayrimenkul hukuku kapsamında dava hazırlanırken taraf sıfatları da bu nedenle kontrol edilir.

Dava dilekçesi geldiyse hangi süreler izlenmeli?

Sulh hukukta basit yargılama usulü uygulanır. Cevap süresi dava dilekçesinin tebliğinden itibaren iki haftadır. Cevabın hazırlanması çok zor veya imkânsızsa aynı süre içinde başvurularak, bir defaya mahsus ve en fazla iki haftalık ek süre istenebilir; uzatma kendiliğinden olmaz. HMK m.317 ve 318 uyarınca teslim belgesi, ödeme kayıtları, aday kiracı teklifi ve diğer deliller, hangi olguyu kanıtladığı açıklanarak dilekçede bildirilmelidir. Elinizde olmayan yeni kira sözleşmesinin kimde bulunduğu ve neden getirtilmesini istediğiniz de belirtilmelidir.

Mahkeme teslim tarihini, yeniden kiralama süresini ve talep kalemlerini inceleyebilir; gerektiğinde keşif ve bilirkişiden yararlanır. Bilirkişi raporuna karşı, tebliğden itibaren iki hafta içinde somut itiraz sunulabilir. Yanlış emsal, daha önce başlayan yeni kira, hesaba katılmamış depozito veya mükerrer hasar kalemi tek tek gösterilmelidir. HMK m.281’deki güçlük veya teknik çalışma koşulları varsa bu süre içinde, bir defalık ve en fazla iki haftalık ek süre talep edilebilir.

Talebin tamamı veya bir kısmı kabul edilebilir; alacak kanıtlanamazsa reddedilebilir. Harç, tebligat, keşif, bilirkişi ve koşullarına göre karşı taraf vekâlet ücreti gider riski doğurur. HMK m.323 ve 326’daki genel düzende giderler, kanuni istisnalar saklı olmak üzere haksız çıkan tarafa ve kısmi kabulde haklılık oranına göre yükletilir. Bu nedenle alacak ve savunma hesabını belgesiz bir toplam üzerinden kurmayın.

Karara karşı başvuru mümkün mü?

İstinafa açık nihai karara karşı süre, usulüne uygun tebliğden itibaren iki haftadır. Dilekçe, bölge adliye mahkemesine gönderilmek üzere kararı veren mahkemeye veya başka bir yer mahkemesine verilebilir. Başvuru gerekçesinde teslim tarihi, süre hesabı veya delil değerlendirmesindeki hatanın ne olduğu açıklanmalıdır. Parasal kesinlik sınırı ve başvuranın itiraz ettiği tutar HMK m.341 ve ek m.1 çerçevesinde kontrol edilir.

Her istinaf kararı temyize açık değildir. HMK m.361 ve 362’de kira alacakları, parasal sınırlar ve bölge adliye mahkemesinin yeniden esas hakkında hüküm kurması için ayrı kurallar vardır. 31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren m.362/3, yeniden verilen hükmün kabul veya ret tutarını ve ilk hükümle farkını istinaf sınırıyla karşılaştıran koşullar içerir; yalnız yargılama gideri veya vekâlet ücretine ilişkin değişiklik için de istisna koyar. Temyiz yolu açıksa tebliğden itibaren iki hafta içinde, örneğin kararı veren bölge adliye mahkemesi hukuk dairesine dilekçe verilir. Bu süreler, anahtar tevdiindeki öğrenmeye bağlı süreyle karıştırılmamalıdır.

İcra takibi başlatılmışsa ne yapılmalı?

Önce gelen belgenin takip türünü okuyun. İİK m.62 ve 66 kapsamında genel haciz yoluyla ilamsız takipte, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine itiraz edilir. Süresinde itiraz takibi durdurur; yalnız bir kısmına itiraz ediliyorsa o kısmın miktarı açıkça yazılmalıdır. Kira sözleşmesindeki imza gerçekten reddediliyorsa bu da ayrıca ve açıkça belirtilmelidir. Gün hesabında tebliğ günü sayılmaz; son gün resmî tatile gelirse İİK m.19 uygulanır.

Ödeme emri çatılı işyerinin tahliyesini de istiyorsa yedi günlük itiraz süresi ile TBK m.315’teki en az 30 günlük ödeme süresini ayırın. Otuz gün, itiraz için beklenebilecek süre değildir. İlamlı takip veya kambiyo senedine dayalı takipte ise genel ilamsız takipteki itiraz yolu aynen kullanılamaz. İşyerini zaten geri vermiş olmanız da gelen ödeme emrini cevapsız bırakma gerekçesi değildir; teslim tarihi ve alacağın hangi döneme ilişkin olduğu bildirilmelidir.

İlamsız takip başlatmak için önceden dava şartı arabuluculuğu tamamlamak gerekmez. Ancak alacaklı, itirazın kendisine tebliğinden itibaren bir yıl içinde İİK m.67 uyarınca itirazın iptali davası açacaksa kira uyuşmazlığı için arabuluculuk şartını yerine getirmelidir. Bu bir yıl genel alacak zamanaşımı değildir; süre geçirilse de genel hükümlere göre alacak davası hakkı saklı olabilir. İcra mahkemesinde itirazın kaldırılması ise belgeye ve kendi sürelerine bağlı ayrı bir yoldur. Makul yeniden kiralama süresi gibi kapsamlı delil incelemesi gerektiren bir alacağın, yalnız sözleşme gösterilerek her durumda bu yolla çözüleceği varsayılmamalıdır.

Yedi günlük süre kusursuz bir engel nedeniyle kaçırılmışsa İİK m.65’teki gecikmiş itiraz incelenir: engelin kalkmasından itibaren üç gün içinde mazeret ve delillerle icra mahkemesine başvurulmalı, paraya çevirme işlemi de bitmemiş olmalıdır. Başvuru tek başına takibi durdurmaz. Borçlu olunmadığının tespiti için açılan menfi tespit davası da olağan itirazın yerine geçen veya takibi kendiliğinden durduran bir işlem değildir.

İİK m.72’de takipten önceki ve sonraki menfi tespit davalarında geçici koruma farklıdır. Takipten sonra kural olarak takibin durdurulması yerine, koşulları ve teminatı sağlanırsa icra veznesindeki paranın alacaklıya verilmemesi istenir. Arabuluculuğa başvuran tarafa karşı, başvurudan sonra aynı uyuşmazlık nedeniyle takip başlatılmışsa özel bir imkân vardır: başvuran kişi son tutanaktan itibaren iki hafta içinde menfi tespit davası açıp tedbir isterse, 6325 sayılı Kanun m.18/A/16 gereği takipten önce açılmış davadaki tedbir rejimi uygulanır. Böylece koşulları ve teminatı sağlanırsa takibin durdurulması istenebilir; takip yine kendiliğinden durmaz. İtiraz edilmemesi veya itirazın kaldırılması nedeniyle borçlu olunmayan para tamamen ödenmişse İİK m.72’deki istirdat, yani geri alma davasında ödeme tarihinden başlayan bir yıllık süre önemlidir. Bu kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk da ihmal edilmemelidir.

İtiraz dilekçesine dayanak olacak şekilde ödenmemiş eski kira, teslim sonrası talep, hasar, depozito ve faiz için ayrı bir hesap hazırlayın. Ödenmeyen kira ve tahliye yolları rehberi, taşınmaz henüz teslim edilmemişse ortaya çıkan farklı süreci açıklar.

Çıkmadan önce hangi belgeleri hazırlamalısınız?

Belgenin dosyada bulunması kadar neyi kanıtladığı da önemlidir. HMK m.190 gereği, kural olarak bir olguya bağlanan sonuçtan kendi lehine hak çıkaran taraf o olguyu ispatlar. Teslimi ve ödemeyi ileri süren kiracı, bunların kayıtlarını saklamalıdır.

Yazılı sözleşme veya teslim tutanağı yoksa hiçbir hak kalmadığı sonucuna varılmaz. Banka kayıtları, karşı tarafın kabul içeren yazışmaları ve diğer hukuka uygun deliller araştırılır. Ancak abonelik kapatma veya adres değişikliği tek başına anahtar teslimini kanıtlamaz; tanık anlatımının yeterliliği de yazılı delil kurallarına göre incelenir. Elektronik kayıtların tarihini, gönderenini ve konuşmanın bütününü koruyun. Aday kiracının ticari sır veya kişisel verilerini yalnız gerekli ölçüde paylaşın.

Şirketin işyerini ben boşalttım; borç bana mı gelir?

Kiracı olarak sözleşmeyi kimin imzaladığı ve hangi sıfatla imzaladığı belirlenmelidir. Şirket ortağı veya müdürü olmak, şirketin her kira borcunu kendiliğinden kişisel borca dönüştürmez. Buna karşılık şahsen kiracı olma, ayrıca kefalet veya borca katılma taahhüdü farklı sonuç doğurabilir. Şirketin unvanı, sicil bilgisi, imza yetkisi ve ayrı teminat belgesi birlikte okunmalı; yalnız anahtarı taşıyan kişinin adına bakılmamalıdır.

Anahtarın alınması bütün borçların kapandığını gösterir mi?

Teslimin kabulü ile ibra, yani borçtan kurtarma aynı değildir. Tutanakta yalnız anahtarın alındığı yazıyorsa bütün alacaklardan vazgeçildiği varsayılmaz. “Başka alacak yoktur” veya belirli talepleri saklı tutan kayıt varsa kapsamı incelenir. Depozitonun bırakılması da ancak geçerli hesaplaşma anlaşmasının belirlediği ölçüde sonuç doğurur.

Sonuç

İşyerini erken boşaltan kiracının sorumluluğu, kalan bütün kiraların otomatik toplamı üzerinden belirlenmez. Geri verme tarihi, makul yeniden kiralama süresi, uygun aday bulunması ve kanuni indirimler birlikte değerlendirilir. Depozito ve hasar kalemleri de kira kaybından ayrı hesaplanmalıdır.

Çıkıştan önce yazılı bildirim, yetkili kişiye belgeli anahtar teslimi ve hesaplaşma protokolü hazırlanması uyuşmazlığın kapsamını daraltabilir. İcra takibi veya dava başlamışsa görüşmelere güvenerek usul süreleri bekletilmemelidir. Bu yazı genel bilgilendirmedir; somut değerlendirme sözleşme ve teslim belgeleri üzerinden yapılmalıdır.

Resmî kaynaklar

Mevzuat kontrol tarihi: 2 Kasım 2026.

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.89, 106, 107, 301, 305, 306, 315, 323, 325, 327, 329, 331, 334, 335, 342, 346, 347 ve 348.
• 6217 sayılı Kanun: 6353 sayılı Kanun’la değiştirilen geçici m.2. 6101 sayılı Kanun: m.1.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m.4, 6, 10, 17, 18, 190, 281, 316, 317, 318, 323, 326, 341, 343, 345, 361, 362, 365, 382, 383, 387 ve ek m.1.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m.18/A ve 18/B.
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu: m.19, 62, 65, 66, 67, 72 ve 269.