Kentsel Dönüşüm sürecinde yıkılarak yeniden yapılacak Bina arsa payına göre mi yapılacak, yoksa metrekareye göre mi? Bu soru, azınlık ile çoğunluk arasındaki en büyük gerilim kaynağıdır.
1970’lerde inşa edilmiş binalarda o günün koşullarına göre belirlenmiş, bugünkü değer ve konumla hiçbir ilgisi kalmamış arsa paylarıyla karşılaşılmaktadır.
Arsa payı düzeltme davaları teoride mümkün olsa da Yargıtay bu davalarda son derece kısıtlayıcı bir tutum benimsemektedir. Binanın yapıldığı tarihteki koşullara göre arsa paylarının hatalı dağıtıldığını kanıtlamak teknik olarak neredeyse imkânsızdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2019 Tarihli Kararı ve Şerefiye Kriterleri

Bu sorunu aşmak için Yargıtay 2019’da kritik bir karar verdi. Karara göre arsa paylarının düzeltilemediği durumlarda şerefiye kriterleri esas alınır:
• Arsa payı orantısı korunmalıdır (bir malike diğerinden fazla arsa payı verilemez).
• Kat, konum, cephe dikkate alınır.
• Proje metrekaresi esas alınır — ruhsata göre belirlenen metrekare geçerlidir; balkon dönüşümleri veya imar affı yoluyla büyütülen alanlar sayılmaz.

Soru: Ruhsat dışı alanların dikkate alınmaması çok önemli bir nokta. Pek çok vatandaş balkonunu daireye katmış, imar affından yararlanmış. Bunlar hesaba katılmıyor mu?
Kesinlikle hayır. 2018 Yapı Kayıt Belgesi (İmar Barışı) düzenlemesinde açıkça belirtilmiştir: “Bu düzenleme, binanın yıkılmasına veya kentsel dönüşüm kapsamında yıkılmasına kadar geçerlidir.” Yapı kayıt belgesi belediye yaptırımından koruma sağlar; ancak mülkiyet hakkı doğurmaz.
Av. iltan Ekmekçioğlu