Miras Kalan Evde Kardeşim Oturuyor: Kira ve Tahliye İstenebilir mi?

“Miras kalan evde kardeşim oturuyor” diyen bir mirasçı, diğer kardeşin kiracı olduğunu veya evde hiçbir hakkı bulunmadığını varsaymamalıdır. Miras birden fazla kişiye kalmışsa, paylaşmaya kadar mirasçılar arasında miras ortaklığı doğar. Evde oturan kardeş de mirasçıysa taşınmaz üzerinde hak sahibidir.

Bununla birlikte bir mirasçının evi diğerlerini tamamen dışlayarak tek başına kullanması da sonuçsuz değildir. Koşulları varsa kullanım karşılığı ecrimisil, elatmanın önlenmesi, kullanım biçiminin belirlenmesi veya ortaklığın giderilmesi talep edilebilir.

Hangi yolun seçileceği; tapu kaydı, miras payları, evde kimin hangi hakla oturduğu, diğer mirasçıların kullanma talebinde bulunup bulunmadığı ve sağ kalan eşin özel haklarına göre belirlenmelidir.

Miras Kalan Ev Kime Aittir?

Miras, ölümle birlikte mirasçılara geçer. Birden fazla mirasçı varsa, miras paylaşılıncaya kadar tereke üzerinde elbirliği hâlinde mülkiyet söz konusu olur.

Bu dönemde:

1. Hiçbir mirasçı evin tamamını yalnız kendisine ait sayamaz.
2. Her mirasçı tereke hakkının korunmasını isteyebilir.
3. Evin satılması, kiraya verilmesi veya üzerinde önemli bir işlem yapılması çoğunlukla bütün mirasçıların katılımını gerektirir.
4. Mirasçılardan her biri paylaşma veya ortaklığın giderilmesi yoluna başvurabilir.

Tapu intikalinin henüz yapılmamış olması mirasçılık sıfatını ortadan kaldırmaz. Ancak dava veya işlem öncesinde mirasçılık belgesi, tapu kaydı ve miras paylarının belirlenmesi gerekir. Temel hükümler Türk Medeni Kanunu’nun 599, 640 ve devamındaki maddelerinde yer almaktadır.

Evde Oturan Kardeş Kiracı Sayılır mı?

Kural olarak hayır. Evde oturan kişi aynı zamanda mirasçıysa, yazılı veya sözlü bir kira ilişkisi kurulmadıkça kiracı olarak kabul edilmez.

Bu nedenle diğer mirasçıların isteyebileceği bedel çoğunlukla “kira alacağı” değil, ecrimisil, yani haksız veya rıza dışı kullanım karşılığıdır. İki talep arasındaki ayrım önemlidir:

Kira alacağı	Ecrimisil
Kira sözleşmesine dayanır	Haksız veya yetkisiz kullanıma dayanır
Taraflar kiraya veren ve kiracıdır	Taraflar malik, paydaş veya mirasçı olabilir
Görevli mahkeme sulh hukuk olabilir	Kural olarak asliye hukuk mahkemesi görevlidir
Bedel sözleşmeye göre belirlenir	Emsal kullanım değeri ve hak sahibinin payı esas alınır

Aile içinde daha önce “evde ücretsiz oturabilirsin” şeklinde izin verilmişse, bu rızanın ne zaman ve nasıl sona erdiği de araştırılmalıdır.

Oturan Kardeşten Ecrimisil İstenebilir mi?

Evet, fakat ecrimisil her tek başına kullanımda otomatik olarak doğmaz. Evi kullanan kardeş de hak sahibi olduğundan, diğer mirasçının taşınmazdan yararlanma veya gelir elde etme talebinin engellenmiş olması önemlidir.

Ecrimisil için genel olarak şu unsurlar incelenir:

1. Davacının mirasçılık veya mülkiyet hakkı.
2. Davalının taşınmazı fiilen kullanması.
3. Kullanımın davacının rızası dışında gerçekleşmesi.
4. Davacının taşınmazdan veya gelirinden yararlanmak istediğini bildirmesi.
5. Kullanım dönemi ve emsal bedel.
6. Talep sahibinin miras veya mülkiyet payı.

Ecrimisil, taşınmazın bütün kira değerinin otomatik olarak bir mirasçıya ödenmesi değildir. Hesapta talep sahibinin payı, kullanım süresi, taşınmazın niteliği ve varsa diğer kullanım veya gelirler dikkate alınır.

İntifadan Men Ne Demektir?

İntifadan men, mirasçının taşınmazdan yararlanmak veya gelirinden pay almak istediğini bildirmesine rağmen bunun engellenmesidir.

Mirasçılar ve paydaşlar arasındaki ecrimisil taleplerinde kural olarak, ecrimisil istenen dönemden önce kullanımdan men koşulunun gerçekleşmesi aranır. Evde oturan kardeş daha önce diğerlerinin sessiz veya açık izniyle bulunuyorsa bu bildirim özellikle önemlidir.

Bildirimde şu talepler açıkça gösterilebilir:

1. Konutun ortak kullanımına izin verilmesi.
2. Taşınmazın kiraya verilerek gelirin paylaşılması.
3. Kullanım karşılığı bedel ödenmesi.
4. Belirli tarihe kadar anlaşma sağlanamaması hâlinde hukuki yollara başvurulacağı.

İntifadan men bildirimi kanunen yalnız noter ihtarnamesiyle yapılmak zorunda değildir. Mesaj, mektup, tanık veya daha önce açılmış dava da değerlendirmeye alınabilir. Bununla birlikte bildirimin içeriğini ve ulaştığı tarihi ispatlamak için noter ihtarnamesi daha güvenlidir.

Yargıtay uygulamasındaki intifadan men koşulu ve istisnaları hakkında akademik incelemeye ASBÜ Hukuk Fakültesi Dergisi’ndeki çalışma üzerinden ulaşılabilir.

İhtar Göndermeden Önceki Dönem İçin Bedel İstenebilir mi?

Her olayda istenemez. Özellikle kardeşin oturduğu bir konutta, diğer mirasçı daha önce yararlanma veya gelir talebinde bulunmamışsa ecrimisil çoğunlukla kullanımdan men tarihinden sonraki dönem için değerlendirilir.

İntifadan men aranmayan bazı istisnalar bulunabilir. Bunlar arasında:

• Oturan mirasçının diğerlerinin mirasçılığını veya mülkiyet hakkını açıkça inkâr etmesi,
• Mirasçılar arasında belirli bir kullanım paylaşımı yapılmış olması,
• Daha önce ecrimisil, elatmanın önlenmesi veya ortaklığın giderilmesi sürecinin başlatılması,
• Taşınmazın üçüncü kişiye kiralanıp gelirinin tek mirasçı tarafından alınması,
• Taşınmazın doğal ürün veya işletme geliri sağlaması

sayılabilir.

Sadece evin kiraya verilebilir nitelikte olması, konutta oturan kardeşe karşı geçmiş dönem bakımından intifadan men şartını otomatik olarak kaldırmaz.

Geriye Dönük Beş Yıllık Ecrimisil Alınabilir mi?

Ecrimisil taleplerinde Yargıtay uygulamasında beş yıllık zamanaşımı kabul edilmektedir. Ancak bu, her mirasçının kendiliğinden geçmiş beş yılın bedelini alabileceği anlamına gelmez.

Her dönem için:

1. Kullanımdan men koşulunun gerçekleşip gerçekleşmediği,
2. İzin veya aile içi kullanım anlaşması bulunup bulunmadığı,
3. Taşınmazın kim tarafından ve ne şekilde kullanıldığı,
4. Talep sahibinin payı,
5. Zamanaşımı itirazı

ayrı değerlendirilir.

Örneğin ilk kez iki ay önce kullanım bedeli talep edilmişse ve bir istisna yoksa, yalnızca “kardeşim beş yıldır oturuyor” denilerek beş yılın tamamı için ecrimisil alınamayabilir.

Ecrimisil Bedeli Nasıl Hesaplanır?

Mahkeme genellikle keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırır. Hesaplamada:

• Taşınmazın konumu ve büyüklüğü,
• Kullanım biçimi,
• Aynı bölgedeki emsal kira bedelleri,
• Taşınmazın her dönemdeki durumu,
• Kullanımdan men tarihi,
• Davacının miras payı,
• Taşınmazın bir kısmının ortak kullanılıp kullanılmadığı

incelenir.

Talep, taşınmazın tamamının brüt kira bedeli üzerinden doğrudan kurulmaz. Davacı mirasçının hakkına düşen tutar ve gerçekten mahrum kaldığı kullanım dönemi belirlenmelidir.

Evde Oturan Kardeş Tahliye Edilebilir mi?

Evde oturan kardeş aynı zamanda mirasçıysa, diğer mirasçılardan birinin tek taraflı talebiyle sıradan bir kiracı gibi doğrudan tahliye edilmesi kural olarak mümkün değildir. Mirasçı da taşınmaz üzerinde hak sahibidir.

Ancak şu yollar gündeme gelebilir:

1. Ortak kullanımın veya gelir paylaşımının belirlenmesi.
2. Hakkı aşan kullanıma karşı elatmanın önlenmesi.
3. Koşulları varsa ecrimisil talebi.
4. Mirasın paylaşılması.
5. Ortaklığın aynen taksim veya satış yoluyla giderilmesi.

Oturan kardeş diğer mirasçıların haklarını tamamen reddediyor veya taşınmaza girmelerini engelliyorsa elatmanın önlenmesi talebi değerlendirilebilir. Mahkemenin sonucu, taşınmazın birlikte kullanıma uygunluğu ve tarafların paylarına göre değişir.

Kilidin değiştirilmesi, eşyaların dışarı çıkarılması veya elektrik ve suyun kestirilmesi hukuka uygun bir çözüm değildir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Sağlar?

Mirasçılar anlaşarak evi satamıyor veya paylaşamıyorsa, mirasçılardan biri ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Diğer mirasçıların davaya onay vermesi zorunlu değildir.

Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen bölünmesinin mümkün olup olmadığını değerlendirir. Bir konutun fiziksel ve hukuki olarak bölünmesi mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilebilir. Satış bedeli, giderlerden sonra miras veya tapu paylarına göre dağıtılır.

31 Temmuz 2026’da yayımlanan 7589 sayılı Kanun’la İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesi değişmiştir. Bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve üçüncü kişi malik bulunmadığı hâllerde, satış kararı sonrasındaki ilk artırma yalnız malik mirasçılar arasında yapılır. Bu özel artırmada kanundaki yüzde 100 muhammen kıymet eşiği uygulanır; koşulları sağlayan teklif çıkmazsa sonraki artırma genel kurallara göre yürütülür. 7589 sayılı Kanun’un TBMM’deki resmî metni, 31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete fihristi.

Ortaklığın giderilmesi, yalnız geçmiş kullanım bedelini değil, mülkiyet ortaklığını kalıcı olarak sona erdirmeyi amaçlar.

Ortaklığın Giderilmesinden Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet. Taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten beri dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.

Arabuluculukta şu çözümler kararlaştırılabilir:

1. Evin oturan kardeşe bırakılması ve diğer payların bedelinin ödenmesi.
2. Taşınmazın birlikte üçüncü kişiye satılması.
3. Belirli süre kullanım karşılığı ödenmesi.
4. Kira geliri paylaşımı.
5. Taşınmazın aynen paylaşılması.

Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Dava şartı HUAK 18/B’de düzenlenmiştir.

Salt ecrimisil talebi, yalnızca taşınmazla ilgili olduğu için her bireysel uyuşmazlıkta otomatik olarak zorunlu arabuluculuğa tabi olmaz. Tarafların sıfatı ve başka bir dava şartı bulunup bulunmadığı ayrıca incelenmelidir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Talep	Görevli mahkeme	Temel yetki değerlendirmesi
Mirasçılar arasında ecrimisil	Kural olarak asliye hukuk mahkemesi	Davalının yerleşim yeri ve haksız kullanımın gerçekleştiği yer kuralları değerlendirilebilir
Elatmanın önlenmesi	Asliye hukuk mahkemesi	Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi
Belirli taşınmazdaki ortaklığın giderilmesi	Sulh hukuk mahkemesi	Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi
Terekenin tamamının paylaşılması	Sulh hukuk mahkemesi	Mirasbırakanın son yerleşim yeri ve talebin kapsamı değerlendirilir

Ecrimisil ile ortaklığın giderilmesi farklı görevli mahkemelerin alanına girebildiğinden her iki talebin aynı davada ileri sürülebileceği varsayılmamalıdır. HMK’nın görev hükümleri güncel kanun metninden kontrol edilmelidir.

Evde Sağ Kalan Anne veya Baba Oturuyorsa Ne Değişir?

Evde oturan kişi mirasbırakanın sağ kalan eşiyse yalnız miras payı dikkate alınmaz. Sağ kalan eş, koşulları varsa aile konutunun mülkiyetinin miras payına mahsuben kendisine özgülenmesini veya konut üzerinde intifa ya da oturma hakkı tanınmasını isteyebilir.

Bu nedenle “annem de mirasçı, hemen ecrimisil istenir” şeklindeki yaklaşım doğru olmayabilir. Şu hususlar incelenmelidir:

• Taşınmazın aile konutu olup olmadığı,
• Sağ kalan eşin miras ve mal rejimi hakları,
• Daha önce kurulmuş intifa veya oturma hakkı,
• TMK 240 ve 652 kapsamındaki özgüleme talebi,
• Diğer mirasçılarla yapılan kullanım anlaşması.

Sağ kalan eşin özel koruması sonuçlandırılmadan kullanımın haksız olduğu kabul edilmemelidir.

Ev Kiraya Verilmiş ve Kirayı Bir Kardeş Alıyorsa Ne Yapılabilir?

Miras kalan ev üçüncü kişiye kiralanmış fakat kiralar yalnız bir mirasçı tarafından alınmışsa uyuşmazlık, evde bizzat oturma durumundan farklıdır.

Kira sözleşmesi, ödeme kayıtları ve tahsil edilen toplam bedel incelenerek diğer mirasçılar paylarına düşen geliri talep edebilir. Burada intifadan men koşulunun uygulanması, taşınmazın fiilen gelir getirmesi ve gelirin tek kişi tarafından alınması nedeniyle farklı değerlendirilebilir.

Kiracıya aynı kira için birden fazla kez ödeme yaptırılmamalıdır. Kiraya veren sıfatı ve ödemenin yapılacağı hesap mirasçılar arasında yazılı olarak açıklığa kavuşturulmalıdır.

Masrafları Ödeyen veya Tadilat Yapan Kardeş Ne İsteyebilir?

Evde oturan kardeş emlak vergisi, zorunlu onarım, sigorta, aidat veya yapıyı koruyan masraflar yaptığını ileri sürebilir. Ecrimisil hesabında veya miras paylaşımında bu giderler ayrıca değerlendirilebilir.

Ancak her masraf diğer mirasçılara yüklenemez. Özellikle:

1. Zorunlu koruma giderleri,
2. Ortak giderler,
3. Yalnız kişisel kullanım için yapılan harcamalar,
4. Diğer mirasçıların onayı olmadan yapılan lüks yenilemeler

birbirinden ayrılmalıdır.

Masrafı yapan mirasçı fatura, dekont ve işin zorunlu olduğunu gösteren belgeleri korumalıdır.

İzlenebilecek Uygulama Sırası

1. Mirasçılık belgesi ve güncel tapu kaydı alınmalıdır.
2. Evde kimin, hangi tarihten beri ve hangi hakka dayanarak oturduğu belirlenmelidir.
3. Sağ kalan eş, intifa, oturma hakkı veya aile içi kullanım izni kontrol edilmelidir.
4. Ortak kullanım, gelir paylaşımı veya satış önerisi yazılı olarak sunulmalıdır.
5. Ecrimisil düşünülüyorsa yararlanma talebi ve rızanın sona erdiği tarih ispatlanabilir biçimde bildirilmelidir.
6. Geçmiş kira emsalleri ve kullanım belgeleri korunmalıdır.
7. Kalıcı çözüm isteniyorsa ortaklığın giderilmesi için arabuluculuğa başvurulmalıdır.
8. Talebe göre görevli mahkeme ve doğru davalı belirlenmelidir.

İki Kısa Örnek

Örnek 1: Üç kardeşe kalan evde bir kardeş yıllardır diğerlerinin izniyle ücretsiz oturmaktadır. Diğer kardeş ilk kez noter ihtarıyla kira geliri veya ortak kullanım talep ederse, bir istisna bulunmadıkça ecrimisil çoğunlukla bildirimin karşı tarafa ulaşmasından sonraki dönem bakımından değerlendirilir.

Örnek 2: Ev üçüncü kişiye kiralanmış ve kira bedelinin tamamı tek kardeş tarafından alınmıştır. Diğer mirasçılar tahsilat kayıtlarını ve miras paylarını göstererek gelir paylarını isteyebilir; bu durum kardeşin evde bizzat oturmasından farklı incelenir.

Sık Sorulan Sorular

Miras kalan evde oturan kardeş otomatik olarak kira öder mi?

Hayır. Kira sözleşmesi yoksa talep çoğunlukla ecrimisil niteliğindedir. Kullanımdan men, rıza, kullanım dönemi ve miras payı incelenir.

Bütün kardeşler istemeden ev satılabilir mi?

Mirasçılar gönüllü satış için birlikte hareket etmelidir. Ancak anlaşma yoksa tek mirasçı, arabuluculuktan sonra ortaklığın giderilmesi davası açabilir.

İhtar çekince kardeş hemen evden çıkmak zorunda mı?

Hayır. İhtar tahliye kararı değildir. Rızanın sona erdiğini, kullanım veya gelir talep edildiğini göstermeye yarar.

Beş yıllık kira bedeli kesin alınır mı?

Hayır. Beş yıllık zamanaşımı, beş yılın tamamı için otomatik alacak yaratmaz. İntifadan men ve diğer ecrimisil koşulları her dönem için bulunmalıdır.

Evde oturan kardeş masrafları ecrimisilden düşebilir mi?

Zorunlu ve belgeli ortak giderler değerlendirilebilir. Kişisel kullanım veya izinsiz lüks tadilatların tamamı otomatik olarak mahsup edilmez.

Sonuç

“Miras kalan evde kardeşim oturuyor” durumunda evde kalan mirasçı sıradan bir kiracı veya tamamen haksız işgalci olarak görülmemelidir. Kendisi de miras hakkına sahiptir; ancak bu hak diğer mirasçıları evden ve gelirinden süresiz olarak dışlama yetkisi vermez.

Diğer mirasçılar önce tapu ve mirasçılık durumunu belirlemeli, yararlanma veya gelir taleplerini ispatlanabilir biçimde bildirmelidir. Koşulları oluşmuşsa ecrimisil ve elatmanın önlenmesi; kalıcı çözüm isteniyorsa arabuluculuk sonrasında ortaklığın giderilmesi yoluna başvurulabilir.

Sağ kalan eşin aile konutu hakları, daha önce verilmiş kullanım izni, yapılan zorunlu giderler ve 31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren mirasçılar arasındaki özel artırma sistemi ayrıca dikkate alınmalıdır.

.Güncel Kaynaklar

1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu – özellikle m.240, 599, 640–652, 688–699
2. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu – özellikle m.2, 4, 6, 11, 12 ve 16
3. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu – m.18/B
4. 7589 sayılı Kanun – TBMM resmî kanun kaydı
5. 31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete
6. Ecrimisil davalarında intifadan men şartı – akademik inceleme

 

Mevcut kaynak URL	Önerilen anchor metni	Yeni yazının hedef URL’si
Miras İntikali	miras kalan evde bir mirasçının tek başına oturması	https://www.iltanekmekcioglu.com/miras-kalan-evde-kardesim-oturuyor/
Miras Kalan Taşınmazın Satışında Yeni Kural 2026	evde oturan mirasçıya karşı ecrimisil ve kullanım talebi	https://www.iltanekmekcioglu.com/miras-kalan-evde-kardesim-oturuyor/
Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Çevrilmesi	mirasçılardan birinin evi tek başına kullanması	https://www.iltanekmekcioglu.com/miras-kalan-evde-kardesim-oturuyor/

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Mirasçılık belgesi, tapu kaydı, kullanım biçimi, bildirimler, masraf belgeleri ve sağ kalan eşin hakları incelenmeden somut uyuşmazlık hakkında kesin değerlendirme yapılamaz